申吉平 山西至源不動產房地產評估咨詢有限公司

在目前市場經濟環(huán)境下，企業(yè)面臨的競爭日益激烈，企業(yè)的固定資產和無形資產是企業(yè)生存和發(fā)展的物資保障，但是固定資產（其中的房產）及無形資產（其中的土地使用權）的價值比重也對企業(yè)的經營生產有一定的影響，這就要求企業(yè)完善資產的產權手續(xù)完善，不會對后續(xù)需要進行企業(yè)改制、股權轉讓及債務重組等程序產生影響；制定嚴謹、詳細的評估質量標準，對房產、土地資產質量和價值進行監(jiān)督和控制；制定房地產、土地評估中的風險控制目標并采取有效的措施來把控資產的評估風險，為實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展的目標打下堅實的基礎。

一、按照企業(yè)對房產和土地使用權的管理方式進行分析

從固定資產和無形資產持有狀況來分析：筆者根據(jù)近幾年來的實際操作經驗，如今大部分企業(yè)對所屬固定資產（其中的房產）及無形資產（其中的土地使用權）采取自用的比例較高，按照傳統(tǒng)的會計計量模式理解，其用途主要以企業(yè)經營辦公場所、企業(yè)經營生產場所。

對于盈利企業(yè)來說，固定資產和無形資產的價值占總資產的比重不會很低，這就要求企業(yè)必須有一套行之有效的資產管理手段，企業(yè)從初創(chuàng)到成長，再到成熟，最后經過衰退消亡，可能會經過一個漫長的過程，有的企業(yè)逐步壯大，有的企業(yè)漸近消亡，那么最主要的問題在于如何運用最為有效的資產管理方法讓資產能夠在企業(yè)生產經營過程中發(fā)揮最大的作用。企業(yè)需要持續(xù)健康發(fā)展并實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，諸位股東的權益在企業(yè)發(fā)展壯大中也要得到保障，這就需要采取行之有效的企業(yè)管理措施，企業(yè)在產品生產經營中需要不斷地進行產品創(chuàng)新、企業(yè)管理方式要科學、生產技術動態(tài)提升、加強企業(yè)整體的組織協(xié)作力等諸多因素。企業(yè)要想發(fā)展壯大，僅憑自身的權益資本，是遠遠不夠的，必須通過一定比例的債務資本循環(huán)進行，使加權平均資本成本達到或接近目標資本成本，而這些資本的構成往往跟企業(yè)的股權和債權是分不開的，固定資產和無形資產是構成權益資本的組成部分，如果企業(yè)的固定資產和無形資產占比較大，那么其影響權益資本的程度就大，對加權資本成本中的權益資本部分可以分比例獲取，其余資本來源于債務資本。

固定資產和無形資產的價值占企業(yè)總資產的比重對企業(yè)經營杠桿會產生一定的影響，企業(yè)經營杠桿可以衡量一個企業(yè)的經營風險；與此同時，其比重也會相應影響到企業(yè)的財務杠桿，只有企業(yè)經營杠桿與財務杠桿綜合后的聯(lián)合杠桿系數(shù)達到最優(yōu)，才會使企業(yè)的經營持續(xù)健康的發(fā)展。

二、從對固定資產和無形資產產權權利狀況來分析

企業(yè)擁有完整產權且無爭議，對后續(xù)的企業(yè)融資及處置都會產生積極影響。首先，土地使用權的存在狀態(tài)有劃撥、出讓、授權經營、租賃、作價出資等，通過分析企業(yè)的土地產權狀況，從降低企業(yè)投資成本及優(yōu)化資產結構來考慮，企業(yè)可以在符合相關法律、法規(guī)政策前提下，采用劃撥、作價出資及授權經營方式供地，可以減少無形資產的投資。

如不符合上述條件的情況下，可采用協(xié)議出讓和公開出讓方式繳納土地使用權出讓金，來取得無形資產，要積極按照國家及省市的供地政策，為企業(yè)提供服務咨詢，建議企業(yè)投資或轉型國家鼓勵發(fā)展的新技術、新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式的新型經濟形態(tài)，切合企業(yè)實際狀況，從而尋找降低土地成本的方法，如可以采用降低土地出讓金繳納比例的相關政策（自然資源部關于加強規(guī)劃和用地保障支持養(yǎng)老服務發(fā)展的指導意見[自然資規(guī)2019 第3 號]、國務院辦公廳關于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見[國辦發(fā)2011 第38 號]、協(xié)議出讓管理規(guī)定、山西省優(yōu)先發(fā)展產業(yè)目錄、關于推動農村新產業(yè)旅游用地等等），山西省自然資源廳關于印發(fā)《產業(yè)用地支持政策23 條》的通知等等，均為保障企業(yè)進行土地資產優(yōu)化配置的重要措施。根據(jù)山西省自然資源廳關于印發(fā)《山西省工業(yè)用地彈性出讓實施辦法（試行）》的通知[晉自然資規(guī)2021第1 號]文件精神，在山西省行政區(qū)范圍內的國有建設用地采取長期租賃、先租后讓、租讓結合，彈性年期出讓方式供應工業(yè)用地，只要符合條件的地塊可以采用此類供地方式供地，進一步減輕工業(yè)企業(yè)的生產成本。

針對以上辦法，企業(yè)在實施應用過程中可以將企業(yè)自身的無產權手續(xù)的固定資產和無形資產進行手續(xù)的完善，這對企業(yè)后續(xù)需要進行企業(yè)改制、股權轉讓及債務重組都將產生積極作用。

企業(yè)在發(fā)行非上市股票或非上市債券時，均需對企業(yè)的整體價值進行評估，評估中針對固定資產和無形資產價值占企業(yè)總體資產價值的比重是發(fā)行新股及債券的重要基礎。企業(yè)可以選擇采用發(fā)行新股（可能會產生稀釋股份及改變除權價格的影響）的方式，或者發(fā)行債券（包含可轉債）（增加債務風險）也可以選擇二者的結合方式，而固定資產和無形資產價值占企業(yè)總體資產價值的比重成為企業(yè)做出決策的重要依據(jù)。企業(yè)也可以自身產權名下的固定資產和無形資產作為發(fā)行證券的抵押擔保物，進行融資貸款。企業(yè)在一個會計期間會發(fā)生多種業(yè)務，會計師編制出的財務報表需經過內部審計師的審計，如有必要，還需經過第三方審計機構進行審計，固定資產尤其是房地產及無形資產（土地使用權）專業(yè)性較強，如按照歷史購置成本進行會計核算，所得結果與資產實際情況會有很大差距，這就需要第三方專門的房地產、土地評估機構介入，對此項資產進行專項審計評估，由過去的二維審計模式轉變?yōu)楝F(xiàn)在的三維穿行測試評估模式，會更為準確地進行會計計量。

三、制訂好房產、土地評估在企業(yè)管理質量的監(jiān)控標準

對房產、土地資產質量和價值進行監(jiān)督和控制，則需要在質量監(jiān)控標準的制定上相對嚴謹、詳細。

（一）嚴格選用管理層級能力出眾的人才

所任層級人員不僅需要在業(yè)務水平上有較強的管理能力，而且需要在工作中有較強的組織協(xié)調能力和高度的責任心。崗位人員選拔標準具體如下：已取得房地產估價師及土地估價師資格；主持過五個以上資產量較大，評估類型較復雜的地產評估項目，所主持項目均已順利通過評估確認，并獲得有關各方方的好評；具備較強的組織協(xié)調能力，在組織評估人員完成評估任務時可以井然有序的開展工作；具備較強的業(yè)務能力，可以指導評估人員按“規(guī)程”的要求開展評估工作；具備高度責任心，可以有條不紊地解決在評估工作中遇到的難題。

（二）制訂特殊類型地產評估操作標準

對于價值量大且較特殊的地產項目的評估工作，其核心點在于解決其評估操作和質量問題。我們可以組成評估操作標準的課題小組，結合評估的特點，就評估方法的選取、現(xiàn)場勘查、有關數(shù)據(jù)的獲取等評估直接相關的問題進行探討和論證，評估標準確定后對評估人員進行有針對性的培訓。

（三）制訂評估人員的現(xiàn)場工作規(guī)范

具體包括：評估人員進入現(xiàn)場的工作程序；各類地產的評估方式；各類地產的取價標準和依據(jù)；各類地產現(xiàn)場勘察標準；現(xiàn)場資料收集和建立工作底稿標準。

（四）制訂完善的三級審核制度

對已完成的評估初評結果在出具之前，首先要在評估組內，由項目負責人組織評估專業(yè)人員進行全面評估的稽核工作，包括對工作底稿審查，核對，然后由項目負責人復核，復核內容有：評估報告書中的評估目的，評估范圍，價值時點同業(yè)務約定書是否一致；評估報告書選用的評估方法與評估目的是否相匹配，選用是否恰當，是否科學合理；評估報告書引用的資料、文件、參數(shù)是否真實、可靠、合理；評估報告書的認定，對關鍵問題、需要提示的問題，是否都已指明、講清楚；評估報告書計算結果是否正確，有無差錯，報告正文結論和附表數(shù)值是否一致，各附表及附件是否齊全；評估報告書正文引用的計算參數(shù)和有關資料是否和工作底稿相關的參數(shù)和資料相一致，工作底稿是否完整；評估報告書格式是否規(guī)范，內容是否齊全，文字是否通順，敘述是否清晰合理。

四、房地產、土地評估中的風險控制目標和措施

風險控制主要包括：職業(yè)道德風險控制、流程風險控制和風險監(jiān)控及跟蹤幾個方面。

（一）職業(yè)道德風險控制

評估人員需嚴格遵守評估保密原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經委托方書面許可，嚴禁對外提供職業(yè)過程中所獲知的商業(yè)秘密和相關業(yè)務資料。評估人員在執(zhí)行評估業(yè)務過程中，需獨立進行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受委托方或相關當事方的影響，評估結論不得與預先設定的價值一致。

（二）項目流程風險控制

項目流程風險控制主要包括：工作委派、過程指導、監(jiān)督檢查、結果復核等控制程序。

1.工作委派：項目負責人在進行工作委派時需根據(jù)已擬定評估綜合計劃分配具體工作事項，并對助理人員的工作能力進行評估把控，確定其符合獨立性原則要求，具備熟練完成該項工作的能力。對于相對復雜、重要的評估程序，在工作委派時應由已掌握該項評估技術，并且具有較高的職業(yè)能力及專業(yè)判斷力的助理人員擔任。

2.過程指導：助理人員在具體的評估過程中，項目負責人需提供適時必要的工作指導，具體內容如下三方面：第一方面，在負責人的指導安排下使每位助理人員對于各自所執(zhí)行的評估程序得以充分理解，并均需按評估計劃要求執(zhí)行。第二方面，項目負責人需對助理人員表明其評估工作的具體要求，每位助理人員在各自承擔評估工作的重要程度以及各自需承擔的相應工作職責。第三方面，對于委托人業(yè)務性質、經營特點及經營業(yè)務等相對較復雜的評估項目，需要由負責人親自實施必要的評估程序或在助理人員實施評估項目工作中提供適時必要的幫助及指導。

3.監(jiān)督檢查：項目負責人需密切關注各助理人員的職業(yè)過程，以確認其是否能夠嚴格遵守評估程序與評估要求圓滿完成各項具體工作；并能夠針對在評估工作實施中出現(xiàn)不適宜的專業(yè)判斷時給予及時糾正，以確保評估工作順利進行，并發(fā)揮監(jiān)督工作的實時性、有效性。

4.結果復核：助理人員在完成評估項目后由項目負責人對其評估項目過程以及評估項目結果進行分析復核。復核內容具體包含：項目負責人依據(jù)變化的評估事項對總體評估計劃的修訂進行復核，已確定修訂是否適當有效，助理人員是否及時進行修訂并依照修訂實施了具體評估程序；并重點復核助理人員對委托人固有風險和控制風險的評估結果準確性。

五、結束語

房產和土地使用權的管理方式是企業(yè)內部資產管理活動的重要組成部分，也為企業(yè)正常生產經營提供了重要保障。有形資產和無形資產管理水平的高低，直接關系到企業(yè)的生產經營能否順利開展、能否圓滿實現(xiàn)企業(yè)經營目標。因此，就需要企業(yè)管理者充分認識加強地產及土地評估在企業(yè)經營管理中的作用的重要性，制定完備的房地產、土地評估中的風險控制目標和措施，并充分挖掘資產價值，發(fā)揮資產的效益，實現(xiàn)企業(yè)的經營目標，為社會創(chuàng)造更大的價值。