鄭薈瑩ZHENG Hui-ying

（中國(guó)石油大學(xué)（華東），青島 266580）

0 引言

什么是房地產(chǎn)，有觀點(diǎn)認(rèn)為“房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類(lèi)實(shí)物，一般也被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。”通常在大眾的心目中，房地產(chǎn)，即是固定資產(chǎn)的代名詞。搜索百度百科，出現(xiàn)的詞條為“房地產(chǎn)（real estate）是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成?！睆?fù)雜性與現(xiàn)實(shí)性等并存，這樣的概念似乎更接近于現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)質(zhì)。

定義與觀點(diǎn)是在不斷地調(diào)整與更新中，但房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一這個(gè)事實(shí)，得到普遍的認(rèn)可。不同維度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)略有不同，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2020 年，我國(guó)房地產(chǎn)完成行業(yè)GDP7.46 萬(wàn)億元人民幣，占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量份額的7.5%。

隨著房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期高速發(fā)展，炒作的泡沫、粗放形產(chǎn)能，一些隱性問(wèn)題不可避免同時(shí)存在。2019年末，全球性的新冠疫情爆發(fā)，其傳播速度之快，影響范圍之大，不僅對(duì)人民的健康造成了重大威脅，也對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大的沖擊。2020 年第一季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速大幅放緩，今年是抗疫的第三年，隨著相關(guān)防疫政策的完善，疫情阻擊戰(zhàn)已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化防控階段，但是慣性作用下的房地產(chǎn)行業(yè)，總體運(yùn)行仍舊呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化管理，提升房地產(chǎn)行業(yè)的總體運(yùn)行水平，關(guān)系經(jīng)濟(jì)、民生，是促進(jìn)GDP 持續(xù)高效穩(wěn)固向好發(fā)展的重要一環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)的改革，刻不容緩。

1 分析支出法中房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)GDP 的貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)復(fù)雜度綜合度較高的行業(yè)，其直接相關(guān)行業(yè)幾十個(gè)，衍生相關(guān)行業(yè)更是上百個(gè)，出于計(jì)算上的考慮，其它行業(yè)因素忽略不計(jì)，我們采用比較直接的方法來(lái)分析其對(duì)于我國(guó)GDP 的貢獻(xiàn)情況。

使用支出法核算GDP，即核算一定時(shí)期內(nèi)整個(gè)社會(huì)購(gòu)買(mǎi)最終產(chǎn)品的總支出。由GDP 計(jì)算公式，GDP=C+I+G+（X-M）。由于房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)看沒(méi)有出口需求，因此房地產(chǎn)GDP 中房地產(chǎn)的凈出口額，我們將其定義為0。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局定義，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年完成的全部用于房屋建設(shè)工程、土地開(kāi)發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購(gòu)置費(fèi)等的投資，屬于固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)范疇。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為147602 億元，比上年增長(zhǎng)4.4%；商品房銷(xiāo)售面積179433平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20132 億元，比上年增長(zhǎng)4.2%，基本趨勢(shì)如圖1、圖2、圖3所示。

圖1 2020 年至2021 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速圖

圖2 2020 年至2021 年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速圖

圖3 2020 年至2021 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速圖

房地產(chǎn)的消費(fèi)支出主要包括居住類(lèi)支出，如房租、水電費(fèi)等，住宅的建造支出屬于投資，不包括在內(nèi)。水電費(fèi)、供暖費(fèi)等價(jià)格變化不大，因而房地產(chǎn)消費(fèi)支出主要反映了房?jī)r(jià)、租金以及其他住房消費(fèi)的價(jià)格高低變動(dòng)。房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)支出法GDP 增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率在2011 年為4.2%，2017 年下滑至3.3%，2020 年提升至12.1%。

如圖4 所示，房地產(chǎn)投資的趨勢(shì)與房地產(chǎn)不同階段的發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)，1998-2002 起初拉動(dòng)階段對(duì)GDP 平均增長(zhǎng)率約為9.1%；2003-2010 年高位平衡階段貢獻(xiàn)率約為7.8%；2011-2015 下行拖累階段貢獻(xiàn)率約為3.6%；2016-2020 年低位拉動(dòng)階段貢獻(xiàn)率約為6.6%。

圖4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和固定資產(chǎn)投資的四階段論

2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展背景

我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展，大致經(jīng)歷了四個(gè)階段。第一階段1998-2002 年，被視為起步階段，在這個(gè)階段中，我國(guó)開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐漸實(shí)行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)對(duì)于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率處于較高水平，呈明顯拉動(dòng)作用；第二階段為2003-2010 年，2003 年國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性發(fā)展產(chǎn)業(yè)，并于2005 年出臺(tái)政策不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。這一階段處于購(gòu)房高峰期，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，投資比重與固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)相對(duì)平衡；2011-2015 年的行業(yè)發(fā)展第三階段，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，商品房庫(kù)存快速增長(zhǎng)，但是購(gòu)房的需求增長(zhǎng)速度放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資疲弱。2016-2021 年為低位拉動(dòng)階段，政府推動(dòng)行業(yè)加速、去庫(kù)存化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速平均為7.5%。但是房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)被新冠疫情的到來(lái)打斷，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入休眠期，商品房銷(xiāo)售陷入困境，市場(chǎng)成交量進(jìn)入冰點(diǎn)[1]。

3 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問(wèn)題分析

2019 年起，新冠疫情持續(xù)全球大流行，疫情危害波及交通、建筑、能源、金融、安全、文教、衛(wèi)生等人們生產(chǎn)生活的各個(gè)領(lǐng)域。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2020 年第一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比下降6.8%，是季度數(shù)據(jù)公布以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，作為長(zhǎng)期處于高位運(yùn)行，高產(chǎn)出高回報(bào)率的投資拉動(dòng)型行業(yè)，相比其它行業(yè)，疫情對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響更為顯著。

3.1 消費(fèi)主體客戶群的需求降低

3.1.1 剛需型、求穩(wěn)型消費(fèi)成為消費(fèi)主流

疫情以來(lái)中國(guó)以及全球消費(fèi)的基本需求形態(tài)都發(fā)生了巨大的變化，奢侈品與非生活常規(guī)消費(fèi)品的銷(xiāo)售普遍受到較大影響，錢(qián)要花得值得，泡沫式消費(fèi)破滅，較之從前，現(xiàn)階段人們更看重的是采購(gòu)的實(shí)用性。消費(fèi)需求內(nèi)因的收緊變化，一方面，直接導(dǎo)致改善型住宅、高端型住宅等房地產(chǎn)的銷(xiāo)售困難；另一方面，剛需型住宅的銷(xiāo)售同樣處于價(jià)格觀望階段。

3.1.2 房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)過(guò)程的體驗(yàn)感與參與性減弱

線下售房作為房地產(chǎn)企業(yè)推銷(xiāo)的主要方式，受疫情影響而大大減少，這使行業(yè)整體業(yè)績(jī)呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。盡管房地產(chǎn)企業(yè)相繼推出線上售房的解決措施，但是效果欠佳。這是由于買(mǎi)房支出在家庭收入中占有較大的比例，對(duì)于這樣一筆大額支出人們一定會(huì)慎之又慎，線上售房存在無(wú)法進(jìn)行實(shí)地考察，以及缺乏細(xì)節(jié)的問(wèn)題，因此線上售房對(duì)于房地產(chǎn)推銷(xiāo)的效果并不明顯。

3.1.3 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫依然存在

總體來(lái)看，當(dāng)前商品房的銷(xiāo)售價(jià)格總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但長(zhǎng)久貸款及攀比型消費(fèi)的即成事實(shí)，造成房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的高位運(yùn)行，一定時(shí)期內(nèi)依舊難以改變。一直以來(lái)，房地產(chǎn)都是具有可增值、保值的基本屬性，土地的不可再生與稀缺性，購(gòu)入與銷(xiāo)售不會(huì)倒掛進(jìn)行等因素，這些都形成了房地產(chǎn)泡沫形成并難以短期回落的主要因素。

3.2 房地產(chǎn)行業(yè)性的庫(kù)存化明顯

對(duì)于房地產(chǎn)庫(kù)存的情況，各種數(shù)據(jù)并不一致，但基本趨向卻高度相同，即庫(kù)存化問(wèn)題真實(shí)存在。我們?cè)匆缎戮﹫?bào)》的一則訪談數(shù)據(jù)，據(jù)估算，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模約為66.72 億平方米，占用資金規(guī)模約為40 萬(wàn)億，按照業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的推測(cè)，以當(dāng)下的消化速度，估算消化周期大約為5.19 年。

3.3 房地產(chǎn)行業(yè)性資金周轉(zhuǎn)困難

庫(kù)存的大量存在，連鎖造成了地產(chǎn)業(yè)行業(yè)性的資金周轉(zhuǎn)困難。在當(dāng)前房地產(chǎn)占用的約40 萬(wàn)億資金中，約有1/3為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金，別外有超過(guò)2/3 的部分為“債務(wù)”，雖然債務(wù)問(wèn)題是房地產(chǎn)長(zhǎng)期存活發(fā)展的必要因素，但數(shù)據(jù)是比較客觀的晴雨表，現(xiàn)階段房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)的債務(wù)問(wèn)題異常嚴(yán)峻，良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)投資難以保證。

4 房地產(chǎn)行業(yè)精細(xì)化改革方案淺析

4.1 以市場(chǎng)細(xì)分推進(jìn)去庫(kù)存化需要

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有的非常明顯的區(qū)域性、市場(chǎng)冷暖差異大的特點(diǎn)，進(jìn)行總體的區(qū)域性價(jià)格及策略細(xì)分，有針對(duì)性、目標(biāo)性，分階段性的去庫(kù)存?，F(xiàn)階段，主要是進(jìn)行區(qū)域性細(xì)分、調(diào)整，一線城市的房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的支撐力，銷(xiāo)售價(jià)格較為穩(wěn)定，根據(jù)需求，對(duì)其采取穩(wěn)中有降的去庫(kù)存銷(xiāo)售策略；對(duì)于二、三線城市，商品住宅的價(jià)格下降趨勢(shì)較為明顯的現(xiàn)狀，嘗試進(jìn)一步在區(qū)域范圍再次細(xì)化，進(jìn)一步進(jìn)行經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的細(xì)分，提升房地產(chǎn)的市場(chǎng)分化[2]。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”納入了2022 年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，并相繼推出了一系列利好政策，比如，鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就地落戶、庫(kù)存商品房出租、價(jià)格調(diào)整及取消過(guò)時(shí)的限制性措施等，一系列措施的綜合運(yùn)用、細(xì)化改革，在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)的去庫(kù)存化起到了推進(jìn)作用。

4.2 以需求為導(dǎo)向改變房地產(chǎn)投資模式

在去庫(kù)存的同時(shí)，要相應(yīng)減少現(xiàn)有高端住宅投資比例，對(duì)過(guò)度進(jìn)入進(jìn)行全要素的生產(chǎn)率控制[3]；同時(shí)，可轉(zhuǎn)而嘗試將其進(jìn)行大面積的可行性改造，提高住宅的實(shí)用性、功能性。重視和看到消費(fèi)者需求心理的變化以及隨之而來(lái)的消費(fèi)轉(zhuǎn)移。與漂亮的顏色相比，人們更加看重的是材料質(zhì)地的天然無(wú)污染；與鮮美的味道相比，人們更加看重的是原料的非合成；與華麗的外觀相比，人們更加看重的是居住的便捷與舒適性；與花哨的多功能相比，人們更加看重的是用品的得心應(yīng)手；與勁爆的線條相比，人們更看重的是安全性及能源的低消耗。從另外一個(gè)角度來(lái)看，互聯(lián)互通是當(dāng)今時(shí)代的元模式?；ヂ?lián)互通不僅是手段，也是人類(lèi)的內(nèi)在需求。全球版“一帶一路”戰(zhàn)略路線圖，為我們擴(kuò)大與海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的合作交流、激活內(nèi)在消費(fèi)，提出了可行性選擇[4]。

4.3 以傳統(tǒng)與個(gè)性化提升房地產(chǎn)建設(shè)的可傳承性

沒(méi)有現(xiàn)代化的機(jī)械，古人精工細(xì)作的建筑杰作，歷經(jīng)百年熠熠生輝?？蓚鞒行允菐浊陙?lái)形成的人們對(duì)于房產(chǎn)的原始訴求，對(duì)傳統(tǒng)工藝的考究與學(xué)習(xí)、借鑒，給房地產(chǎn)行業(yè)減減速，是人們對(duì)高質(zhì)量提出的要求。房地產(chǎn)行業(yè)作為與大眾最為息息相關(guān)的立足之本、立命之基，經(jīng)過(guò)粗放型的快速發(fā)展期，精細(xì)化與個(gè)性化、國(guó)風(fēng)與特色的傳承，越來(lái)越成為人們的普遍需要，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的沉淀，精細(xì)化的運(yùn)行更適合行業(yè)的長(zhǎng)期良性發(fā)展。

4.4 精細(xì)化改革以經(jīng)濟(jì)的發(fā)展激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)能

隨著國(guó)內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)盡快回歸正軌，我國(guó)實(shí)行一系列積極的貨幣政策與財(cái)政政策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。財(cái)政政策上，減稅降費(fèi)力度空前，提高財(cái)政赤字率達(dá)3.6%以上，發(fā)行國(guó)債與地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券。貨幣政策上，2022 年11 月25 日，央行發(fā)布公告，降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25 個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，2022 年11 月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5 項(xiàng)措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等舉措。疫情期間，房地產(chǎn)的資金鏈問(wèn)題尤為關(guān)鍵，這一政策拓寬了房地產(chǎn)的融資渠道，增加了融資性現(xiàn)金流入，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇起到極大的支持[5]。除了政策上的支持，房地產(chǎn)企業(yè)自身也在積極謀求發(fā)展，運(yùn)用VR 技術(shù)、5G 技術(shù)加大線上售房力度，推動(dòng)技術(shù)升級(jí)，為消費(fèi)者提供更舒適的住房體驗(yàn)，進(jìn)一步完善行業(yè)形象。

5 結(jié)語(yǔ)

疫情以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重重困境，粗放管理、泡沫炒作、同質(zhì)銷(xiāo)售等等，多年累積的許多問(wèn)題顯性化，作為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的重要貢獻(xiàn)單元、與GDP 具有強(qiáng)關(guān)聯(lián)的重要單元，房地產(chǎn)這個(gè)萬(wàn)億級(jí)的行業(yè)，穩(wěn)定發(fā)展、積極革新，運(yùn)用政策上給予的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，抓住投資的機(jī)會(huì)，走出休眠期，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)穩(wěn)定更好發(fā)展的需要，也是實(shí)現(xiàn)和促進(jìn)GDP 穩(wěn)固提升的重要條件，是不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的美好生活需要的條件，值得我們深入的探索、研究，認(rèn)真實(shí)踐。