吳水真

（福建保利投資發(fā)展有限公司，福建 福州 350000）

房地產(chǎn)項目數(shù)量逐漸增加，建筑規(guī)模、工藝體系逐步完善，表現(xiàn)出工程量大、工藝環(huán)節(jié)錯綜、質(zhì)量規(guī)范嚴格、前期投入數(shù)額大等特點。預(yù)結(jié)算審核工作，是房地產(chǎn)項目開展造價控制的重要流程，需引起相關(guān)單位、工作人員的高度重視。新時期視域下，完善預(yù)結(jié)算審核體系，給出有效的提質(zhì)增效措施，具有較高的研究價值。

1 預(yù)結(jié)算審核的重要性

房地產(chǎn)項目周邊情況較為復(fù)雜，含有多重工序規(guī)范與要求，社會、環(huán)境、人員等各類因素，會形成造價變化問題。多數(shù)房地產(chǎn)項目表現(xiàn)出工程時間不充足、工序任務(wù)繁復(fù)、技術(shù)先進性較強等特點，相應(yīng)增加了造價控制的困難性。為此，擬定房地產(chǎn)項目的成本控制目標(biāo)，積極落實各項造價控制工作，有效去除非必要支出項目，增強房地產(chǎn)項目的施工效益，積極展現(xiàn)預(yù)結(jié)算審核工作的資金管控價值。預(yù)算工作以項目整體為視角，進行工程方案的預(yù)算管理。結(jié)合工程實況，出具預(yù)算方案，作為造價控制的參考點。審核工作是針對預(yù)算方案的各項資金需求，進行成本審核，分析成本使用的必要性。房地產(chǎn)項目開展各項審核工作，需融合于項目全環(huán)節(jié)，確保預(yù)算全面、審核無遺漏。

2 預(yù)結(jié)算審核的關(guān)鍵點

2.1 工程量

審核項目以工程量清單為主要依據(jù)，保證造價計算的準(zhǔn)確性。工程量清單內(nèi)容，需保證清單內(nèi)容全面、清單條目細致、工程量擬算精確，防止出現(xiàn)漏算、錯算等失誤問題。審核工程量，需遵循計價、計量等規(guī)范內(nèi)容，要求審核主體具有較強的圖紙分析能力，準(zhǔn)確找出圖紙問題。為此，核實工程量的過程，要求審核人員到達房地產(chǎn)項目現(xiàn)場，有序完成工程勘察，參照工程方案、前期規(guī)劃圖紙等內(nèi)容，分析工程潛在的風(fēng)險問題，給出準(zhǔn)確、詳實的審核結(jié)果[1]。

2.2 費用

房地產(chǎn)項目前期籌備的各項工作，逐一明確費用類型、價位范圍，作出相應(yīng)審核。核對定位費用，關(guān)注定額套取的正確性，保持定額內(nèi)容匹配于工程規(guī)劃。確保定額換算的核對質(zhì)量，查看定額換算的規(guī)范性。準(zhǔn)確計提規(guī)費、措施費等數(shù)額，進行規(guī)范計取。檢查監(jiān)督取費資料內(nèi)容，保證取費率設(shè)定的規(guī)范性，防止出現(xiàn)偏差。審核用工、材料各項成本，需參照造價管理的各項規(guī)定，結(jié)合市場價位的變動情況，增強造價控制效果。

2.3 結(jié)算

結(jié)算是項目各類成本進行確定、對比、審核的工作方法，此工作項目應(yīng)保證結(jié)算操作的標(biāo)準(zhǔn)性，保證結(jié)算數(shù)據(jù)契合于招標(biāo)文書、合同約定的對應(yīng)參數(shù)。工程設(shè)計工作，要求設(shè)計人員完整查看施工文件、單位資質(zhì)，保證各項文本內(nèi)容的真實性，防止文本造假問題。積極核對各項工程量的成本數(shù)額，排查工程量擬算差錯。項目進行期間，需結(jié)合圖紙方案、工程規(guī)劃、預(yù)算結(jié)果，對比真實發(fā)生的成本數(shù)據(jù)，聯(lián)合項目管理小組，評價工程操作規(guī)范性。實際結(jié)算環(huán)節(jié)，結(jié)算人員需規(guī)范去除未進行的子目，聯(lián)合管理組共同分析未進行項目的原因。房地產(chǎn)項目中，如若發(fā)生設(shè)計變更，結(jié)算審核人員應(yīng)依照規(guī)范規(guī)則，逐一核實變更事由、變更具體方案等內(nèi)容，確保變更評估內(nèi)容的完整性，并在變更文件完善的基礎(chǔ)上，給出相應(yīng)的結(jié)算處理。

3 以總包施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總審核為例

從各方角度闡述在各種限制條件下，如何順利開展施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總工作，并且管控得當(dāng)，保質(zhì)高效地完成施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總，并且在各個環(huán)節(jié)穿插需要關(guān)注的要點。主要分三個部分：一個前提、四方管理、五個要點。

3.1 加強圖紙管理

總圖報批—單體報建—節(jié)能審查—施工圖審查—消防審查—二次深化—基準(zhǔn)版圖紙。技術(shù)部做好施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總圖紙的審批、下發(fā)及封存：施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總圖紙必須經(jīng)過審批流程固化，下發(fā)的圖紙必須注明是施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總圖紙，避免圖紙被后期版本覆蓋。

3.2 建立四方管理體系

3.2.1 總承包方管理

（1）了解總包方商務(wù)管控模式：模式不同對施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總進度影響較大。模式一：商務(wù)人員全部外包；模式二：商務(wù)負責(zé)人為公司自己人，其他算量人員全部外包；模式三：商務(wù)負責(zé)人及算量的人全是自己人。以上情況：對甲方最好的管控模式就是第二種（算量人員不是問題，可以確保進度，商務(wù)問題，商務(wù)負責(zé)人可以自己拍板）。（2）提前告知厲害關(guān)系：讓總包積極配合，關(guān)注報審要點，配合圖審及二次深化（部分圖紙如鋁膜圖、ALC圖由總包深化完成）。①進度配合告知 ：總包合同中都會對總包施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總總包配合完成時間有明確的要求，而且如果一旦延遲，需按合同約定進行罰款。在施工預(yù)算轉(zhuǎn)總開始之前，需要跟總包強調(diào)這一條款，引起其重視；②超報違約扣罰告知：一般總包合同中都會對于超報審減違約有明確的要求，如審減超10%需對總包進行扣罰。故需提前跟總包交代清楚，避免出現(xiàn)較大失誤，出現(xiàn)較大審減，導(dǎo)致總包承擔(dān)較多超報違約扣罰。（3）施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總計劃要與總包達成共識，以免總包覺得強壓推進此項工作。需跟總包溝通算量人員配置數(shù)量，整個計劃與總包商務(wù)負責(zé)人取得共識，共同按計劃推進施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總工作。

3.2.2 技術(shù)部協(xié)調(diào)

轉(zhuǎn)固工作在基準(zhǔn)版圖紙基礎(chǔ)上開展，注意成本人員一定要提出相應(yīng)要求，嚴禁過程技術(shù)改圖，整版圖紙進行覆蓋，導(dǎo)致圖紙管理混亂，所有修改的地方必須有明確標(biāo)識，并且做出相應(yīng)說明。

3.2.3 咨詢公司管理

（1）明確施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總的各項節(jié)點：在施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總開始之前向咨詢公司明確預(yù)算提交節(jié)點，對審?fù)瓿晒?jié)點，成果確認節(jié)點。（2）溝通預(yù)算人員配置：預(yù)算人員的配置需要根據(jù)施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總進度計劃，結(jié)合總包預(yù)算人員配置情況，來相應(yīng)確定咨詢預(yù)算人配置標(biāo)準(zhǔn)，保證總包進度和咨詢進度基本一致。（3）強調(diào)施工圖預(yù)算總體思路：施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總的主要目的是圖紙上有以及承包范圍內(nèi)的總價包干，應(yīng)該總包得的，一定要給。但是如果咨詢不了解這個情況為了審核金額減少，拿更多的咨詢費，就會出現(xiàn)：①總包漏報，咨詢不提，后期總包拿出來扯皮；②某些構(gòu)件圖紙上有但無節(jié)點詳圖無法算量，咨詢不提答疑，也不予計算；③圖紙間相互矛盾，咨詢提出答疑，直接按照金額少的圖紙進行計算，后期總包扯皮。

3.2.4 項目工程部管理

（1）告知利害關(guān)系：事前與項目工程部溝通界面答疑、施工方案的進展對施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總圖紙的影響，對總包施工配合趕工積極性的影響，以及對整個項目節(jié)點的影響。讓項目工程部重視此事并且主動與成本條線互動。（2）梳理施工方案：與工程PM 梳理并預(yù)判施工方案審批節(jié)點，方便施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總工作進度進行合理穿插。

3.3 過程管控要點

3.3.1 召開圖紙審核會議

施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總初稿圖紙，計劃等基本齊全以后，項目層面召開一個啟動會議，把總包施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總當(dāng)做一個小型項目來實施；啟動會代表項目正式開始，表明整個施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總工作是一個有目標(biāo)、有思路、有方法，有計劃、有節(jié)點、有分工合作的項目。

3.3.2 明確審計操作流程

明確標(biāo)準(zhǔn)建筑做法：定時更新公司標(biāo)準(zhǔn)建筑做法，如與圖紙做法沖突需與標(biāo)準(zhǔn)做法對比匯編，以標(biāo)準(zhǔn)做法為主根據(jù)項目特殊情況形成項目做法并經(jīng)相部門會簽；明確各專業(yè)界面劃分：“各標(biāo)段界限劃分”和“各專業(yè)界面劃分”要簽字確認。

3.3.3 加強答疑環(huán)節(jié)的成本控制

（1）把控提問質(zhì)量：提問要做到有業(yè)態(tài)、有樓棟、有樓層、有部位、問題完整，可追溯。例如，某個轉(zhuǎn)總咨詢提問：廚房煙道處是否需要水泥砂漿粉刷。技術(shù)回復(fù)：需要；事后發(fā)現(xiàn)：不知道指的是廚房成品煙道外側(cè)還是安裝煙道之前墻面，問題不完整，無法追溯。除當(dāng)事人知曉外，其他人均無法從問題本身得知是什么問題。（2）把控提問頻次：盡量分階段集中提問，有條件采用答疑會形式。例如，某個轉(zhuǎn)總由于圖紙問題眾多，咨詢每兩天提出一次答疑，導(dǎo)致技術(shù)部同事大量時間在協(xié)調(diào)答疑問題，怨聲載道。（3）把控提問格式：區(qū)分專業(yè)，格式統(tǒng)一；之前有個轉(zhuǎn)總由于咨詢，總包每個端口提問的格式不一致，導(dǎo)致同一施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總成資料最終匯總的答疑異常混亂。（4）把控答疑出口：所有線條（工程和技術(shù)）答疑，出口均應(yīng)在成本；避免由于其他端口直接回復(fù)給咨詢公司，導(dǎo)致最終成本匯總文件有遺漏。（5）把控回復(fù)質(zhì)量：所有線條（工程和技術(shù)）答疑，出口均應(yīng)在成本，成本應(yīng)對其他端口的答疑進行初步審核以后再統(tǒng)一發(fā)送給咨詢；工程、技術(shù)的任何回復(fù)都應(yīng)經(jīng)過成本初審以后再提供給咨詢，以免造成不必要的成本增加。

3.3.4 開展各類成本分析

分業(yè)態(tài)、分樓棟，分樓層；比歷史，比限額，比目標(biāo)成本。（1）分業(yè)態(tài)：不同業(yè)態(tài)，指標(biāo)不同，后期便于同業(yè)態(tài)不同地塊成本指標(biāo)對標(biāo)分析。（2）分樓棟 ：便于區(qū)域相同或者相近戶型的樓棟進行含量指標(biāo)對比，避免不同咨詢?nèi)藛T計算，含量指標(biāo)偏差較大的情況。（3）分樓層：標(biāo)準(zhǔn)層不同樓層指標(biāo)進行對比分析，如果出現(xiàn)某一層含量指標(biāo)跳動或者偏差較大，應(yīng)找出相應(yīng)的原因 ，避免咨詢工程量計算或者匯總失誤。（4）比歷史：同業(yè)態(tài)的指標(biāo)與歷史項目進行對比，如果有較大優(yōu)化，則提煉相應(yīng)優(yōu)秀做法，如果含量偏高，則應(yīng)找出相應(yīng)原因。（5）比限額：對于正常業(yè)態(tài)，公司都有相應(yīng)的限額指標(biāo)。施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總成果應(yīng)將含量指標(biāo)與限額對比，看是否在限額指標(biāo)范圍內(nèi)，如果不在，則接下來應(yīng)有相應(yīng)的優(yōu)化動作。（6）比目標(biāo)成本：施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總的金額和含量指標(biāo)與目標(biāo)成本對比，要看目標(biāo)成本是否超限，目標(biāo)成本含量指標(biāo)設(shè)置是否合理。

3.3.5 編制預(yù)算報告

施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總報告編制的關(guān)鍵要點所有正常的指標(biāo)都有相應(yīng)的表單體現(xiàn)，除了常規(guī)的描述，施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總報告應(yīng)重點體現(xiàn)特殊事項：（1）雙方爭議事項的處理方式及處理結(jié)果；（2）未解決的爭議事項涉及到事項說明，原因，金額，后續(xù)解決思路；（3）與目標(biāo)成本對比超支結(jié)余的原因說明；（4）合同外定價的相關(guān)組價依據(jù)及說明；（5）指標(biāo)高低的異常的解釋工作；（6）成本歸口特殊說明，不同業(yè)態(tài)共用部分成本歸口說明，成本指標(biāo)歸口的特殊說明。

3.4 審計工作要點

（1）主動跟進圖紙進度。（2）做好四方管理（施工、咨詢、技術(shù)、工程），五大要點（轉(zhuǎn)總啟動會、明確做法界面歸口、把控過程答疑、復(fù)審分析、轉(zhuǎn)總編制要點）。（3）主動總結(jié)與復(fù)盤：形成系統(tǒng)化的管控思路。（4）主動分享：個人的經(jīng)驗有限，團隊的經(jīng)驗無限。（5）避免跳坑：一個團隊不同的成員，不要在同一個地方跌倒。

4 結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)工程存在不斷向前發(fā)展的過程當(dāng)中由于種種因素影響預(yù)結(jié)算工作，只有搭建預(yù)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)化管控體系，輔以更高效的工作模式，才能使工程預(yù)結(jié)算審核工作保質(zhì)高效的完成，只有這樣才能適應(yīng)企業(yè)的高速發(fā)展。