文／陶樂佳 長沙寧鄉(xiāng)市自然資源測繪院 湖南長沙 410600

引言:

修建性詳細(xì)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設(shè)中從規(guī)劃到實施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對上即要落實控制性詳細(xì)規(guī)劃的各項控制指標(biāo)，對下又要能有效指導(dǎo)建筑單體、園林綠化、市政管線、道路交通工作的建設(shè)。因此，如何做好修建性詳細(xì)規(guī)劃，在修詳規(guī)階段應(yīng)該解決哪些問題，作為規(guī)劃管理審批部門，如何對修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審查把關(guān)，如何保證在建設(shè)過程中，嚴(yán)格按照已經(jīng)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行落實，在本文中分別進(jìn)行了分析闡述，以供參考。

1、修建性詳細(xì)規(guī)劃的定義和內(nèi)涵

修建性詳細(xì)規(guī)劃是依據(jù)控制來實現(xiàn)詳細(xì)規(guī)劃，并以詳細(xì)規(guī)劃為基礎(chǔ)依據(jù)，在后續(xù)制訂出各項建筑、工程設(shè)備、工程設(shè)施與設(shè)計施工時提供規(guī)劃依據(jù)。也可以理解為，在修建性詳細(xì)規(guī)劃中，其核心任務(wù)主要是滿足上一環(huán)節(jié)規(guī)劃的要求，并依據(jù)上一層規(guī)劃內(nèi)容，重點針對項目建設(shè)要求進(jìn)行分析，并合理結(jié)合要求針對建設(shè)項目作出合理的規(guī)劃設(shè)計與方案制訂，以此為下一環(huán)節(jié)做好設(shè)計支撐作用，該環(huán)節(jié)可為園林、建筑、市政提供依據(jù)。

具有以下幾個特點：

（1）以具體、詳細(xì)的項目建設(shè)內(nèi)容為參照依據(jù)，其要求實施性較強：通常以具體、詳細(xì)的項目建設(shè)內(nèi)容以及其研究方案為基礎(chǔ)，并依據(jù)各類建筑物所需要功能、所占地面積要求進(jìn)行分析，最后落實到項目建設(shè)發(fā)展環(huán)節(jié)；

（2）在城市空間與周邊環(huán)境中，一般是以形象的方式采取建模以及內(nèi)視圖的方式進(jìn)行規(guī)劃，在該階段中其主要的規(guī)劃包含道路、綠化、建筑物、城市所屬物等等，并依據(jù)空間構(gòu)成綜合地將其表現(xiàn)出來，具有直觀、形象的特點；

（3）多元化的編制主題：不僅局限于城市政府，主要是依據(jù)項目建設(shè)主題以及擁有土地使用權(quán)的業(yè)主進(jìn)行編制，在編制后應(yīng)確保滿足所需。

2、怎樣做好項目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案

2.1 修建性詳細(xì)規(guī)劃包括以下七個方面的主要內(nèi)容：即

（1）針對項目建設(shè)基礎(chǔ)條件進(jìn)行分析，并綜合技術(shù)進(jìn)行經(jīng)濟考量。

（2）以空間布局針對建筑、道路、綠化做出基礎(chǔ)規(guī)劃設(shè)計，完成總平面圖設(shè)計。

（3）針對住宅、醫(yī)院、學(xué)校等主要建筑進(jìn)行日照分析，確保方案的合理性。

（4）針對城市車流量進(jìn)行分析，并分析城市交通影響內(nèi)容，合理提出交通組織設(shè)計方案。

（5）管線規(guī)劃與管線布置。

（6）設(shè)計出豎向設(shè)計圖紙，并標(biāo)記出建筑物與周邊環(huán)境關(guān)系的截面圖。

（7）進(jìn)行工程預(yù)算其中包括（拆遷、總造價、投資效益）。

2.2 修建性詳細(xì)規(guī)劃編制步驟

（1）修建性詳細(xì)規(guī)劃編制應(yīng)收集相關(guān)資料：其資料包括有，本地區(qū)域城市總體規(guī)劃、規(guī)劃分區(qū)控制資料、規(guī)劃相應(yīng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)以及其要求、現(xiàn)場測量調(diào)查、水文地質(zhì)調(diào)查、人口情況、經(jīng)濟發(fā)展情況、涉及到的機電設(shè)備情況、排污情況、居民消費水平調(diào)查等。

（2）根據(jù)規(guī)劃條件及相關(guān)規(guī)范確定周邊路網(wǎng)及豎向標(biāo)高及各項規(guī)劃指標(biāo)范圍；

（3）確定總平面方案并繪制總平面圖；

（4）編制道路交通、場地豎向、園林綠化、綜合管線等各專項規(guī)劃內(nèi)容；

（5）編制文本說明；

（6）組織相關(guān)專業(yè)人員評審；

（7）報規(guī)劃主管部審批；

（8）現(xiàn)場放樣動工建設(shè)。

2.3 須注意的問題

（1）重視前期基礎(chǔ)資料收集的工作

在前期收集基礎(chǔ)資料時，應(yīng)確保資料收集的全面性、合理性，該階段非常重要，應(yīng)當(dāng)引起重視。在收集資料時，其甲方與設(shè)計單位人員應(yīng)結(jié)合項目實際情況、設(shè)計情況、上位以及周邊規(guī)劃情況共同完成市場調(diào)研，并順利開展基礎(chǔ)資料收集準(zhǔn)備工序，在收集中應(yīng)明確認(rèn)識到上位規(guī)劃的約束關(guān)系以及項目整體性特點，進(jìn)而為后續(xù)質(zhì)量與進(jìn)度做好支撐作用。

（2）分析項目建設(shè)矛盾點與難點

在項目建設(shè)規(guī)劃中，存在較多的矛盾點與難點，在此需要在規(guī)劃初期就對其有所預(yù)見，并結(jié)合完善的分析與思考，探究出合理的解決辦法。如有的項目場地內(nèi)地形高差很大，如何在方案中充分利用現(xiàn)有地形地貌，在紅線范圍內(nèi)達(dá)到土石方的平衡、節(jié)省投資和造價，使方案具有特色是設(shè)計師在方案中考慮的重點和難點。還有的項目場地形狀不規(guī)整、范圍小，建筑不好排布；有的場地范圍內(nèi)有河流、高壓線等設(shè)施等等很多的具體問題，無不考驗著設(shè)計師解決問題的經(jīng)驗和整體的方案能力。所以在這個過程中，針對每個項目的具體問題需要進(jìn)行難點和矛盾點的分析和討論，需要與現(xiàn)場調(diào)研和與相關(guān)部門的溝通，必要時做出方案比較，提出解決問題的最佳方案。如有的項目合理的利用場地高差設(shè)置商業(yè)，較好的與道路銜接，場地內(nèi)分三級臺地，場地高差小，且平緩，地下車庫利用率高，可行性大。

（3）方案要做出有針對性和特色性

在項目建設(shè)設(shè)計出合理的方案后，應(yīng)確保所設(shè)計的方案具有針對性與特色小，并將方案設(shè)計出具有自己的特點，進(jìn)而使所處項目區(qū)位不同、功能不同、現(xiàn)狀不同，在服務(wù)個體以及其他人群后，應(yīng)依據(jù)產(chǎn)生出的因素進(jìn)行分析，應(yīng)確保所體現(xiàn)出的內(nèi)容達(dá)到不可復(fù)制的特點。如有的項目在綠色建筑設(shè)計中，有效的提高空間的利用效率，節(jié)約用地，節(jié)約建設(shè)成本及對資源的消耗，充分利用天然采光、自然通風(fēng)等自然資源。充分利用外部自然條件，確保人員長期處于所停留房間內(nèi)可以受到良好的日照以及采光，在合理保障自然通風(fēng)特點后，應(yīng)依據(jù)視野位置，保障每套住宅有一個居住空 間能取得較好的朝向。

（4）方案應(yīng)確保發(fā)揮其經(jīng)濟性、實用性的特點并以形態(tài)、空間、景觀要點，不斷提升項目品質(zhì)

在針對工程建設(shè)進(jìn)行合理的規(guī)劃時，應(yīng)明確認(rèn)識到其修建性詳細(xì)規(guī)劃的獨特性要求，并重點考慮到工程經(jīng)濟以及實用，在針對形態(tài)、空間、景觀、營造進(jìn)行規(guī)劃時，應(yīng)合理提升項目品質(zhì)、外部形象以及打造后項目的所屬功能，應(yīng)保障其功能完善。（以我市小區(qū)“兆基·璟宸府”為例，除了中心景觀區(qū)，在每個組團中都布置了組團集中公共空間和多處宅間景觀，使每個組團都有各自完整的景觀體系和活動空間。并且整個小區(qū)在建筑高度的控制都充分考慮了天際線的變化和對城市空間的影響。使小區(qū)成為本片區(qū)有一定標(biāo)志性的建筑群）。

3、修建性詳細(xì)規(guī)劃審查的標(biāo)準(zhǔn)和要素

3.1 審查要素

（1）用地性質(zhì)：用地范圍內(nèi)的建筑性質(zhì)是否與給定的規(guī)劃設(shè)計條件相吻合，如為居住用地性質(zhì)，其配套的商業(yè)設(shè)施是否滿足設(shè)計條件及規(guī)范要求。

（2）規(guī)劃布局：審查建筑布置和空間安排是否合理，能否創(chuàng)造良好的外部空間形態(tài)和建筑景觀，與周邊地塊建筑布局的相互關(guān)系是否協(xié)調(diào)，整體建筑空間布局和高度是否符合景觀風(fēng)貌的要求。

（3）現(xiàn)狀分析：研究分析周邊用地規(guī)劃情況，考慮新規(guī)劃與周邊用地和建筑的關(guān)系，核實用地坐標(biāo)是否與土地證坐標(biāo)一致，周圍道路系統(tǒng)坐標(biāo)是否與現(xiàn)狀一致。

（4）規(guī)劃指標(biāo)體系：對用地面積、總建筑面積、凈用地面積、建筑覆蓋率以及建筑高度、建筑紅線所控距離、建筑離界、建筑間距、交通出入口數(shù)量及方位、停車泊位等各項規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行審查。上述各項指標(biāo)的確定首先應(yīng)符合規(guī)劃設(shè)計條件的要求。

（5）道路交通系統(tǒng)（含公共停車場）：審查規(guī)劃確定的道路交通系統(tǒng)是否便捷，道路網(wǎng)密度、出入口的設(shè)置是否合理，道路中心的坐標(biāo)、豎向標(biāo)高、斷面、縱坡、道路斷面等是否滿足規(guī)范要求、是否符合管線綜合的設(shè)置要求。道路無障設(shè)計及停車位的布局和數(shù)量是否方便停車并滿足規(guī)范要求。

（6）公共服務(wù)配套設(shè)施：中小學(xué)、托幼、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)辦公用房、物業(yè)管理用房、公廁垃圾站等公共設(shè)施配套的數(shù)量和規(guī)模是否滿足規(guī)范要求。

（7）管線綜合、市政公用設(shè)施、綠化系統(tǒng)：根據(jù)規(guī)劃確定的各項指標(biāo)及相應(yīng)的建筑容量和人口容量，審查市政公用設(shè)施（給排水、強弱電等管線綜合）是否符合相關(guān)要求；綠化系統(tǒng)方面，審查其綠地率及能否形成舒適優(yōu)美的綠化景觀和視覺通廊。

（8）日照分析：居住建筑、醫(yī)院、學(xué)校等公共建筑須做日照分析和復(fù)核，須滿足規(guī)范要求。

（9）相關(guān)部門的意見：根據(jù)規(guī)劃選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件的要求，審查是否符合電力、交通、環(huán)境保護、水務(wù)、文物、國土資源、園林綠化等相關(guān)部門的意見和要求。

（10）編制成果：審查規(guī)劃說明書及圖則是否符合要求。

3.2 成果要求

（1）修建性詳細(xì)規(guī)劃的文件及圖紙包括：規(guī)劃說明書、現(xiàn)狀圖、總平面規(guī)劃圖、道路系統(tǒng)規(guī)劃圖、綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖、用地豎向規(guī)劃圖、工程管線規(guī)劃及管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖等文件圖紙。

（2）總平面規(guī)劃圖中應(yīng)明確下列有關(guān)內(nèi)容：

①城市道路坐標(biāo)、高程、紅線寬度及分幅、轉(zhuǎn)彎半徑等；

②建設(shè)用地邊界各拐點坐標(biāo)，用地范圍及相鄰周邊地貌地物；

③用地范圍內(nèi)主要道路控制點坐標(biāo)、道路寬度及出入口的位置；

④建筑物功能、編號、坐標(biāo)及室內(nèi)高程，各建筑物基底面積、層數(shù)及高度（列表）；

⑤建筑間距，建筑物退讓（離界或離線）距離；

⑥公共設(shè)施配套項目功能，設(shè)置的具體位置，用地界線等；

⑦綠地界線，綠地布局；

⑧室外場地各控制點坐標(biāo)、設(shè)計高程；

⑨道路控制紅線等各類控制線的具體位置；

⑩各類用地平衡表和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)統(tǒng)計表（含總用地面積、總建筑面積、地下建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率、公共綠地面積、人均公共綠地、地上泊車數(shù)量、地下泊車數(shù)量、人口規(guī)模、總戶數(shù)、居住建筑面積、居住人口毛密度、居住人口凈密度等）。

（3）道路系統(tǒng)規(guī)劃圖：應(yīng)確定道路等級，道路寬度、控制點坐標(biāo)、高程、轉(zhuǎn)彎半徑，主要道路斷面形式，出入口定位坐標(biāo)、寬度，地上、地下泊車范圍和泊車布局、泊車量等。

（4）綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖：應(yīng)確定綠地功能、范圍、用地面積，選擇樹種，進(jìn)行綠地景觀和設(shè)施設(shè)計等。

（5）用地豎向規(guī)劃圖：應(yīng)確定地形地貌的利用，進(jìn)行土方平衡，確定各控制點的坐標(biāo)、高程和地面排水方向、坡度、高程等。

（6）工程管線規(guī)劃及管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖：包括給水、排水、電力、電信、有線電視、燃?xì)飧鲗I(yè)管線和管網(wǎng)綜合規(guī)劃等。規(guī)劃內(nèi)容包括負(fù)荷預(yù)測、外部管線現(xiàn)狀、地坪標(biāo)高、排水管道標(biāo)高、各類管線走向、管線位置、主要管線管徑，并需取得相關(guān)主管部門的初步意見。

（7）主要建筑平、立、剖面圖。

（8）修建性詳細(xì)規(guī)劃圖紙比例為1:500 或1:1000。

4、如何確保修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的空間落實

4.1 方案的科學(xué)性和可操作性是基礎(chǔ)

為保證項目能夠按照方案實施，其方案的合理性和可操作性至關(guān)重要，只有合理的方案才能夠順利實施下去，如果方案不合理，難免會在實施過程中進(jìn)行調(diào)整和修改，需要重新報相關(guān)部門審查和批復(fù)，因而耽誤了時間及施工進(jìn)度，造成的損失是無法預(yù)計和估算的，所以修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的科學(xué)性和可操作性是基礎(chǔ)，只有方案合理，才能在后期的建設(shè)實施中順利進(jìn)行下去。

4.2 嚴(yán)格遵守審批制度是關(guān)鍵

為了保證項目能夠按已審批的方案落實下去，確保在建設(shè)過程中“不走樣”，項目甲方能否嚴(yán)格遵守審批制度是關(guān)鍵。按照項目的一般流程，方案審查通過下達(dá)批復(fù)以后，還需要進(jìn)行初步設(shè)計的審查和施工圖的審查，再辦理建筑的工程許可和施工許可，之后建設(shè)主管部門進(jìn)行定線放樣，項目方開工建設(shè)。在這個過程中，建設(shè)主管部門的執(zhí)法部門會定期進(jìn)行監(jiān)督檢查，檢查項目甲方是否完全按照既已審批的方案進(jìn)行施工，包括建筑主體位置、內(nèi)部建筑設(shè)計、外立面造型及材質(zhì)、配套設(shè)施等方面。在此過程中，其甲方應(yīng)嚴(yán)格按照我國相關(guān)規(guī)章制度以及法律法規(guī)進(jìn)行設(shè)置，嚴(yán)格按照方案進(jìn)行實施，才能確保項目方案在建設(shè)過程中“不走樣”。

4.3 加強規(guī)劃建設(shè)批后管理是保障

規(guī)劃批后管理是指依法對建設(shè)項目實施過程中進(jìn)行跟蹤監(jiān)督管理，其內(nèi)容包括：建設(shè)項目的規(guī)劃公示、規(guī)劃放線、規(guī)劃驗線、跟蹤督查、規(guī)劃核實以及對違法、違規(guī)行為進(jìn)行查處。為了確保建設(shè)工程按批準(zhǔn)的規(guī)劃條件和方案進(jìn)行建設(shè),及時有效地預(yù)防和制止工程建設(shè)過程中出現(xiàn)的違法行為,完善的批后管理制度是保障，加強批后管理工作，保障方案的順利實施，確保項目功能完善。

5、完善修建性詳細(xì)規(guī)劃的思路和措施

5.1 完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系

目前，長沙地區(qū)審查修建性詳細(xì)規(guī)劃的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)除了國標(biāo)《城市規(guī)劃編制辦法》以外，還有《城市道路交通設(shè)施設(shè)計規(guī)范》、《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)行業(yè)規(guī)范及地方規(guī)定《長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》等，在一部分專項規(guī)劃領(lǐng)域還須進(jìn)一步補充和完善，如景觀風(fēng)貌、海綿城市、綠色建筑等方面。另外，國土規(guī)劃機構(gòu)合并以后，相應(yīng)的規(guī)劃編制即國土土地利用規(guī)劃和規(guī)劃的城市規(guī)劃合并成國土空間規(guī)劃，急需出臺相應(yīng)的一些列編制規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系。針對修建性詳細(xì)規(guī)劃，制定方案技術(shù)審查標(biāo)準(zhǔn)，明確方案受理標(biāo)準(zhǔn)要求、方案審查標(biāo)準(zhǔn)要求、方案成果標(biāo)準(zhǔn)要求等，進(jìn)一步規(guī)范、嚴(yán)格審查。

5.2 完善方案審查制度

建立健全專家部門評審機制，實現(xiàn)分級評審制度。制定會議章程，進(jìn)一步規(guī)范專家評審會、規(guī)委會制度，嚴(yán)格按照章程與制度執(zhí)行，如專家的抽取、專家組對方案做出結(jié)論性意見、規(guī)委會上采用票決制等，杜絕行政領(lǐng)導(dǎo)對技術(shù)方案的干預(yù)。

5.3 與城市功能相配合

在目前實際工程中，其修建性詳細(xì)規(guī)劃自身不夠完善，為解決這個問題，應(yīng)合理應(yīng)用城市設(shè)計法規(guī)，并合理針對所實施的內(nèi)容進(jìn)行分析，在確保法律法規(guī)得以發(fā)揮時，解決修建性詳細(xì)規(guī)劃存在的不足情況，使得修建性詳細(xì)規(guī)劃可以與城市功能相配合。

5.4 落實公眾參與制度

在城市規(guī)劃中，應(yīng)落實公眾參與制度，并維護好公眾利益，其公眾參與制度是維護公眾利益的有效途徑。目前，規(guī)劃編制過程中，公眾參與度低，市民很難從多方渠道了解參與進(jìn)來，項目的調(diào)查走訪涉及面較窄，意見也難以得到采納重視。在落實公眾參與制度時，其公眾可以依據(jù)所收集的資料進(jìn)行分析，并明確自身的利益需求，以此以合理的編制與規(guī)劃針對服務(wù)對象提出的具體要求，增加修訂規(guī)則以及市場聯(lián)系。

結(jié)語:

修建性詳細(xì)規(guī)劃在發(fā)揮自身功能后，可在傳統(tǒng)城市規(guī)劃中發(fā)揮其價值，并且修建性詳細(xì)規(guī)劃具有不可替代的作用，在進(jìn)行全面分析時，應(yīng)依據(jù)修建性詳細(xì)規(guī)劃，不斷提升城市規(guī)劃編制水平。進(jìn)而促進(jìn)我國城市經(jīng)濟發(fā)展?？傊?，對修建性詳細(xì)規(guī)劃相關(guān)問題的探討，有利于結(jié)合當(dāng)前修建性詳細(xì)規(guī)劃的問題，進(jìn)行有效改進(jìn)和完善，從而推動城市規(guī)劃與建設(shè)發(fā)展，為社會經(jīng)濟發(fā)展提供更好的服務(wù)和支持。