□ 徐映雪

案 例

A 公司于2020 年申請按幢辦理了建筑物a 的首次登記，建筑物a 為一幢兩層的辦公樓。2022年，A 公司申請將建筑物a 分割為10 間房屋進(jìn)行登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理？

分 析

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）第二十六條規(guī)定，同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。房屋首次登記后的分割或合并屬于變更登記的一種，在房地分散登記時(shí)期就是一個(gè)令登記機(jī)構(gòu)困擾的難題，房地一體登記后，對這個(gè)問題的處理辦法仍存在很大爭議。筆者認(rèn)為，在實(shí)務(wù)中辦理房屋分割或合并登記時(shí)，應(yīng)注意是否符合不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定的基本要求及是否得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)同意兩個(gè)方面。

一是分割或合并后的房屋應(yīng)符合不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定的基本要求?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《操作規(guī)范》）1.3.1規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。獨(dú)立使用價(jià)值的空間應(yīng)當(dāng)足以實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的用途，并可以獨(dú)立利用?！睂Ψ课葸M(jìn)行分割或合并，屬于對不動(dòng)產(chǎn)單元的重置，原來的單元結(jié)構(gòu)被打破，新的單元結(jié)構(gòu)得以建立，必須要滿足權(quán)屬界線封閉、具有獨(dú)立使用價(jià)值、能實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的用途等要求。需注意的是，有些建筑物，如酒店、成套住宅、幼兒園、教學(xué)樓等，一旦進(jìn)行分割房屋綜合性用途已不具備，不能辦理登記。以酒店為例，酒店一般以幢為單位進(jìn)行首次登記，如果將每間客房作為獨(dú)立客體對外銷售，申請把酒店分割，酒店將會(huì)喪失其功能。因?yàn)榫频瓯仨毷敲块g客房加配套設(shè)施綜合一體才能發(fā)揮其用途，故酒店不能進(jìn)行分割登記。

二是對房屋進(jìn)行分割或合并須得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)同意。目前，已施行的法律法規(guī)對此問題做了相關(guān)規(guī)定，但并不十分明確。《實(shí)施細(xì)則》第三十七條規(guī)定：“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料……（三）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件……”《操作規(guī)范》9.2.3第4 條第（5）項(xiàng)規(guī)定：“同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)部門同意分割或合并的批準(zhǔn)文件?！薄秾?shí)施細(xì)則》規(guī)定應(yīng)“根據(jù)不同情況”進(jìn)行提交，但未明確不同情況的具體情形；《操作規(guī)范》規(guī)定應(yīng)提交“相關(guān)部門”的批準(zhǔn)文件，但未明確“相關(guān)部門”的具體指向。

到底哪些部門可以作為分割合并的批準(zhǔn)部門呢？有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要分割或合并的行為未改變室內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)房管部門進(jìn)行面積確認(rèn)后的房屋實(shí)測報(bào)告即可辦理，房管部門可作為分割合并的批準(zhǔn)部門；有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)由被許可人向作出行政許可決定的行政機(jī)關(guān)，即規(guī)劃部門提出申請，故“相關(guān)部門”應(yīng)專指規(guī)劃部門；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果分割或合并會(huì)影響房屋既有的規(guī)劃、建設(shè)、結(jié)構(gòu)、防火、相鄰關(guān)系、通風(fēng)采光、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)管理等要素的，均須經(jīng)前述要素的行政主管部門批準(zhǔn)。

筆者認(rèn)為，第一、二種觀點(diǎn)設(shè)置的門檻較低，后續(xù)易發(fā)生安全等隱患，有較大登記風(fēng)險(xiǎn)；第三種觀點(diǎn)設(shè)置的限制過多，實(shí)際操作性不強(qiáng)，不利于營商環(huán)境的營造，也不符合新時(shí)代物盡其用的要求。針對此問題，鄭州市歷經(jīng)數(shù)次調(diào)研論證，于2022年10月1日起開始施行《鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)條例》，其中，第十二條規(guī)定：“已確定的不動(dòng)產(chǎn)單元確需分割、合并、調(diào)整邊界，且符合規(guī)劃、用地、建設(shè)、消防等相關(guān)規(guī)定的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法提供登記服務(wù)?！狈智闆r來講，在進(jìn)行土地分割、合并、調(diào)整邊界等登記時(shí)，需符合用地的相關(guān)規(guī)定；在進(jìn)行房屋分割或合并登記時(shí)，需符合規(guī)劃、建設(shè)、消防等相關(guān)規(guī)定。具體辦理時(shí)，申請人須提交上述相應(yīng)行政主管部門的批準(zhǔn)文件。

針對上述案例，因建筑物a 的用途為辦公，故實(shí)體分割成間后仍符合不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定的基本要求，A 公司可以申請辦理分割登記，但在申請登記時(shí)須提交規(guī)劃、建設(shè)、消防等行政主管部門的批準(zhǔn)文件。