羅祎朵 中鐵建城市開發(fā)有限公司

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為重要的經(jīng)濟支柱，具有高風險和高回報的特點。然而，隨著市場競爭的加劇和盈利空間的壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多財務風險，如資金鏈斷裂、項目投資失利、市場波動等。在過去的幾年中，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施和市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險日益凸顯。一些企業(yè)因為財務風險的暴露而面臨破產(chǎn)和倒閉的風險，對經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了負面影響。

因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險防范措施具有重要意義。通過深入分析和研究，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)理解財務風險的本質(zhì)和特點，針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中潛在的風險危機進行預防并制定科學可行的措施，促使房地產(chǎn)企業(yè)盡可能地規(guī)避財務風險問題的發(fā)生，為企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展提供有力的支持。同時，這也有助于相關部門和監(jiān)管機構制定合理的政策，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險概述

（一）定義和分類

財務風險是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨的與資金流動和財務狀況相關的不確定性和潛在損失的可能性。它可以分為內(nèi)部財務風險和外部財務風險。內(nèi)部財務風險涉及企業(yè)自身的財務運作和決策，包括流動性風險、盈利能力風險、資本運作風險等。外部財務風險則來自宏觀經(jīng)濟、市場變化和政策環(huán)境等因素對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，如市場風險、政策風險、信用風險等。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險特點

房地產(chǎn)項目需要大量資金投入，使得企業(yè)常常承擔高額的債務和融資成本[1]，從而增加了企業(yè)的資本密集性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回報面臨較高的風險，尤其是在經(jīng)濟下行周期或金融緊縮時期。

房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟周期和政策調(diào)控的影響較大，呈現(xiàn)出周期性波動的特點。房價、銷售量和市場需求都會隨著經(jīng)濟形勢的變化而波動。這使得房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力不穩(wěn)定，可能導致項目收益下降或虧損。

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應重視資金鏈風險問題的發(fā)生。主要是基于房地產(chǎn)項目建設需求投入大規(guī)模的資金且需長時間的回報周期，企業(yè)在運營過程中往往面臨著資金運作緊張的壓力。一旦資金鏈斷裂，可能導致項目停工、拖延交付等問題，導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營和管理秩序受到影響。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中的日益激烈化，企業(yè)需要承擔市場份額爭奪、價格戰(zhàn)和銷售壓力。同時，企業(yè)還需要不斷保持和提升項目質(zhì)量和品牌形象，以吸引和留住客戶。這帶來了市場競爭風險和品牌價值損失風險。

政府調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)具有重要影響。政府的土地供應政策、貸款政策、稅收政策等都會直接影響企業(yè)的盈利能力和資金流動性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷適應并應對政策環(huán)境的變化，增加了企業(yè)經(jīng)營風險。

房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險特點可以概括為高度資本密集、周期性波動、資金鏈風險、市場競爭激烈和政策環(huán)境變化。這些風險要求企業(yè)在經(jīng)營過程中進行合理規(guī)劃和風險管理，以確保企業(yè)的財務穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因

（一）企業(yè)資本結(jié)構不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的金融風險，其根源在于其資本結(jié)構不合理。房地產(chǎn)企業(yè)的過度舉債會抵消因利息減稅而帶來的企業(yè)利潤，因為隨著房地產(chǎn)企業(yè)所承擔的責任比例越來越大，它的利息負擔也越來越重，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的還款能力也越來越弱，同時，房地產(chǎn)企業(yè)所承受的財務風險也越來越大，這時，房地產(chǎn)的投資人和債權人都會提出更高的資金報酬率，從而得到更多的補償，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的綜合資本成本上升。雖然房地產(chǎn)企業(yè)負債融資的資本的成本要比企業(yè)以其他方式融資的成本要低，但房地產(chǎn)企業(yè)不能只以單個資本成本的高低來衡量。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的債務水平應該是在其資金成本最低的情況下，才是最合理的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷地優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構，減少企業(yè)的財務風險，使企業(yè)的利潤最大化。

（二）企業(yè)財務環(huán)境呈現(xiàn)出多樣性的特點

房地產(chǎn)企業(yè)應重視企業(yè)內(nèi)部管理工作中財務管理工作的重要性，并認識到財務管理工作的復雜性，受到當前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體財務管理混亂局面的影響，致使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著較為嚴重的財務風險問題。在房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和管理過程中，不同部門的經(jīng)濟利益分配以及資金管理和使用方面都缺乏科學性和協(xié)調(diào)性，由于缺乏各個部門間工作的溝通和協(xié)調(diào)，經(jīng)常無法做到權責明確。導致了資金的利用率很低，對資金的安全產(chǎn)生了很大的威脅。同時，財務管理人員自身綜合素質(zhì)不高，導致財務管理工作并未綜合考慮多方面的因素，僅僅按照自己的工作經(jīng)驗和主觀意識，對企業(yè)的財務決策進行確定，對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險和危機的發(fā)生埋下了隱患。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)未制定科學的融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展過程中，需要大量的現(xiàn)金流作為發(fā)展的保障資金，企業(yè)在金融市場上采取的融資方式包括很多種，但從當前房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式來看，大部分都以商業(yè)銀行貸款為主，這種融資的方式相對單一。主要是由于我國金融市場發(fā)展還不夠完善，并未制定科學完善的金融管理制度體系，這樣導致房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的風險加大。在企業(yè)融資過程中除了銀行貸款之外，其他的融資方式受到了限制，并且發(fā)展速度也很慢，因此很難找到多元化的資金支撐體系，企業(yè)的融資風險也無法進行分擔，加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金來源上仍以銀行為主，這就造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對信用政策的高度敏感性，從而使其面臨更大的金融風險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的風險意識

由于我國房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，在發(fā)展過程中沒有經(jīng)驗可循。但是，因為國家良好的發(fā)展政策以及市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)在短時間內(nèi)獲得發(fā)展提供了有利的條件，我國的房地產(chǎn)業(yè)短時間內(nèi)獲得了飛速的發(fā)展。在這種情況下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中過于重視經(jīng)濟效益，而忽略了內(nèi)部管理，尤其是財務風險管理，企業(yè)財務管理制度也未與時俱進地進行調(diào)整和優(yōu)化，由于企業(yè)領導層對財務風險的客觀性缺乏足夠的認識，財務管理水平相對較低，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務風險發(fā)生的概率越來越大。實際上，只要有生產(chǎn)活動、有金融活動，就必然有金融風險。

三、財務風險防范措施的理論基礎

（一）財務風險管理的概念和原則

財務風險管理是指對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進行識別、評估、控制和監(jiān)測的過程。其目標是降低財務風險的發(fā)生概率和影響程度，保障企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。在財務風險管理中，有幾個重要的原則需要遵循：

風險識別與評估：及時發(fā)現(xiàn)和分析可能導致財務風險的因素，進行全面的識別和評估，明確風險發(fā)生的可能性和影響程度。

綜合應對策略：采取綜合的財務風險管理策略，包括規(guī)避、轉(zhuǎn)移、減緩和承擔風險，并根據(jù)風險的特點選擇合適的策略。

（二）財務風險評估和監(jiān)測方法

財務指標分析：對企業(yè)特定時間內(nèi)的財務報表開展全面的分析，通過分析的結(jié)果，對企業(yè)的資本結(jié)構、盈利能力和償債能力，以及風險的暴露程度進行科學的評估。

敏感性分析：通過對關鍵經(jīng)濟指標（如房價、銷售量等）進行敏感性分析，評估其變動對企業(yè)盈利能力和現(xiàn)金流的影響，識別潛在的財務風險。

風險管理工具：采用金融市場上的各類衍生品、保險和期貨等工具進行風險管理，實現(xiàn)風險的轉(zhuǎn)移和對沖。

實時監(jiān)測系統(tǒng)：建立穩(wěn)定和可靠的財務風險監(jiān)測系統(tǒng)，可以及時獲取財務數(shù)據(jù)、市場信息和政策變化等，幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)和應對風險，并及時調(diào)整決策。

財務風險防范措施的理論基礎包括財務風險管理的概念和原則，以及財務風險評估和監(jiān)測的方法。這些理論基礎為房地產(chǎn)企業(yè)制定有效的財務風險預防和應對策略提供了重要的指導。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施的實踐經(jīng)驗

（一）資金籌措和資本結(jié)構管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險防范中，資金籌措和資本結(jié)構管理是至關重要的方面[2]。

多元化資金來源：房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中為了規(guī)避財務風險問題，需要在金融市場上積極地尋找更多的融資方式，改變單一融資方式所帶來的財務風險問題。通過多元化資金來源，企業(yè)可以降低單一依賴渠道帶來的風險，并減少融資成本。

合理規(guī)劃資本結(jié)構：房地產(chǎn)企業(yè)應確保其資本結(jié)構合理，平衡股權和債務比例。適度利用杠桿比例，確保企業(yè)具有持續(xù)償債能力，并避免過度依賴債務融資帶來的風險。

財務風險緩沖資金：建立足夠的財務風險緩沖資金，以保證在經(jīng)濟周期波動或項目風險增加時能夠及時應對。這樣可以有效防范資金鏈斷裂和債務違約風險。

（二）項目風險管理和盈利能力評估

項目風險管理和盈利能力評估是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范的核心措施。

嚴格的項目選擇和評估：在開展新項目前，房地產(chǎn)企業(yè)應進行全面的市場調(diào)研和項目風險評估。這包括對市場需求、競爭情況、政策環(huán)境等進行分析，以確保項目的合理性和潛在盈利能力。

監(jiān)控和管理風險因素：項目實施過程中，應持續(xù)監(jiān)測和管理各種風險因素，如供應鏈風險、市場需求變化、政策調(diào)整等。及時制定相應應對策略，以降低風險帶來的影響。

盈利能力評估和分析：對項目的盈利能力進行評估和分析，包括銷售收入預測、投資回報率、投資回收期等指標。通過準確評估項目的盈利能力，企業(yè)可以及時調(diào)整戰(zhàn)略，并做出合理決策，以提高盈利能力并降低風險。

（三）稅務合規(guī)和財務報告透明度提升

遵守稅法法規(guī)：房地產(chǎn)企業(yè)應始終遵守相關稅法法規(guī)，并按時、足額履行稅務義務。建立健全的稅務管理制度，確保稅務合規(guī)并降低稅務風險。

健全財務報告制度：建立完善的內(nèi)部控制制度，確保財務報告的準確性和可靠性。提高財務報告的透明度，及時披露企業(yè)的財務狀況和風險狀況。

加強稅務風險管理：積極開展稅務籌劃，充分利用稅收優(yōu)惠政策，降低稅務風險。與稅務機關建立密切的溝通和合作關系，確保稅務事項的順利進行。

五、推進房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范的政策建議

（一）監(jiān)管政策和制度改善

完善監(jiān)管體系：加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險監(jiān)管[3]，在企業(yè)內(nèi)部構建專業(yè)的風險預防和管控小組，強化風險監(jiān)管制度的落實，發(fā)揮出風險監(jiān)管的執(zhí)行效力。加強對房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構和財務報告等方面的監(jiān)督。

強化法律法規(guī)：修訂和完善相關法律法規(guī)，明確房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范的要求和責任。加大監(jiān)管對不良行為的打擊力度，提高違法違規(guī)成本和風險。

優(yōu)化土地政策：調(diào)整土地供應機制，確保土地市場穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，降低土地成本和開發(fā)風險。

強化信息披露：要求房地產(chǎn)企業(yè)進行更加透明的財務報告和信息披露，提高市場對企業(yè)財務狀況和風險狀況的了解程度。

（二）企業(yè)自身風險管理能力提升

構建健全的內(nèi)部管控體系：提升企業(yè)內(nèi)部管控能力，對財務部門工作制度和工作流程進行調(diào)整和優(yōu)化，確保財務風險的及時識別和管理。

加強風險管理人員培訓：提升企業(yè)風險管理人員的專業(yè)能力和風險意識，加強對財務風險的認知和理解。

優(yōu)化資金管理：加大對企業(yè)內(nèi)部流動資金的管控力度，降低流動性風險和資金鏈斷裂風險。

加強與金融機構合作：密切與金融機構的合作，獲得更好的融資支持和風險管理工具，以提升企業(yè)財務風險防范能力。

（三）加強企業(yè)財務管理能力建設

加強企業(yè)基本決策能力：建設的重點在于滿足企業(yè)的預算和現(xiàn)金流資金，通過制定科學有效的財務風險控制措施，提高財務信息的安全可靠性，進而為企業(yè)財務決策的制定以及企業(yè)經(jīng)營管理策略的制定提供可靠的數(shù)據(jù)參考；企業(yè)通過制定科學有效的監(jiān)管機制，提升企業(yè)財務管理效率，并通過組織開展學習和培訓，提升企業(yè)財務部門工作人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合崗位能力，為企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃提供可靠的參考。

加強企業(yè)戰(zhàn)略匹配能力：要通過對企業(yè)財務杠桿作用的發(fā)揮，調(diào)整企業(yè)財務管理細節(jié)，通過制定積極的籌資方案，降低企業(yè)發(fā)展過程中所持的債務比例，優(yōu)化企業(yè)資金管理效率，從而降低融資風險發(fā)生的概率。

加強財務信息整合能力：加強企業(yè)財務部門與其他部門的溝通和聯(lián)系，重視財務信息的共享，充分利用財務信息平臺，對各個部門的財務指標進行制定，通過企業(yè)各個部門的共同參與，強化企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標制定的科學性，為提升企業(yè)的經(jīng)濟效益提供可靠的保障。

加強企業(yè)持續(xù)改進能力：財務管理的持續(xù)改進能力，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作，對資源配置的最優(yōu)方式進行探討，進而不斷提高企業(yè)的財務績效。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著各種財務風險挑戰(zhàn)，如資金壓力、項目風險、稅務合規(guī)等。有效防范財務風險對于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展至關重要。通過本文的研究，綜合運用理論分析和實踐經(jīng)驗，提出了系統(tǒng)的財務風險防范措施和政策建議。希望這些措施和建議可以為房地產(chǎn)企業(yè)在面對財務風險時提供參考，進一步提升其風險管理能力，確保企業(yè)的健康發(fā)展。