于靖園

樓市政策趨于寬松已成共識，尤其是在需求端，有機構(gòu)預測，將出現(xiàn)三大調(diào)整：一是首套房的認定標準擴大，“認房又認貸”政策將松動，大概率會取消“雙認”；二是下調(diào)二套房的首付比例；三是取消限購，除一線城市外，2023年限購或?qū)⑷嫠蓜印?/p>

“北京樓市：明年不悲不喜，買對賺，買錯跌，會買是關(guān)鍵！”

2022年的最后一天，北京豐臺區(qū)我愛我家一處分店的銷售經(jīng)理發(fā)了關(guān)于“明年樓市”的朋友圈。在這一天，細心的人們會發(fā)現(xiàn)，自己微信朋友圈里來自我愛我家、鏈家、安居客等房地產(chǎn)銷售機構(gòu)的銷售經(jīng)理都開始發(fā)出“看好2023年樓市”的文章、信息。

穩(wěn)步地發(fā)展 恢復性增長

2023年，房價會不會漲？該不該買房？該買哪里的房？……新年伊始，關(guān)于“房”的問題依舊是老百姓心頭最關(guān)注的問題之一。2023年樓市走勢究竟如何？會有哪些變化？無論是購房者、業(yè)界專家，還是從業(yè)人員，都緊緊關(guān)注著“2023年樓市”的動態(tài)。

回望2022年，從上半年多地松綁樓市調(diào)控，到下半年保交樓紓困基金、“金融16條”、“三箭齊發(fā)”等等，政策面的寬松趨勢已經(jīng)十分明確。

而2022年底的中央經(jīng)濟工作會議也釋放出關(guān)于樓市發(fā)展的重要信號。2022年12月15日至16日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。會議指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

中央經(jīng)濟工作會議釋放了房地產(chǎn)政策保穩(wěn)、保住、防險的三大基調(diào)。展望2023年，“政策層面的寬松趨勢有望延續(xù)并有所加碼，樓市在穩(wěn)中上升”這是大部分專家學者和業(yè)界人士所認為的最有可能的走勢。

“由于受到疫情的影響，中國經(jīng)濟增長放慢，中國樓市也進入了一個比較低谷的時期。但是隨著疫情政策的調(diào)整，全國各地都出現(xiàn)了拼經(jīng)濟促發(fā)展的高潮，中國經(jīng)濟迎來了一個新的增長階段。經(jīng)濟與樓市是互相影響的?！鄙钲诖髮W副教授馬春輝表示，經(jīng)濟發(fā)展有利于樓市的穩(wěn)定和發(fā)展，樓市的發(fā)展為經(jīng)濟發(fā)展注入新的動能。為了解決中國樓市的結(jié)構(gòu)性問題，國家在宏觀經(jīng)濟層面出臺了很多支持穩(wěn)住樓市發(fā)展的政策，可以預計到2023年上半年，樓市的宏觀政策效應會顯現(xiàn)出來。樓市在支持經(jīng)濟發(fā)展、穩(wěn)定經(jīng)濟大盤中仍然會起到支柱產(chǎn)業(yè)的作用?！耙虼?，2023年中國樓市總體上的一個趨勢是穩(wěn)步地發(fā)展，恢復性增長?！?/p>

在供給端方面，房企融資鏈條有望進一步暢通。貝殼研究院認為，2023年市場供應端基調(diào)以盤活存量去庫存為主。影響供給側(cè)的關(guān)鍵變量為供給量和價格的變化。

貝殼研究院的報告指出，新房供應邏輯由“投資推動”轉(zhuǎn)為“需求拉動”。過去行業(yè)邏輯為高杠桿驅(qū)動規(guī)模增長，投資拿地受市場景氣度影響較小，因此供應端往往領(lǐng)先需求端變化?，F(xiàn)在邏輯反轉(zhuǎn)，企業(yè)投資需要高度依賴經(jīng)營現(xiàn)金流，依賴銷售回款，需求變化領(lǐng)先供給調(diào)整。

報告顯示，二手房供應量穩(wěn)定增長。貝殼研究院監(jiān)測的重點50城的當前庫存房源量較2021年末上升14％，2021年末較2020年末上升13％，二手房庫存供應量變化基本穩(wěn)定。受整體市場景氣度影響，2022年二手房流通速度減慢，新增房源量較2021年同樣有所下降。原因是價格下跌下消費者預期不強，購房意愿減弱，以換房為主導的市場，不買也就意味著不賣，所以新增庫存變化幅度相對平穩(wěn)。

貝殼研究院的報告還給出了供應價格預計先降后穩(wěn)的預測。由于項目滯銷、土拍熱度不高等因素，各地對新房項目備案價下調(diào)幅度的容忍度提高。隨著政策對房企支持力度的增加，企業(yè)在項目定價的自主權(quán)提高，這會使得滯銷盤或庫存項目有更靈活的定價空間。企業(yè)要改善資產(chǎn)負債表，外部融資支持固然重要，但現(xiàn)金回款仍處首要地位。2023年需求面尚未完全企穩(wěn)之前，企業(yè)依然有以價換量的動力，新房供應價格有進一步下行空間。

重拾購房信心

需求端的恢復將是樓市好轉(zhuǎn)的核心關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)分析人士認為，需求端的相關(guān)政策在2023年有望加大力度。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前商品房市場需求端比較疲弱，對于解決供給端保交樓、風險處置是不利的。畢竟，想讓外部資金來輸血，首先得恢復市場和企業(yè)自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進入的。所以，市場需求端需要保持一定的活躍度。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報告提出，2023年各地需求端的政策寬松將主要體現(xiàn)在三個方向：一是首套房的認定標準擴大，“認房又認貸”政策將松動，大概率會取消“雙認”；二是下調(diào)二套房的首付比例；三是取消限購，除一線城市外，2023年限購或?qū)⑷嫠蓜印?/p>

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，隨著政策不斷加大對優(yōu)質(zhì)房企的信用注入，房企的融資能力重新建立起來。雖然2023年部分房企的壓力還不能排除，但消費者對交付違約的擔憂將會降低。

在一系列政策支持下，房企融資環(huán)境持續(xù)改善。但要想讓樓市真正走出低谷、步入良性循環(huán)，還需要購房者重拾購房信心。

疫情防控政策優(yōu)化，奠定了2023年房地產(chǎn)復蘇的基礎(chǔ)。

“隨著國內(nèi)疫后經(jīng)濟重啟，居民收入有穩(wěn)步增長的趨勢，大家的購房意愿也有所回調(diào)。”深圳從事房地產(chǎn)金融工作的梁小碧說道。

貝殼研究院2022年Q4消費者置業(yè)信心調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，計劃在未來半年內(nèi)購房的比例顯著回升。其中，二線城市半年內(nèi)有購房計劃的比例達到21%，比三季度明顯提升。一線城市從三季度開始持續(xù)回升，目前該比例已經(jīng)超過二季度水平。

“2023年要不要買房？”“2023年的房租會不會漲？”不少在一線城市居住的“無房人士”，持續(xù)關(guān)注著關(guān)于房價的每一個動態(tài)?！跋Ｍ碌囊荒?，能圓一個住房夢?！?/p>

房價方面，許小樂認為，隨著越來越多消費者開始入市，預計2023年市場交易量價迎來溫和修復，上半年房價將逐步企穩(wěn)回升。但是在“房住不炒”政策框架下，并不會出現(xiàn)報復式大漲。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報告認為，2023年一線城市率先復蘇，核心城市、核心商圈成交比重上升。高能級城市人口聚集效應不斷放大，房價中長期可期；三四五線城市不及中心城市，中長期房價上漲動力不足。

據(jù)貝殼研究院測算，盡管2022年幾乎所有城市房價都出現(xiàn)普遍下跌，但一線城市、長三角、大灣區(qū)、成渝都市圈這些好的區(qū)域與3年前相比，房價依然在穩(wěn)定上漲。