文／鐘成 上海雅苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 上海 202302

引言：

所謂產(chǎn)業(yè)園，是政府根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的職能而劃分的特定區(qū)域，園區(qū)的存在可以更好地改善當(dāng)?shù)貭I(yíng)商環(huán)境，吸引外資，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園是以健康產(chǎn)業(yè)為主體，配套產(chǎn)業(yè)為輔，助推城市的發(fā)展。受?chē)?guó)家政策、資本市場(chǎng)以及人才因素影響，近些年來(lái)國(guó)內(nèi)醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園發(fā)展迅速。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園是以醫(yī)療研發(fā)科技企業(yè)為主，吸引國(guó)內(nèi)健康產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)入駐，研發(fā)產(chǎn)業(yè)孵化，專(zhuān)業(yè)人才培訓(xùn)等配套服務(wù)。與其他地產(chǎn)項(xiàng)目相比具有其特殊性，不能簡(jiǎn)單的拷貝粘貼，但成熟的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、招商運(yùn)營(yíng)等經(jīng)驗(yàn)均可以借鑒參考。

1.醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園建設(shè)實(shí)踐中的一些思考

1.1 在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)缺乏頂層的統(tǒng)籌規(guī)劃

早些年缺乏國(guó)家層面的統(tǒng)籌規(guī)劃，使得各地對(duì)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園建設(shè)相對(duì)比較盲從，產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能特色不突出，未能產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，尤其地方政策支持、管理機(jī)制、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等方面的雷同，也導(dǎo)致在后期招商運(yùn)營(yíng)時(shí)效果大打折扣，直接影響產(chǎn)業(yè)園的可持續(xù)發(fā)展。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展，可以為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整起到關(guān)鍵作用，成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新路徑。

1.2 產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)需縝密，創(chuàng)新要素聯(lián)系需緊實(shí)

啟東生命健康科技產(chǎn)業(yè)園所涉及的眾多產(chǎn)業(yè)是如何高效的規(guī)劃組織在一起，在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就需要進(jìn)行充分的考量，比如園區(qū)內(nèi)眾多的醫(yī)藥企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)或是中介服務(wù)，如何通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃加強(qiáng)他們之間產(chǎn)生有效的合作交流，減少不必要的時(shí)間浪費(fèi)。創(chuàng)新離不開(kāi)交流，而園區(qū)的發(fā)展離不開(kāi)交流，溝通才能匯聚集體的智慧，如何打造出舒適的、科學(xué)地、有效的空間城市的發(fā)展離不開(kāi)人，健康產(chǎn)業(yè)園更是以人為本，園區(qū)打造的以人為本生活環(huán)境。

1.3 產(chǎn)城分離，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園容易出現(xiàn)只有產(chǎn)業(yè)沒(méi)有城市的發(fā)展困境

產(chǎn)城分離是國(guó)內(nèi)眾多產(chǎn)業(yè)園的痛點(diǎn)之一，產(chǎn)業(yè)與城市的融合是醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園亟需解決的發(fā)展問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)園在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將“只有產(chǎn)業(yè)沒(méi)有城市”的發(fā)展窘境作為首要問(wèn)題。首先，對(duì)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)產(chǎn)業(yè)功能進(jìn)行細(xì)化，在考慮醫(yī)療產(chǎn)業(yè)功能，其次，對(duì)產(chǎn)業(yè)所配套功能進(jìn)行研究，尤其是人們生活所相關(guān)公共基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)配套服務(wù)等。在啟東生命健康科技產(chǎn)業(yè)園定位多元化功能業(yè)態(tài)，著力打造滿(mǎn)足生產(chǎn)、生活所需的現(xiàn)代宜居新城。

2.項(xiàng)目概況

2.1 啟東醫(yī)療產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)

南通以“3+3+N”產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，對(duì)接上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整，大力推動(dòng)上海與南通間生活醫(yī)藥企業(yè)間的合作，吸引上海及周邊地區(qū)醫(yī)藥企業(yè)入駐園區(qū)。目前，在南通市啟東市已經(jīng)形成了啟東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)制劑生產(chǎn)、高新區(qū)生物醫(yī)藥研發(fā)、濱江醫(yī)藥化工園原料藥和醫(yī)藥中間體三個(gè)相對(duì)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)并已經(jīng)入駐其中，比如德國(guó)拜耳，國(guó)內(nèi)的蓋天力等等。眾多的入駐企業(yè)涵蓋了化學(xué)制劑、醫(yī)藥中間體、中成藥等80 多個(gè)品種，12 個(gè)產(chǎn)品被認(rèn)定為國(guó)家重點(diǎn)新產(chǎn)品，65 個(gè)產(chǎn)品被認(rèn)定為江蘇省高新技術(shù)產(chǎn)品，蓋天力、白加黑、達(dá)喜、金克槐耳等產(chǎn)品。

2.2 項(xiàng)目概況

項(xiàng)目基地位于素有“江風(fēng)海韻北上海”之稱(chēng)的啟東市匯龍鎮(zhèn)，距離市中心蝶湖中心約5 公里，總占地3500 畝，產(chǎn)業(yè)、配套、居住用地比例1:1:1，規(guī)劃孵化器、研發(fā)中試、小型生產(chǎn)等多功能、多戶(hù)型的產(chǎn)業(yè)獨(dú)棟組團(tuán)，滿(mǎn)足生命健康，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)企業(yè)的不同階段發(fā)展需求。

圖1 啟東生命健康科技產(chǎn)業(yè)園用地布局圖

2.3 項(xiàng)目定位

啟東生命健康科技城建設(shè)將牢固樹(shù)立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，牢牢把握上海“北大門(mén)”“門(mén)柱子”的戰(zhàn)略定位，圍繞長(zhǎng)江綠灘、創(chuàng)智蝶谷、生命樂(lè)城等三大主題，構(gòu)建以“生命信息+”為先導(dǎo)的智能生命健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)，打造生命數(shù)字、高端醫(yī)藥、健康服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，形成研發(fā)創(chuàng)新、綜合服務(wù)、醫(yī)療健康、綠色生產(chǎn)四大功能組團(tuán)，著力打造長(zhǎng)三角生命科技創(chuàng)新基地、健康產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、濱江休閑宜居新城。

圖2 項(xiàng)目定位

3.政策解讀

3.1 健康大業(yè) 復(fù)興之基

習(xí)近平總書(shū)記致辭，要把人民健康放在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，重點(diǎn)普及健康生活、優(yōu)化健康服務(wù)、完善健康保障、建設(shè)健康環(huán)境、發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)健康中國(guó)建設(shè)，努力全方位、全周期保障人民健康，為實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國(guó)夢(mèng)打下堅(jiān)實(shí)健康基礎(chǔ)。

3.2 健康中國(guó)2030

人民健康需求日趨旺盛，生命健康產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，今后15年推進(jìn)健康中國(guó)建設(shè)的行動(dòng)綱領(lǐng)。健康中國(guó)2030，堅(jiān)持以人為本的原則，將人們?nèi)罕姷纳眢w健康作為首要位置。旨在為人們提供健康的生活方式，通過(guò)不斷完善健康環(huán)境及各項(xiàng)服務(wù)配套保障，并以發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國(guó)夢(mèng)打下堅(jiān)實(shí)的健康基礎(chǔ)。

3.3 新經(jīng)濟(jì)

跨界融合大健康，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)將不斷催生生命健康新業(yè)態(tài)、新模式、新增長(zhǎng)點(diǎn)、生命健康產(chǎn)業(yè)與云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、智能制造等新技術(shù)，與“互聯(lián)網(wǎng)+”等新模式，與旅游休閑等其他產(chǎn)業(yè)的跨界融合趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

3.4 新戰(zhàn)略

承接國(guó)家戰(zhàn)略，推動(dòng)長(zhǎng)三角生命健康產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)資源聚合啟東生命健康科技產(chǎn)業(yè)園，長(zhǎng)三角有我國(guó)最多的跨國(guó)生物醫(yī)藥企業(yè)，上海張江示范區(qū)是國(guó)內(nèi)生物醫(yī)藥創(chuàng)新之源，江蘇省多數(shù)園區(qū)重點(diǎn)招商已形成創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、進(jìn)入產(chǎn)業(yè)化階段的生物醫(yī)藥項(xiàng)目。

4.啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，并應(yīng)具有一定超前性，不能簡(jiǎn)單的用工業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)去定義產(chǎn)業(yè)園內(nèi)各功能區(qū)的布置和單體建筑的設(shè)計(jì)，充分吸收各醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)外，對(duì)相關(guān)行業(yè)的功能需要進(jìn)行量身定制。

4.1 啟動(dòng)區(qū)

在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，便充分利用管理河流帶來(lái)的景觀資源和割裂的用地。啟動(dòng)區(qū)用地690 畝，其中產(chǎn)業(yè)用地319.8 畝，住宅配套289.6 畝，產(chǎn)業(yè)用地與住宅用地比52:48，塑造一個(gè)產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)新城。

園區(qū)場(chǎng)地環(huán)境特殊，巧妙的利用原有河道，靈活的混合用地規(guī)劃，通過(guò)靈活組合和置換策略，實(shí)現(xiàn)空間的多變性和各功能組團(tuán)的和諧發(fā)展?！岸嘀行摹遍_(kāi)發(fā)策略，參考“多中心城市”結(jié)構(gòu)，明確各分區(qū)組團(tuán)核心，制定相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)、功能定位，對(duì)各組團(tuán)土地劃分等級(jí)，形成“近-中-遠(yuǎn)”開(kāi)發(fā)計(jì)劃，分片報(bào)規(guī)。

4.2 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)

沿華石路打造一流生命健康產(chǎn)業(yè)集群，形成一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，一區(qū)多園式特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

圖3 用地布局圖

圖4 一區(qū)多元特色產(chǎn)業(yè)園

一期：樹(shù)立形象，校企聯(lián)合，配套先行。整合上海智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究院、人類(lèi)表型組研究院和綠地光華科創(chuàng)中心等優(yōu)勢(shì)科研資源、人才資源及校友企業(yè)，以服務(wù)園區(qū)生命健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求為主要目標(biāo)，構(gòu)建生物醫(yī)藥、基因檢測(cè)、醫(yī)用新材料產(chǎn)業(yè)的研發(fā)和科技服務(wù)基地。

二期：呼應(yīng)一期，拉開(kāi)發(fā)展框架。以產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入，跨區(qū)合作等形式，導(dǎo)入“研發(fā)+小型生產(chǎn)”功能的1-2家頭部企業(yè)及一定數(shù)量的中小企業(yè)（研發(fā)類(lèi)企業(yè)為主，兼顧C(jī)RO，CMO，行業(yè)認(rèn)證，信息咨詢(xún)服務(wù)等），與一期地塊等形成產(chǎn)業(yè)鏈條上的呼應(yīng)。

三期：定制化招商，實(shí)現(xiàn)多元化聯(lián)動(dòng)。面向環(huán)滬區(qū)域內(nèi)大型科研機(jī)構(gòu)1-2 家大中型成熟企業(yè)進(jìn)行定制化招商，與一期研發(fā)服務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)功能聯(lián)動(dòng)。

5.醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園技術(shù)配置標(biāo)準(zhǔn)

醫(yī)療研發(fā)產(chǎn)業(yè)樓涉及到研發(fā)流程、潔凈間要求，等樓棟平面形式、單層面積、層數(shù)、柱網(wǎng)、樓板荷載、電梯參數(shù)等都有相關(guān)的技術(shù)要求。通過(guò)對(duì)北京中關(guān)村高端醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園、上海張江高科生命科技產(chǎn)業(yè)園、南京上午醫(yī)藥加速器的案例研究，形成以下技術(shù)配置標(biāo)準(zhǔn)。

圖5 產(chǎn)業(yè)園階段目標(biāo)

圖6 園區(qū)建筑透視圖

5.1 面積

產(chǎn)品面積多樣性，保持梯度和劃分的靈活性。大型產(chǎn)業(yè)辦公單棟面積6000～8000 ㎡左右，中型產(chǎn)業(yè)辦公單棟面積3000～4000 ㎡左右，小型產(chǎn)業(yè)辦公單棟面積300～500 ㎡左右。

5.2 層數(shù)

園區(qū)內(nèi)辦公用建筑單體的樓層數(shù)在滿(mǎn)足園區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的前提下，結(jié)合相關(guān)企業(yè)的具體使用要求而定。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園建筑用地為集約型用地，用地較為緊張，沒(méi)有特殊要求基礎(chǔ)上層數(shù)的設(shè)置宜為3-6 層，如用地緊湊，可考慮4-6層。

5.3 柱網(wǎng)

園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)所需的單體建筑設(shè)計(jì)時(shí)，充分了解相關(guān)企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)設(shè)備的需求，滿(mǎn)足生產(chǎn)要求的同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)實(shí)用型，使柱網(wǎng)的布置更加科學(xué)合理。通常來(lái)說(shuō)，柱網(wǎng)間隔越大，建筑內(nèi)的空間更能合理的劃分使用，利用率越高，但建筑結(jié)構(gòu)上所承受的荷載也越大。由于生物醫(yī)療行業(yè)的特殊性，在生產(chǎn)或是研發(fā)過(guò)程中需要滿(mǎn)足相關(guān)潔凈要求，也就意味著需要更多的相對(duì)小一些的空間，不需要無(wú)柱網(wǎng)空間。在本項(xiàng)目中，醫(yī)療研發(fā)區(qū)域的柱網(wǎng)適宜設(shè)置在7-8.4m，生產(chǎn)區(qū)域的柱網(wǎng)設(shè)置在8-9m，如需考慮車(chē)輛問(wèn)題，柱網(wǎng)設(shè)置取8.4-9m。

5.4 高度

醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)廠房與其他制造業(yè)廠房區(qū)別不大，以多層或是高層廠房為主，并大都采用鋼結(jié)構(gòu)或是鋼混結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)梁高度按照跨度的1/8-1/12 進(jìn)行計(jì)算。以柱網(wǎng)8.4 米為例，其結(jié)構(gòu)高度約為0.8 米。在本項(xiàng)目中，生產(chǎn)所需廠房層高設(shè)置6m，其他辦公區(qū)域考慮到潔凈空間，層高設(shè)置在2.5-3 米。5 米或5.4 米層高，可以滿(mǎn)足小生產(chǎn)，如需大生產(chǎn)，需要6.5 米甚至更高。

5.5 樓板承重

大中型產(chǎn)業(yè)辦公首層1000kg/㎡、二層及二層以上500kg/㎡。小型辦公200kg/㎡～250kg/㎡。

5.6 電梯

人貨梯分開(kāi)設(shè)置，貨梯按3 噸設(shè)置滿(mǎn)足醫(yī)療設(shè)備搬運(yùn)安裝，客梯按1.6 噸設(shè)置。

5.7 外立面標(biāo)準(zhǔn)

產(chǎn)品為3～4層，建議真石漆+局部鋁格柵、鋁合金窗、玻璃欄板。

5.8 給排水

產(chǎn)業(yè)排污廢，室外專(zhuān)用排污主管，單體預(yù)留接入井、預(yù)留廢水處理及事故排放池。

5.9 低壓配電

電力配置要求180W/㎡；接地型式:采用TN-S系統(tǒng)；消防負(fù)荷、部分重要負(fù)荷：采用雙回路專(zhuān)用電纜供電，在最末一級(jí)配電箱處進(jìn)行雙電源切換；分層設(shè)置 電表集中設(shè)置于首層配電間。

5.10 暖通

空調(diào)冷熱源，預(yù)留VRV 空調(diào)安裝條件；排廢氣，核心筒綜合建筑平面考慮預(yù)留部分管井；防排煙系統(tǒng)，自然排煙。

6.招商運(yùn)營(yíng)

啟東生命健康科技產(chǎn)業(yè)園在招商運(yùn)營(yíng)中，本著求真務(wù)實(shí)的態(tài)度做好各中業(yè)態(tài)落實(shí)工作。對(duì)園區(qū)情況進(jìn)行詳細(xì)研究，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析，科學(xué)系統(tǒng)的評(píng)估園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)資源及其科技實(shí)力，并對(duì)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的拓展能力進(jìn)行評(píng)估，加強(qiáng)招商引資的能力及力度，調(diào)整好園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的循環(huán)，完善好產(chǎn)業(yè)鏈條，做好服務(wù)配套，打造一個(gè)系統(tǒng)的醫(yī)療研發(fā)產(chǎn)業(yè)園。同時(shí)積極培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展增長(zhǎng)極，聚集優(yōu)秀企業(yè)，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與創(chuàng)新，堅(jiān)定不移地堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展路徑和招商引資引智。求真務(wù)實(shí)、腳踏實(shí)地做好園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商與產(chǎn)業(yè)服務(wù)工作，著力做好產(chǎn)業(yè)鏈分析，扎實(shí)做好產(chǎn)業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)招商和產(chǎn)業(yè)服務(wù)?；貧w本質(zhì)，做好平臺(tái)和服務(wù)，顯得更為重要。如何創(chuàng)新打造符合產(chǎn)業(yè)需求的產(chǎn)品以及定制化的服務(wù)和科學(xué)的運(yùn)營(yíng)模式，成為影響各產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商關(guān)注的重要因素。

本項(xiàng)目一、二期產(chǎn)業(yè)面積共約8 萬(wàn)㎡，當(dāng)期招商率76%，成交客戶(hù)聚焦于生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械領(lǐng)域,已完成產(chǎn)業(yè)入駐21個(gè)，面積5.6萬(wàn)㎡,配套產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心面積0.5萬(wàn)㎡，合計(jì)6.15 萬(wàn)㎡。啟東生命健康科技產(chǎn)業(yè)園形成以醫(yī)療研發(fā)、生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)滿(mǎn)足醫(yī)療研發(fā)產(chǎn)業(yè)的要求。

圖7 園區(qū)企業(yè)落位圖

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)內(nèi)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園在經(jīng)歷高速發(fā)展后，已經(jīng)邁入高質(zhì)量發(fā)展的階段。啟東生命健康科技產(chǎn)業(yè)園在建設(shè)之初依托國(guó)家及各級(jí)政府層面政策支持，秉持高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)施，打造生命數(shù)字、高端醫(yī)藥、健康服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，構(gòu)建“一心一廊四區(qū)多園”產(chǎn)業(yè)空間，以產(chǎn)業(yè)為保障，完善服務(wù)配套，達(dá)到產(chǎn)業(yè)、城市與人之間的持續(xù)模式，摒棄了產(chǎn)業(yè)園存在的空心化與城市孤島化。項(xiàng)目在實(shí)施之初通過(guò)科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，本著以人為本的原則，完善了功能布局及各項(xiàng)技術(shù)配置標(biāo)準(zhǔn)，形成了一個(gè)產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)新城。