徐健忠XU Jian-zhong

（上海遠(yuǎn)星寰宇房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，上海 201107）

1 研究背景

為促進(jìn)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)綠色建筑發(fā)展，各地不斷深化裝配式建筑比例及裝配率等指標(biāo)。根據(jù)中研普華研究院《2022-2026 年中國裝配式建筑行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì)：2021 年全國新開工裝配式建筑面積達(dá)7.4 億平方米，較2020 年增長18%，占新建建筑面積的比例為24.5%。除了國家層面對(duì)于裝配式建筑的政策引導(dǎo)，各省市同樣出臺(tái)了一些舉措來促進(jìn)裝配式建筑行業(yè)的發(fā)展，各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地出讓建設(shè)條件均納入了綠色建筑及裝配式建筑等要求[1]。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用裝配式建筑較傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑等存在一定的成本增加，當(dāng)裝配率在50%，增量成本約有307.95 元/m2[2]。在行業(yè)庫存及建筑市場(chǎng)成本居高不下的背景下，新開工項(xiàng)目必須做好產(chǎn)品定位及成本控制，而裝配式建筑設(shè)計(jì)階段的選型策劃、經(jīng)濟(jì)性比選對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)成本影響重大。結(jié)合新政策、新市場(chǎng)、新技術(shù)、新材料，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要更細(xì)致地研究政策及出讓條件，在響應(yīng)裝配式建筑發(fā)展要求的同時(shí)，有效控制增量成本，保障項(xiàng)目的盈利水平及穩(wěn)定運(yùn)營。

2 某區(qū)域裝配式建筑項(xiàng)目及裝配式評(píng)分概況

某區(qū)域裝配式建筑要求根據(jù)省標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，住宅裝配率不小于50%，要求各樓棟評(píng)分須達(dá)50 分以上，該評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)包含三大方面的評(píng)價(jià)項(xiàng)，包含主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻、裝修和設(shè)備管線[3]，對(duì)應(yīng)具體內(nèi)容達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)可計(jì)得分。該區(qū)域內(nèi)有A、B 兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，A 項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)為11 層的小高層，建筑面積約18 萬m2，屬于剛需項(xiàng)目，B 項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)為5 層的疊加別墅及8 層的洋房，建筑面積約8 萬m2，屬于改善類項(xiàng)目，品質(zhì)要求較高，兩個(gè)項(xiàng)目裝配式方案存在一定差異，但通過具體方案的比選分析及組合，均最終達(dá)到了評(píng)分要求，詳見表1。本文將對(duì)其中重點(diǎn)方案進(jìn)行多方面的比選分析。

表1 A、B 兩個(gè)項(xiàng)目典型樓棟裝配式評(píng)分表

3 裝配式建筑主體結(jié)構(gòu)方案比選分析

主體結(jié)構(gòu)部分豎向構(gòu)件高精度模板、成型鋼筋兩項(xiàng)措施增量成本約15 元/m2（折樓棟建筑面積），且較便于實(shí)現(xiàn)，故為正常必取分選項(xiàng)。該部分主要分析豎向構(gòu)件與水平構(gòu)件是否選擇裝配式預(yù)制及布置比例問題。通過以A項(xiàng)目11F 小高層作為模型，測(cè)算方案一（水平構(gòu)件預(yù)制為主）及方案二（豎向構(gòu)件預(yù)制為主）較傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑的增量成本，詳見表2?？梢姺桨付^方案一增加成本約41元/m2，較傳統(tǒng)建筑均有較大幅度增加，預(yù)制豎向受力構(gòu)件盡管在計(jì)算裝配率上有一定優(yōu)勢(shì)，但其施工管理水平，連接節(jié)點(diǎn)灌漿施工要求施工人員有極強(qiáng)的責(zé)任心，構(gòu)件深化設(shè)計(jì)周期較長，社會(huì)認(rèn)知度不高，且吊運(yùn)難度大，單價(jià)水平較高，故在主體結(jié)構(gòu)方面應(yīng)優(yōu)先選擇水平構(gòu)件如疊合板及預(yù)制樓梯等。

表2 主體結(jié)構(gòu)裝配式方案測(cè)算表

4 裝配式建筑圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻方案比選分析

此部分內(nèi)隔墻非砌筑目前普遍采用ALC 內(nèi)隔墻板，單價(jià)水平約1300 元/m3左右，增量成本約30 元/m2，較為可控，且由于技術(shù)成熟、材料市場(chǎng)供應(yīng)較為穩(wěn)定，故可定為必取分選項(xiàng)。圍護(hù)墻涉及到的墻體材料、保溫、裝飾組合配置方式需重點(diǎn)比選分析。本文選取A 項(xiàng)目樓棟分析兩個(gè)方案較傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑做法的增量成本，詳見表3。

表3 A 項(xiàng)目圍護(hù)墻墻體材料、保溫、裝飾方案比選

通過對(duì)比，方案三（外圍護(hù)自保溫）較傳統(tǒng)建筑增量成本較少，而方案四（保溫裝飾一體化）成本翻倍增加，約增加212 元/m2，故墻體與保溫隔熱一體化方案成本優(yōu)勢(shì)明顯，目前自保溫墻體材料如陶粒砌塊等市場(chǎng)也逐步發(fā)展穩(wěn)定，且兼具可隨主體施工節(jié)約工期、綠色環(huán)保等優(yōu)勢(shì)，故常規(guī)情況下優(yōu)先選擇方案三。

5 裝配式建筑裝修和設(shè)備管線方案比選分析

此部分可做如下分析：①應(yīng)需明確全裝修是否為項(xiàng)目土地出讓條件或當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策要求必須施工內(nèi)容，如必須施工，則在該項(xiàng)確定得分的前提下可放棄工法樓面、集成廚衛(wèi)間等選項(xiàng)。②管線分離評(píng)價(jià)項(xiàng)中，豎向布置分離一般通過戶外管線布置在管道井，戶內(nèi)管線與墻體分離等方式實(shí)現(xiàn)，水平向管線分離通過水管、空調(diào)管等水平向布置管線分離達(dá)一定比例，以上管線分離做法傳統(tǒng)建筑中也有運(yùn)用，故增量成本較小，須盡量爭取得分。

根據(jù)智研咨詢數(shù)據(jù)顯示，2018-2020 年中國房地產(chǎn)精裝修市場(chǎng)新開盤項(xiàng)目呈增長趨勢(shì)，由于疫情及房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控等原因，2021 年出現(xiàn)小幅下降，中國房地產(chǎn)精裝修市場(chǎng)新開盤項(xiàng)目3489 個(gè)，同比下滑6.8%。但全裝修項(xiàng)目滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)及品質(zhì)需求，可有效減少裝修浪費(fèi)，未來仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)之一。全裝修作為實(shí)現(xiàn)裝配式建筑及住宅產(chǎn)業(yè)化的重要手段，同樣需要對(duì)于配置標(biāo)準(zhǔn)等方案做好測(cè)算及研究。本文簡要對(duì)比A、C 兩個(gè)項(xiàng)目的精裝修配置內(nèi)容及成本測(cè)算闡述，詳見表4。

表4 項(xiàng)目全裝修配置方案及單方成本表

A 項(xiàng)目為政府要求必須做全裝修，從項(xiàng)目盈利角度分析，全裝修成本可以通過銷售溢價(jià)抵消，但分析該項(xiàng)目客戶，高端裝修配置對(duì)于營銷無溢價(jià)作用，售價(jià)在大幅提升配置情況下不能實(shí)現(xiàn)同等增加，故增加中央空調(diào)的方案成本約300 元/m2，提升墻地磚、潔具、地板品牌（約增加200元/m2）、增加房間吊頂造型（45 元/m2）等方案均未采納，故最終選擇表格中850 元/m2的基本配置標(biāo)準(zhǔn)，而通過打造精裝修的亮點(diǎn)，如廚房增加涼霸、衛(wèi)生間一體式臺(tái)盆柜，及選擇知名性價(jià)比較高的國產(chǎn)品牌，能有效引起客戶共鳴。

而C 項(xiàng)目由于地價(jià)較高、銷售限價(jià)，基本不能實(shí)現(xiàn)盈利，通過與政府溝通，在全裝修必須實(shí)施的前提下，重點(diǎn)打造廚房、公衛(wèi)裝修，強(qiáng)化裝修材料品牌認(rèn)知度，而客廳及房間等區(qū)域簡化裝修，如地面采用成本較低的材料地板革（單價(jià)約23 元/m2）。整體全裝修成本控制在600 元/m2以內(nèi)，提升了裝修的效率，減少了業(yè)主后期拆改的成本，避免浪費(fèi)。

6 裝配式建筑三大部分的綜合平衡

盡管各地裝配式建筑政策有一定差異，但以上主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻、裝修和設(shè)備管線三方面的評(píng)價(jià)項(xiàng)涵蓋了目前裝配式建筑的主要內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)操過程中，由于各項(xiàng)目有自身特點(diǎn)及特殊性，需綜合考慮在諸多做法、方案中綜合比選，并做一定調(diào)整、融合，如表5。

表5 B 項(xiàng)目圍護(hù)墻方案比選

①A 項(xiàng)目裝配式評(píng)分必須要求做全裝修，B 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，省內(nèi)已出文件可免做精裝修，且B 項(xiàng)目執(zhí)行銷售限價(jià)，即使做全裝修也不能對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生溢價(jià)，考慮全裝修成本較高，折地上建筑面積約增加600-800 元/m2，故B項(xiàng)目選擇不采用全裝修方案，而在主體結(jié)構(gòu)的水平構(gòu)件評(píng)分項(xiàng)上，較A 項(xiàng)目增加了水平預(yù)制構(gòu)件的比例，約提高了8%，如廚衛(wèi)間、屋面均設(shè)置為預(yù)制樓板，增加增量成本約10-15 元/m2，增量成本較小，但該評(píng)分項(xiàng)較A 項(xiàng)目增加了約4 分，彌補(bǔ)未做全裝修導(dǎo)致的失分。

②B 項(xiàng)目疊墅外圍護(hù)墻若采用自保溫體系（方案五），疊墅因體形系數(shù)較大，節(jié)能計(jì)算如要通過評(píng)審，則外圍護(hù)墻需設(shè)計(jì)為280mm 厚度的陶粒砌塊自保溫墻體，較常規(guī)洋房的220-240mm 厚度的自保溫墻體厚較多，直接引起銷售面積折損，且節(jié)點(diǎn)處理復(fù)雜、施工難度大。且該疊墅業(yè)態(tài)售價(jià)及品質(zhì)較高，規(guī)劃要求外立面大面采用鋁板類裝飾，故經(jīng)過分析，圍護(hù)墻采用保溫裝飾一體板的方案六在取得同樣評(píng)分的條件下，可基本實(shí)現(xiàn)非近人尺度鋁板裝飾效果，并將增量成本控制在約113 元/m2，而方案五增量成本約468 元/m2。綜合考慮，明顯方案六更有優(yōu)勢(shì)，并在B項(xiàng)目最終運(yùn)用。

裝配式建筑在進(jìn)行方案比選分析時(shí)，需：①考慮不同方案是否達(dá)到同等的裝配式效果（如評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)）。②方案需綜合考慮，由于方案的裝配式設(shè)計(jì)不同而引起的其余結(jié)構(gòu)、外立面、精裝修等方面不同的變量，這樣才能更加客觀地進(jìn)行方案的成本對(duì)比。③進(jìn)行成本測(cè)算時(shí)，需結(jié)合類似以往項(xiàng)目的含量指標(biāo)系數(shù)，有條件的話用本項(xiàng)目初步圖紙測(cè)算，價(jià)格水平也是參考時(shí)間較近的項(xiàng)目或者做好市場(chǎng)詢價(jià)。以確保方案比選、成本測(cè)算的客觀、準(zhǔn)確。

除了考慮方案本身的增量成本等經(jīng)濟(jì)性比較，裝配式建筑比選還要考慮以下幾方面：①根據(jù)項(xiàng)目自身的業(yè)態(tài)、配置標(biāo)準(zhǔn)等特點(diǎn)以及政策的變化來做靈活調(diào)整，比如以上全裝修要求及外立面裝飾材料等政策的影響；②參考當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)常規(guī)及主流做法，或者其他開發(fā)時(shí)間較近的同類型項(xiàng)目的獲批方案，不常見的做法可能在顯性成本上有一定優(yōu)勢(shì)，但如果不穩(wěn)定有效，施工、驗(yàn)收的繁瑣也許會(huì)引起隱性成本的產(chǎn)生，存在風(fēng)險(xiǎn)；③考慮客戶接受程度、客戶滿意度，所選擇方案做法是否實(shí)用，若引起交付后客戶大面積翻改甚至引起大面投訴，對(duì)開發(fā)商造成額外損失，也背離了綠色環(huán)保及裝配式建筑的初衷。涉及重大的交付標(biāo)準(zhǔn)的裝配式建筑方案確定可由營銷部門通過問卷調(diào)查等方式進(jìn)行調(diào)研，經(jīng)公司組織內(nèi)部集體研討決策；④結(jié)合項(xiàng)目盈利分析，有些方案做法雖然引起建安成本增加，但可以作為銷售亮點(diǎn)、增加銷售說辭，從而實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)，故分析時(shí)需結(jié)合銷售收入及建安成本增加，分析對(duì)項(xiàng)目盈利產(chǎn)生的影響。結(jié)合以上方面因素綜合考慮，可得出適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的最優(yōu)執(zhí)行方案。

7 結(jié)論與建議

綜上所述，裝配式建筑是房地產(chǎn)項(xiàng)目未來的趨勢(shì)，但目前國內(nèi)裝配式建筑較傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑存在一定增量成本，且對(duì)項(xiàng)目成本影響較大，故在裝配式建筑進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利對(duì)企業(yè)尤為重要。故在方案設(shè)計(jì)階段，需對(duì)裝配式建筑方案加大研究力度，包括主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻、裝修和設(shè)備管線等方面多建立可選方案，通過多方案的對(duì)比、成本分析、盈利測(cè)算、調(diào)研等方式，科學(xué)決策，尋找成本可控、技術(shù)可靠的設(shè)計(jì)方案，在響應(yīng)國家政策、行業(yè)趨勢(shì)的同時(shí)兼顧企業(yè)利益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。