近期，萬科A（000002）的美元債券異動事件格外受關(guān)注，此事甚至驚動深圳國資委，11月6日，深圳國資委和萬科大股東深圳地鐵與萬科管理層一起，與金融機(jī)構(gòu)召開線上會議，交流萬科經(jīng)營情況及近期萬科二級市場債券價格波動事宜。深圳市國資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、深圳地鐵董事長辛杰，以及萬科董事會主席郁亮等參加會議。

深圳國資委和深圳地鐵都傳遞了對萬科堅定支持的信心，稱已準(zhǔn)備好豐富“工具箱”給予支持。

美元債異動

10月31日，“21萬科02”和“20萬科08”跌超17%；此外，據(jù)DM查債通，今年8 月上旬以來，萬科多只美元債收益率開始突破10%，尤其是10月下旬開始，萬科多只美元債收益率突然攀升，并相繼升至50% 左右；而相關(guān)美元債的價格也隨之走低，如在10月16 日至31 日的半個月里，萬科地產(chǎn)（香港）有限公司的2027 年到期的美元債每一美元買價累計下跌約21 美分；在相同時間段內(nèi)，其2024 年3 月到期的美元債每一美元買價累計下跌約10美分。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，美元債價格走低，通常伴隨著收益率走高，多被市場認(rèn)為是房企經(jīng)營出現(xiàn)問題的前兆。此次美元債價格的波動，則可能與近期萬科被機(jī)構(gòu)下調(diào)評級有關(guān)。據(jù)此前報道，惠譽(yù)國際10月17日發(fā)布評級報告稱，將萬科地產(chǎn)（香港）有限公司主體信用評級由“BBB+”調(diào)低至“BBB”。

萬科多只美元債價格大跌，收益率飆升至50%等消息一時間成為市場的關(guān)注焦點(diǎn)，并很快引發(fā)外界對公司經(jīng)營面是否存在問題的擔(dān)憂。

10月31日午間，針對近期公司境內(nèi)外部分債券品種交易異動，萬科A在投資者互動平臺回應(yīng)稱：這并非公司基本面出現(xiàn)任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時，境外市場出現(xiàn)有關(guān)公司的不實猜測，才導(dǎo)致公司美元債價格在上周末出現(xiàn)大幅波動。

股價近一年持續(xù)走弱

與美元債下跌相比，萬科A 股價的走低甚至從更早時候便已開始。去年12 月9 日的反彈高點(diǎn)之后，至10 月底公司股價已跌約40%，如果從今年年初算起，至10 月底也下跌超過30%。10 月31 日，萬科A 股價一度觸及11.22 元/股的低點(diǎn)，11 月3 日更是進(jìn)一步刷新低點(diǎn)，最低觸碰到11.07元。好在11 月6 日公司股價出現(xiàn)6.21% 的強(qiáng)勁反彈，成交額也放大至23 億元，意味著股價企穩(wěn)（至少是階段性企穩(wěn)）的概率在加大。

萬科A低迷的股價也曾多次引發(fā)投資者關(guān)注，并有投資者建議公司回購股份以提振股價。

10月21日，有投資者在互動平臺提問稱：“萬科股價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于凈資產(chǎn)，有沒有考慮增持或管理層個人增持，以增強(qiáng)市場信心？”萬科A對此并沒有正面回應(yīng)，稱目前股價走勢與行業(yè)正處于新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變以及行業(yè)面臨多種挑戰(zhàn)有關(guān)，公司將努力做好經(jīng)營，守護(hù)公司安全；同時，也會做好資金的統(tǒng)籌規(guī)劃和利用，最大程度維護(hù)公司和股東利益。

萬科A上一次進(jìn)行股份回購還是在去年。2022年年報顯示，萬科A以集中競價方式耗資12.92億元（不含交易費(fèi)用）回購公司A股7296萬股，該部分回購所用資金視同公司2022 年度的現(xiàn)金分紅，加上2022年度擬合計派息80.63 億元，公司2022 年度合計現(xiàn)金分紅占公司2022 年中歸母凈利潤的比例為41.36%。

從業(yè)績來看，受到行業(yè)整體走弱的影響，近幾年萬科A的經(jīng)營狀況不算太好。據(jù)公司2021 年、2022 年年報，其兩年內(nèi)的總營收分別增加8.04%、11.27%，歸母凈利潤則在驟降45.75%后微增0.42%。而從更能反映主業(yè)經(jīng)營狀況的扣非凈利潤來看，公司在2021年和2022年，盈利分別下滑44.38%、11.70%，相比2020 年不僅利潤“腰斬”，還持續(xù)處于“增收不增利”狀態(tài)。

進(jìn)入2023年，萬科A則出現(xiàn)營收凈利“雙降”局面。2023 年三季報顯示，今年前三季度，公司不僅歸母凈利潤同比下滑20.31%，營收也同比下滑14.03%；其中，第三季度營業(yè)收入894.16億元，同比下降31.62%，歸母凈利潤37.51億元，同比降22.53%。

由于有預(yù)售制度的存在，了解房地產(chǎn)行業(yè)的讀者應(yīng)該知道，銷售情況實際上某種程度上能提前體現(xiàn)業(yè)績的趨勢，因為先有銷售，后期交房后才能確認(rèn)營收和利潤時，房地產(chǎn)實際上是收入前置而成本后置的業(yè)務(wù)模式。

從銷售情況看，今年1-10 月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，同比下滑9.8%；2022 年，萬科錄得銷售面積2630.0 萬平方米，銷售金額4169.7億元，同比分別下降30.9%、33.6%；2021年，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積3807.8 萬平方米，實現(xiàn)合同銷售金額6277.8 億元，和2020 年相比，2021 年萬科合同銷售面積下降18.42%，合同銷售金額下降約10.85%。

總的來說，這幾年萬科業(yè)績雖然不太好看，但是在行業(yè)困難期間，也算不易了，與幾年前一起長期霸占銷售榜前列的另外幾家同行相比，那就好太多了。投資者的苛責(zé)，一定程度上也可能是因為萬科以前太優(yōu)秀了，出現(xiàn)一定落差心理一時難以接受。

雖然營收凈利雙降，但萬科手持現(xiàn)金尚且寬裕。截至三季度末，公司在手資金1037億元，對短債的覆蓋倍數(shù)2.2倍。年內(nèi)萬科已無境外債務(wù)到期，境內(nèi)待償還信用債3.8億元。截至9月底，萬科剔除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金余額約660 億元，一年內(nèi)需要?dú)w還的有息負(fù)債約470 億元，現(xiàn)金短債比約1.4倍。

獲深圳國資等堅定支持

在11月6日的會議中，深圳市國資委提出了具體支持措施：包括但不限于通過受讓、合作開發(fā)等方式加快推進(jìn)萬科大型城市更新項目開發(fā)建設(shè)；通過協(xié)同、合作等方式，提高萬科持有的各類投資性房地產(chǎn)的流動性；配合萬科優(yōu)化長期股權(quán)投資結(jié)構(gòu)；積極組織市屬國有企業(yè)市場化方式參與債券認(rèn)購等工作；積極協(xié)調(diào)各類金融機(jī)構(gòu)加大對萬科融資的支持力度。

深圳地鐵也表示，將堅定與萬科站在一起，已準(zhǔn)備好豐富“工具箱”給予支持。

深圳地鐵董事長辛杰表示，將根據(jù)市場情況進(jìn)行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預(yù)計超過100 億元；同時積極準(zhǔn)備，擇機(jī)購買萬科在公開市場發(fā)行的債券，提振市場信心。

在會上，郁亮表示，冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招解決所有問題。郁亮稱，市場的恢復(fù)需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。

“需要買”方面，住房需求依然龐大，當(dāng)前市場建設(shè)水平顯然超跌了，正在蓄積自發(fā)修復(fù)的勢能?！澳苜I”方面，8月以來各地出臺了許多支持合理住房需求的政策，給需求釋放創(chuàng)造了條件。目前還存在的難點(diǎn)是“想買”的問題，就是恢復(fù)消費(fèi)者的信心。

“要做到這一點(diǎn)，首先需要行業(yè)保持穩(wěn)定。一個總是出問題的行業(yè)，消費(fèi)者信心很難鞏固，保持行業(yè)穩(wěn)定需要市場各方共同努力?；謴?fù)信心其次是需要時間，每一輪房地產(chǎn)周期調(diào)整，從政策底到市場底，再逐步修復(fù)到合理水平，都需要時間。”郁亮在會上表示。

“近兩年壓力大的原因，在于商品住宅建設(shè)交付洪峰與銷售連續(xù)下滑疊加在了一起，但從行業(yè)施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結(jié)束。”郁亮說。