張同橋 邢臺市第四房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司

房地產(chǎn)估價在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的中發(fā)揮著重要的積極作用，然而部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有重視此項工作；或房地產(chǎn)估價人員沒有結合實際情況，按照估價規(guī)范的要求，科學合理地進行估價，致使房地產(chǎn)估價的重要作用難以達到應有的效果。

一、房地產(chǎn)估價及其房地產(chǎn)估價人員

房地產(chǎn)估價通常是指由專業(yè)從事房地產(chǎn)估價的人員，按照估價的程序，遵守估價原則，運用科學合理的估價方法，并根據(jù)評估目的綜合詳細地分析影響房地產(chǎn)價格的各種因素基礎上，通過科學合理地推測與判斷在事先確定的評估時點上評估出最可能實現(xiàn)的價格。房地產(chǎn)估價實質(zhì)上不是估價人員在制定價格，而是估價人員科學性、藝術性和經(jīng)驗性的結合，模擬市場價格形成過程把具有專業(yè)性強、技術性復雜特點的房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來。

房地產(chǎn)估價人員可分為兩種從業(yè)情況，一種是考取了《中華人民共和國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊在房地產(chǎn)估價機構后專職從事房地產(chǎn)評估工作的人員；第二種是雖考取了《中華人民共和國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，但未注冊在房地產(chǎn)估價機構，而是廣泛分布于開發(fā)建設、金融保險、政府相關部門等單位從事房地產(chǎn)估價相關工作的人員。近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，也促使房地產(chǎn)估價迎來了新的發(fā)展契機。優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價人員通過國家組織的房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)資格考試后完整系統(tǒng)的學習掌握了房地產(chǎn)估價所需的專業(yè)理論知識，在工作中通過理論知識的不斷深入的學習研究和實踐經(jīng)驗的不斷積累提高，對房地產(chǎn)市場的規(guī)律性有著科學和系統(tǒng)的把握，對房地產(chǎn)市場具有獨到的眼光、和敏銳的市場洞察力；可以為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策發(fā)揮積極作用。顯然優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價人員所起到的作用是大多數(shù)工程咨詢相關中介機構不能夠替代的。

房地產(chǎn)估價人員要想確保估價結果更加準確，應根據(jù)房地產(chǎn)實際狀況，從多方面、多角度對房屋建筑物實施評估工作，房地產(chǎn)估價不只是對房屋建筑實施單一的評估，還包含對房地產(chǎn)人文價值的評估，這樣房地產(chǎn)估價才更加貼合實際。與此同時，房地產(chǎn)成交價格還易受其他眾多因素影響，這就需要房地產(chǎn)估價人員要始終有嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，運用更加科學合理的評估方法提升房地產(chǎn)估價工作的整體質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)評估相關知識

（一）估價方法

目前，常用的房地產(chǎn)估價方法有市場比較法、收益法、成本法以及假設開發(fā)法等估價方法。市場比較法也稱之為交易實例法，是指通過準確調(diào)研并搜集當前市場上的真實交易案例，基于替代原理的思路選擇條件相似、用途相同的案例與評估標的各種影響因素進行詳細的比對、打分量化得到總分后再并取權重調(diào)整，最終出到估價目標的整體評估價值。相較于其他估價方法，此種估價方法更加貼合實際，獲得的評估結果也較為準確。

收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。

成本法分為成本積算法和重置成本法兩種，從賣方的角度看理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，是賣方考慮累加過去為該房地產(chǎn)所發(fā)生的費用后能接受的最低價格；從買方的角度看理論依據(jù)是替代原理是買方所能承受的最高價格，這個價格不能高于賣方所估算的重新建造相同的房地產(chǎn)所付出的代價。成本積算法一般是為評估土地使用權價值的方法，通過對土地開發(fā)的各項正常成本費用進行累積核算，扣除部分資本利息和合理利潤后得出。重置成本法一般是評估已有房地產(chǎn)價值的方法，根據(jù)社會一般正常的市場價，重新建造該房屋所需的代價成本，扣除部分資本利息和合理的開發(fā)利潤后得出全新價格，再與確定估價對象的成新率相乘得出房地產(chǎn)的評估價值。

假設開發(fā)法是通過調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，選擇最佳開發(fā)利用方式、估計開發(fā)建設周期、預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，最后扣除估算的正常開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買該待開發(fā)的房地產(chǎn)應負擔的稅費，以此具體估算出客觀合理價值。

（二）估價原則

在估價過程中應該遵守獨立客觀公正原則、價值時點原則、替代原則、合法原則、謹慎原則以及最高最佳使用六大原則。其中合法原則是房地產(chǎn)估價工作的重要基準，無論周邊環(huán)境以及地理條件如何優(yōu)越，也要確保房地產(chǎn)估價工作始終保持合法性，這樣才能夠保證估價工作具備實際意義。而最高最佳使用原則要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀態(tài)下的價值，從而維護消費者的利益。

房地產(chǎn)估價易受到各種因素影響，廣大人民群眾的關注點也存在較大差異，導致房地產(chǎn)估價結果極易出現(xiàn)變化；為此應該根據(jù)市場實際情況以及相關標準，遵守估價原則，運用科學合理的評估方法，確保最終獲得的評估結果更加合理。

（三）估價類型

房地產(chǎn)估價類型可以分為一般性評估、房地產(chǎn)抵押貸款評估和特定目的評估三種。一般性評估通常是在交易雙方對房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大爭議或分歧時，委托正規(guī)的專業(yè)房地產(chǎn)估價機構評估作出客觀、公正的價值參考，以幫助意見分歧及爭議能夠得到合理解決，但此種評估價值只當作參考性，無法律強制效力，只是反映某一特定房地產(chǎn)、特定時間、特定地點的一般價值水平。

房地產(chǎn)抵押貸款評估一般是是指購房消費者因為資金不足時向銀行進行抵押貸款時，通過銀行認可或委派的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構對待抵押的房地產(chǎn)價值開展的評估，房地產(chǎn)評估機構所出具的抵押評估報告中的抵押價值具有法律效力，但這種抵押評估因為遵循謹慎原則因而評估值相對較低。

特定目的評估通常是指因某種特定目的如法院拍賣房地產(chǎn)、房地產(chǎn)交易涉稅、政府征收房地產(chǎn)等而委托房地產(chǎn)評估機構開展的估價工作，最終的評估結果具備一定的法律效力。

（四）估價時點

估價時點也被稱之為價值時點、估價基準日或估價期日，評估出的價值只是這個具體時點的價值。因為房地產(chǎn)市場狀況不斷變化，所以房地產(chǎn)價格也會隨之不斷變化，估價時必須假定房地產(chǎn)市場狀況停在估價時點上，同時估價對象的房地產(chǎn)狀況通常也是該時點的狀況。

（五）估價流程

當前，房地產(chǎn)估價作業(yè)已經(jīng)形成了一套較為完整的工作流程，面對較為復雜的工作任務，如若評估人員能夠對其進行合理分配，評估作業(yè)的整體效率不僅能夠得到進一步提升，最終獲得的評估結果也更加準確。房地產(chǎn)估價的一般流程為：首先，根據(jù)評估目的和具體的工作內(nèi)容，合理進行評估計劃，到房地產(chǎn)所在地勘查現(xiàn)場實際情況以及周邊情況，詳細收集房地產(chǎn)相關材料，并實際考察估價對象，確保最終使用的估價方法更加符合實際情況，根據(jù)市場行情估算出估價對象的價格。最后評估人員應對最終獲得的估價結果進行合理判斷，撰寫估價報告，將相關資料及時進行整理歸檔。由此可見，雖然房地產(chǎn)估價工作涉及的工作內(nèi)容較為復雜，但各項工作流程都可以實現(xiàn)條理化處理，并且后續(xù)工作都可以對上一環(huán)工作進行合理檢驗。

三、房地產(chǎn)估價在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的主要作用

（一）房地產(chǎn)投資決策階段

投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)，是經(jīng)營活動的核心，關系著投資項目的成敗甚至企業(yè)的命運。投資決策是一項復雜的系統(tǒng)工作，應該是在大量的市場調(diào)查研究以及經(jīng)過綜合分析計算之后的基礎上完成的。投資決策包括房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究、項目的可行性研究、開發(fā)項目的策劃以及營銷策劃。房地產(chǎn)項目建設周期長、投資量大、并且不可移動，應該力求縮短工期并在最佳的時機投入市場才能獲得理想的預期收益；優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價人員具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識和市場洞察力，對房地產(chǎn)價格理解深刻并反應快速，可以運用自身專業(yè)知識通過適合的評估方法較精準地測算出合理的預計銷售價格，可以利用自身專業(yè)優(yōu)勢從多個點著手為項目投資決策提供幫助。

建設項目通常是先拿地后建設，選擇適合的建設位置和規(guī)模，需要考慮投資布局、城市規(guī)劃、投資成本、區(qū)域環(huán)境、房地產(chǎn)市場前景等因素，因此必須首先要做好市場調(diào)查研究和可行性研究工作。如果項目的市場調(diào)查研究不到位，將會使項目決策緩慢或決策失誤，導致喪失機遇、損失效益?？尚行匝芯抗ぷ魇且豁椉夹g性、經(jīng)濟性、政策性很強的工作，研究的內(nèi)容既廣又深，其重要任務是綜合論證項目在技術上是否可行可取，經(jīng)濟上是否合理可承受，財務上能否達到預期盈利水平等。

（二）房地產(chǎn)項目前期準備階段

對于新建項目征地拆遷是經(jīng)常遇到的前期工作，房地產(chǎn)企業(yè)可以參與征地拆遷補償工作，目前，土地征收補償工作是由政府征收部門或政府土地收儲部門委托房地產(chǎn)估價機構進行價值評估后為被征收人提供價值補償依據(jù)的，涉及該土地的房地產(chǎn)企業(yè)需要派出代表參與該項工作，房地產(chǎn)企業(yè)中從事房地產(chǎn)估價的人員由于其熟悉拆遷補償安置政策和拆遷補償市場狀況能更好地勝任該項工作，能夠有效維護開發(fā)企業(yè)的利益，并促進征地拆遷工作的順利開展和早日完成。

可以預測市場容量。預測市場容量需要考慮的主要影響因素有：1.農(nóng)村的打工族等人員愿意在城市安家或給孩子提供更好的教育發(fā)展環(huán)境；2.隨著人們生活水平的提高，很多人想改善居住條件或子女需要與父母分開居住；3.投資需求。

可以優(yōu)化項目設計。優(yōu)化項目設計可以最大限度地實現(xiàn)最高最佳利用，通過深挖項目的價值因素，進而提高房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，實現(xiàn)價值最大化。影響房地產(chǎn)價格的建筑物因素有小區(qū)規(guī)模、小區(qū)布局、小區(qū)車位比、房型組合、房屋結構、建筑造型、戶型比例、商鋪設置、樓間距、綠化率、采光、通風、容積率、物業(yè)服務水平等因素。結合消費者心理、當?shù)仫L俗習慣等確定各類因素對房地產(chǎn)價格的影響程度，依次排序，與設計人員充分溝通，取長補短，促進土地資源和房地產(chǎn)最大限度地利用。

（三）房地產(chǎn)租售階段

可以為合理確定租售價格提供參考依據(jù)。價格作為市場極其重要的信息數(shù)據(jù)，是社會需求的主要尺度以及標志，房地產(chǎn)租售價格的合理確定是一件既非常重要又確實困難的事情；所以這一階段必須利用房地產(chǎn)估價人員的專業(yè)知識和經(jīng)驗，結合市場行情和房地產(chǎn)的自身特點，科學合理且貼合實際的確定房地產(chǎn)的租售價格，并依據(jù)不斷變化的市場情況和項目租售價格波動情況及時作出調(diào)整，才能保證房地產(chǎn)交易工作順利開展并且實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。房地產(chǎn)估價人員在制定項目銷售價格時應考慮差別定價和心理定價；差別定價是根據(jù)小區(qū)內(nèi)各套房屋位置、樓層、房型、采光、通風、噪聲等因素進行差別定價以實現(xiàn)銷售均衡，心理定價是根據(jù)分析消費者購買心理來定價的銷售策略。

可以為房地產(chǎn)稅費方提供籌劃案。房地產(chǎn)相關稅目有十余種，稅收額大約占到國家稅收的20%，房地產(chǎn)銷售方應繳納的稅費有增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅。購買方應繳納的稅收有契稅、印花稅。交稅作為房地產(chǎn)企業(yè)應承擔的是一種義務，要符合相關法律法規(guī)的要求；同時因為房地產(chǎn)稅費對于企業(yè)的投資和經(jīng)營效益影響很大，在滿足一定條件情況下可以合理避稅，從而實現(xiàn)利潤最大化。房地產(chǎn)估價人員應當持以長遠發(fā)展的目光，利用其專業(yè)知識和經(jīng)驗，利用稅收優(yōu)惠政策協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)為相關提供有建設意義的稅費方案分析和籌劃，規(guī)避涉稅風險；從而為企業(yè)減輕稅負壓力，提高經(jīng)濟效益。

可以為企業(yè)及客戶提供房地產(chǎn)政策咨詢。房地產(chǎn)的政策法規(guī)眾多，房地產(chǎn)估價人員可以利用其專業(yè)知識和經(jīng)驗，為企業(yè)和客戶提供各種房地產(chǎn)政策咨詢。由于房地產(chǎn)價值量高，在人民社會生活中屬于重大經(jīng)濟利益，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)相關矛盾糾紛時有發(fā)生，而房地產(chǎn)估價人員可以通過與客戶更專業(yè)更深入地充分溝通，精準了解矛盾雙方的意愿以及問題根結，幫助合理化解各種矛盾糾紛，維護房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

四、結語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身發(fā)展情況，跟緊時代發(fā)展的腳步，重視房地產(chǎn)評估工作，從而有助于企業(yè)長足發(fā)展；房地產(chǎn)估價人員應不斷提升理論水平和實踐經(jīng)驗，才能在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中成為專業(yè)顧問并發(fā)揮不可替代的重要作用，為國家的經(jīng)濟建設和房地產(chǎn)企業(yè)多作貢獻。