時(shí)靜 江蘇九洲投資集團(tuán)有限公司

目前，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得較好的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)重視成本控制管理。但是目前企業(yè)由于項(xiàng)目工程管理過程中存在一定難度，導(dǎo)致企業(yè)的成本控制管理水平較低，不利于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)不斷完善相關(guān)的成本管控模式，對(duì)項(xiàng)目成本管理形成正確的意識(shí)，同時(shí)要對(duì)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的管控，重視過程的組織管理，保證企業(yè)在各個(gè)方面能形成較好的成本管控效果。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的概述及重要性

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本含義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制主要是為了保障企業(yè)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本不超過企業(yè)的預(yù)算成本而展開的一系列成本管理活動(dòng)。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本由多個(gè)方面構(gòu)成，主要指在整個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)發(fā)生的總成本，包括項(xiàng)目開發(fā)成本、期間費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)等[1]。企業(yè)內(nèi)部成本管控人員在項(xiàng)目開始之前先確定一個(gè)成本管理限額，在開發(fā)過程中重視各個(gè)項(xiàng)目管理階段各主體的職責(zé)權(quán)限，制定部門的成本管理目標(biāo)，通過各種方法進(jìn)行成本核算、監(jiān)控、調(diào)節(jié)等，將項(xiàng)目成本控制在限額之內(nèi)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的項(xiàng)目成本目標(biāo)，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要推進(jìn)作用，但同時(shí)也會(huì)受到國(guó)家政策的影響，會(huì)面臨較大的經(jīng)濟(jì)壓力。一般房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，開發(fā)周期較長(zhǎng)，各環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)注意的問題較多，通過利用合理有效的成本管控方法可以推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目成本控制管理的重要作用有：

1.有利于不斷完善企業(yè)的成本管理模式。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程中會(huì)涉及各個(gè)項(xiàng)目管理階段，但是目前企業(yè)在成本管控過程中主要重視前期的成本控制階段，對(duì)于中期以及后期項(xiàng)目管理階段較為忽視，容易導(dǎo)致成本管控的不全面，不科學(xué)，無形中導(dǎo)致企業(yè)的成本上升。通過不斷完善企業(yè)的項(xiàng)目成本管理可以實(shí)現(xiàn)對(duì)前期投資、設(shè)計(jì)、招標(biāo)階段，中期的施工階段以及后期竣工環(huán)節(jié)的全流程項(xiàng)目管理，全面提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.有利于提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。近年來，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，如果房地產(chǎn)企業(yè)不重視自身的內(nèi)部管理就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益降低，不利于企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。企業(yè)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的管理可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行資源的管控，防止資源的浪費(fèi)，推進(jìn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效提升。

3.有利于促進(jìn)企業(yè)的資源合理配置。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制管理中企業(yè)應(yīng)當(dāng)會(huì)遵循全面控制原則、動(dòng)態(tài)控制原則。對(duì)項(xiàng)目涉及的各個(gè)部門以及員工都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的成本管控，同時(shí)，各部門的資源利用以及成本消耗等情況都會(huì)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的監(jiān)控，通過有效的成本管控可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的有效配置。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制存在的問題

（一）缺乏項(xiàng)目成本控制的意識(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控過程中員工的成本管理意識(shí)是十分重要的，關(guān)系到企業(yè)項(xiàng)目成本管理的有效性。但是目前部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)項(xiàng)目成本管控沒有進(jìn)行全面的理解，對(duì)成本管理的重視不足，使得企業(yè)成本管理的效益不足。一是企業(yè)管理者對(duì)各部門員工沒有進(jìn)行清晰的職責(zé)權(quán)限劃分，員工對(duì)成本管理的意識(shí)不強(qiáng)，主要體現(xiàn)在管理者在項(xiàng)目細(xì)分過程中未建立完善的項(xiàng)目責(zé)任制度以及溝通管理制度，導(dǎo)致在項(xiàng)目實(shí)施過程中員工出現(xiàn)較多問題而沒有有效的制度遵循，同時(shí)，員工在管理中未進(jìn)行全方位的監(jiān)督，使得項(xiàng)目管理存在較多不合理行為，導(dǎo)致成本的攀升。二是企業(yè)管理者對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)不全面，一般來說，成本的管控會(huì)涉及企業(yè)項(xiàng)目管理的各個(gè)方面，但是目前大多數(shù)企業(yè)成本管理僅僅重視對(duì)項(xiàng)目施工前的管控，對(duì)施工過程中以及施工后的管理較為忽略，難以達(dá)到成本管控的實(shí)際意義。

（二）項(xiàng)目成本控制管理機(jī)制不完善

在房地產(chǎn)開發(fā)階段由于項(xiàng)目流程管理較復(fù)雜，各個(gè)環(huán)節(jié)之間的環(huán)環(huán)相扣，但每個(gè)階段成本管理的重點(diǎn)各不相同，會(huì)導(dǎo)致成本管理的關(guān)聯(lián)性降低，使得成本管理的效果不佳。企業(yè)在各個(gè)階段成本管理過程中會(huì)存在較大的弊端，在項(xiàng)目的開發(fā)以及決策階段企業(yè)的前期準(zhǔn)備工作不完善，如缺乏對(duì)施工場(chǎng)地的核查以及對(duì)政策的了解不足等導(dǎo)致方案的制定不合理。在企業(yè)的項(xiàng)目施工階段，如果存在設(shè)計(jì)圖變更以及對(duì)施工場(chǎng)地核查不準(zhǔn)等情況會(huì)影響企業(yè)整個(gè)施工效益，施工現(xiàn)場(chǎng)缺乏管理也會(huì)造成資金的使用效果不佳。在企業(yè)竣工階段，企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)重視對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用的合理化應(yīng)用以及竣工結(jié)算過程的細(xì)節(jié)成本控制，如果缺乏對(duì)決算工作的重視，可能會(huì)造成企業(yè)的預(yù)算成本與實(shí)際的成本管控之間差異化嚴(yán)重，使得工程項(xiàng)目難以順利實(shí)施。

（三）成本控制的方法不合理

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中成本核算方法不夠合理，難以達(dá)到成本管理的效果，主要原因是管理者受到傳統(tǒng)成本管理方式的影響，僅僅依靠原有的經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行估算。傳統(tǒng)的成本核算方法主要是在企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)估中先對(duì)目標(biāo)地區(qū)的市場(chǎng)行情等進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，以評(píng)估結(jié)果做出整體的銷售預(yù)估報(bào)告；然后相關(guān)人員在銷售收入基礎(chǔ)上根據(jù)行業(yè)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及建筑總面積計(jì)算成本估值，推算目標(biāo)利潤(rùn)是否在可接受范圍之內(nèi)[2]。但是這種成本控制方式不夠合理，企業(yè)的項(xiàng)目在擬開發(fā)中成本估算的時(shí)間較短，在成本方案的設(shè)計(jì)中難以準(zhǔn)確計(jì)算目標(biāo)成本，同時(shí)如果企業(yè)的成本控制流程不夠完善，可能會(huì)造成企業(yè)的成本方案的各項(xiàng)指標(biāo)頻繁修改，造成成本測(cè)算的準(zhǔn)確度不高，出現(xiàn)成本超出的現(xiàn)象。

（四）缺乏對(duì)過程的組織管理

在企業(yè)的施工過程中，建筑安裝工程費(fèi)是企業(yè)成本費(fèi)用中占比較多的一部分，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)全過程的管控，但是目前大多數(shù)企業(yè)在管理中材料采購(gòu)體系不夠完善，成本的動(dòng)態(tài)反饋機(jī)制較為落后，影響企業(yè)把控成本的實(shí)施情況。

一方面，企業(yè)在材料采購(gòu)過程中會(huì)對(duì)多個(gè)材料供應(yīng)商進(jìn)行比較，遵循價(jià)格最低原則，但是如果企業(yè)沒有與固定的供應(yīng)商建立聯(lián)系，會(huì)出現(xiàn)材料價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致材料成本增加。同時(shí)，企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)施工過程中的材料管理也很重要，但是部分企業(yè)在施工中沒有健全的材料領(lǐng)料制度以及監(jiān)管制度，會(huì)造成材料浪費(fèi)情況。例如，A 項(xiàng)目施工過程中對(duì)材料的存放地點(diǎn)沒有進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目施工中的水泥、鋼材等材料耗用情況為及時(shí)核對(duì)，導(dǎo)致企業(yè)的庫存材料數(shù)量不夠明確，影響企業(yè)的材料采購(gòu)，同時(shí)材料領(lǐng)用制度的不完善也會(huì)造成材料的浪費(fèi)嚴(yán)重。

另一方面，企業(yè)的成本控制中動(dòng)態(tài)的成本管控對(duì)企業(yè)來說是重要的管理手段。一般來說，動(dòng)態(tài)成本主要包括企業(yè)的合同成本、非合同成本以及待發(fā)生成本，如果企業(yè)動(dòng)態(tài)成本反饋機(jī)制缺失，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)難以把握項(xiàng)目的施工進(jìn)度[3]。實(shí)際中如果項(xiàng)目施工過程僅僅重視對(duì)合同成本的記錄，對(duì)于非合同成本未及時(shí)反映可能會(huì)造成成本偏差，當(dāng)企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行到80%，此時(shí)實(shí)際成本超過預(yù)估成本會(huì)導(dǎo)致目標(biāo)成本失去參考價(jià)值。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的策略分析

（一）加強(qiáng)成本管理與控制的觀念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想推進(jìn)企業(yè)的成本有效控制應(yīng)當(dāng)提升項(xiàng)目實(shí)施過程中各部門員工的成本管控意識(shí)。一是管理者要正確認(rèn)識(shí)成本控制，成本控制應(yīng)當(dāng)遵循全面控制管理原則，不僅僅是某一環(huán)節(jié)的成本管理，在項(xiàng)目開發(fā)過程中管理者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面性原則，實(shí)現(xiàn)對(duì)招標(biāo)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)以及竣工環(huán)節(jié)的全方位監(jiān)控。同時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)中還應(yīng)當(dāng)注重風(fēng)險(xiǎn)管控，不斷優(yōu)化成本控制體系，促進(jìn)企業(yè)項(xiàng)目整體效益的提升。二是房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)重視對(duì)員工的專業(yè)素養(yǎng)進(jìn)行提升，企業(yè)的項(xiàng)目管理離不開高素質(zhì)的員工，因此企業(yè)要加強(qiáng)優(yōu)化員工的專業(yè)水平，發(fā)揮成本管理的成效。具體來說，在對(duì)員工管理中要明確各部門員工的成本管理職責(zé)，建立人性化的管理模式，同時(shí)進(jìn)行一定的競(jìng)爭(zhēng)管理，全面提高員工的綜合能力。

（二）建立完善的項(xiàng)目成本控制機(jī)制

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理中應(yīng)當(dāng)建立全面的成本管控機(jī)制，強(qiáng)化施工過程中的全面性、全程性動(dòng)態(tài)管理，保證成本管控實(shí)際深入到項(xiàng)目管理過程中。主要環(huán)節(jié)的成本管理有：

1.決策設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管控。房地產(chǎn)開發(fā)初期的決策設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)十分重要，關(guān)系到企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目過程的成本管控。在這一階段設(shè)計(jì)出較合理、成本較低的設(shè)計(jì)方案尤為重要，將會(huì)提高整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的成本管理質(zhì)量。在決策環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)遵循因地制宜的原則，企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)安排專業(yè)人員實(shí)地對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的環(huán)境特點(diǎn)、市場(chǎng)材料的價(jià)格、地價(jià)情況、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用情況等進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)預(yù)測(cè)成本與收益情況為企業(yè)管理者決策提供有效的信息[4]。在設(shè)計(jì)過程中應(yīng)當(dāng)注重對(duì)設(shè)計(jì)方案的完善，應(yīng)對(duì)不同方案中的技術(shù)、成本、施工難度等因素進(jìn)行考慮，選擇質(zhì)量較高的成本設(shè)計(jì)方案。

2.招投標(biāo)階段成本控制，在招標(biāo)階段企業(yè)在參加投標(biāo)活動(dòng)過程中要多分析各個(gè)競(jìng)標(biāo)企業(yè)的不同信息，如工程施工方案、價(jià)格信息、工程清單等，綜合考察投標(biāo)單位的實(shí)力，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況理性選擇承包單位。

3.施工階段成本控制。在施工環(huán)節(jié)企業(yè)進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)在于優(yōu)化施工環(huán)節(jié)不斷提升成本利用率，實(shí)現(xiàn)成本控制的目的。由于施工環(huán)節(jié)企業(yè)項(xiàng)目管理涉及的成本較多，成本管理的復(fù)雜程度較高，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行合理控制，對(duì)施工環(huán)節(jié)成本消耗情況進(jìn)行監(jiān)控，將實(shí)際成本消耗與預(yù)計(jì)成本進(jìn)行比較，及時(shí)調(diào)整進(jìn)度有效降低成本，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)成本控制方法進(jìn)行掌握，減少成本浪費(fèi)問題。

4.竣工之后的成本管控。在竣工結(jié)算環(huán)節(jié)企業(yè)最根本的目的是進(jìn)行銷售，在企業(yè)將項(xiàng)目的驗(yàn)收工作以及款項(xiàng)支付之后，應(yīng)當(dāng)制定完善的銷售計(jì)劃及時(shí)拓寬市場(chǎng)渠道，加快企業(yè)的銷售進(jìn)度，促進(jìn)資金的回籠。因此，在銷售階段企業(yè)為達(dá)到銷售目的應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行包裝，在廣告費(fèi)、銷售人員的費(fèi)用以及品牌包裝的費(fèi)用上應(yīng)進(jìn)行有效控制，避免資源浪費(fèi)的產(chǎn)生。

（三）制定完善的目標(biāo)成本核算方法

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)是要做好目標(biāo)成本的管控，這對(duì)企業(yè)的成本管控的效果具有較大的影響，因此企業(yè)可以制定完善的目標(biāo)成本管理方法。首先，在測(cè)算目標(biāo)階段，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境以及國(guó)家政策擬定企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)，利用倒退法即產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)減去目標(biāo)利潤(rùn)所得的成本確定預(yù)測(cè)目標(biāo)成本，然后在初步估算的目標(biāo)成本上不斷進(jìn)行成本優(yōu)化直到確定。其次，在目標(biāo)成本的分解階段，縱向分解根據(jù)項(xiàng)目的生命周期將目標(biāo)成本分解到各個(gè)階段，橫向分解即將目標(biāo)成本根據(jù)企業(yè)的組織架構(gòu)分解到各個(gè)職能部門的員工身上，目的在于明確各個(gè)員工的職責(zé)權(quán)限，便于目標(biāo)成本的有效執(zhí)行。

（四）加強(qiáng)對(duì)施工過程的組織管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)施工過程的組織管理，主要體現(xiàn)在企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的成本管控、材料的管理等方面。

一是企業(yè)在施工過程中要不斷完善材料管理體系，材料是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中最重要的一環(huán)，關(guān)系到企業(yè)成本的控制。首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好供應(yīng)商的管理工作。企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)根據(jù)供應(yīng)商的供貨能力以及產(chǎn)品質(zhì)量、供貨時(shí)長(zhǎng)等方面進(jìn)行記錄和評(píng)價(jià)，保障對(duì)供應(yīng)商的有效管理。其次，還應(yīng)當(dāng)優(yōu)化材料的采購(gòu)方式[5]。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的混凝土、水泥砂石、鋼筋等材料先根據(jù)開發(fā)計(jì)劃測(cè)算需求量，然后再根據(jù)多家供應(yīng)商的價(jià)格對(duì)比進(jìn)行選擇。最后，企業(yè)要重視對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料管理，完善材料領(lǐng)用制度以及監(jiān)管制度，施工過程中要充分使用材料限額領(lǐng)用單，對(duì)于超出的材料及時(shí)找領(lǐng)導(dǎo)簽字，避免打亂了企業(yè)的采購(gòu)計(jì)劃。同時(shí)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)工作未落實(shí)到位情況要及時(shí)監(jiān)管，防止產(chǎn)生質(zhì)量問題。

二是企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視動(dòng)態(tài)的成本管控工作。在施工過程中動(dòng)態(tài)的成本管控重點(diǎn)在于對(duì)成本情況的監(jiān)控并及時(shí)進(jìn)行反饋，企業(yè)可以編制動(dòng)態(tài)的成本月報(bào)表詳細(xì)記錄目標(biāo)成本、合同實(shí)際金額以及成本變動(dòng)情況，同時(shí)也可以設(shè)立預(yù)警值，一旦超出應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，需要不斷優(yōu)化自身的管理水平，適應(yīng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境。目前，房地產(chǎn)企業(yè)由于在施工管理過程中濫用材料，施工質(zhì)量較低，主要是在施工過程中缺乏有效的成本管控。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提升，應(yīng)當(dāng)重視成本項(xiàng)目管控方式的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)對(duì)施工各個(gè)階段進(jìn)行有效的成本管理，同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量以及工程材料等進(jìn)行全面把控，實(shí)現(xiàn)良好的成本管控效果，還應(yīng)當(dāng)完善企業(yè)的管理工作制度，提高員工的成本管理意識(shí)，推進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。