楊現(xiàn)華

在經(jīng)過一年半的下跌后，房地產(chǎn)銷售終于迎來復(fù)蘇?？硕鸢l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份百強(qiáng)房企銷售額同比實(shí)現(xiàn)兩成以上的增長，這是自2021年7月百強(qiáng)房企單月銷售首現(xiàn)負(fù)增長后再次回到正增長。2022年，百強(qiáng)房企銷售下降超過40%，12月單月降幅也超過了三成，房地產(chǎn)行業(yè)“L”型復(fù)蘇有了反彈的明顯證據(jù)。

不止是銷售端，在已經(jīng)進(jìn)行土拍的部分城市中，如北京、杭州和蘇州等地，房企拿地的積極性明顯提高，城投主導(dǎo)土拍市場的景象已經(jīng)退潮。

銷售重回正增長

克而瑞日前發(fā)布的月度數(shù)據(jù)顯示，2023年1-2月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。單月來看，2月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，同比增長14.9%，這也是2021年7月首次負(fù)增長一年半后，百強(qiáng)房企銷售再次回到正增長。

從全口徑看漲幅更為明顯。2023年2月，百強(qiáng)房企單月銷售額為4936億元，同比漲幅接近25%。這其中，房企前10強(qiáng)銷售漲幅超過四成，部分房企如華潤置地、中海地產(chǎn)和招商蛇口等同比漲幅更是超過100%，華發(fā)股份的銷售漲幅更是接近三倍。

這樣的景象在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是許久未見了，2022年百強(qiáng)房企的銷售還下降了逾40%。即使是較為接近的2022年12月份，百強(qiáng)房企銷售降幅也在三成以上，整個四季度銷售也下降了約30%。

百強(qiáng)房企單月銷售上一次同比正增長還要追溯到2021年6月份，全口徑下單月銷售漲幅不到1%，之后的7月份百強(qiáng)房企銷售迅速下降了7%左右，從此便一路下滑再無增長。

不止是百強(qiáng)房企，統(tǒng)計局統(tǒng)計的全行業(yè)情況也是如此。2021年7月，全國商品房銷售金額1.35萬億元，同比減少了7.1%，降幅與百強(qiáng)房企基本一致。2022年全年商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

整個行業(yè)銷售能否轉(zhuǎn)正，還需要等待3月中旬統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)的更新。

復(fù)蘇并非一蹴而就。2022年第一和第二季度，百強(qiáng)房企銷售同比降幅在50%左右，第三季度降幅已經(jīng)回升至30%出頭，第四季度降幅不足三成。正是上一年同期基數(shù)較低，才有了如今銷售的大幅轉(zhuǎn)正，后續(xù)能否持續(xù)轉(zhuǎn)正依賴于房企推盤和居民需求及購買力的恢復(fù)。

與百強(qiáng)房企銷售降幅逐漸收窄相比，房地產(chǎn)整體銷售的恢復(fù)或許尚待時日。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2022年商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%。從2022年4月末，商品房同比銷售降幅就擴(kuò)大至約30%，在半年多的時間里變化不大。尤其是下半年降幅基本在26%左右，并無反彈跡象。

在數(shù)據(jù)發(fā)布后，申萬宏源指出，2月單月銷售額歷經(jīng)20個月負(fù)增長后首次轉(zhuǎn)正，其中存在上年同期春節(jié)低基數(shù)影響；但從累計數(shù)據(jù)看修復(fù)速度仍然較為可觀。當(dāng)前市場迎來局部復(fù)蘇態(tài)勢，行業(yè)結(jié)構(gòu)彈性將更強(qiáng)，一二線城市表現(xiàn)更為優(yōu)秀。

而且，政策環(huán)境進(jìn)一步改善。兩會期間的政府工作報告在指出未來一年工作重點(diǎn)時表示：有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

廣發(fā)證券指出，與之前相比有兩點(diǎn)變化：一是新增強(qiáng)調(diào)“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”；二是弱化了有關(guān)“房住不炒”的表述。新一年工作展望中更多的是強(qiáng)調(diào)行業(yè)目前的風(fēng)險，以及如何更好地支持居民需求。

定調(diào)更圍繞當(dāng)前短期需要解決的問題，淡化行政調(diào)控的壓力，這有利于全年地產(chǎn)行業(yè)維持相對溫和的政策環(huán)境。

土拍漸歸常態(tài)

春節(jié)過后，2023年首輪土拍也開始陸續(xù)落槌，土拍熱度升溫的同時，城投的身影基本消失是最為明顯的特征。

2月下旬，2023年蘇州首輪土拍落幕，最終11宗地塊全部成交，出讓金共計約140億元，總體溢價率顯著超過7%，好于2022年5次土拍的所有溢價率水平，即使將2021年的三批次土拍計入在內(nèi)，本次土拍溢價率也是領(lǐng)先。之前僅2021年首次土拍溢價率略超7%，之后蘇州土拍溢價率從未越過5%一線。

除了溢價率高之外，本輪蘇州土拍中，城投和本地企業(yè)的身影不再是拿地主流，國央企成為拿地主力。2022年頻繁托市的蘇高新等本地國資或者城投公司甚至都鮮有現(xiàn)身成交名單中。

而在2022年的各批次土拍中，蘇高新等地方國企和各區(qū)縣的城投公司等成為蘇州土拍市場上的主力軍，托底痕跡明顯。

比如在2022年第五批次土拍中，10幅地塊有3幅為國企或者國資背景房企拍下，剩余地塊基本為本地國企零溢價獲得。

之前批次也基本如此，城投公司和本地國企成為蘇州土拍市場上的絕對主力。或者說，在某些批次土拍中，絕大多數(shù)地塊都由其零溢價獲得。

與蘇州相比，2022年鄭州土拍市場更為冷清。就在蘇州完成2023年首輪土拍前一周，鄭州也完成了年內(nèi)首輪土拍。2022年鄭州樓市陷入低谷，愈演愈烈的斷供潮集中爆發(fā)，鄭州一度成為漩渦中心。

在這樣的背景下，2022年四批次土拍中僅第一次略有溢價，后三次土拍全部底價成交。本地城投成為拿地主力，2022年第三輪土拍，鄭州掛牌23塊土地，除了流拍的3塊地，全部都是由城投以底價拍得。

進(jìn)入2023年，鄭州的土拍市場雖然涼意依舊。首輪土拍合計地塊11宗，1幅流拍；成交10宗，成交金額53.8億元，全部地塊均為底價成交，平均溢價率仍處較低水平，土拍涼意依舊。

安信證券表示，鄭州樓市持續(xù)低迷，新房、二手房價格持續(xù)下跌，房企參拍仍謹(jǐn)慎，但也有了積極因素，即城投不再是拿地的絕對主力。安信證券分析，鄭州本輪土拍國企成拿地主力，國企全口徑拿地金額34.6億元，拿地金額占比64.2%，較上年前三輪的19.9%、34.4%和39%大幅提升。城投全口徑拿地金額13.6億元，拿地金額占比25.2%，較上年前三輪的60%以上大幅下降。

在缺席許久后，民企再度現(xiàn)身鄭州土拍市場。民企全口徑拿地金額5.7億元，拿地金額占比10.6%。而上一次民企拿地還要追溯到2022年首輪土拍，即一年后民企才在鄭州土拍市場上再度出手。

到期債務(wù)仍存壓力

僅憑單月銷售的正增長就斷言房地產(chǎn)全面回暖是不現(xiàn)實(shí)的，尤其是考慮到行業(yè)最為關(guān)心的債務(wù)上。

按照統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2022年房企銷售減少了約近30%，與此同時，克而瑞的報告顯示，全年房企融資減少了約四成。在2021年融資減少的情況下，房企融資繼續(xù)大幅縮水，資金壓力可想而知。

2023年還是房企的償債高峰?？硕鸱Q，2023年前三季度，房企到期債券總規(guī)模達(dá)到5528億元，同比增長6%；其中，有4081億元屬于民營房企，占比達(dá)到了73%。境外債券到期2724億元，占比接近一半。部分房企已經(jīng)于年初宣布暫停支付美元債，房企的債務(wù)危機(jī)并未消失。

2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金14.9萬億元，比上年下降25.9%。自4月份起，資金到位情況就基本在這一降幅水平上下徘徊，未見好轉(zhuǎn)。因此，在銷售企穩(wěn)的同時，外部融資實(shí)質(zhì)性增長才能緩解房企的資金壓力。

廣發(fā)證券也表示，雖然目前出臺的供給端改善政策較多，但落地效果有限；疊加需求端仍未完全企穩(wěn)，目前供給端政策的改善效果有限。

在兩會強(qiáng)調(diào)化解頭部房企風(fēng)險后，預(yù)期未來一段時間內(nèi)供給端融資等政策環(huán)境仍將持續(xù)寬松，并根據(jù)改善情況具備升級的可能。

在緩解了眼前的債務(wù)壓力后，房企才能去土地市場拍地，才能增加開復(fù)工的動力。從年初已經(jīng)進(jìn)行集中土拍的幾大城市情況看，城投退出主導(dǎo)行情的同時，國央企基本承接了其退出份額。央國企的拿地力度明顯增加，資金爆雷集中的民企在土拍市場上只是偶爾露崢嶸。

房企銷售的復(fù)蘇更多的是央國企銷售的結(jié)構(gòu)性恢復(fù)，市場并未全面啟動。華創(chuàng)證券就指出，前兩個月，頭部國央企銷售大幅超預(yù)期，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢。對于民企，當(dāng)前銷售數(shù)據(jù)仍顯著下滑，也驗(yàn)證了很多民企面臨的仍是土儲質(zhì)量以及自身信用問題。