呂賓

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃一直是稅務籌劃領(lǐng)域的熱門話題，行業(yè)籌劃特點與其他行業(yè)有很大不同。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國家在政策層面出臺了很多調(diào)控措施，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，同時，行業(yè)的發(fā)展變化也帶來了新的稅收問題。本文通過調(diào)查研究法與案例分析法，依據(jù)我國現(xiàn)行稅收政策法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合HY房地產(chǎn)公司在建工程轉(zhuǎn)讓的實際業(yè)務，進行稅務籌劃方案的比較分析，提出做好稅收籌劃方面的思考建議，希望對行業(yè)相似業(yè)務提供一定的借鑒參考。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，其在促進我國國民經(jīng)濟的快速增長，解決和改善人民群眾的住房需求，增加社會就業(yè)崗位，增加財政收入等方面發(fā)揮了重要作用。

根據(jù)國家統(tǒng)計局2020至2022年關(guān)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的公告數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)全年對GDP的貢獻分別為7.24%，6.71%，6.09%，根據(jù)中國稅務年鑒提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占總稅收收入的比例分別為14.4%，15.21%，說明了房地產(chǎn)行業(yè)對國家GDP以及對稅收做出的重大貢獻。

近年來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺，尤其是國家對房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”，以及對銀行“兩道紅線”政策的實施，融資趨緊政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈持續(xù)偏緊，作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨了新的問題和考驗。

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于前期規(guī)模擴張?zhí)?，杠桿作用過大，風險把控能力不足，在市場下行壓力之下，出現(xiàn)了較大的現(xiàn)金流問題或者面臨著資金鏈斷裂的風險。而一些實力雄厚、運營穩(wěn)健、風險管控能力強的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，能夠以較低的成本取得區(qū)位優(yōu)勢更好、有利潤空間的優(yōu)質(zhì)開發(fā)項目接盤，從而獲得更好的發(fā)展機會。優(yōu)質(zhì)企業(yè)利用自身優(yōu)勢開展的并購、重組，擴大了市場的份額，在此背景下，各種新的稅務籌劃事項越來越受到行業(yè)管理者的高度重視。

稅收籌劃特點

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃有其自身的特點。房地產(chǎn)行業(yè)的稅負率一直是比較高的，中國上市公司涉及的23個一級行業(yè)中，稅負最高的是房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)涉稅環(huán)節(jié)比較多，從招拍掛買地、合作開發(fā)、規(guī)劃、設計、招標、施工、銷售、物業(yè)服務等環(huán)節(jié)均涉及涉稅問題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種多，除了增值稅、企業(yè)所得稅等與其他行業(yè)相同的稅種外，還涉及土地增值稅的稅收問題，涉稅政策復雜，涉稅金額一般比較大，這給稅收籌劃提供了很大的籌劃空間。

稅收政策梳理

為了適應經(jīng)濟發(fā)展的需要，國家陸續(xù)出臺了各類減稅降費政策，以全面“營改增”減稅降費為開端，2016年-2018年增值率降率并檔，尤其是增值稅銷項稅額計算時可以將土地出讓金在房屋銷售額中進行抵扣（銷項稅額抵減），能有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成本，新個人所得稅法提高了起征點，調(diào)整了檔距，規(guī)定了專項附加扣除政策，對于房地產(chǎn)企業(yè)利用優(yōu)惠政策控制人力成本起到很大作用。

2019年試行增值稅期末留抵退稅制度，2022年進一步擴大增值稅留抵退稅政策范圍，將先進制造業(yè)按月退還增量留抵稅額的政策范圍擴大到所有小微企業(yè)和六個重點行業(yè)，同時對所有符合條件的小微企業(yè)和制造業(yè)等行業(yè)企業(yè)在2019年4月1日前形成的存量留抵稅額予以退還等等，增加了企業(yè)的流動性資金，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策整理歸納見附錄。

案例概況及籌劃分析

本文采用調(diào)查研究法對HY房地產(chǎn)公司進行調(diào)查研究，獲取相關(guān)資料，運用稅收籌劃理論，對該房企的涉稅方案進行比較分析以獲得最佳籌劃方案，在調(diào)查研究、案例分析的基礎上，提出相關(guān)籌劃對策以及相關(guān)思考建議。

HY房地產(chǎn)公司概況 HY房地產(chǎn)公司為HX房地產(chǎn)集團的全資子公司，該企業(yè)為一般納稅人，采用增值稅一般計稅方法。2022年以來所在城市房地產(chǎn)市場開始呈下行趨勢，成交量萎靡，市場價格下降趨勢明顯。HY房地產(chǎn)公司受集團公司影響，開發(fā)建設停滯。董事會擬考慮成立一個全資子公司HZ，把HY房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的在建工程項目裝入新的子公司HZ，以規(guī)避較高的股權(quán)凍結(jié)風險，有利于后期股權(quán)轉(zhuǎn)讓以盤活項目。

HY房地產(chǎn)公司籌劃方案 HX房地產(chǎn)集團擬考慮對HY房地產(chǎn)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目在建工程打包裝入新的子公司HZ，考慮三種籌劃方案。

第一，擬以在建工程評估作價入股方式投資新子公司HZ（見表1）。

第二，向新子公司HZ直接轉(zhuǎn)讓在建工程（見表2）。

第三，將HY房地產(chǎn)公司分立成立新子公司HZ（見表3）。

通過對相關(guān)稅收政策的理解和運用，我們可以清楚地分析出三種方案的優(yōu)劣。在具體實操中，需要聘請專業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)對在建工程進行評估。評估價格是確定交易價格的重要參考依據(jù)。稅金的測算可以評估價格作為交易價格，利用企業(yè)賬面成本數(shù)據(jù)進行各項稅種的計算分析，通過分析選擇整體稅金最低的方案。此外，也可以通過對賬面成本數(shù)據(jù)的計算，倒推不征稅的交易金額，為交易定價的選擇提供參考依據(jù)。

利用賬面數(shù)據(jù)測算不征稅的最低交易價格 第一，增值稅不征稅最低交易價格測算。假如土地出讓金金額為A，企業(yè)預繳增值稅（3%預繳部分）為B，在一般計稅方法下，增值稅的不征稅最低交易價格（不含稅）=

［A/（1+9%）*9%+B］/9%。

第二，企業(yè)所得稅不征稅的最低交易價格測算。假如企業(yè)所得稅開發(fā)成本、營業(yè)稅金及期間費用允許扣除的金額為A，土地出讓金為B，預估未來發(fā)生的允許扣除的成本費用為C，那么測算企業(yè)所得稅不征稅的最低交易價格=A-B/（1+9%）*9%+C。

第三，土地增值稅不征稅的最低交易價格測算。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅的規(guī)定，按照土地增值稅清算口徑計算扣除項目總額，倒推最低交易價格。

通過以上方法測算各項稅種最低納稅成本時的交易定價范圍，為交易定價選擇提供參考。

做好稅務籌劃的思考

通過以上案例分析，我們能夠知道，合理的稅務籌劃，應當遵守合法性原則、全面性原則，開展好稅務籌劃工作，我們應該做到如下幾點。

熟悉國家稅收政策 在充分理解和熟練掌握稅收法規(guī)政策的基礎上，結(jié)合公司實際業(yè)務靈活運用各項稅收政策，尤其是優(yōu)惠政策的運用，使得稅收籌劃在稅收政策允許的范圍內(nèi)操作，要不斷地加大公司財務人員對國家稅收法律法規(guī)的學習掌握力度，不斷地更新稅收知識，形成專業(yè)的稅收團隊。

稅收籌劃方案的制定 要考慮到實操層面是否遵循其他專業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，否則再好的節(jié)稅方案未必就能落地。比如，本案例中，在建工程轉(zhuǎn)讓如果涉及一個立項批復，在建工程轉(zhuǎn)讓后，新子公司HZ是否能夠符合產(chǎn)證分割的相關(guān)法律規(guī)定順利過戶，需要相關(guān)法律的支持。如果存在過戶障礙，稅務籌劃方案將失去意義。因此，籌劃時要多方面、多角度綜合考慮，要爭取法務部門、開發(fā)部門等相關(guān)專業(yè)人員參與論證。

稅收籌劃方案要統(tǒng)籌考慮各項稅種的稅務成本，確保綜合稅負最低 本案例僅考慮了HY房地產(chǎn)公司本次交易的稅收負擔最低，沒有考慮交易完成后，因交易定價影響到HZ房地產(chǎn)公司的賬面成本，從而影響HZ房地產(chǎn)公司后期開發(fā)運營的稅金成本抵扣問題。

通過對以上案例的分析，我們了解了在建工程轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅收法律的規(guī)定，稅收籌劃方案的分析思路與籌劃要點。同時，對于成功的稅收籌劃方案要統(tǒng)籌考慮企業(yè)整體稅負最低，要考慮方案本身的實際可操作性以及在實施中相關(guān)法律方面的支持。稅收籌劃方案的好壞直接影響到交易事項的落地，影響到企業(yè)后期的稅務成本的高低，影響到企業(yè)利益最大化的實現(xiàn)，因此，稅收籌劃需要企業(yè)管理者高度重視并投入時間、精力、專業(yè)人員去研究和學習。

（作者單位：南京旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）