文／沈浩 上海景麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 200080

引言：

中國建設(shè)經(jīng)歷了進(jìn)30年的迅猛發(fā)展期，更多大城市的發(fā)展空間增速減緩，發(fā)展逐漸從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量修復(fù)的時代。部分城市中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地 “負(fù)增長”的趨勢逐步顯現(xiàn)。

我國大規(guī)模城市建設(shè)始于1989年，最初以完善民生配套為目標(biāo)的舊城改造模式為主。1990-2007年，以房企開發(fā)主導(dǎo)的改造為主，眾多大規(guī)模、無序粗暴的城市改造使得公共性不足、歷史文脈斷裂、生態(tài)破壞等諸多問題產(chǎn)生，城市無法實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2019年11日20日中國城市更新（長三角）峰會在滬舉行，2019年12日13日，城市更新受到中央政策鼓勵。2020年，“十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)建議”明確提出“實施城市更新行動”，這意味著我國城市開發(fā)建設(shè)和城市更新方式將轉(zhuǎn)型為全新的模式格局。如今，絕大多數(shù)大城市的主城區(qū)新增土地已成為稀缺存量資源，在此背景下，中國特大城市北上廣深等城市空間結(jié)構(gòu)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)已是必然，城市更新將成為未來建設(shè)的主要方式，并將成為未來城市空間供給的重要途徑。

1.項目背景及概況

1.1 項目背景

為了踐行“人民城市”重要理念，弘揚(yáng)城市精神品格，推動城市更新，提升城市能級，創(chuàng)造高品質(zhì)生活，傳承歷史文脈，提高城市競爭力、增強(qiáng)城市軟實力，建設(shè)具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市，上海城市發(fā)展的新形式?jīng)Q定了城市更新是上海未來轉(zhuǎn)向內(nèi)涵增長的必然選擇。

上海虹口區(qū)HK286A-03a 項目位于北外灘與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成上海中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)的黃金三角區(qū)虹口港東側(cè)。上海北外灘區(qū)域是上海面向世界的重要門戶區(qū)之一，虹口區(qū)因碼頭航運(yùn)發(fā)展興起的早期工商業(yè)街區(qū)，至今仍然保存著外圈商鋪、內(nèi)圈倉庫、五金業(yè)發(fā)展的功能與肌理，同時虹口港以東仍保存著舊時的工商總會、廠房等歷史建筑，是虹口工商業(yè)發(fā)展的鮮活見證。因此該地塊被列為風(fēng)貌保護(hù)街坊，地塊內(nèi)部分建筑須進(jìn)行保留保護(hù)，要求開發(fā)建設(shè)應(yīng)處理好新舊建筑的空間關(guān)系，延續(xù)地塊原歷史肌理和建筑空間尺度。

1.2 項目概況及設(shè)計要求

本案東至旅順路，南至東大名路與北外灘白玉蘭商業(yè)中心一路之隔，西至溧陽路緊鄰虹口港，北至東長治路?；孛娣e12545 平方米，建筑面積地上45000 平方米，地下總建筑面積24000 平方米。建筑業(yè)態(tài)為商業(yè)、辦公、居住建筑，商業(yè)不小于35.55%，辦公不大于20%，屋頂綠化面積不低于建筑占地面積的30%。

本項目規(guī)劃設(shè)計過程中肌理保護(hù)用地不小于土地出讓面積的50%，肌理保護(hù)用地范圍內(nèi)各類建設(shè)活動注重地區(qū)原有歷史風(fēng)貌的整體保護(hù)和傳承，保留原有巷弄格局和空間尺度，延續(xù)建筑原有體量和空間布局關(guān)系?，F(xiàn)有建筑以多層為主，建筑設(shè)計高度原則上與現(xiàn)狀建筑高度相適應(yīng)，不超過15 米。項目作為一個包含有機(jī)更新、拆除重建及規(guī)劃新建三大類型建筑群相結(jié)合統(tǒng)一規(guī)劃。

圖1 區(qū)位圖

圖2 實景圖

2.區(qū)域建筑的研究與分析

城市肌理及建筑的現(xiàn)狀：

通過肌理比對，本地塊歷史肌理逐漸演化，有生長，有消失，有改變。個別建筑主立面保存較為完好，總體外部空間尺度基本尚存，街巷建筑改動痕跡較多。項目重點(diǎn)考慮濱水沿界面溧陽路建筑風(fēng)貌控制和重點(diǎn)街巷空間肌理的保護(hù)與延續(xù)兩大方面進(jìn)行更新設(shè)計的策略。對重點(diǎn)街巷空間進(jìn)行建筑風(fēng)貌和空間要素復(fù)原，包括尺度、建筑元素、景觀要素、空間格局、延續(xù)現(xiàn)狀肌理及保留原街巷空間的風(fēng)貌，形成交通流線清晰業(yè)態(tài)功能分區(qū)明確的新格局。

街坊內(nèi)現(xiàn)存以下年代建筑，完整建成于20世紀(jì)50年代的溧陽路125 號，為虹口區(qū)文物保護(hù)點(diǎn)，現(xiàn)在是虹口區(qū)工商聯(lián)辦公場所；建成于1917年的溧陽路155 號作為居住用房，現(xiàn)已征收；相鄰地塊內(nèi)：建成于1926年的溧陽路109 號現(xiàn)為北外灘創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園；在保護(hù)策略中，溧陽路住宅保留了沿溧陽路的立面風(fēng)格，與旁邊的北外灘111藝術(shù)園區(qū)外立面有機(jī)融合。

圖3 肌理圖

3.規(guī)劃設(shè)計商業(yè)定位與流線分析

3.1 項目業(yè)態(tài)定位研究

項目位于北外灘白玉蘭商業(yè)中心和凱德商業(yè)大商圈，緊鄰虹口港遙望東方明珠塔。本項目從自身格局出發(fā)來定義業(yè)態(tài)和商業(yè)主題，形成求同存異、差異化互補(bǔ)的休閑體驗型開放街區(qū)。應(yīng)與周邊商業(yè)互補(bǔ)，共同形成國際化高端定位的商業(yè)組團(tuán)，助力北外灘打造世界級會客廳。地塊內(nèi)建筑形態(tài)多樣，依托原有歷史街區(qū)肌理打造已獨(dú)棟建筑為主，與周邊封閉的盒子形商業(yè)差異化，形成怡人開放式的街區(qū)。同時規(guī)劃業(yè)態(tài)定位應(yīng)避免與周邊時尚零售形成同質(zhì)化競爭，聚焦休閑娛樂體驗類業(yè)態(tài)錯位突圍。最終小街所確定的改造方向為：開放性、輕時尚、生活化、交流性的特色街區(qū)，還原馬廠路昔日繁榮景象，喚醒虹口港舊日繁華集聚的商貿(mào)基因傳承“以港興市”的歷史文化。

3.2 區(qū)域人流動線規(guī)劃分析

項目在人流動線規(guī)劃上是重大挑戰(zhàn)，較小的基地布局中即要形成規(guī)劃的整體感又清晰的人員分流。北部住宅公租房與南側(cè)商業(yè)片區(qū)流線上規(guī)避交叉，獨(dú)立私密感的歸家流線提高住宅的使用感受。南部商業(yè)街采用開放式的街巷感提高商業(yè)的休閑體驗趣味。項目東側(cè)為區(qū)域最大商業(yè)綜合體，人氣相對較旺，東部商圈的客戶分流作為此項目流量的重要商業(yè)群體，另西側(cè)緊鄰溧陽路虹口港，根據(jù)城市區(qū)域規(guī)劃虹口港景觀帶也將作為城市濱水步行系統(tǒng)的重要支線，未來將帶來較多的人流交通。因此考慮將商業(yè)東側(cè)沿馬廠路作為東部客流主要動線入口，沿溧陽路串聯(lián)周邊地塊。項目北側(cè)商住樓底層局部架空導(dǎo)入北側(cè)東長治路商業(yè)人流，中部通過整治拆除形成南北貫通的內(nèi)部步行商業(yè)流線，簡潔益達(dá)性高有助于提升項目商業(yè)人氣及價值。原街區(qū)多為破舊獨(dú)棟建筑為主要肌理，通過原街區(qū)肌理的整治、更新，設(shè)計思路從二維想三維轉(zhuǎn)變，通過構(gòu)建二層、三層景觀連廊將獨(dú)立單體打通立體商業(yè)動線，提升上部空間商業(yè)價值。

圖4 鳥瞰圖

圖5 交通動線圖

3.3 建筑規(guī)劃空間的營造

在公共空間的打造上注重公共空間的感受，營造入口節(jié)點(diǎn)，釋放中心廣場，使面向庭院的優(yōu)質(zhì)街鋪，形成了一個新的公共空間層次。建筑退讓形成街角廣場空間，打造屋頂花園和架空花園，在立體的交通和活動區(qū)域的戶外露臺用輕快便捷的裝配式景觀元素，更明確的劃分停留和行走的空間，并把停留空間圍合起來，然后再將妥帖的創(chuàng)意元素結(jié)合進(jìn)去。強(qiáng)調(diào)空間的圍合感，增加每個節(jié)點(diǎn)的趣味性，營造一些網(wǎng)紅打卡的細(xì)節(jié)。增加地塊的多樣景觀環(huán)境感受及商業(yè)價值。

圖6 空間景觀圖

4.重點(diǎn)建筑方案設(shè)計分析

4.1 設(shè)計理念的確定

混雜的建筑類型、凌亂的立面形式會嚴(yán)重破壞街道的風(fēng)貌，原有歷史底蘊(yùn)也未得到鮮明的呈現(xiàn)，因此協(xié)調(diào)建筑立面，突出歷史底蘊(yùn)，重塑風(fēng)貌是本次規(guī)劃設(shè)計重要理念。沿溧陽路沿線保留歷史建筑外觀風(fēng)貌，對一般建筑的外觀，提取貼鄰建筑的歷史元素進(jìn)行落架復(fù)建或新建，以達(dá)到立面風(fēng)貌的完整性。

圖7 改造前現(xiàn)狀圖

圖8 改造后效果圖

4.2 更新建筑設(shè)計與實施分析

溧陽路125 號保留較完整，為上海市五金工商業(yè)協(xié)會舊址與1950年代設(shè)計，原建筑功能為貨棧，折衷主義風(fēng)格，局部帶簡化的傳統(tǒng)中式符號，虹口區(qū)文物保護(hù)點(diǎn)。設(shè)計完整保留外立面、結(jié)構(gòu)體系、主要空間格局、特色裝飾及構(gòu)件。整體建筑采取修繕處理，盡可能保留其原材料，并進(jìn)行更新改造。溧陽路155 號原為中華水產(chǎn)公司舊址（1947年行號圖），折衷主義風(fēng)格，西南立面呈橫豎三段式，視覺上有一定的和諧與平衡感。此建筑單體更新建造完整保留沿溧陽路的山墻面，清洗外墻飾面，破損磚體局部更換、磚面局部修補(bǔ)、打磨。局部磚粉修補(bǔ)并作平色做舊處理，元寶縫勾縫。清洗窗套，修復(fù)立面裝飾線腳，門頭及窗套裝飾，根據(jù)歷史圖紙增加百葉窗。同時清除立面后加管線。通過“修舊如舊”的手法，還原建筑歷史年代感。結(jié)合其建筑功能進(jìn)行局部新材料、新手法的植入和改變，賦予建筑以新面貌。

圖9 溧陽路155 號場地現(xiàn)狀

圖10 溧陽路155 號復(fù)建方案

圖11 歷史建筑立面更新改造

溧陽路145 號、163-175 及181 號沿街建筑因年久失修，后期多次改造涂刷導(dǎo)致外觀風(fēng)貌較差已無保留價值，本項目建設(shè)中拆除重建。145 號建筑與155 號緊鄰貼建故提取溧陽路155 號歷史元素，對立面裝飾運(yùn)用現(xiàn)代手法進(jìn)行重新演繹。包括：清水磚墻、橫向混水線腳、窗套、窗套上下紅磚裝飾、窗框、紅磚壁柱等。四層新增玻璃體，向內(nèi)縮進(jìn)3米，弱化建筑體量，保證沿河界面風(fēng)貌的完整性。

163-175 及181 號建筑沿街界面與原建筑設(shè)計風(fēng)貌基本保持一致，立面風(fēng)格提取現(xiàn)有建筑元素設(shè)計，163-175號設(shè)計手法沿用北段立面。181 號提取原建筑中紅磚柱式+青磚墻面標(biāo)準(zhǔn)段，及紅磚屋檐線腳，結(jié)合現(xiàn)代手法重新設(shè)計立面。

基架新建復(fù)建沿街立面及東西立面，風(fēng)格與原立面保持一致，清水青磚外墻，紅磚壁柱，特色裝飾檐口、紅磚券拱樣式窗套、矩形門套、拱券樣式門套等，使場地內(nèi)建筑風(fēng)格保持一致。復(fù)建規(guī)劃結(jié)合地塊肌理，形成商業(yè)人流的主要動線入口，讓出足夠的交通空間。

結(jié)語：

規(guī)劃設(shè)計整體復(fù)原建設(shè)區(qū)域歷史風(fēng)貌，完整再現(xiàn)沿河、沿街第一界面的歷史建筑，新建立面退于第二層次，且采用接近天色的立面材質(zhì)處理，具有可識別性。維持了歷史建筑第一界面的輪廓線，并使新建筑天際線成為歷史建筑的背景，低調(diào)融入，體現(xiàn)街坊風(fēng)貌的年代價值。新、舊并置，時代印跡與現(xiàn)代氛圍無痕融合，根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進(jìn)行以綜合整治、有機(jī)更新或者拆除重建為主要方式，最終讓生活品質(zhì)和生產(chǎn)能力得到提升，通過城市開發(fā)轉(zhuǎn)型，讓更新形成的公共價值反哺城市，形成城市創(chuàng)新驅(qū)動力。