文／王穎超 青島青建國和置業(yè)有限公司 山東青島 266000

引言：

我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展展現(xiàn)出了房地產(chǎn)市場的巨大潛力，吸引了越來越多的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。但是，高回報(bào)與高風(fēng)險(xiǎn)往往是相伴而行的，房地產(chǎn)行業(yè)獲取豐厚的利潤回報(bào)的同時(shí)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作可行性研究具有重大意義。在進(jìn)行定位決策之前，具體分析和論證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案、市場、社會效益以及經(jīng)濟(jì)效益，并且將其作為前期工作開展的主要依據(jù)，提升決策的科學(xué)性和正確性，提高項(xiàng)目的市場滿足能力，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

1.可行性研究含義和目的

在房地產(chǎn)開發(fā)前期進(jìn)行投資決策的過程中，可行性研究是一個(gè)極為重要的環(huán)節(jié)，關(guān)乎一個(gè)項(xiàng)目能否順利完成，可行性研究就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位多角度的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)分析，探索開發(fā)方向。具體而言，可行性研究就是在工程項(xiàng)目開始前期，對與該項(xiàng)目有關(guān)的社會、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)以及自然等各方面都要進(jìn)行具體探究，并且對該項(xiàng)目擬定的各種技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、比較以及論證，最后還需科學(xué)合理地預(yù)測和評價(jià)與該項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益。同時(shí)，綜合研究項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)實(shí)用性和先進(jìn)性以及建筑的可行性和可能性，最終判斷該項(xiàng)目是否可以投資以及如何進(jìn)行投資等，為決策部分的最終決策提供重要理論依據(jù)，為下一階段工作做好鋪墊。進(jìn)行可行性研究的作用在于減少項(xiàng)目可能出現(xiàn)的決策失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)帶來的社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益，真正意義上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的民主化和科學(xué)化。作為一項(xiàng)綜合性的經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有投資時(shí)間長、投資額度大、涉及面廣投資風(fēng)險(xiǎn)大等特征。想要確保項(xiàng)目開發(fā)能夠達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，貫徹落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資源以及重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則，就必須落實(shí)好可行性研究工作。

2.可行性研究的內(nèi)容、步驟和依據(jù)

2.1 可行性研究的內(nèi)容

由于開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、困難程度以及性質(zhì)等存在差異，因此可行性研究的內(nèi)容也會根據(jù)項(xiàng)目具體情況各有側(cè)重。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：第一，項(xiàng)目概況。項(xiàng)目概況主要指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置、周邊主要環(huán)境、性質(zhì)、名稱以及項(xiàng)目開發(fā)后將會帶來的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益等，深入了解可行性研究的主要目的和范圍；第二，開發(fā)項(xiàng)目用地情況調(diào)查及動遷安置。該內(nèi)容主要包括土地調(diào)查、人口調(diào)查、建筑物調(diào)查等，調(diào)查分析開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的具體情況，確認(rèn)總?cè)丝跀?shù)、各類土地面積以及對應(yīng)的使用單位、建筑物的種類和數(shù)量等，了解生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營者情況，研究地下地上物現(xiàn)狀，包括樹木、人防工程、水井等等，制定動遷方案以及安置計(jì)劃；第三，市場分析以及建設(shè)規(guī)模。市場分析需要對市場需求、供給現(xiàn)狀加以分析和預(yù)測，還包括針對對象分析、市場交易具體情況分析，從而確定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模；第四，資源供給?？尚行匝芯恐行枰ńㄖ牧系牟少彿绞健⒕唧w名稱、需求量，除此之外，還有施工期間的動力問題以及項(xiàng)目投入使用后的煤氣、交通、網(wǎng)絡(luò)、水、電等基本供應(yīng)條件；第五，環(huán)境保護(hù)。項(xiàng)目開發(fā)前需要對建設(shè)地區(qū)的整體環(huán)境進(jìn)行充分考察，包括污染物以及污染源，從而減少因開發(fā)項(xiàng)目帶來的生態(tài)變化，并形成控制污染的具體方案、避免生態(tài)變化的初步規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)投資情況等；第六，開發(fā)項(xiàng)目人力資源配置。該項(xiàng)內(nèi)容具體包括人員的配備規(guī)劃、管理人員的培訓(xùn)方案以及項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，并估算年費(fèi)用；第七，項(xiàng)目進(jìn)度。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度要求具體化，前期的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃以及工程進(jìn)度計(jì)劃都需要包括在內(nèi)，例如單項(xiàng)工程的開工時(shí)間、竣工時(shí)間、施工隊(duì)伍、具體進(jìn)度以及市政工程的施工單位選擇以及施工場地情況；第八，開發(fā)項(xiàng)目社會、經(jīng)濟(jì)效益。包括項(xiàng)目開發(fā)成本、經(jīng)營成本估算，項(xiàng)目投資來源、資金籌措方式、項(xiàng)目總投資計(jì)算，經(jīng)營銷售收入、租金收入以及其他營業(yè)收入的計(jì)算。

2.2 可行性研究的步驟

可行性研究作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，需要保障研究質(zhì)量和水準(zhǔn)，確保達(dá)到成為項(xiàng)目決策依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)，保障其準(zhǔn)確性、真實(shí)性和可靠性。具體步驟如圖1所示。

圖1 可行性研究步驟

2.3 可行性研究的基本要求

如圖2所示，可行性研究基本要求主要包括四點(diǎn)，分別是預(yù)見性、客觀性、可靠性以及科學(xué)性。可行性研究的預(yù)見性要求不僅充分研究相關(guān)資料，更需要針對將來的市場需求、投資等進(jìn)行預(yù)測和估算；客觀公正性要求可行性研究必須建立在調(diào)查事實(shí)的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持實(shí)事求是的原則對客觀情況進(jìn)行論證與評價(jià)；可靠性研究要求全面探索相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施，并且及時(shí)否定與實(shí)際情況不符的方案，提高項(xiàng)目的可靠性；科學(xué)性要求必須運(yùn)用科學(xué)的評價(jià)指標(biāo)體系精準(zhǔn)分析項(xiàng)目的盈利能力，在進(jìn)行市場預(yù)測時(shí)應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，提升項(xiàng)目的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

圖2 可行性研究的基本要求

3.房地產(chǎn)開發(fā)前期工作可行性研究的作用

3.1 項(xiàng)目投資決策的基本依據(jù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)屬于高投資項(xiàng)目，尤其是其中的中大型項(xiàng)目，所耗費(fèi)的財(cái)力、物力、人力巨大，而項(xiàng)目投資的成功與否，以及成功后的具體收益情況，又會受到宏觀環(huán)境的影響，包括政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、法律因素、技術(shù)因素以及自然因素等等。這些因素變化莫測，很難在項(xiàng)目開始前憑借經(jīng)驗(yàn)來判斷，因此就必須在投資決策前開展可行性研究，對項(xiàng)目的建設(shè)地址、建設(shè)周期、建設(shè)規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無競爭能力、有無市場、建設(shè)方案與內(nèi)容是否可行以及投資效果如何等情況進(jìn)行分析，最終確定該項(xiàng)目是否可以繼續(xù)進(jìn)行或者應(yīng)當(dāng)按照哪種方案進(jìn)行，為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策提供基本依據(jù)。前期決策的準(zhǔn)確程度能夠直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，科學(xué)的可行性研究能夠?yàn)榍捌跊Q策提供技術(shù)支撐，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)奠定基礎(chǔ)。

3.2 籌集建設(shè)資金、項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)

可行性研究還有一個(gè)重要作用就是可以作為向銀行等一些金融機(jī)構(gòu)的申請貸款的先決條件，金融機(jī)構(gòu)在詳細(xì)評估這些研究報(bào)告之后，明確其準(zhǔn)確性、真實(shí)性等，最終確定是否給予貸款以及給予貸款的額度。房地產(chǎn)開發(fā)屬于固定資產(chǎn)投資，在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著很重要的地位。通常項(xiàng)目開發(fā)者在向計(jì)劃部門申請立項(xiàng)時(shí)，計(jì)劃部門都會通過項(xiàng)目開發(fā)者遞交的可行性研究報(bào)告來判斷該項(xiàng)目與國家房地產(chǎn)政策相符，房地產(chǎn)年度投資報(bào)告是否符合計(jì)劃要求，進(jìn)而決定是否立項(xiàng)。并且可行性研究報(bào)告還能用于房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)劃部門、土地部門等行政部門提交資料時(shí)使用，行政主管部門通過可行性研究報(bào)告基本判斷項(xiàng)目的用途、位置、占地面積等情況是否滿足年度用地計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃以及城市建設(shè)規(guī)劃等要求，最后決定是否批準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)商的用地申請。

3.3 簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涵蓋的很多方面都需要與其他相關(guān)企業(yè)以及部門合作和配合，包括開發(fā)項(xiàng)目所需要的材料以及水電供應(yīng)、交通通信等。這些相關(guān)的協(xié)議以及合同都需要以可行性研究報(bào)告為依據(jù)進(jìn)行洽談。關(guān)于設(shè)備、技術(shù)引進(jìn)的問題還需要經(jīng)過可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)通過后，才可以據(jù)此與國外廠商進(jìn)行簽約。可行性研究報(bào)告可以看作未來實(shí)施的規(guī)劃方案，據(jù)此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資以及營銷等工作。

3.4 指導(dǎo)工作順利實(shí)施的依據(jù)

開發(fā)前期工作可行性研究報(bào)告中有關(guān)建設(shè)方案的內(nèi)容是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要參考，也是開展項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的基礎(chǔ)。可行性研究報(bào)告中的總投資估算是后續(xù)設(shè)計(jì)、資金籌措以及項(xiàng)目實(shí)施過程中投資控制的前提。另外，不同單位之間相互配合也需要根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行，是確定各項(xiàng)工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)的主要依據(jù)。可行性研究可以經(jīng)由不確定分析進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)影響項(xiàng)目進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)因素，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)可以率先制定應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的方案和計(jì)劃，提高項(xiàng)目的安全性和可靠性，保障各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。

4.房地產(chǎn)開發(fā)前期提升可行性研究作用的對策建議

4.1 正確對待可行性研究工作的積極作用

在國家調(diào)控，要求房地產(chǎn)回歸居住屬性的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)市場也在面臨著結(jié)構(gòu)性改革。因此未來較長一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境不容樂觀，想要在如此復(fù)雜多變的市場環(huán)境中鞏固自身市場地位成了每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的必學(xué)技巧，而最重要的就是做好每一個(gè)決策，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分認(rèn)識到可行性開發(fā)工作的重要意義。

4.2 精準(zhǔn)預(yù)估房地產(chǎn)市場

充分調(diào)查和研究房地產(chǎn)的市場情況是項(xiàng)目開發(fā)可行性研究的根基所在。只有對市場進(jìn)行充分了解把握，才可以更好地進(jìn)行產(chǎn)品定位，做好可行性研究工作。另外，在準(zhǔn)確預(yù)測房地產(chǎn)市場以后，也必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估，這將對后期進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制工作有著重要意義，并且可以更好地完善可行性研究工作。

4.3 選用復(fù)合型人才或采用矩陣式組織結(jié)構(gòu)

正由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作對于整個(gè)項(xiàng)目的成功與否有著決定性作用，所以從事可行性研究的相關(guān)人員必須是具有專業(yè)資質(zhì)以及豐富經(jīng)驗(yàn)的全方位綜合型人才。為保障可行性研究工作的工作成果，幫助企業(yè)進(jìn)行正確決策，這類人才必須兼?zhèn)涔こ淘靸r(jià)、房地產(chǎn)市場、各類財(cái)務(wù)知識、銷售以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多種知識。但也正因?yàn)樯婕邦I(lǐng)域廣、知識儲備要求嚴(yán)格，因此這類人才在房地產(chǎn)領(lǐng)域相當(dāng)稀缺。因此，一般企業(yè)會以項(xiàng)目組的形式開展可行性研究工作，采用相對靈活的矩陣式組織結(jié)構(gòu)，通過從各部門抽調(diào)骨干員工組成臨時(shí)小組，在項(xiàng)目組中添加咨詢公司的一個(gè)月，組成各方面均衡的人員配備；另一方面一些大型企業(yè)也會自行培育“全能型”人才，提前布局為后期自身企業(yè)服務(wù)。

4.4 注重項(xiàng)目后評價(jià)與可行性研究相結(jié)合

可行性研究主要被當(dāng)作項(xiàng)目執(zhí)行前的策劃，而在項(xiàng)目后進(jìn)行評價(jià)則是對策劃以及具體實(shí)施過程的歸納和總結(jié)。它既可以使房地產(chǎn)企業(yè)察覺可行性研究工作中出現(xiàn)的問題和漏洞，又能夠?yàn)榭尚行匝芯抗ぷ髫S富內(nèi)容、完善程序、積累經(jīng)驗(yàn)。在項(xiàng)目后評價(jià)可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐中獲取真實(shí)且準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，包括各種類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷成本、營銷方式、銷售進(jìn)度等，從而為企業(yè)自身數(shù)據(jù)庫做出貢獻(xiàn)，建立經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系。

4.5 從客觀角度看待可行性研究

項(xiàng)目決策直接關(guān)系整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否能夠立項(xiàng)并且順利實(shí)施，而可行性研究的結(jié)果對決策階段有著重要的參考意義，決策者需要重視可行性研究成果，從客觀角度看待可行性研究論證過程和結(jié)論，避免摻雜個(gè)人主觀臆斷的色彩，避免因主觀判斷阻礙房地產(chǎn)項(xiàng)目的落地實(shí)施，甚至對房地產(chǎn)企業(yè)造成難以挽回的惡劣影響。因此，項(xiàng)目決策者需要從客觀角度認(rèn)可和重視可行性研究，并且為決策提供技術(shù)支持。

4.6 提高咨詢工作的專業(yè)性和嚴(yán)謹(jǐn)性

目前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識到可行性研究工作對開發(fā)項(xiàng)目的重要意義，但是可行性研究工作具有明顯的專業(yè)性，并且企業(yè)內(nèi)部缺乏相應(yīng)人才，于是將其委托給具有一定實(shí)力的咨詢公司。而房地產(chǎn)企業(yè)也可以對相應(yīng)的職能部門進(jìn)行取消，通過結(jié)構(gòu)精簡的方式，進(jìn)一步提升工作效率，降低管理和運(yùn)營成本。對于可行性研究這一方面，咨詢公司對市場和產(chǎn)品的分析更為到位和專業(yè)，并且積累了大量的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。但是，我國咨詢行業(yè)尚未完全發(fā)展成熟，仍舊處于上升階段，因此咨詢公司對有關(guān)的行業(yè)規(guī)范認(rèn)識不足，并且缺乏可行性研究對房地產(chǎn)企業(yè)重要性的意識，在進(jìn)行相關(guān)工作時(shí)可能出現(xiàn)質(zhì)量降低的問題。伴隨著我國咨詢行業(yè)的不斷發(fā)展，咨詢企業(yè)需要遵守行業(yè)規(guī)范，提高專業(yè)水平和能力，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為優(yōu)質(zhì)的可行性研究工作。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作可行性研究有著重要作用，是投資決策和規(guī)劃計(jì)劃的重要依據(jù)，能夠通過科學(xué)的手段幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得最佳效益。為了進(jìn)一步提升可行性研究的作用，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取以上的對策建議提高實(shí)際效果，在最大程度上發(fā)揮可行性研究的作用，促進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目的順利完成。