周仰霙

上海市城市排水有限公司 上海 201103

房屋的所有權(quán)作為城市化基礎(chǔ)而建設(shè)的主要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之一，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和所屬可以證明社會(huì)大眾的房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，同樣成為社會(huì)大眾戶籍證明的重要權(quán)利憑證，在此種發(fā)展背景下，不動(dòng)產(chǎn)證件則是人們?nèi)罕姷暮侠碓V求，但是在實(shí)際工作實(shí)施過程中，不動(dòng)產(chǎn)登記工作則產(chǎn)生許多歷史問題，造成無法辦理不動(dòng)產(chǎn)證明等問題和不足。

1 房屋不動(dòng)產(chǎn)登記概論

房屋不動(dòng)產(chǎn)登記在日常工作過程中又被稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)資料登記，是一種職能權(quán)利人、房產(chǎn)厲害關(guān)系人向國(guó)家職能管理部門申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的記錄行為。因此不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際進(jìn)行登記時(shí)，其主要結(jié)構(gòu)體是不動(dòng)產(chǎn)管理部門，并且想要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的正常登記，主要通過申請(qǐng)人提交申請(qǐng)，經(jīng)過審批操作后，將審核的結(jié)果記錄在登記系統(tǒng)中，打印不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所屬證書文件。而在文件登記過程中，申請(qǐng)人則是政府行為相對(duì)應(yīng)的管理人員，但是以上管理人員在上報(bào)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)文件和資料完成整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記流程。

現(xiàn)階段對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)文件得知：由于文件中明確規(guī)定和列舉了各種類型不動(dòng)產(chǎn)權(quán)管理內(nèi)容，其中包含：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利首次登記、不動(dòng)產(chǎn)所屬權(quán)利的轉(zhuǎn)變登記以及注銷登記等，而不動(dòng)產(chǎn)其他類型的資料登記則主要包含：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的更正登記、異常情況等級(jí)以及法律法規(guī)查封登記等類[1]。

房屋不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律和文件中，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利主要包含：集體土地、房屋、森林以及耕地等使用和承包權(quán)利，由于現(xiàn)階段城市在建設(shè)過程中，海邊與森林等信息登記和數(shù)據(jù)收集等還未全面開展，并且極易受到人民群眾的影響，所以應(yīng)詳細(xì)探索房屋不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題。

2 房屋不動(dòng)產(chǎn)登記原則

2.1 按申請(qǐng)登記原則

為保證房屋不動(dòng)產(chǎn)登記可以正常開展，實(shí)際處理房屋不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照按申請(qǐng)登記原則，現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)條例文件中明確規(guī)定，想要正常開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利等級(jí)，首先應(yīng)按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行等級(jí)，但是在日常工作環(huán)節(jié)上，按照申請(qǐng)登記原則并不是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)原則，因此實(shí)際開展資料登記時(shí)，應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)類型進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分析后，進(jìn)行相關(guān)的信息登記。

換句話說，實(shí)際開展不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，其信息和數(shù)據(jù)則需要按照房主要求開展一系列等級(jí)流程，因此登記管理部門在不動(dòng)產(chǎn)信息收集和管理方面上，應(yīng)不能強(qiáng)制要求其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行文件申請(qǐng)。比如：不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)，必須必須由不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)登記管理程序，如果開發(fā)企業(yè)不主動(dòng)申請(qǐng)首次登記，登記結(jié)構(gòu)則不能主動(dòng)為房屋辦理首次參數(shù)登記。從本質(zhì)上來看，許多房屋購買或者拆遷的房屋產(chǎn)權(quán)人的證件辦理意識(shí)不高，或者由于證件辦理所繳納的賦稅較高等主觀原因，導(dǎo)致房屋申請(qǐng)的權(quán)利人員無法主動(dòng)登記不動(dòng)產(chǎn)，初次之外，隨著時(shí)間的不斷進(jìn)步和發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)材料會(huì)大面積缺失，或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利混亂等問題，同樣導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)資料無法正常上傳和登記。

根據(jù)目前不動(dòng)產(chǎn)房屋登記現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)分析，由于管理部門自身并沒有強(qiáng)制執(zhí)行的管理權(quán)利，所以在日常管理工作實(shí)施過程中，如果管理部門隨意打破管理標(biāo)準(zhǔn)，則會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。比如：如果企業(yè)沒有實(shí)施首次登記，則想要正常具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，則需要提供和收集各種類型的信息材料，并且極易產(chǎn)生資料遺失問題和法律糾紛。除此之外，實(shí)際處理商業(yè)建筑開發(fā)企業(yè)時(shí)，如果由于房屋建筑企業(yè)破產(chǎn)等原因不能有效處理不動(dòng)產(chǎn)首次登記，為此需要由政府指定破產(chǎn)管理部門，或者由原始企業(yè)或者管理部門申請(qǐng)首次登記，因此不能直接由登記部門進(jìn)行結(jié)構(gòu)管理[2]。

2.2 一體化登記原則

實(shí)際處理房屋不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題時(shí)應(yīng)始終堅(jiān)持一體化登記原則，所以與分散時(shí)期登記、地方登記具有明顯的區(qū)別，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后則要求系統(tǒng)化的信息收集和上傳模式，因此根據(jù)目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記文件明確指出，不同產(chǎn)權(quán)利管理結(jié)構(gòu)實(shí)際開展數(shù)據(jù)收集時(shí)，應(yīng)時(shí)刻關(guān)注和遵守主要結(jié)構(gòu)體相同的基礎(chǔ)原則，并且當(dāng)事人實(shí)際進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息登記時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守以上原則。

由于房屋實(shí)際開展不動(dòng)產(chǎn)信息登記時(shí)需要單獨(dú)登記，所以房屋類型與房地產(chǎn)自身存在的聯(lián)系以及房屋數(shù)據(jù)上報(bào)具體需求等方面出現(xiàn)明顯不同，比如：房屋、土地等使用途徑存在不同，所以雖然房產(chǎn)已經(jīng)登記但是土地使用權(quán)利卻沒有登記，或者兩者進(jìn)行登記的主體房屋并不相同，比如：房產(chǎn)信息登記權(quán)利人是父親，土地登記權(quán)利則是兒子，此種管理現(xiàn)狀則會(huì)導(dǎo)致信息和數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一處理，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)信息登記艱難等情況。

一體化登記原則在實(shí)施過程中則需要在不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)用程序法律管理的基礎(chǔ)上，確保房隨地走、地隨房走等發(fā)展目標(biāo)，換句話說，則需要將土地以及建筑物視作為統(tǒng)一性的整體信息結(jié)構(gòu)，并且要求兩者之間的權(quán)利主體始終保持一致性。針對(duì)此種現(xiàn)狀，我國(guó)所實(shí)施的統(tǒng)一性登記則是為了防止房產(chǎn)與土地產(chǎn)權(quán)相互分離所產(chǎn)生的糾紛，因此實(shí)際開展不動(dòng)產(chǎn)登記問題時(shí)，土地產(chǎn)權(quán)以及房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)同樣成為阻礙產(chǎn)權(quán)不良發(fā)展的主要因素之一。

3 房屋不動(dòng)產(chǎn)登記原因

3.1 登記分散

不動(dòng)產(chǎn)信息登記進(jìn)行分散登記時(shí)，由于房產(chǎn)證件、土地證件主要由相關(guān)的管理部門、土地管理部門共同管理，所以在分散登記時(shí)期由于信息交互相對(duì)較少、信息和數(shù)據(jù)管理效果普遍不高、以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利數(shù)據(jù)不統(tǒng)一等問題，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)信息登記在后續(xù)環(huán)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)無法辦證等問題[3]。

由于不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，房產(chǎn)登記信息和數(shù)據(jù)之間共享水平相對(duì)較低。比如：不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行信息收集和數(shù)據(jù)調(diào)查時(shí)，雖然其房屋的不動(dòng)產(chǎn)符合土地登記以及管理流程，但是卻不符合房屋產(chǎn)權(quán)信息登記的基礎(chǔ)辦理?xiàng)l件，在或者是有一部分不動(dòng)產(chǎn)辦理了土地證件，卻還沒有通過房產(chǎn)建設(shè)的審核流程，因此不能辦理相應(yīng)的房產(chǎn)證，在以上兩種數(shù)據(jù)不相同的情況下則會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記帶來問題和不足。

此種分散登記情況所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)遺失情況比較普遍，加上傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)收集和管理環(huán)節(jié)上，仍然依靠傳統(tǒng)人工收集信息和數(shù)據(jù)，并且其保存形式一般為紙質(zhì)，所以經(jīng)常產(chǎn)生數(shù)據(jù)遺失，而當(dāng)引進(jìn)電子化管理模式之后，僅需要部分紙質(zhì)資料，大多數(shù)信息和數(shù)據(jù)會(huì)以電子圖形的形式儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中，所以在日常不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)管理時(shí)需要時(shí)刻補(bǔ)充數(shù)據(jù)圖形，完成房產(chǎn)和土地之間的連接，所以此種組織實(shí)施難度相對(duì)較大，需要各個(gè)級(jí)別的單位親密配合，導(dǎo)致土地資源的信息來源無法保證。除此之外，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際開展分散登記時(shí)，各個(gè)等級(jí)和管理部門所需要收集的信息和數(shù)據(jù)，無論是收集標(biāo)準(zhǔn)還是數(shù)據(jù)收集內(nèi)容都各不相同，長(zhǎng)期以往造成系統(tǒng)內(nèi)部數(shù)據(jù)與信息不能相互吻合，不動(dòng)產(chǎn)管理部門之間的數(shù)據(jù)無法相互共享，房產(chǎn)與土地的信息數(shù)據(jù)更新無法同步，系統(tǒng)庫建立十分困難。

3.2 行政監(jiān)管不到位

政府管理部門在面對(duì)企業(yè)以及個(gè)人違法行為時(shí)普遍產(chǎn)生具有監(jiān)督不及時(shí)以及房屋建設(shè)不標(biāo)準(zhǔn)等問題，又或者對(duì)企業(yè)、組織以及個(gè)人等方面違規(guī)行為無法及時(shí)處理。除此之外，許多工業(yè)企業(yè)在日常運(yùn)行和管理環(huán)節(jié)上，不能及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)相關(guān)證件，無法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行全面掌握，所以在行政監(jiān)管實(shí)施過程中應(yīng)充分發(fā)揮出政府的實(shí)際作用。然而目前各地區(qū)的政府針對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)的把控力度無法達(dá)到預(yù)期設(shè)想，所以為了保證城市發(fā)展進(jìn)程，主要將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利集中處理大項(xiàng)目、好項(xiàng)目等已經(jīng)存在的經(jīng)濟(jì)投入以及建設(shè)規(guī)模不大的項(xiàng)目，則不能安排用地指標(biāo)的補(bǔ)辦手續(xù)?，F(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)投入額度和建設(shè)范圍不大、投資強(qiáng)度不高的建設(shè)項(xiàng)目，部分地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)過度，導(dǎo)致許多地區(qū)無法貫徹和落實(shí)相關(guān)的優(yōu)惠政策[4]。

3.3 群眾辦證意識(shí)不高

傳統(tǒng)企業(yè)在建設(shè)過程中，由于社會(huì)大眾辦證意識(shí)和思維不高，群眾對(duì)于辦理不動(dòng)產(chǎn)證明的基礎(chǔ)認(rèn)知水平不足，從而忽視了不動(dòng)產(chǎn)證件的重要作用，長(zhǎng)期以往導(dǎo)致大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人即使購買商品房之后，仍然不會(huì)選擇第一時(shí)間辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證件。同時(shí)建筑企業(yè)以及單位在沒有獲得標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)文件、土地施工規(guī)劃方案以及土地管理許可文件的情況下就開始項(xiàng)目建設(shè)，此種現(xiàn)狀導(dǎo)致項(xiàng)目自身并不具備建設(shè)手續(xù)，一旦項(xiàng)目建設(shè)完畢后，則會(huì)導(dǎo)致沒有標(biāo)準(zhǔn)手續(xù)無法投入使用，即使項(xiàng)目建立完成后部分手續(xù)也無法補(bǔ)辦。

但是隨著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記要求越來越規(guī)范，產(chǎn)權(quán)證使用范圍相對(duì)比較廣泛，此種現(xiàn)狀致使企業(yè)以及人民群眾普遍認(rèn)識(shí)到辦理不動(dòng)產(chǎn)證的重要作用，但是由于房屋建筑大多數(shù)早已建成，甚至多數(shù)房屋已經(jīng)投入正常應(yīng)用，許多開發(fā)主體已經(jīng)混亂，此種現(xiàn)狀導(dǎo)致企業(yè)或者工業(yè)生產(chǎn)廠房等建設(shè)完畢后，土地規(guī)劃等手續(xù)無法補(bǔ)充辦理。除此之外，部分建筑項(xiàng)目的權(quán)利人登記相對(duì)比較隨意，導(dǎo)致權(quán)利主體結(jié)構(gòu)混亂等問題，在此種不動(dòng)產(chǎn)管理現(xiàn)狀，會(huì)導(dǎo)致權(quán)利主體不一致無法辦理。

4 房屋不動(dòng)產(chǎn)登記解決策略

4.1 政府起到主導(dǎo)作用

針對(duì)以上房屋不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問題，需要建立城市級(jí)別的專項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確每個(gè)管理部門的相關(guān)職責(zé)，責(zé)任分工明確，以此來提高不動(dòng)產(chǎn)登記所產(chǎn)生的問題和不足，并且在此基礎(chǔ)條件上增強(qiáng)政府的領(lǐng)導(dǎo)能力，第一時(shí)間了解政府不動(dòng)產(chǎn)登記的主體結(jié)構(gòu)，從而擬定出城市管理部門，根據(jù)城市不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀設(shè)定專項(xiàng)工作管理團(tuán)隊(duì)，有效承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記所產(chǎn)生的問題，全面貫徹和落實(shí)登記工作。

4.2 系統(tǒng)排查

不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理建立問題臺(tái)賬則是不動(dòng)產(chǎn)登記問題解決的基礎(chǔ)條件，以便于構(gòu)建出科學(xué)、合理的責(zé)任清單，不僅可以有效避免不動(dòng)產(chǎn)問題有效排查，還可以防止產(chǎn)生其他類型的違規(guī)問題的產(chǎn)生。而在系統(tǒng)排查方面上則可以依靠全面查、單獨(dú)查以及發(fā)公函等三種調(diào)查途徑，并且面向企業(yè)、社會(huì)大眾、房屋建設(shè)以及基層政府等目標(biāo)對(duì)象，深入開展社會(huì)大眾所關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問題相關(guān)參數(shù)和信息[5]。

4.2.1 全面排查

想要有效開展全面排查，應(yīng)構(gòu)建出情報(bào)員管理制度，并且通過不動(dòng)產(chǎn)登記受理、審核、信息調(diào)查、資訊服務(wù)等相關(guān)工作端口，并且安排專門崗位，在工作一線收集上匯報(bào)社會(huì)大眾身邊的所反映問題，將其列入至歷史遺留問題的解決清單。根據(jù)情報(bào)員崗位以及管理制度，并且以此作為基礎(chǔ)條件，通過相關(guān)的電話熱線、微信公眾號(hào)以及員工信息調(diào)查等渠道詳細(xì)收集社會(huì)大眾所關(guān)心的問題。

4.2.2 單獨(dú)排查

在單獨(dú)排查實(shí)施過程中，企業(yè)服務(wù)活動(dòng)開展過程中，應(yīng)積極開展企業(yè)的服務(wù)月相關(guān)活動(dòng)，以此有效面向各大園區(qū)、企業(yè)等，并且在宣傳不動(dòng)產(chǎn)登記管理政策的同時(shí)應(yīng)幫助企業(yè)詳細(xì)梳理歷史遺留問題。

4.2.3 發(fā)公函

對(duì)于各個(gè)地區(qū)的政府、房屋建筑以及房產(chǎn)等相關(guān)部門所掌握的問題線索比較集中的話，應(yīng)利用公函或者管理部門針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息和數(shù)據(jù)制作出表格，從而合理控制該地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記問題，并且根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)目前產(chǎn)生的問題，積極開展不動(dòng)產(chǎn)登記專題分析工作，或者直接使用媒體的力量動(dòng)員社會(huì)大眾重點(diǎn)關(guān)注，有效解決不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問題。

4.3 管理部門協(xié)商管理

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留登記問題，其管理問題和重點(diǎn)主要集中在不動(dòng)產(chǎn)材料無法保證全面性，因此從法律建設(shè)和發(fā)展角度來看，大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)信息和數(shù)據(jù)在登記時(shí)，主要屬于主動(dòng)申請(qǐng)登記，所以實(shí)際進(jìn)行申請(qǐng)時(shí)，需要保證不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)具有一定理論根據(jù)，并且其理論根據(jù)應(yīng)按照城市不動(dòng)產(chǎn)文件資料，不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)構(gòu)進(jìn)行審核時(shí)，需要根據(jù)所收集的信息和數(shù)據(jù)，不能產(chǎn)生缺漏或者私自登記，應(yīng)從不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際情況進(jìn)行詳細(xì)考慮。

除此之外，政府在不動(dòng)產(chǎn)登記工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)的把控上應(yīng)實(shí)現(xiàn)公共管理，并且在此基礎(chǔ)上針對(duì)房屋所屬權(quán)利管理系統(tǒng)進(jìn)行完善和優(yōu)化，從根本生優(yōu)化房屋交易等環(huán)節(jié)，由于不同操作崗位具有不同類型的管理內(nèi)容和管理流程，長(zhǎng)期以往會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記問題十分復(fù)雜，提高其經(jīng)濟(jì)成本，在后期處理不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問題事應(yīng)針對(duì)每個(gè)部門進(jìn)行協(xié)商處理。從技術(shù)操作層面在實(shí)施過程中，為推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的正常開展，應(yīng)對(duì)許多問題進(jìn)行審核批復(fù)、竣工驗(yàn)收以及企業(yè)制度改革等施工環(huán)節(jié)，并且實(shí)際技術(shù)處理時(shí)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)管理部門的系統(tǒng)化與整體性。

由于不動(dòng)產(chǎn)一線管理部門作為發(fā)證部門的末端，因此管理部門應(yīng)充分發(fā)揮方案規(guī)劃以及國(guó)家業(yè)務(wù)等綜合優(yōu)勢(shì)，在此基礎(chǔ)條件上構(gòu)建出不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題內(nèi)部管理制度、法律法規(guī)以及工作責(zé)任等，從而構(gòu)建出全流程、一體化的處理制度。在不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題管理環(huán)節(jié)上，要構(gòu)建出不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的發(fā)改委、房屋管理系統(tǒng)以及房屋經(jīng)濟(jì)稅收等相關(guān)管理系統(tǒng)，并且還要用于打破不同管理范圍，詳細(xì)構(gòu)建出以上管理部門的聯(lián)合審批制度，完成登記清單管理發(fā)展目標(biāo)。

5 結(jié)束語

由此可見，不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度和工作內(nèi)容不斷優(yōu)化和完善，所以在城市化未來建設(shè)環(huán)節(jié)上，不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)管理工作要始終跟上社會(huì)進(jìn)步腳步，充分結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新手段，構(gòu)建出相關(guān)的組織和領(lǐng)導(dǎo)管理制度，最終形成聯(lián)動(dòng)的問題解決方案，全部梳理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題，切實(shí)助力優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，負(fù)擔(dān)起不動(dòng)產(chǎn)登記工作的民生使命。