石偉

（中國(guó)城市建設(shè)研究院有限公司，北京 100024）

1 引言

改造是一項(xiàng)惠民工程、發(fā)展工程，是改善百姓生活的直接措施，是城市更新的重要組成部分，對(duì)于完善城市功能，提升城市品質(zhì)具有重要意義，從當(dāng)前城市地區(qū)的普遍情況來看，老舊小區(qū)主要集中在老城區(qū)，由于小區(qū)使用年限較長(zhǎng)，已經(jīng)出現(xiàn)了多種問題，從宏觀上講，社區(qū)長(zhǎng)久而有效的管理機(jī)制較難建設(shè)，大量的舊小區(qū)缺乏物業(yè)管理和公共基礎(chǔ)設(shè)施，公共空間難以維護(hù)；社區(qū)改造項(xiàng)目碎片化，沒有形成可推廣、可復(fù)制的新模式，沒有從規(guī)劃層面統(tǒng)籌考慮；從微觀上講，大部分老舊小區(qū)整體規(guī)劃布局不科學(xué)，公共活動(dòng)空間及綠化面積較小；地下空間利用不充分，嚴(yán)重缺少停車位；建造時(shí)間相對(duì)較早，建筑綜合性能下降等；居民樓未設(shè)置電梯，高層居民上下樓不便。在此背景下，住建部以及各地方相關(guān)部門均出臺(tái)了關(guān)于老舊小區(qū)改造的相關(guān)政策，并將老舊小區(qū)改造作為重大民生工程之一，這意味著我國(guó)城市建設(shè)開始由大規(guī)模新建進(jìn)入加固改造的新階段，因此，有必要對(duì)城市老舊小區(qū)的改造模式以及關(guān)鍵性技術(shù)進(jìn)行研究。

2 城市老舊小區(qū)改造的意義

2.1 提升城市形象

城市形象是人們對(duì)于整座城市發(fā)展情況的主觀感受，包括城市建筑、景觀、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、政治生態(tài)、文化藝術(shù)等多個(gè)方面。在當(dāng)前時(shí)代背景下，良好的城市形象對(duì)于強(qiáng)化城市競(jìng)爭(zhēng)力以及開展城市營(yíng)銷等方面都具有重要意義。城市建筑風(fēng)貌作為城市形象的重要構(gòu)成元素，也是人們對(duì)于城市形象的直接印象，老舊小區(qū)在很大程度上影響了城市的整體形象，以及城市對(duì)于外來人口的吸引力。而老舊小區(qū)改造可以使老舊小區(qū)重新煥發(fā)生命力，與城市發(fā)展保持同步，對(duì)于提升城市整體形象具有重要意義。

2.2 提升升居民生活水平

居民的生活水平在很大程度上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整體發(fā)展?fàn)顩r。城市老舊小區(qū)配套設(shè)施不完善、建筑綜合性能下降、周邊環(huán)境較差，常導(dǎo)致居民居住條件以及生活品質(zhì)無法得到有效提升，居民生活水平相較于城市整體發(fā)展水平偏低[1]。而通過城市老舊小區(qū)改造可以優(yōu)化老舊小區(qū)建筑綜合性能，改善老舊小區(qū)周圍的環(huán)境，完善配套設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施，能夠顯著提升居民地物質(zhì)生活水平，為居民創(chuàng)造更好的生活條件。

2.3 提升城市社區(qū)治理水平

城市老舊小區(qū)存在的主要問題之一是缺乏完善的物業(yè)管理以及業(yè)主自治機(jī)構(gòu)，這就導(dǎo)致很多老舊小區(qū)環(huán)境治理、安保問題以及鄰里矛盾突出，同時(shí)，社區(qū)居委會(huì)的工作壓力較大。而通過對(duì)城市老舊小區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)，能夠推動(dòng)老舊小區(qū)治理機(jī)構(gòu)的完善，建立業(yè)主委員會(huì)，引入物業(yè)管理，能夠顯著提升小區(qū)治理水平。

2.4 建設(shè)完整社區(qū)

形成政府主導(dǎo)，市場(chǎng)、社會(huì)等多元主體共同參與的行動(dòng)者網(wǎng)絡(luò)，聚焦于更新水電路氣等配套設(shè)施，加裝電梯、推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)等生活服務(wù)設(shè)施。在研究過程中，重點(diǎn)闡述工程建設(shè)技術(shù)在社區(qū)中的應(yīng)用，推動(dòng)老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)提質(zhì)，提量、提效，打造高品質(zhì)具有活力的社區(qū)空間，促進(jìn)社區(qū)實(shí)現(xiàn)具有自我更新，修復(fù)功能的完整社區(qū)。

3 城市老舊小區(qū)改造的新模式研究——共建、共治、共享

長(zhǎng)期以來，我國(guó)在城市老舊小區(qū)改造方面進(jìn)行了多種嘗試與探索，但主要側(cè)重于對(duì)老舊小區(qū)的建筑進(jìn)行加固改造，這種改造模式具有一定的局限性，隨著信息時(shí)代的到來，“共享”理念成為現(xiàn)代社會(huì)的主流，從共享建筑到共享社區(qū)，成為新一代年輕人的生活方式，通過對(duì)老舊社區(qū)改造的需求特征進(jìn)行分析，本文嘗試探索一種綜合性、全方位的老舊小區(qū)改造新模式，涵蓋小區(qū)空間布局規(guī)劃、綠化設(shè)計(jì)以及建筑加固等多個(gè)方面。

3.1 城市老舊小區(qū)改造需求特征分析

老舊小區(qū)的改造不能僅局限于物質(zhì)層面，也要考慮到精神層面以及小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，這主要由當(dāng)前城市居民對(duì)于生活環(huán)境的需求所決定。城市老舊小區(qū)的改造需求主要有以下幾方面的特征：（1）小區(qū)室內(nèi)空間要更加舒適，同時(shí)，要與自然環(huán)境實(shí)現(xiàn)交流互通；（2）小區(qū)要具備充足的綠化空間以及公共活動(dòng)空間；（3）小區(qū)的環(huán)境、景觀要具備親和性；（4）小區(qū)內(nèi)部公共服務(wù)設(shè)施要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、智能化；（5）小區(qū)周邊的配套設(shè)施要完善，包括教育、醫(yī)療、娛樂、購(gòu)物等設(shè)施；（7）小區(qū)現(xiàn)階段的改造要具備可持續(xù)發(fā)展性。

3.2 城市老舊小區(qū)改造的主要目標(biāo)

通過對(duì)城市老舊小區(qū)改造需求特征進(jìn)行分析，確定城市老舊小區(qū)改造的主要目標(biāo)，具體如下：

1）小區(qū)改造完成后，基本生活設(shè)施以及建筑綜合性能要得到明顯改善與提升，包括增設(shè)電梯，加固建筑結(jié)構(gòu)，提高建筑抗震、防火性能等。

2）老舊小區(qū)改造完成后，要增加綠化面積，升級(jí)改造綠化景觀，從而打造高質(zhì)量的居住環(huán)境。

3）老舊小區(qū)改造要統(tǒng)籌地上與地下空間，合理開發(fā)利用，拓展小區(qū)可利用空間，為小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

4）老舊小區(qū)改造完成后，周邊配套設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施要完善，全面提升居民的生活質(zhì)量。

5）老舊小區(qū)改造工程要嚴(yán)格控制施工周期，盡可能地降低對(duì)周圍居民生活的影響。

6）在老舊小區(qū)改造過程中可以嘗試出售或租賃部分空間進(jìn)行融資，從而為老舊小區(qū)改造以及后期運(yùn)營(yíng)管理提供資金保障，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

綜上所述，城市老舊小區(qū)的改造是對(duì)老舊小區(qū)的二次開發(fā)，不僅僅是簡(jiǎn)單的加固改造，因此，在改造過程中要綜合考慮多方面因素。

4 城市老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵技術(shù)研究

4.1 建筑整體頂升技術(shù)

建筑整體頂升技術(shù)是建筑整體位移技術(shù)的分支，在建筑工程領(lǐng)域已經(jīng)有數(shù)十年的應(yīng)用歷史，最早在20 世紀(jì)90 年代已有相關(guān)成功案例，發(fā)展至今，這項(xiàng)技術(shù)已相當(dāng)成熟。利用PLC 自動(dòng)位移控制系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)150 個(gè)以上頂升點(diǎn)的自動(dòng)化同步頂升控制，頂升過程中，在處理好臨時(shí)上下樓以及給排水設(shè)施的前提下，以目前技術(shù)水平可以在確保不影響2 層以上居民正常生活的情況下進(jìn)行頂升施工。在城市老舊小區(qū)改造過程中，如果要開發(fā)利用建筑地下空間，則必須對(duì)建筑物進(jìn)行整體頂升，這就需要利用建筑整體頂升技術(shù)，從而在保障建筑性能安全的前提下完成地下空間的開發(fā)。

4.2 建筑結(jié)構(gòu)托換技術(shù)

要開發(fā)利用建筑地下空間，就需要對(duì)建筑進(jìn)行整體頂升，在頂升施工前，需要在建筑首層地坪標(biāo)高位置以下增設(shè)剛度符合施工要求的水平托換結(jié)構(gòu)，一般而言需要增設(shè)2 層托換結(jié)構(gòu)，其中一層作為地下空間的頂板結(jié)構(gòu)，同時(shí)也是頂升施工反力平臺(tái)；另一層則作為建筑頂升施工完成后新增地上部分的樓板層，同時(shí)也是頂升施工的托換底盤。在城市老舊小區(qū)改造過程中，建筑結(jié)構(gòu)托換技術(shù)一般不單獨(dú)使用，而是與建筑整體頂升技術(shù)配合使用，以達(dá)到增加建筑地上結(jié)構(gòu)以及開發(fā)利用地下空間的目的。

4.3 建筑基坑開挖及支護(hù)技術(shù)

對(duì)城市老舊小區(qū)進(jìn)行改造必然涉及地下結(jié)構(gòu)施工，這就需要用到特殊的基坑開挖及支護(hù)技術(shù)。目前比較成熟的方法是逆作法，這種方法的優(yōu)勢(shì)在于施工成本較低，施工周期短，而且在施工過程中產(chǎn)生的噪聲以及污染較小[2]。逆作法基坑開挖及支護(hù)技術(shù)的具體做法是：在建筑周圍區(qū)域設(shè)置大直徑托換樁或地下連續(xù)墻，然后在建筑首層室內(nèi)空間增設(shè)大直徑挖孔樁或壓入錨桿靜壓樁，若施工區(qū)域的地下水位較高，可采用混凝土攪拌樁或旋噴樁作為止水帷幕。托換裝或地下連續(xù)墻完成施工后，開始進(jìn)行降水處理、分層開挖以及支護(hù)結(jié)構(gòu)施工，最終根據(jù)設(shè)計(jì)要求完成地下空間結(jié)構(gòu)施工。

4.4 建筑地下結(jié)構(gòu)防水技術(shù)

在城市老舊小區(qū)改造過程中，針對(duì)已有建筑地下結(jié)構(gòu)防水處理主要有離壁式襯砌、外防內(nèi)貼以及外防外貼等多種防水技術(shù)，且技術(shù)都相對(duì)成熟，防水效果已經(jīng)在諸多相關(guān)工程項(xiàng)目中得到證明。然而在實(shí)際施工過程中發(fā)現(xiàn)，受建筑不均勻沉降以及施工條件等多種因素影響，建筑地下結(jié)構(gòu)易出現(xiàn)滲漏問題，尤其是后澆帶以及施工孔洞等部位，為了解決這一問題，可以采用橡膠止水帶、防滲混凝土以及鋼板止水帶等進(jìn)行防水處理。

4.5 土方、石方外運(yùn)技術(shù)

城市老舊小區(qū)改造施工過程中，在對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固改造以及挖掘地下空間過程中會(huì)產(chǎn)生大量土方、石方，而老舊小區(qū)多集中在老城區(qū)，人口相對(duì)密集，交通條件較差，因此，大量的土方、石方外運(yùn)存在一定難度，如何在控制噪聲污染以及環(huán)境污染的條件下實(shí)現(xiàn)土方、石方的高效外運(yùn)是老舊小區(qū)改造項(xiàng)目需要重點(diǎn)研究的問題。對(duì)此，可以嘗試?yán)镁C合管廓、設(shè)置泥漿輸送管、郊區(qū)沉淀處理以及水回收循環(huán)利用等方式完成土方、石方外運(yùn)。

4.6 老舊小區(qū)道路改造技術(shù)

老舊小區(qū)的道路多為混凝土道路，包括主干道與人行道，由于使用年限較長(zhǎng)，加之維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)，大部分路面已經(jīng)嚴(yán)重破損，雨雪天氣容易出現(xiàn)大面積積水，不利于排水，存在諸多安全隱患。改造過程中首先需要拆除原有混凝土路面，并徹底清理墊層以及廢渣，根據(jù)小區(qū)交通需求重新規(guī)劃路線。小區(qū)主干道路面仍采用混凝土路面，路面施工完成后，經(jīng)過基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)待混凝土路面強(qiáng)度達(dá)到10 MPa 以上時(shí)，采用電動(dòng)切縫機(jī)切割伸縮縫，間距控制在5～7 m，填縫材料可以采用聚氨酯等材料，這樣可以延長(zhǎng)道路使用壽命。小區(qū)人行道要結(jié)合小區(qū)綠化景觀以及公共活動(dòng)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃，以滿足小區(qū)居民休閑散步需求。人行道路面采用透水路面磚，透水磚的優(yōu)勢(shì)在于不易產(chǎn)生積水，便于小區(qū)居民出行，可以結(jié)合城市文化設(shè)計(jì)特定的圖案或樣式進(jìn)行選用。

5 結(jié)語

綜上所述，老舊小區(qū)改造新模式克服了傳統(tǒng)模式只注重建筑加固改造的弊端，從小區(qū)空間布局、綠化設(shè)計(jì)、建筑性能提升以及基礎(chǔ)設(shè)施完善等方面著手，顯著提升了老舊小區(qū)的品質(zhì)，充分滿足了現(xiàn)代城市居民對(duì)生活環(huán)境的需求。通過統(tǒng)籌規(guī)劃，整合設(shè)計(jì)施工運(yùn)營(yíng)，提升社區(qū)改造項(xiàng)目的綜合效益，釋放政府管理壓力，打破行業(yè)壁壘，激發(fā)市場(chǎng)潛能，促進(jìn)社區(qū)活力再現(xiàn)。