文／邢黎陽(yáng) 中鐵置業(yè)南通有限公司 江蘇南通 226001

引言：

房地產(chǎn)企業(yè)在拉動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及增加財(cái)政收入方面發(fā)揮了十分重要的職能，2016 年我國(guó)開(kāi)始全面實(shí)施營(yíng)改增政策，在此背景下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)成本負(fù)擔(dān)卻仍然長(zhǎng)期處在高位?；诖?，本文從房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的主要方法及其必要性分析入手，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中涉及的主要稅種提出一些具體的籌劃路徑，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平的降低以及涉稅風(fēng)險(xiǎn)的管控提供思路。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅籌劃要點(diǎn)

1.1 增值稅計(jì)稅依據(jù)

增值稅作為國(guó)家的重要稅種，征收運(yùn)行時(shí)間早、稅收金額大等特征，在財(cái)政、經(jīng)濟(jì)、對(duì)外貿(mào)易等方面發(fā)揮了積極的作用，經(jīng)過(guò)幾十年的運(yùn)行發(fā)展，跟房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的政策，主要有2016 年財(cái)稅36 號(hào)文、國(guó)稅公告2016 年第18 號(hào)等。至此，標(biāo)志著營(yíng)業(yè)稅的廢止，全面進(jìn)入增值稅征收時(shí)期。2019 年發(fā)布的關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告，進(jìn)一步推動(dòng)增值稅體制機(jī)制的改革。

從政策文件中我們可以了解到，房地產(chǎn)企業(yè)自2016年5 月1 日起全面實(shí)施“營(yíng)改增”新政。由于2016 年以前的老項(xiàng)目基本結(jié)束且計(jì)稅方式簡(jiǎn)易，本文中不再展開(kāi)贅述。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為增值稅一般納稅人，當(dāng)前適用9%稅率，預(yù)售階段按3%稅率預(yù)征。

1.2 增值稅籌劃方向

增值稅應(yīng)交稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額（其他已交稅金、預(yù)繳稅金、營(yíng)改增抵減稅額等暫不考慮），從以上公式中分析，企業(yè)主要分為兩條線路進(jìn)行思考：一是如何科學(xué)合理地安排工程進(jìn)度，延遲納稅時(shí)點(diǎn)。二是如何提高進(jìn)項(xiàng)稅額，增加稅前抵扣。

1.2.1 合理安排納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期較其他任何行業(yè)都要長(zhǎng)，當(dāng)前基本采用預(yù)售制的方式進(jìn)行銷售，在項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中，按照預(yù)繳稅率進(jìn)行征稅。只有在開(kāi)發(fā)完畢后方可確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，增值稅納稅時(shí)點(diǎn)為預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房或開(kāi)具實(shí)測(cè)全款發(fā)票時(shí)點(diǎn)，按照以上增值稅應(yīng)交稅額計(jì)算公式計(jì)征。因而籌劃思路主要為，由財(cái)務(wù)部門(mén)需要根據(jù)銷售情況、施工合同結(jié)算發(fā)票取得情況進(jìn)行不定期反復(fù)測(cè)算，倒推工程完工節(jié)點(diǎn)，確保收入發(fā)生開(kāi)具銷項(xiàng)發(fā)票時(shí)，全面取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，以期降低當(dāng)期應(yīng)納稅額。

1.2.2 優(yōu)選合作單位、提升進(jìn)項(xiàng)稅抵扣

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)總包、分包等合作單位準(zhǔn)入的審核管理，優(yōu)先選擇一般納稅人企業(yè)，以確保合作單位及時(shí)提供合規(guī)發(fā)票，同時(shí)應(yīng)在合同協(xié)議中約定供應(yīng)商開(kāi)具發(fā)票的條件及送達(dá)時(shí)限，確保及時(shí)取得。考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，招拍掛基本以精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)。從財(cái)稅角度分析，精裝房配置中衛(wèi)浴、墻地磚、空調(diào)、地暖等均為材料采購(gòu)，適用稅率13%，集團(tuán)企業(yè)應(yīng)建立集采資源戰(zhàn)略庫(kù)，發(fā)揮集采優(yōu)勢(shì)，同時(shí)最大限度采用甲供材模式選定分包，合規(guī)取得供應(yīng)商13%的材料發(fā)票，相比較并入總包合同招采，企業(yè)可增加額外的4%進(jìn)項(xiàng)稅額。

另外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中期，還需加強(qiáng)發(fā)票管理。企業(yè)應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度及時(shí)辦理驗(yàn)工計(jì)價(jià)并取得增值稅專用發(fā)票，另外按照《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》，做好國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)登記，以及取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額一次性抵扣的處理工作，加強(qiáng)過(guò)程管理，做到應(yīng)抵盡抵[1]。

1.3 特殊情況下的籌劃思路

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從黃金時(shí)代、白銀時(shí)代轉(zhuǎn)至當(dāng)下的黑鐵時(shí)代，面臨著房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房存量激增及政府大量供地的雙重沖擊下，各地樓市去化速度進(jìn)一步降低，部分企業(yè)為防止資金鏈斷裂，自主降低銷售價(jià)格，項(xiàng)目毛利率持續(xù)下降，出現(xiàn)較多增值率極低項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)售階段為預(yù)征制，如項(xiàng)目增值率較低，未達(dá)到3%預(yù)征率時(shí)，將存在大量預(yù)繳稅額無(wú)法退回的情形。在此背景下，更加需要企業(yè)的財(cái)務(wù)人員增強(qiáng)籌劃意識(shí)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段，積極利用留抵退稅政策來(lái)合理籌劃來(lái)避免多繳增值稅的情形。

根據(jù)稅務(wù)公告文件我們可以清晰地了解到，符合條件的納稅人，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還增量留抵稅額。因而這一過(guò)程主要的籌劃方向?yàn)椋阂皇窃谀玫貢r(shí)即要測(cè)算進(jìn)項(xiàng)稅額留抵退稅，并將其列入資金計(jì)劃和增值稅籌劃的重點(diǎn)之一。二是提升納稅人信用等級(jí)，享受增量留抵退稅政策。三是加強(qiáng)稅企溝通，研究稅務(wù)納稅評(píng)級(jí)方式，參照《國(guó)家稅務(wù)總局公告2014 年第40 號(hào)》、《國(guó)家稅務(wù)總局公告2014 年第48 號(hào)》文件評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，日常經(jīng)營(yíng)中注意經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)對(duì)納稅信用等級(jí)的影響，新設(shè)項(xiàng)目公司滿一年后要及時(shí)申請(qǐng)盡早實(shí)現(xiàn)公司稅務(wù)等級(jí)達(dá)到A 或B 評(píng)級(jí)。四是當(dāng)企業(yè)符合條件時(shí)財(cái)稅人員應(yīng)及時(shí)按照規(guī)定的程序提交退稅申請(qǐng)，確保申請(qǐng)材料的準(zhǔn)確性和完整性，避免因?yàn)殄e(cuò)誤或遺漏導(dǎo)致申請(qǐng)被拒或延誤，合理控制規(guī)避預(yù)繳稅款后期無(wú)法退回的風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃要點(diǎn)

2.1 土地增值稅計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)，由于其轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品及計(jì)稅基數(shù)的特殊性，致使土地增值稅清算具有一定的復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性[2]。根據(jù)國(guó)家土增稅暫行實(shí)施細(xì)則、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告等，土地增值稅計(jì)稅方式為先預(yù)征后清算的模式確定項(xiàng)目最終稅額。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第70 號(hào)文，土地增值稅預(yù)征按預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款來(lái)確定計(jì)征依據(jù)，清晰明了不再進(jìn)行展開(kāi)討論。本文著重探討土地增值稅清算時(shí)的一些思路和方法。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第一條規(guī)定：土地增值稅一般以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。但各地對(duì)清算單位的規(guī)定執(zhí)行有所不同，大多以建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證為清算單位，部分地區(qū)也存在以立項(xiàng)批文、建筑工程施工許可證等為清算單位，具體以當(dāng)?shù)貓?zhí)行口徑為準(zhǔn)。

2.2 土地增值稅籌劃方向

2.2.1 清算方式的選擇

清算方式的選擇，各地規(guī)定不相同，包括一分法（所有業(yè)態(tài)合并計(jì)算增值額和稅額）、二分法（劃分為普通住宅、其他兩類）、三分法（劃分為普通住宅、非普通住宅、其他三類）、四分法（在三分法的基礎(chǔ)上將別墅單獨(dú)作為一類）。目前，全國(guó)大多數(shù)地區(qū)采用的是二分法和三分法。項(xiàng)目公司在清算前必須首先清楚當(dāng)?shù)卣邔?duì)清算對(duì)象的規(guī)定，在清算對(duì)象可以選擇的情況下，選擇最有利的清算方式。

2.2.2 利息扣除方法的選擇

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求大、建設(shè)周期長(zhǎng)，投資回報(bào)速度慢，企業(yè)的自有資金往往不能夠滿足業(yè)務(wù)實(shí)際需求，在實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)通過(guò)外部融資渠道獲取建設(shè)資金，此時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)稅人員而言，融資款項(xiàng)產(chǎn)生的利息費(fèi)用的扣除方式就是其在制定土增稅稅籌方案時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的籌劃要點(diǎn)。根據(jù)稅法規(guī)定，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用的利息扣除方式有如下兩種：第一種，金融機(jī)構(gòu)利息支出能提供金融機(jī)構(gòu)證明，并能清楚地按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算各項(xiàng)利息支出，關(guān)聯(lián)企業(yè)利息支出不超過(guò)金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率的部分均允許據(jù)實(shí)扣除；第二種，在無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明的情況下，按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)財(cái)稅人員在籌劃時(shí)必須對(duì)多個(gè)因素進(jìn)行綜合考量然后選擇合適的利息費(fèi)用扣除方式，增加開(kāi)發(fā)費(fèi)用整體扣除金額[3]。

2.2.3 產(chǎn)品定位、銷售定價(jià)的規(guī)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格會(huì)對(duì)土地增值稅的應(yīng)納稅額產(chǎn)生一定的影響，因此企業(yè)的財(cái)稅人員在稅籌實(shí)務(wù)當(dāng)中要有序籌劃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入，利用稅收臨界點(diǎn)法合理確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格，最大限度地降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)成本。具體來(lái)說(shuō)，財(cái)稅人員應(yīng)積極參與公司的產(chǎn)品定位和銷售定價(jià)會(huì)議，綜合測(cè)算土地增值稅對(duì)項(xiàng)目整盤(pán)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，重點(diǎn)考慮普通住宅稅籌優(yōu)惠政策。當(dāng)前土拍市場(chǎng)，基本以限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)+搖號(hào)政策，測(cè)算如非普通住宅溢價(jià)遠(yuǎn)不足彌補(bǔ)非普通住宅產(chǎn)品繳納的土增稅時(shí)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位時(shí)，應(yīng)少做非普通住宅產(chǎn)品，合理控制普通住宅增值率在20%以下，享受企業(yè)免予繳納土地增值稅的優(yōu)惠政策。

2.2.4 公共成本的分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅籌劃中的公共成本安排對(duì)于財(cái)稅人員來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)，其對(duì)于項(xiàng)目的成本計(jì)算和稅務(wù)測(cè)算都有直接影響。在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要合理分配專屬成本和共同成本，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的合理預(yù)估和控制。當(dāng)前在實(shí)務(wù)工作中常見(jiàn)的公共成本分?jǐn)偡椒ㄓ袃煞N：一是占地面積法，適用于成片受讓土地使用權(quán)后分期開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況。根據(jù)該方法，分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地成本應(yīng)按其占地面積占該成片受讓土地總面積的比例計(jì)算。二是建筑面積法，適用于同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的情況。根據(jù)該方法，土地成本則是按照不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂Ｔ诖_定公共成本的分?jǐn)偡绞綍r(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定和實(shí)際情況進(jìn)行選擇，并積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通和協(xié)商。通過(guò)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，企業(yè)可以尋求最優(yōu)的成本分?jǐn)偰Ｊ?，以增加土地增值稅增值額的可控性。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅籌劃要點(diǎn)

3.1 企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)

企業(yè)所得稅作為企業(yè)稅負(fù)中的一個(gè)主要稅種，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)所得稅在各項(xiàng)稅負(fù)支出中占比較大，而項(xiàng)目在完工階段所需要繳納的企業(yè)所得稅金額又是最大的。根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)所得稅計(jì)算公式為：應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=（收入總額—準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目）×適用稅率。其中，準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目是指稅法規(guī)定的允許在稅前扣除的成本、費(fèi)用、稅金等支出項(xiàng)目。

3.2 企業(yè)所得稅籌劃方向

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)能夠享受到的稅率優(yōu)惠較少，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅納稅籌劃主要從準(zhǔn)予扣除部分著手[4]。

3.2.1 業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的扣除籌劃

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅籌劃中，企業(yè)在銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)會(huì)涉及到業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等支出，這些費(fèi)用的合理安排可以對(duì)企業(yè)的所得稅產(chǎn)生重要影響?！吨腥A人民共和國(guó)稅法》規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)需要考慮業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除限額。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)稅人員一方面要控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，嚴(yán)格把握業(yè)務(wù)招待費(fèi)實(shí)際發(fā)生額的60%和當(dāng)期銷售收入的0.5%的臨界點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)稅人員通過(guò)合理安排和控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)的支出比例，確保不超過(guò)扣除限額從而最大程度地減少不可扣除納稅損失。另一方面，在項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)通常需要進(jìn)行廣告宣傳活動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)稅人員要根據(jù)實(shí)際情況合理規(guī)劃廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的支出，使其不超過(guò)15%的扣除限額，避免費(fèi)用不可扣除損失。

3.2.2 預(yù)提費(fèi)用對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員在制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅籌劃方案時(shí)往往會(huì)通過(guò)應(yīng)用預(yù)提費(fèi)用來(lái)降低企業(yè)所得稅稅負(fù)，預(yù)提費(fèi)用即指那些尚未實(shí)際支付但與本期業(yè)務(wù)相關(guān)的費(fèi)用。由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入必須開(kāi)具發(fā)票，其增值稅收入總額與實(shí)際所得的收入高度相關(guān)，使得季度利潤(rùn)總額的核算相對(duì)受限，因此房企的財(cái)稅人員可以從費(fèi)用方面入手通過(guò)預(yù)提費(fèi)用的方式實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的優(yōu)化。

第一，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2011 年第34 號(hào)第六規(guī)定，企業(yè)所得稅采用權(quán)責(zé)發(fā)生制，只要費(fèi)用屬于當(dāng)期，無(wú)論是否實(shí)際支付均應(yīng)納入當(dāng)期費(fèi)用，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員在實(shí)務(wù)當(dāng)中可以根據(jù)當(dāng)前的計(jì)稅毛利率和企業(yè)所得稅稅率對(duì)尚未實(shí)際支付但與本期業(yè)務(wù)直接相關(guān)的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)提費(fèi)用的核算，通過(guò)預(yù)提費(fèi)用減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。當(dāng)前我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)并未就預(yù)提費(fèi)用和季度預(yù)繳比例有明確的規(guī)定，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員在季度預(yù)繳時(shí)可以盡可能多地納入與業(yè)務(wù)相關(guān)的預(yù)提費(fèi)用，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2018 年第28 號(hào)第六條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)在當(dāng)年度企業(yè)所得稅法規(guī)定的匯算清繳期結(jié)束前取得稅前扣除憑證，待匯算清繳時(shí)再對(duì)未實(shí)際發(fā)生的部分進(jìn)行納稅調(diào)整。

第二，根據(jù)國(guó)稅發(fā) [2009]31 號(hào)文第三十二條，出包工程在證明資料充分的前提下，以合同總金額的10%為上限，允許預(yù)提部分成本費(fèi)用計(jì)入完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣備后應(yīng)盡快地完成出包工程結(jié)算，索取合法的發(fā)票，以完整確定完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本。

3.2.3 費(fèi)用分?jǐn)偡绞交I劃

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)的所得稅籌劃中，財(cái)稅人員可以靈活選擇合理的費(fèi)用分?jǐn)偡绞揭赃_(dá)到盡早列支扣除、減少納稅負(fù)擔(dān)的目的。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員針對(duì)一些性質(zhì)不易明確區(qū)分的支出，可以將其向費(fèi)用方向傾斜，將其視作日常費(fèi)用列支，以便在每年的匯算清繳時(shí)進(jìn)行扣除。這種方式相較于將其列入成本更為靈活，能夠更早地實(shí)現(xiàn)費(fèi)用的扣除，從而降低當(dāng)年的納稅金額。

3.2.4 特殊情況下的籌劃思路

近年來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議多次提出，堅(jiān)持"房住不炒"的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)各地土拍政策相繼出臺(tái)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等相關(guān)政策，面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房存量激增及政府大量供地的雙重沖擊下，各地樓市去化速度進(jìn)一步降低，部分企業(yè)為防止資金鏈斷裂，自主降低銷售價(jià)格，項(xiàng)目毛利率持續(xù)下降，出現(xiàn)較多增值率極低項(xiàng)目。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未完工時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊位置，設(shè)置了3%-15%四檔預(yù)繳毛利率規(guī)定，受房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率在進(jìn)一步降低，部分企業(yè)出現(xiàn)實(shí)際毛利率低于計(jì)稅毛利率的情況，導(dǎo)致預(yù)售收入預(yù)交企業(yè)所得稅大于實(shí)際收入應(yīng)納所得稅稅額，造成的稅款提前入庫(kù)，占用了企業(yè)資金流，由于企業(yè)所得稅退稅難度和程序較為復(fù)雜，在納稅過(guò)程中企業(yè)所得稅提前納稅和多納稅款情況存在一定風(fēng)險(xiǎn)?；I劃思路，項(xiàng)目可研階段根據(jù)土拍信息出讓條件、產(chǎn)品定位預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本支出，結(jié)合市場(chǎng)及政府批價(jià)預(yù)測(cè)去化速度及項(xiàng)目收入，最終測(cè)算項(xiàng)目整體利潤(rùn)率，判斷目標(biāo)地塊毛利率與預(yù)計(jì)利潤(rùn)率之間的差異，提供公司合理的可行性建議。

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，財(cái)稅部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，不定期測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)率，當(dāng)測(cè)算發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率低于稅務(wù)局要求的預(yù)繳利潤(rùn)率時(shí)，應(yīng)立即反饋給企業(yè)高層稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，決策是否調(diào)整開(kāi)盤(pán)節(jié)奏及施工進(jìn)度，力爭(zhēng)在銷售的當(dāng)年辦理竣工交付。同時(shí)財(cái)稅人員要與辦理竣工備案的報(bào)建部門(mén)、銷售部門(mén)、成本合約部門(mén)保持溝通，及時(shí)了解竣工備案事項(xiàng)辦理情況、銷售情況及施工合同的結(jié)算情況，掌握項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，在竣工年度進(jìn)行完工毛利差的清算。結(jié)合上述3.2 中的籌劃方式，雖然仍可能存在季度多預(yù)繳企業(yè)所得稅，但是在當(dāng)年年度匯算清繳時(shí)，可以退回季度多繳企業(yè)所得稅。科學(xué)合理規(guī)避企業(yè)所得稅多繳無(wú)法退回的風(fēng)險(xiǎn)，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作成效在很大程度上決定了企業(yè)是否能夠順利實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，因此眾多房企面對(duì)稅務(wù)籌劃工作中出現(xiàn)的問(wèn)題與困難必須明確稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，切實(shí)做好增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等稅種的籌劃工作。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)稅人員要加強(qiáng)對(duì)稅收政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和理解，確保稅務(wù)合規(guī)；完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，規(guī)避和控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)各職能部門(mén)溝通協(xié)作，提升稅務(wù)管理質(zhì)效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有做好、做實(shí)、做細(xì)上述各項(xiàng)工作，將助力企業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，健康發(fā)展。