朱剡 林姍

長三角成片工業(yè)區(qū)普遍進入存量轉(zhuǎn)型時代，低效工業(yè)區(qū)向更高水平工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型在研究領(lǐng)域總結(jié)的模式和路徑相對缺失，有必要不斷增加實踐樣本并校核更新實踐經(jīng)驗。本文聚焦制造升級型成片工業(yè)區(qū)，以長三角核心地區(qū)的昆山昆嘉工業(yè)區(qū)為例，力求總結(jié)探索制造升級型成片工業(yè)區(qū)更新建設(shè)過程中的相關(guān)規(guī)劃路徑。

一、研究背景及研究目的

在新的發(fā)展時期，長三角成片工業(yè)區(qū)的發(fā)展普遍從增量轉(zhuǎn)入存量時代，不但面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的壓力，而且面臨留住高素質(zhì)制造人群并實現(xiàn)存量時期高質(zhì)量發(fā)展的重擔(dān)，其更新問題尤其值得關(guān)注。工業(yè)區(qū)更新一般分3種，即轉(zhuǎn)變?yōu)橐话愠鞘械貐^(qū)、轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍夹蛨@區(qū)以及轉(zhuǎn)變?yōu)楦咚疁?zhǔn)工業(yè)區(qū)。前兩種涉及的更新模式相對簡單，即土地征收加土地招拍掛出讓，從而實現(xiàn)空間重塑。

上述兩類轉(zhuǎn)型實踐在增量發(fā)展時代中已有不少成功案例和實踐經(jīng)驗。與之相對的是，低效工業(yè)區(qū)向更高水平工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型涉及自發(fā)更新、土地征收出讓更新、合作更新、租賃微改造更新等多種更新模式的融合，需要在既有發(fā)展格局和制約因素之下謀求妥協(xié)式、漸進式發(fā)展路徑，不但需要剛彈結(jié)合的規(guī)劃引領(lǐng)，而且也需要定制化政策模式支撐。由于大量長三角城市剛剛進入存量發(fā)展時代，因此，這一類工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型在研究領(lǐng)域總結(jié)相對缺失。本文將這一類工業(yè)區(qū)定義為制造升級型成片工業(yè)區(qū)，以長三角核心地區(qū)的昆山昆嘉工業(yè)區(qū)為例，力求總結(jié)探索制造升級型成片工業(yè)區(qū)更新規(guī)劃建設(shè)過程中的可復(fù)制經(jīng)驗。

二、制造升級型工業(yè)區(qū)更新規(guī)劃建設(shè)的普遍痛點

1. 制造升級型工業(yè)區(qū)的一般特征和更新痛點解析

城市中心地區(qū)的工業(yè)區(qū)普遍亟需退二進三，徹底釋放土地價值，而位于城市遠郊的新興工業(yè)區(qū)往往依然處于增量發(fā)展時期。因此，制造升級型工業(yè)區(qū)普遍地理區(qū)位位于城市近郊，一般既不位于地理區(qū)位極佳的城市中心地區(qū)，也不位于區(qū)位條件極為不利的遠郊地區(qū)。這一類工業(yè)區(qū)由于較為良好的區(qū)位，一般在較早時期即可獲得發(fā)展的機遇期，并實現(xiàn)快速增長，但也由于先發(fā)建設(shè)時期吸引的企業(yè)和產(chǎn)業(yè)門類相對落后，已逐漸不適應(yīng)新的發(fā)展需要，普遍面臨著一些共性的發(fā)展痛點問題。

（1）由于發(fā)展較早，工業(yè)區(qū)增量土地資源已基本消耗殆盡，剩余建設(shè)用地往往存在難以開發(fā)的各種現(xiàn)實制約因素，因此普遍面臨增量空間不足的困局。在城市三區(qū)三線劃定的特定歷史時期，這一問題將會更加凸顯。

（2）由于大量低效企業(yè)占據(jù)寶貴制造業(yè)用地，導(dǎo)致工業(yè)區(qū)整體績效產(chǎn)出不高，研發(fā)創(chuàng)新功能缺失。這些低效企業(yè)有些繼續(xù)利用現(xiàn)有廠房維持著低效生產(chǎn)，有些則不再從事生產(chǎn)活動，轉(zhuǎn)而將廠房租賃給其他制造企業(yè)，不集約的土地使用導(dǎo)致這類用地長期保持低效產(chǎn)出的狀態(tài)。因此，這些工業(yè)用地及所屬的工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展方向往往亟需明確，戰(zhàn)略發(fā)展導(dǎo)向亟需規(guī)劃引導(dǎo)。

（3）設(shè)施配套單一。早期發(fā)展的工業(yè)區(qū)往往依托于人口紅利和廉價的土地成本，科技密度相對較低，并不太關(guān)注企業(yè)與人才的服務(wù)，因此，工業(yè)園現(xiàn)狀的設(shè)施配套普遍缺失和偏科，難以滿足科技企業(yè)及高素質(zhì)年輕人才的新需求。過多的服務(wù)配套往往造成不必要的浪費，不足的服務(wù)配套又往往導(dǎo)致對企業(yè)人才吸引力不足，因此合理的設(shè)施配置比例和科學(xué)的布局尤為重要。

（4）更新模式不明。制造升級型工業(yè)區(qū)的更新問題出現(xiàn)的時間并不長，相對而言理論總結(jié)和政策配套都處于探索時期，尤其是許多一線城市的更新政策都尚處于探索時期，針對某一特定工業(yè)區(qū)的更新時序、更新策略、更新模式普遍也處于起步探索階段。制造升級型工業(yè)區(qū)的更新急需探索研究。

2. 昆嘉工業(yè)區(qū)：典型的制造升級型工業(yè)區(qū)，類似的更新痛點

昆嘉工業(yè)區(qū)是昆山建設(shè)較早的工業(yè)區(qū)之一，位于昆山市開發(fā)區(qū)的外環(huán)邊，處于地理區(qū)位較好的近郊。該工業(yè)區(qū)起步較早，但發(fā)展現(xiàn)狀相對滯后昆山開發(fā)區(qū)全區(qū)。昆嘉工業(yè)區(qū)總占地面積約16.44km2，是一片較為集中的制造業(yè)發(fā)展板塊。昆嘉工業(yè)區(qū)的發(fā)展始終與昆山市產(chǎn)業(yè)升級、科創(chuàng)轉(zhuǎn)型的步伐同頻共振。隨著城市的轉(zhuǎn)型發(fā)展，一系列上位政策及規(guī)劃對昆嘉工業(yè)區(qū)提出了制造升級和更新發(fā)展的目標(biāo)要求，但沒有對昆嘉工業(yè)區(qū)的具體更新方式提出相應(yīng)的要求和指引，急需進一步探索。從現(xiàn)狀發(fā)展情況看，昆嘉工業(yè)區(qū)總體也面臨上述4個方面制約，包括工業(yè)產(chǎn)出不高、多類型多層次服務(wù)缺失、增量空間不足、更新模式不明4方面。

三、制造升級型工業(yè)區(qū)更新路徑研究

1. 結(jié)合所在區(qū)位的客觀實際明確產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級方向

照搬落實上位產(chǎn)業(yè)方向往往并不適應(yīng)產(chǎn)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級的實際需要，應(yīng)結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際和周邊發(fā)展格局明確未來方向。通過各產(chǎn)業(yè)門類產(chǎn)值絕對值在昆嘉工業(yè)區(qū)的比較分析，以及產(chǎn)業(yè)門類產(chǎn)值在整個昆山開發(fā)區(qū)的占比分析可見，昆嘉主要產(chǎn)業(yè)門類多與汽車零配件制造相關(guān)。但現(xiàn)狀價值區(qū)段不高，有待升級。昆嘉工業(yè)區(qū)是昆山開發(fā)區(qū)最鄰近安亭汽車城的區(qū)域，汽車產(chǎn)業(yè)存在一定發(fā)展機會。

第一，技術(shù)密集型新能源汽車零配件制造。在汽車產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，加速推進節(jié)能和新能源汽車產(chǎn)業(yè)是未來國內(nèi)外重要發(fā)展方向。在傳統(tǒng)車企零配件趨向外包的背景下，我國在新能源汽車零配件制造及研發(fā)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇極大。近年來，在境外傳統(tǒng)車企零配件趨向外包的背景下，長三角勞動及資本密集型汽車零配件制造產(chǎn)業(yè)的競爭力日漸趨弱，因此，就昆山開發(fā)區(qū)而言，發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的重點應(yīng)著眼于新能源汽車零配件，昆嘉工業(yè)區(qū)近期建設(shè)用地有限，更適合作汽車技術(shù)密集型零配件智造。

第二，中試類汽車零配件研發(fā)。整車的研發(fā)環(huán)節(jié)往往需要靠近高校、檢測中心，而零配件的研發(fā)則相對分散。昆嘉工業(yè)區(qū)可適度吸引中試類的汽車零配件研發(fā)。

因此，在汽車產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的發(fā)展思路之下，昆嘉工業(yè)區(qū)整體規(guī)劃形成了1+1+X的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，以高技術(shù)密集型汽車零配件制造為龍頭，以汽車零配件研發(fā)服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為支撐，以多個產(chǎn)業(yè)門類為補充。

2. 從用地規(guī)模預(yù)測未來人口和設(shè)施規(guī)模，進一步明確類型布局

昆嘉工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀人群普遍反映設(shè)施服務(wù)缺乏，但不同人群的需求有差異。經(jīng)分析，工業(yè)園未來主要圍繞制造工人和研發(fā)管理人員兩類人群服務(wù)?；陬愃茍@區(qū)分析，一個成片先進制造園區(qū)的適宜生活服務(wù)設(shè)施比例在5%～10%之間，昆嘉現(xiàn)狀遠未達標(biāo)。一般工業(yè)用地配置行政辦公及生活服務(wù)功能的比例上限為15%，不含宿舍的生活服務(wù)功能的配比往往低于5%，且并非所有的工業(yè)用地均會設(shè)置這類服務(wù)配套功能。因此，昆嘉工業(yè)園的服務(wù)配套比例提升不僅需要依靠企業(yè)配建服務(wù)設(shè)施，更需要獨立用地的服務(wù)地塊提供高品質(zhì)成片的服務(wù)。

結(jié)合《控制性詳細規(guī)劃》，并參考昆山科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)用地鼓勵和限制發(fā)展區(qū)的布局，可預(yù)測昆嘉工業(yè)區(qū)未來科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)用地、生產(chǎn)制造用地、辦公用地的總規(guī)模，進而可預(yù)測研發(fā)人員人數(shù)、產(chǎn)業(yè)工人人數(shù)、商業(yè)設(shè)施規(guī)模、公寓宿舍規(guī)模。

不同人群的設(shè)施需求有差異，服務(wù)設(shè)施節(jié)點等級有差異，各類設(shè)施點服務(wù)半徑有上限?；谏鲜?個因素，昆嘉工業(yè)區(qū)共計結(jié)合軌道交通站點設(shè)置了2處集中服務(wù)中心和10處服務(wù)節(jié)點。其中服務(wù)中心可結(jié)合集中宿舍區(qū)共同設(shè)置。

表1 每個服務(wù)中心設(shè)施配置內(nèi)容

表2 每個服務(wù)節(jié)點設(shè)施配置內(nèi)容

3. 轉(zhuǎn)變低效更新沿路更新的思路，關(guān)注戰(zhàn)略潛力地區(qū)轉(zhuǎn)型升級和濱水地區(qū)更新營造

工業(yè)區(qū)發(fā)展之初往往道路密度較低，且城市開發(fā)地塊往往優(yōu)先沿主要道路建設(shè)或更新。濱水臨綠地塊往往由于相對不利的交通條件成為用地使用低效的地區(qū)。在高質(zhì)量發(fā)展時期，工業(yè)區(qū)更需要依托人才鏈和創(chuàng)新鏈的科技型智造企業(yè)。這類企業(yè)普遍占地不大，科技密度和空間密度均較高，對環(huán)境和服務(wù)水平要求更高。沿主路兩側(cè)地區(qū)不利于這一類企業(yè)的落位。而傳統(tǒng)更新發(fā)展中被忽視的濱水臨綠地區(qū)成為核心關(guān)注地帶。

以昆嘉工業(yè)區(qū)為例，濱水綠帶成為下一發(fā)展時期的“金絲帶”。因此，昆嘉工業(yè)區(qū)更新空間的梳理評價并沒有單純從企業(yè)績效維度考量，而是納入了空間環(huán)境品質(zhì)戰(zhàn)略價值因素進行多維度評價。兩塊相同績效工業(yè)用地中，臨近水濱的地區(qū)將擁有更高的戰(zhàn)略價值，戰(zhàn)略價值較高的用地則更應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)更新。在更新空間梳理中，昆嘉主要采用了現(xiàn)狀用地績效和土地戰(zhàn)略價值雙重評估法。規(guī)劃加權(quán)疊加分析了總產(chǎn)值、總利潤、地均產(chǎn)值等因素，識別了現(xiàn)狀用地績效。同時，規(guī)劃加權(quán)疊加了交通可達價值、戰(zhàn)略性價值廊道、一般價值廊道3個因素，形成了土地戰(zhàn)略價值評估?；趦纱笠蜃?，歸一化處理并相減，可使現(xiàn)狀工業(yè)用地更新潛力，并進一步識別有待更新的現(xiàn)狀工業(yè)用地。工業(yè)地塊綜合評價如圖1所示。

圖1 工業(yè)地塊綜合評價

4. 路徑要點4：從項目時序到政策模式—定制化建構(gòu)更新機制

受多種因素影響，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)在更新過程中往往重更新項目和時序，輕更新政策和模式。昆嘉工業(yè)區(qū)采用增量用地先實施、重要廊道軸線沿線先實施、有明確更新政策要求試點的先實施、談好的企業(yè)先實施、備用地保留用地連片的地區(qū)后實施的原則，形成了五期實施方案。

在更新政策和更新模式上，昆嘉從規(guī)劃建設(shè)政策、更新規(guī)劃編制政策、更新產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)轉(zhuǎn)移政策、地價鼓勵政策、優(yōu)惠財稅政策、空間營造管控政策6個方面對所在工業(yè)區(qū)更新模式、更新政策提出了優(yōu)化建議。

四、結(jié)語

昆嘉工業(yè)區(qū)的成果通過相關(guān)法定規(guī)劃和具體實施項目得到了有效傳導(dǎo)和落實，系列項目也進入實施建設(shè)階段。以此為例，本文將制造升級型工業(yè)區(qū)的更新經(jīng)驗總結(jié)為4個方面：

（1）結(jié)合區(qū)域分工現(xiàn)狀發(fā)展，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)工業(yè)用地產(chǎn)出的提升。

（2）基于合理設(shè)施占比和產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模，預(yù)測設(shè)施規(guī)模，兼顧明確設(shè)施類型和布局。

（3）多維梳理低效工業(yè)用地，發(fā)掘潛力地區(qū)，提升經(jīng)濟密度，并塑造園區(qū)未來形象。

（4）結(jié)合當(dāng)?shù)丶扔懈抡?，提煉在地更新范式?/p>