文/馬新濤（新密首利置業(yè)有限公司）

隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)管控政策的不斷收緊，其實際運營和發(fā)展中面臨新的挑戰(zhàn)，可獲利空間逐步被壓縮，對資金管理提出更為嚴格的要求，建議將其作為核心內(nèi)容控制。資金是房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的基礎和前提，確保各項業(yè)務順利、有序開展，確保各項資源合理化調(diào)用，有助于提高房地產(chǎn)自身運營水平。房地產(chǎn)項目開發(fā)時間周期較長，且需一次性投入較多的資金，為從本質(zhì)上確保不同項目高效化落地和實施，應將資金管理視為關鍵點，做實成本管控工作，明晰當下資金管理和成本控制中存在的不足，明晰當下和未來房地產(chǎn)發(fā)展狀況，提出相應的解決措施，確保各項資源合理化配置，以便獲得較佳的資金管理成效。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制的重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎

資金和成本管理直接關乎房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，維系企業(yè)良性運行，因此，需要及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開展各項業(yè)務和經(jīng)濟活動時存在的問題，并對其問題進行梳理和分析，及時選取可行性較高的策略和方法進行應對和解決。資金和成本管控質(zhì)量優(yōu)劣，直接關乎房地產(chǎn)生產(chǎn)運行計劃，并直接影響房地產(chǎn)企業(yè)制定預算、管理和費用支出等方面的前瞻性和精準性，直接決定企業(yè)實際利潤的關鍵控制點，房地產(chǎn)企業(yè)項目落地的基礎和前提，由于項目建設周期長、資金回籠時間長，做好成本控制有助于房地產(chǎn)企業(yè)獲取可觀的效益，便于企業(yè)長期健康發(fā)展。由此可知，做好資金管理和成本控制，有利于企業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)資金實施更規(guī)范、有序，能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)健康、良性發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)價值創(chuàng)造的源泉

房地產(chǎn)企業(yè)落實各項活動的過程均為創(chuàng)造自身價值，積極做好資金管理和成本把控，有利于對不同業(yè)務開展狀況做好精準追蹤，以實現(xiàn)閉環(huán)回路把控，實現(xiàn)資金良性循環(huán)，以免房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的風險。針對房地產(chǎn)資金來源和使用做好計劃、控制、監(jiān)督和考核等工作，是財務資金管理的重要內(nèi)容，選取合理的財務方法和手段，促使資金在實際管理過程中保值、增值，降低房地產(chǎn)業(yè)務和經(jīng)濟活動實施中的成本支出，以促進其價值的創(chuàng)造，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)不斷結(jié)合各項業(yè)務開展特征，強有力做好資金管理工作，嚴格依照目標成本合理把控各環(huán)節(jié)成本支出，有利于各項目合理配置資金，以免產(chǎn)生資金鏈中斷的現(xiàn)象，實現(xiàn)房地產(chǎn)自身價值，持續(xù)性避免各類發(fā)展和運營風險，不斷在整個產(chǎn)業(yè)中提高占比。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)在新發(fā)展背景下，面對的競爭愈發(fā)激烈，為凸顯和提升自身核心競爭力，有必要處于新環(huán)境下獲取更有利的地位，獲取較佳的發(fā)展前景。持續(xù)做好資金管理工作，有利于企業(yè)科學、合理使用各類資金，按照各環(huán)節(jié)成本實際控制狀況，提出與之相適應的策略和方法，將耗損成本控制于合理范圍內(nèi)，有助于實現(xiàn)降本增效的目標，以較小的資金投入可獲取較佳的產(chǎn)品或服務，不斷增強房地產(chǎn)企業(yè)處于整個市場中核心競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)開發(fā)土地成本

土地費用作為房地產(chǎn)企業(yè)成本核心構(gòu)成，針對四線城市而言，其費用占總成本的40%，一線城市可達到75%，首先土地費用主要涵蓋多個方面，不僅涵蓋土地出讓金、置換成本等，作為可觀、全面評析土地開發(fā)項目獲利是否與初期設定目標相吻合，要求對土地費用做好精準性計算，通過對土地面積和容積率做好計算，獲取開發(fā)單位商品房需耗損的成本，以此評析項目建設的可操作性。此外，項目初期規(guī)費也是整個房地產(chǎn)項目開展成本的重要內(nèi)容，應對其加以重視。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程成本

房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程的成本主要涵蓋多個方面，主要包含以下內(nèi)容：首先，前期工程費。前期工程費主要包含開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計及“三通一平”等成本支出，整個項目正式建設之前，對其規(guī)劃、設計和展開可行性研究均有成本耗損，常規(guī)下規(guī)劃及設計成本為建安工程費0.3%，水文、地質(zhì)勘察為設計概算的0.5%；三通一平土地開發(fā)成本包含地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用等成本支出。其次，基礎設施建設費用?；A設施主要特指建筑物2m 外和項目規(guī)劃范圍內(nèi)各類管道及其道路等工程施工成本，如供水、供電、綠化等建設費用。最后，建筑安裝工程費。建筑安裝工程費主要是指用于建設和安裝項目總耗損成本，包含建筑工程費、設備及安裝工程費等[1]。

（三）籌資成本和管理費用

相較于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目一次性投資金額大、建設時間長、風險高等，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金主要來源是銀行機構(gòu)借貸，以此解決較大資金缺口需求，巨額的借貸資金促使企業(yè)利息實際成本支出壓力加劇，籌資成本較高。房地產(chǎn)企業(yè)管理費用成本是行政管理部門為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動實施產(chǎn)生的成本，主要涵蓋接待費、勞動保險費、咨詢費等。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制現(xiàn)狀分析

（一）成本意識控制不高

房地產(chǎn)企業(yè)資金是否處于良性循環(huán)，直接關乎企業(yè)正常運營和發(fā)展，當下受內(nèi)外環(huán)境的波動，房地產(chǎn)企業(yè)面臨競爭愈發(fā)激烈，資金管理和成本控制現(xiàn)狀不容忽視，其中成本控制意識和理念滯后尤為凸顯，部分房地產(chǎn)管理人員忽視成本控制重要價值，導致具體實踐經(jīng)營過程中，成本控制產(chǎn)生新的問題。資金管理水平的高低和質(zhì)量的優(yōu)劣，與成本控制成效息息相關，持續(xù)性增強成本控制意識和理念，方可為各項資金管理工作有序開展。從當下實際狀況分析，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員忽視成本控制，導致內(nèi)部業(yè)務實施無法確保擁有持續(xù)性資金，面臨新的財務風險，影響各項經(jīng)濟活動的開展。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和建設規(guī)模擴大，經(jīng)營項目類別增加，更要樹立新的成本控制理念，形成自上而下的成本控制態(tài)勢，以獲取較大的經(jīng)濟效益做支撐。當下房地產(chǎn)企業(yè)人員缺少先進、正確的成本管理理念，片面認為成本控制和資金管理屬于財務部門工作，與自身關聯(lián)性較小，難以對其予以高度重視，積極參與到成本控制活動中，因此難以形成合力全方位落實成本控制措施和建議，對房地產(chǎn)企業(yè)健康運行構(gòu)成威脅。

（二）資金成本制度缺失

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和成本控制過程中，需完善的制度為其做以支撐，促使各項工作開展有章可循，以獲取較佳的工作效果。就當下實際狀況分析，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，資金成本制度缺乏完善性，并未有機結(jié)合房地產(chǎn)實際狀況制定，導致資金成本實際控制活動難以實施，資金使用效率較低，增加企業(yè)內(nèi)部資金鏈中斷的風險，各項成本實施無法實現(xiàn)可控化。同時，隨著資金成本管控處于動態(tài)化波動，其管理制度應隨其進行動態(tài)化修訂，不斷在實踐中優(yōu)化和修訂，確保資金成本管控制度更具適用性，誠然實踐中由于資金成本管理制度未結(jié)合實際應用狀況靈活性調(diào)整，致使制度與各項業(yè)務開展不相匹配，導致其制度無法凸顯自身價值和作用，影響其制度高質(zhì)量執(zhí)行，影響房地產(chǎn)企業(yè)資金成本管控成效[2]。

（三）企業(yè)融資渠道單一

當下房地產(chǎn)企業(yè)為獲取健康、長足發(fā)展，應高度重視資金管理，以便于提升成本控制效率及質(zhì)量。從當下實踐中分析，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控質(zhì)量有待提升，其中尤為凸顯的問題是融資途徑較為單一，導致自身資產(chǎn)負債率超出合理范圍。資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根基，應將其作為核心關鍵點做好管控，確保其符合各項經(jīng)濟活動實際需求，但是房地產(chǎn)項目實施融資模式和途徑單一，大多數(shù)主要以舉債融資，該方式存在較高的風險，若無法對其風險做好預警和應對，就會導致負債率持續(xù)性提高，無法提升資金管理水平，使成本控制無序化、模糊化。此外，部分企業(yè)利用信托或債券方式融資，但此類方式導致企業(yè)自身面臨多個財務風險，無法進行高效化處理，易引發(fā)資金鏈中斷，嚴重狀況下還會影響企業(yè)其他活動高質(zhì)量實施和開展。

（四）資金管理方式落后

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入高質(zhì)量發(fā)展階段，經(jīng)濟增速逐步放緩，企業(yè)間競爭愈發(fā)加劇，為獲取可持續(xù)發(fā)展，應做好資金管理和成本管控工作。然而，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在具體開展資金和成本管控過程中，選取成本管理方法存在滯后性，無法顯著提高資金調(diào)用和配置效率及質(zhì)量，弱化其競爭優(yōu)勢。當下資金管理方法存在滯后性主要體現(xiàn)在資金管理信息化平臺難以構(gòu)建，無法滿足新時期背景下成本管理基本要求，導致各部門無法實現(xiàn)信息共享，各系統(tǒng)融合、集成目標無法達成，資金從初期的配置和運用就難以做好全生命周期監(jiān)管，無法靈活、合理調(diào)整整個資金使用計劃和方案，資金實施缺少系統(tǒng)、精準的信息，弱化資金和成本控制的可靠性、精準性[3]。

四、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理及成本控制的有效措施

（一）樹立正確的成本控制意識

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制至關重要，是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的核心舉措，更是促進房地產(chǎn)企業(yè)良好生存和發(fā)展的根基，應緊扣成本控制理念和意識，盡可能通過意識驅(qū)動各行為，確保員工持有先進、正確的成本控制意識，構(gòu)建較佳的溝通和交流渠道，以此形成合力確保成本控制較佳效果。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應強化自身思想和意識，不斷展示自身“領頭羊”作用，為其他人員樹立典范，構(gòu)建較佳的成本控制環(huán)境，將成本控制理念融入各環(huán)節(jié)工作實施中，顯著提升資金運用周轉(zhuǎn)率，確保房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足發(fā)展。同時，應通過多元化的宣傳和培訓方式，促使人員正確認識成本控制重要性及優(yōu)勢，從自身做起，樹立先進、正確的成本控制意識，不斷履行自身崗位責任，全方位參與整個成本控制活動，形成自上而下成本控制態(tài)勢，扎實開展各環(huán)節(jié)工作。

（二）建立健全企業(yè)資金成本制度

健全、完善的資金成本管理制度，為房地產(chǎn)資金管理和成本控制活動實施作支撐，確保各環(huán)節(jié)工作有據(jù)可依，提高資金周轉(zhuǎn)率，以獲取較佳的管理成效。應始終結(jié)合房地產(chǎn)內(nèi)部業(yè)務開展基本特征，建立完善的企業(yè)資金成本管理制度，確保其制度具有適用性，全方位將權(quán)責落于各層面，確保發(fā)生問題可第一時間確定責任人，減少責任相互推諉現(xiàn)象，保證資金成本控制工作更高效實施。為符合當下內(nèi)外復雜環(huán)境，應對資金成本管理制度進行優(yōu)化和修訂，按照其制度實施成效有針對性做好優(yōu)化和調(diào)整，以確保整個制度更具適用性、可靠性，為后續(xù)各項工作開展提供強有力的支持，對資金成本管理全過程做好監(jiān)督追蹤，及時將其與目標成本進行比對，以便于做好糾偏工作，促使整個成本控制處于合理范圍內(nèi)[4]。

（三）發(fā)展多元化的融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)各項業(yè)務實施過程中，對資金需求量較大，且存在密集性，項目建設周期較長，為保證不同項目及業(yè)務開展過程擁有充足的資金，應結(jié)合實際情況，創(chuàng)新改革融資實際模式，從本質(zhì)層面變更原有單一融資模式和途徑，逐步擴展和延伸新融資途徑，為房地產(chǎn)提供多元化融資渠道，為其提供充足的資金支持。始終緊扣當下實際發(fā)展核心，科學、合理布設經(jīng)營目標，始終以實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化和風險管控為目標，持續(xù)性擴大內(nèi)部融資途徑，避免產(chǎn)生債務風險?？山Y(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際運營狀況，積極選取合理的融資途徑：第一，合作開發(fā)融資。開發(fā)商探尋一家或多家整體經(jīng)濟實力較強的企業(yè)建立戰(zhàn)略合作，是分散或轉(zhuǎn)移融資壓力的最佳方法和策略，可緩解房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)濟壓力，實現(xiàn)經(jīng)濟風險轉(zhuǎn)嫁；第二，信用融資。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過其自身信用，處于銷售商品等過程中向客戶籌集自己的方式，主要包含收取客戶預收賬款等。

（四）創(chuàng)新資金管理方式

資金管理方式是否先進、滿足時代發(fā)展可觀要求，應當結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身業(yè)務開展特征，持續(xù)性創(chuàng)新資金管理方式，有利于提升成本控制效率及質(zhì)量。當下建議選取多元化的資金管理方式，保證與時代接軌，規(guī)避資金成本管控中面臨的風險，確保經(jīng)濟活動使用資金進行動態(tài)化監(jiān)管，選取有效的策略和方法將其風險控制于合理范圍內(nèi)，避免房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟受損，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標。信息時代發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為獲取較佳的資金管理效果，實現(xiàn)成本可控化，應積極構(gòu)建資金管理信息化平臺，對其資金調(diào)用和配置進行精準性控制，借力各類先進的技術，搭建完善的資金信息化管理平臺，實現(xiàn)房地產(chǎn)內(nèi)部各部門信息共享，建立良好的溝通和交流，促使資金合理化把控。資金管理信息化平臺有助于將各部門實現(xiàn)統(tǒng)一化、集中化管控，分析各部門資金實際應用狀況，對各類業(yè)務和資金使用進行追溯化，有目的、有計劃開展資金管控，以便于建立良性的資金控制鏈，顯著提升資金管理效率及質(zhì)量。需強調(diào)的是，資金信息化管理平臺過程中，由于其網(wǎng)絡開放性、共享性，建議做好安全防控工作，選取身份驗證技術、智能防火墻等安全控制技術，確保內(nèi)部相關信息更具安全性及可靠性，布設合理性資金使用范圍警戒線，若發(fā)生超限現(xiàn)象及時預警，對其做好精細化分析，明晰資金使用超限的核心因素，選取可行性較高的策略和方法，確保資金管理水平顯著提升，成本管理和控制更合理，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展做支撐[5]。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展核心支撐產(chǎn)業(yè)，其資金應用體量大、回籠時間長，對資金調(diào)用和配置要求較高，為促使各項目和業(yè)務開展更具合理性，應客觀掌握資金管理和成本控制對企業(yè)發(fā)展的促進作用。當下國家對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理政策收緊，成本控制水平優(yōu)勢尤為凸顯，決定房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展，資金管理和成本控制存在部分不足，影響整個房地產(chǎn)運營和發(fā)展，有必要深究其關鍵問題，給予相應的處理和應對策略，提高資金管理水平，助力成本控制有序化，促進房地產(chǎn)實現(xiàn)良性發(fā)展。