文/畢艷菊（北京星光拓誠文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司）

房地產(chǎn)行業(yè)是促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱型產(chǎn)業(yè)，既可以解決大量群眾對生活住房方面的高追求，又可以帶動其他相關(guān)聯(lián)行業(yè)全面發(fā)展，提供了大量就業(yè)崗位，幫助國家、政府解決了眾多民生方面問題，也帶動了當(dāng)?shù)叵M水平的提高，使經(jīng)濟(jì)快速增長，所以，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展與我國民生的穩(wěn)定與否有很大關(guān)聯(lián)。一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生波動，市場行情變化大，甚至失控，不僅會對本行業(yè)造成發(fā)展損害，甚至?xí)o整個社會安定造成極大負(fù)面影響。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)方面情況，引導(dǎo)內(nèi)部人員規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，減少風(fēng)險發(fā)生概率。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

為了更準(zhǔn)確地探究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀，本文主要采用案例分析的方式，對房地產(chǎn)企業(yè)G 進(jìn)行實際數(shù)據(jù)信息調(diào)研，并對其籌資、投資、營運、收益等方面的風(fēng)險進(jìn)行識別。

（一）籌資角度

企業(yè)在實際經(jīng)營過程中都會通過籌資方式獲得足夠的資金來滿足日常業(yè)務(wù)范圍、規(guī)模的擴(kuò)增需求，從而實現(xiàn)規(guī)模收益的增加及整體盈利水平的提高。但是在籌資過程中也要注意伴隨的風(fēng)險。如圖1 是G 企業(yè)連續(xù)五年來的籌資相關(guān)指標(biāo)變化趨勢匯總。

從圖1 中資產(chǎn)負(fù)債率逐漸呈現(xiàn)上升趨勢可知，該企業(yè)近幾年有著明顯的過度融資情況，負(fù)債率甚至一度高達(dá)89%，極大地增加了企業(yè)融資成本，而且速動比率也在持續(xù)增大，如果企業(yè)實際運營未達(dá)到預(yù)期效果，很容易出現(xiàn)資金無法償還情況，引發(fā)資金鏈斷裂，甚至?xí)l(fā)破產(chǎn)危機(jī)[1]。

圖1 G企業(yè)籌資風(fēng)險指標(biāo)分析

（二）投資角度

合理的投資項目選擇能夠為企業(yè)帶來高額利潤，反之，盲目選擇投資項目會使企業(yè)造成嚴(yán)重的資金損失。如圖2 中G 企業(yè)連續(xù)五年來的投資相關(guān)指標(biāo)變化趨勢匯總。

圖2 G企業(yè)投資風(fēng)險指標(biāo)分析

圖2 中顯示G 企業(yè)從2015 年至2018 年，銷售利潤率有較大下降幅度，而資本收益率和總資產(chǎn)報酬率也有略微下降趨勢，這樣的數(shù)據(jù)變化表明企業(yè)在投資方面已經(jīng)存在著一些隱性問題，會給企業(yè)造成一定的財務(wù)風(fēng)險，所以急需對其風(fēng)險發(fā)生原因進(jìn)行探究，并采取相應(yīng)的解決措施[2]。

（三）營運角度

房地產(chǎn)企業(yè)營運貫穿著所有業(yè)務(wù)經(jīng)營活動過程和各職能部門，相當(dāng)于一條連接線，串聯(lián)著不同部門、不同業(yè)務(wù)活動。具體分析企業(yè)營運風(fēng)險如圖3 所示指標(biāo)。

圖3 G企業(yè)營運風(fēng)險指標(biāo)分析（%）

圖3 中G 企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率整體都有著降低趨勢，說明企業(yè)當(dāng)前存在著一定的財務(wù)風(fēng)險。存貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的數(shù)值顯示該企業(yè)目前有著大量存貨處于積壓狀態(tài)，急需處置；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)的變化，說明其資金回款情況較差，資金流動性有待提高，可能是受近幾年國家宏觀政策調(diào)控影響。

（四）收益分配角度

企業(yè)收益分配直接關(guān)系著各相關(guān)利益方的滿意程度和后續(xù)投資情況，科學(xué)合理地收益分配制度體系能夠增大投資者對企業(yè)發(fā)展的滿意度，也能夠保障后續(xù)投資的順利；反之會給投資者造成一定的負(fù)面影響和心理壓力，從而對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生質(zhì)疑，會影響后續(xù)資金投入力度。相關(guān)指標(biāo)分析如圖4。

從圖4 中銷售利潤增長率、總資產(chǎn)增長率指標(biāo)變化可以知曉，近幾年企業(yè)的盈利情況較差，而且在盈利逐漸變壞的情況下，連續(xù)五年的股利分配率竟然均為0，特別是在2019 年明顯有盈利，但是依舊沒有進(jìn)行分紅，這樣的收益分配制度難免會給投資者造成一定的心理壓力，使其產(chǎn)生負(fù)面情緒，進(jìn)而不利于后續(xù)資金投入[3]。

圖4 G企業(yè)收益分配風(fēng)險指標(biāo)分析

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的有效措施

（一）優(yōu)化籌資風(fēng)險防范控制

1.改善資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量較大，單純地依靠銀行并不能滿足其資金需求，還要有其他各種融資方式相配合，尤其是近幾年在國家宏觀政策調(diào)控下，銀行方面的融資成本在增大，融資額度在降低，企業(yè)必然要選擇其他可行融資方式，充分利用好財務(wù)杠桿原理，設(shè)置合理的資本結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)既能夠獲得足夠資金，又要保障償債壓力??；尤其是對長期、短期融資比例要合理調(diào)控，盡可能減少企業(yè)籌資環(huán)節(jié)風(fēng)險。

2.探索更多可行融資路徑

新政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)要減少過去飲鴆止渴的方式融資，需要對負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，盡可能減少資產(chǎn)負(fù)債率，獲得足夠資金。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率減小時，可以借助財務(wù)杠桿原理，選擇其他合理的、新型方式融資。選擇融資方式時要考慮融資成本、資金體量、渠道、使用方式等各種因素。

3.強化融資過程管控

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資需要嚴(yán)格按照制度體系、流程執(zhí)行，避免太過隨意、盲目，造成融資失敗，具體融資流程：籌劃（模擬籌資規(guī)模、風(fēng)險、還債壓力等）→方案設(shè)計（制定多種籌資方案，在充分比較后選擇最佳）→簽訂合約、實施方案→進(jìn)行資金使用→按時償還資金[4]。

（二）優(yōu)化投資風(fēng)險防范控制

1.在項目投資前制定完整的可行性報告

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資前，要對項目所有信息進(jìn)行全面分析、調(diào)研，必要情況下可邀請專業(yè)第三方人員配合，做好項目可行性分析報告，評估該項目是否具有投資價值。相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)層、決策層也要依據(jù)所調(diào)研信息、市場局勢等確定投資方案可行性概率。

2.加強投資過程成本管控

確定了項目可投資后，還要制定完善的項目投資制度體系、流程，規(guī)范、約束后續(xù)一系列相關(guān)工作，需要格外注重人員成本管控意識。各環(huán)節(jié)人員都要具有有自覺控制成本意識，充分利用現(xiàn)有資源開展工作，在實施投資過程中，各環(huán)節(jié)人員要強化溝通交流，實現(xiàn)各部門間數(shù)據(jù)信息共享，保障投資項目成本控制力度最大、盈利最佳。

（三）優(yōu)化營運風(fēng)險防范控制

1.選擇彈性的營銷模式

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，也有的淡季和旺季之分，針對不同時間段要采用不同的營銷方式。在淡季到來時要重視線上營銷、推廣，提高產(chǎn)品曝光率，以此來吸引更多客戶群體，總的目的是增大營銷量、減少庫存、提高資金回籠速率，確保資金能夠滿足日常運營需求，避免出現(xiàn)資金短缺，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。在旺季時，要時刻抓住機(jī)會，在品牌定位范圍內(nèi)適當(dāng)提高售賣價格，還要對不同客戶群體心理進(jìn)行精準(zhǔn)分析，提高對高質(zhì)量客戶的吸引力度，以此來增大營銷概率。

2.強化現(xiàn)金流使用

房地產(chǎn)企業(yè)在實際業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中要重視現(xiàn)金流使用規(guī)范性、合理性，對此可以加強現(xiàn)金流監(jiān)管力度，并對各環(huán)節(jié)風(fēng)險進(jìn)行精準(zhǔn)識別，提前識別風(fēng)險，做好風(fēng)險預(yù)防、控制，減少財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率和給企業(yè)帶來不良后果。規(guī)范現(xiàn)金流使用可以加大資金預(yù)算管理力度，各環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格遵循資金預(yù)算管理規(guī)定，以最小成本得到最大盈利目標(biāo)。

（四）收益分配風(fēng)險控制

為了保障企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展，需要綜合考慮各方利益者收益情況，所以企業(yè)要重視收益分配方案制定的合理性、科學(xué)性。為此，要制定靈活的、可變動的管理制度體系，要求每年實際收益分配按照本年度實際經(jīng)營情況確定，比如在年度高額獲利情況下，要適當(dāng)加大分紅額度；在出現(xiàn)經(jīng)營虧損情況下，可召開股東大會，悉心傾聽不同股東意見，共同商討分紅措施，確保各股東建議能夠被積極采納，并合理保障其權(quán)益。企業(yè)制定合理的分紅措施一方面能夠增大股東投資者對企業(yè)經(jīng)營的信心，持續(xù)對其投資，一方面也能夠激發(fā)各參與者的積極性，實現(xiàn)企業(yè)市場股票價值的平穩(wěn)變動，也有利于營造良好的企業(yè)形象[5]。

（五）制定完善的財務(wù)風(fēng)險長效管理機(jī)制

1.強化信貸風(fēng)險管控

房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金體量較大的行業(yè)，與銀行間有著頻繁交易，所以要重視房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險監(jiān)管以及項目開發(fā)借貸、個人借貸的資金管控。無論是企業(yè)項目開發(fā)貸款還是個人貸款，銀行都要對其信用度、償還能力、征信水平有全面調(diào)研，確保貸款資金能夠在規(guī)定時間范圍內(nèi)償還，避免出現(xiàn)過度授信情況。

2.加強市場監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營主體

我國屬于城市化帶動工業(yè)化的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著眾多行業(yè)，所以強化房地產(chǎn)經(jīng)營市場，對我國整體經(jīng)濟(jì)市場的穩(wěn)定性有著極大影響。在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管過程中，必然會發(fā)現(xiàn)各種違規(guī)違法現(xiàn)象，要對其進(jìn)行較大力度處罰，提高違規(guī)違紀(jì)成本，使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者對此有畏懼，規(guī)范實際經(jīng)營流程。針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融類風(fēng)險，要實施統(tǒng)一監(jiān)管，把市場風(fēng)險盡早扼殺在搖籃中，避免經(jīng)過一段時間的發(fā)酵給國內(nèi)經(jīng)濟(jì)體制變革造成巨大影響。

3.房地產(chǎn)企業(yè)可以制定長效的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

具體流程為：全方位收集財務(wù)風(fēng)險信息（行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值、企業(yè)自身財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)、競爭對手財務(wù)風(fēng)險案例等）→深入分析研究（構(gòu)建預(yù)警制度體系，詳細(xì)標(biāo)注各環(huán)節(jié)警戒線數(shù)值，超出合理范圍就要及時發(fā)出警報提醒相關(guān)工作人員）→做決策（有關(guān)人員在得到風(fēng)險預(yù)警后要對其風(fēng)險原因、影響后果進(jìn)行分析，并確定可行的風(fēng)險應(yīng)對措施，上報各層級領(lǐng)導(dǎo)審批后可執(zhí)行）→完整記錄風(fēng)險應(yīng)對過程（可建立風(fēng)險應(yīng)對數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)業(yè)務(wù)經(jīng)營活動控制風(fēng)險做參照）。在制定風(fēng)險預(yù)警機(jī)制時，要確保預(yù)警指標(biāo)設(shè)置時的合理性、科學(xué)性、全面性、可行性以及指標(biāo)邊界值設(shè)置的準(zhǔn)確性[6]。

三、總結(jié)

總而言之，隨著近幾年住房堅持只住不炒的基本原則，國家、政府、金融機(jī)構(gòu)也相繼對房地產(chǎn)行業(yè)提出了諸多宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)陷入了嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)中。在這種高壓下，房地產(chǎn)企業(yè)需要從內(nèi)部改變，提高適應(yīng)外部風(fēng)險的抗壓能力，提高應(yīng)對風(fēng)險的能力，才能保障其在殘酷的市場競爭中不會被淘汰。上文中分別從四個角度分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀，后文也相繼提出了一一對應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險控制措施。希望這些措施的提出能夠切實幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高效財務(wù)管理提供幫助，使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的同時帶動國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。

相關(guān)鏈接

所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。不管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)還是物業(yè)管理企業(yè)，它們的經(jīng)營對象都是不動產(chǎn)，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中受其影響十分巨大，受周圍環(huán)境的影響較大，經(jīng)營績效與所處區(qū)位狀況關(guān)系密切。因為一般商品屬于動產(chǎn)，具有實體的流動性，可以隨時在地區(qū)之間，甚至是不同國家之間進(jìn)行流動，因而通常面對的市場競爭范圍比較大，在不受一國對外貿(mào)易政策、國家安全等貿(mào)易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的，企業(yè)要根據(jù)國際市場的情況進(jìn)行決策，國際市場環(huán)境發(fā)生變化會對這類企業(yè)產(chǎn)生直接的影響。