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        “不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”意味著什么

        2023-05-09 21:19:27謝瑋
        中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 2023年8期

        謝瑋

        視覺(jué)中國(guó)

        4月25日,自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布,我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

        這意味著,經(jīng)過(guò)10年努力,從分散到統(tǒng)一,從城市房屋到農(nóng)村宅基地,從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源,覆蓋所有國(guó)土空間,涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

        消息一出,頓時(shí)引發(fā)各界廣泛關(guān)注。有人認(rèn)為,搞不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是為了“以人查房”,為開(kāi)征房地產(chǎn)稅鋪路。還有人說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是為了反腐。這實(shí)際上是有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的幾個(gè)常見(jiàn)誤讀。

        那么,我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,究竟“登記”了哪些內(nèi)容?“全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”意味著什么?和開(kāi)征房地產(chǎn)稅、反腐敗究竟有什么關(guān)系?

        歷時(shí)10年,我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

        何為不動(dòng)產(chǎn)登記,登記的是什么?

        業(yè)內(nèi)人士指出,理解“不動(dòng)產(chǎn)登記”,關(guān)鍵在于把握不動(dòng)產(chǎn)登記的核心內(nèi)容——不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬(和其他法定事項(xiàng))。

        不動(dòng)產(chǎn)登記,是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

        具體登記內(nèi)容包括:不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況,比如土地坐落、面積、用途等;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況,比如權(quán)利人是誰(shuí),權(quán)利類(lèi)型是建設(shè)用地使用權(quán)還是房屋所有權(quán)等;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的限制事項(xiàng)等,比如抵押、查封、異議登記等。

        在許多人印象中,“不動(dòng)產(chǎn)”意味著城市房屋、農(nóng)村宅基地、土地等建筑物及其產(chǎn)權(quán)。但事實(shí)上,“不動(dòng)產(chǎn)登記”的內(nèi)涵更加寬泛。

        記者了解到,按照物權(quán)法定原則,目前主要對(duì)10類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行登記:(一)集體土地所有權(quán);(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);(三)森林、林木所有權(quán);(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán);(五)建設(shè)用地使用權(quán);(六)宅基地使用權(quán);(七)海域使用權(quán);(八)地役權(quán);(九)抵押權(quán);(十)居住權(quán);以及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

        也因此,全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,被稱(chēng)為是“讓山山水水也有了‘戶(hù)口本’”。

        需要注意的是,不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)啟動(dòng),作為行政行為,依法登記是基本原則,違法用地和建筑不能登記,不能通過(guò)登記將其合法化。

        為何要實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記?

        “產(chǎn)權(quán)制度是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石,不動(dòng)產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的重要制度,是自然資源管理不可或缺的重要基礎(chǔ)性工作。”自然資源部自然資源確權(quán)登記局局長(zhǎng)田文彪將其概括為“四個(gè)需要”,即嚴(yán)管保護(hù)產(chǎn)權(quán)的需要、保障交易安全的需要、方便企業(yè)群眾的需要和提高行政效能的需要。

        “土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)是企業(yè)和群眾最普遍、價(jià)值最高的財(cái)產(chǎn),通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,明晰產(chǎn)權(quán)、定分止?fàn)帲婪▽?duì)重大財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一、嚴(yán)格的保護(hù),避免不同類(lèi)型的權(quán)利交叉重疊,企業(yè)、群眾權(quán)益受損?!碧镂谋胝f(shuō)。

        “不宜把不動(dòng)產(chǎn)登記的作用擴(kuò)大化,實(shí)際上根本的作用就是保障產(chǎn)權(quán)?!?中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系主任朱道林向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者直言,不應(yīng)再簡(jiǎn)單地將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與不動(dòng)產(chǎn)征稅聯(lián)系到一起,與反腐也沒(méi)有直接關(guān)系,至少不是直接目的。

        “沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)登記,就無(wú)法明晰不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán),就無(wú)法合法占有、使用、收益,無(wú)法充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值?!狈治鋈耸肯蛴浾叻治鲋赋觥?/p>

        北京大學(xué)法學(xué)院教授樓建波公開(kāi)表示,社會(huì)上一度有一種誤解,認(rèn)為實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是為了開(kāi)征房地產(chǎn)稅,這是錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。

        他說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記本身不是為了開(kāi)征房地產(chǎn)稅,是為了保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全,保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。物權(quán)保護(hù)制度與稅收征管制度是兩種不同的制度安排,實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的目的不是為了征收房地產(chǎn)稅,但實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以輔助支撐更好地開(kāi)展稅費(fèi)的征收工作。

        樓建波說(shuō),在分散登記模式下,同樣可以開(kāi)展征收房地產(chǎn)稅的改革,稅務(wù)機(jī)關(guān)需要分別從房屋登記機(jī)構(gòu)和土地登記機(jī)構(gòu)獲取房屋和土地登記信息,并進(jìn)行綜合匯總,以此作為課稅依據(jù)征稅;如果實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,稅務(wù)機(jī)關(guān)從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)獲取房地產(chǎn)登記信息更方便,能夠支撐更好開(kāi)征房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是否征收、何時(shí)征收、征收多少,應(yīng)當(dāng)由法律規(guī)定。

        他認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已經(jīng)從稅收登記、產(chǎn)權(quán)登記走向多用途登記,不應(yīng)再簡(jiǎn)單地將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與不動(dòng)產(chǎn)征稅聯(lián)系到一起。

        “從2013年到2023年,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記歷經(jīng)10年終于由有關(guān)管理部門(mén)正式宣布完成,確認(rèn)了我國(guó)走向現(xiàn)代化在該特定領(lǐng)域基礎(chǔ)工作的到位情況。需要指出的是,不動(dòng)產(chǎn)登記不僅僅是大家通常理解的住宅,從工業(yè)、商業(yè)、住宅、行政、國(guó)防的不動(dòng)產(chǎn)到自然資源,從城市到鄉(xiāng)村,從土地到海洋,它的范圍是廣義的,是覆蓋所有國(guó)土空間的?!比A夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

        賈康指出,從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)而言,不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與信息登記是任何國(guó)家都要實(shí)施的,我國(guó)也早有一個(gè)確權(quán)的時(shí)間表,并且經(jīng)歷了約10年的歷程。對(duì)于房產(chǎn)稅而言,2021年,黨中央在提出推進(jìn)共同富裕時(shí)提到積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和進(jìn)一步做好改革試點(diǎn)工作,考慮改革試點(diǎn)擴(kuò)圍,但2021年底中央指出三重壓力的問(wèn)題后,在收縮性政策審慎出臺(tái)的方針指導(dǎo)下,2022年并沒(méi)有實(shí)際措施出臺(tái)。2022年年底,財(cái)政部文件在支持深圳于稅制改革上先行先試的表述,合乎邏輯地就應(yīng)包括房地產(chǎn)稅等屬于構(gòu)建地方稅體系的改革內(nèi)容。

        “至于不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅征收,目前來(lái)看雖然有上述邏輯上的呼應(yīng),但是具體動(dòng)作和方案落地,還需要官方來(lái)公布?!?賈康說(shuō)。

        事實(shí)上,我國(guó)提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,至今已經(jīng)整整10年。

        2013年3月,黨中央、國(guó)務(wù)院決定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu),提出將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合,實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

        在過(guò)去的10年中,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革大致分為兩個(gè)階段:

        前5年是夯基壘臺(tái),截至2017年底,全面實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”改革任務(wù),在新中國(guó)歷史上第一次實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。國(guó)家、省、市、縣四級(jí)聯(lián)通的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建立起來(lái)。后5年是改革創(chuàng)新、提質(zhì)增效,不斷提升便利化服務(wù)水平,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記保護(hù)產(chǎn)權(quán)、保障交易和生態(tài)安全、便民利民的作用越來(lái)越凸顯。

        2014年,時(shí)任國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局副局長(zhǎng)的冷宏志就表示,以前分散登記,由于各部門(mén)的登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致,很容易導(dǎo)致各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的重登、漏登現(xiàn)象。由不同的部門(mén)管理和登記,容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地以及林牧用地之間的權(quán)屬界限不清,權(quán)利歸屬不明確,引發(fā)眾多矛盾和糾紛。

        “統(tǒng)一登記后就可以減少甚至杜絕類(lèi)似問(wèn)題發(fā)生,可以更好地厘清當(dāng)事人之間的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界限,減少權(quán)屬糾紛,提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性,可以更好地維護(hù)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)?!崩浜曛菊f(shuō)。

        可以想見(jiàn),推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之難,難在條塊分割的分散登記體制、眾多難以解決的歷史遺留問(wèn)題,也難在多方利益主體之間的調(diào)和和博弈。

        一方面,不動(dòng)產(chǎn)的種類(lèi)非常龐雜,大到海域、島嶼、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂,小到集體建設(shè)用地、農(nóng)村宅基地等,都屬于不動(dòng)產(chǎn)。另一方面,此前,我國(guó)對(duì)不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)在管理與確權(quán)上采取分別登記的做法。如由水利部負(fù)責(zé)水資源的確權(quán)登記,原農(nóng)業(yè)部負(fù)責(zé)草原資源的確權(quán)登記等。存在職權(quán)界限不清晰、交叉重疊嚴(yán)重的現(xiàn)象,導(dǎo)致政出多門(mén)、多頭收費(fèi)、登記錯(cuò)誤頻出以及信息條塊分割等諸多問(wèn)題。

        “小小一本證,牽動(dòng)萬(wàn)家心?!痹陉P(guān)切民生的重要領(lǐng)域,一些歷史遺留問(wèn)題也導(dǎo)致“登記難”,成為影響子女入學(xué)、房產(chǎn)交易的“卡脖子”問(wèn)題,群眾反映強(qiáng)烈。

        比如,由于歷史原因,許多民眾沒(méi)有及時(shí)辦理登記并進(jìn)行交易流轉(zhuǎn),導(dǎo)致權(quán)屬資料不全、權(quán)屬存在糾紛。又如,有民眾“東拼西湊”,終于在縣城買(mǎi)上一套房,誰(shuí)料施工單位驗(yàn)收手續(xù)不全,房本一直辦不下來(lái)。再如,在集體林權(quán)制度改革時(shí),將林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)細(xì)化為林地所有權(quán)、林地使用權(quán),存在確權(quán)登記歷史遺留等問(wèn)題。

        這背后的權(quán)屬糾紛、權(quán)屬確定的難度可以想見(jiàn)。不少省份打出了“絕不能把歷史遺留問(wèn)題再留給歷史”的口號(hào),全力推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實(shí)施。

        自然資源部透露,各級(jí)自然資源主管部門(mén)積極推動(dòng)化解歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致的“登記難”,解決了1100多萬(wàn)套房屋辦證問(wèn)題,惠及2600多萬(wàn)群眾。

        4月25日召開(kāi)的全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議透露,目前全國(guó)約 3000 個(gè)大廳、4萬(wàn)個(gè)窗口、10萬(wàn)人的登記隊(duì)伍,每天為40萬(wàn)群眾和企業(yè)提供各類(lèi)登記服務(wù),10年來(lái)累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)7.9億多本、不動(dòng)產(chǎn)登記證明3.6億多份、電子證書(shū)證明3.3億多本。

        據(jù)悉,目前國(guó)家、省、市、縣四級(jí)聯(lián)通的不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)信息平臺(tái)平穩(wěn)運(yùn)行,不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)時(shí)更新,已包含超過(guò)15億條不動(dòng)產(chǎn)登記信息。這些數(shù)據(jù)為國(guó)家層面提供登記信息共享服務(wù)3億余條、為各地提供信息共享服務(wù)10億多次。

        分析認(rèn)為,我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,為全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地掌握不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)情況提供了重要抓手,對(duì)于加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保護(hù),構(gòu)建完整的內(nèi)需體系,系統(tǒng)推進(jìn)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè),構(gòu)建新發(fā)展格局有重要意義。

        責(zé)編:楊琳? yanglin@ceweekly.cn

        美編:孫珍蘭

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