李 冰， 梁忠恕， 劉 敏， 劉 鵬， 郭 峰， 李彥清

(1.建科公共設(shè)施運營管理有限公司，北京 100044；2.北京商務(wù)中心區(qū)物業(yè)管理有限公司，北京 100022)

0 引言

北京某商務(wù)區(qū)規(guī)劃地上總建筑面積270萬 m2，地下總建筑面積140萬 m2。目前，此商務(wù)區(qū)部分分區(qū)已基本建成并已陸續(xù)投入運營。該商務(wù)區(qū)地下總建筑面積規(guī)模大，其中，地下公共空間建筑面積約52萬 m2(共有六層，含夾層)，涵蓋地下管廊、各類設(shè)備設(shè)施機房、商業(yè)、餐飲、停車場、快遞中轉(zhuǎn)站、地下環(huán)隧、公共交通站點、指揮中心、公共指揮平臺等[1-2]，服務(wù)于區(qū)內(nèi)各樓宇、地下商業(yè)與訪客。

該商務(wù)區(qū)地下空間管理面積大、出入口多、客流量巨大、人員復(fù)雜、業(yè)態(tài)種類多、設(shè)備設(shè)施繁多且分散，管理要求高、責(zé)任重、難度大。鑒于該商務(wù)區(qū)的特點與地下空間的特殊復(fù)雜性，結(jié)合國內(nèi)外采用大物業(yè)管理模式對大型商務(wù)中心區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行管理的優(yōu)秀經(jīng)驗，對該商務(wù)區(qū)地下空間的管理采用大物業(yè)管理模式，由大物業(yè)管理公司對地下空間公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一統(tǒng)籌管理，為地下空間提供 24 h 運行保障。

在大物業(yè)管理模式下，以商務(wù)區(qū)內(nèi)景觀公園地下空間的公共區(qū)域、地下綜合管廊本體為研究對象，對該商務(wù)區(qū)地下公共空間物業(yè)管理問題進(jìn)行分析，針對大物業(yè)管理面臨的難點，開展管理對策與建議研究，為下一步開展技術(shù)措施研究奠定基礎(chǔ)，從而助力該商務(wù)區(qū)實現(xiàn)全面建設(shè)成為國際一流商務(wù)區(qū)的宏大目標(biāo)[3]。

1 物業(yè)管理問題分析

1.1 地下空間安全管理復(fù)雜

(1) 該商務(wù)區(qū)辦公人員數(shù)量極大，加上洽談業(yè)務(wù)的訪客、游客、逛街消費人群等流動人口在內(nèi)臨時訪問人群(據(jù)調(diào)研，一線城市的核心商區(qū)臨時訪問的人群占全部人流量的60%及以上[4])，這就造成了區(qū)內(nèi)人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人員流動性極強。

(2) 該商務(wù)區(qū)地下空間深入地下六層(含夾層)，物業(yè)管理面積大，與各地塊樓宇、文化中心、地鐵、下沉商場等相連通，出入口眾多，疏散困難。

(3) 該商務(wù)區(qū)地下空間具有公共服務(wù)性質(zhì)，業(yè)態(tài)多樣，安全隱患極高。

(4) 該商務(wù)區(qū)地下空間設(shè)備設(shè)施繁多，包括地下綜合管廊、空調(diào)系統(tǒng)、冷熱源系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等，變電站、柴油發(fā)電機房、設(shè)備設(shè)施機房等位置分散。

1.2 地下空間應(yīng)急管理難度系數(shù)高

(1) 地下空間結(jié)構(gòu)復(fù)雜、人員疏散難度大，一般物業(yè)管理的應(yīng)急預(yù)案是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以處理如此復(fù)雜的問題。

(2) 地下空間與各樓宇聯(lián)通，各相關(guān)單位聯(lián)動復(fù)雜，雖然各相關(guān)單位都有獨立的應(yīng)急預(yù)案，但缺乏宏觀調(diào)控。

(3) 地下空間業(yè)態(tài)繁多，存在的安全隱患多，若缺乏強大的統(tǒng)籌力度，進(jìn)行應(yīng)急管理非常困難。

(4) 地下空間設(shè)備設(shè)施多，又涉及地下綜合管廊，應(yīng)急管理要求高。

1.3 與各相關(guān)方界面劃分與協(xié)調(diào)不易

大物業(yè)管理公司與各樓宇、商業(yè)運營公司、地下綜合管廊入廊管線單位界面劃分難，具體體現(xiàn)在與各相關(guān)方之間公用設(shè)備設(shè)施與地下綜合管廊的責(zé)權(quán)劃分。統(tǒng)一好公共設(shè)備與地下綜合管廊的管理邊界，建立健全且完善的地下空間管理體系，制定一套適合該商務(wù)區(qū)地下空間管理的規(guī)章制度，是大物業(yè)管理公司在運營管理中亟需考量的內(nèi)容之一。

1.4 地下空間環(huán)境管理任務(wù)重

《全球商業(yè)區(qū)吸引力報告》中就全球21個知名中央商業(yè)區(qū)的8項指標(biāo)進(jìn)行了評分與排序[5]。其中，北京中央商務(wù)區(qū)城市環(huán)境質(zhì)量與環(huán)境績效評級相對較低。大物業(yè)管理公司需以更高要求、更高標(biāo)準(zhǔn)為北京商務(wù)區(qū)提供更高質(zhì)量的服務(wù)，從而協(xié)助相關(guān)政府主管部門提升北京商務(wù)區(qū)的整體。

1.5 通行與停車?yán)щy

該商務(wù)區(qū)對外交往頻繁，外來人口多，人流量及過境交通流量巨大[6]，但由于該商務(wù)區(qū)道路較窄，部分道路還在施工中，且共享單車占道更加劇了區(qū)內(nèi)交通堵塞程度。此外，根據(jù)前期調(diào)研，區(qū)內(nèi)快遞量極大，快遞公司當(dāng)街設(shè)置臨時配送點，形成堵點。另一方面，該商務(wù)區(qū)地下公共車位嚴(yán)重不足，供不應(yīng)求。

2 公共區(qū)域內(nèi)安全與應(yīng)急管理對策

2.1 公共區(qū)域內(nèi)安全管理對策

基于該商務(wù)區(qū)開放共享的性質(zhì)與地下空間的特點，大物業(yè)管理公司在對該商務(wù)區(qū)地下空間物業(yè)管理時，應(yīng)根據(jù)國家的相關(guān)安全規(guī)定，結(jié)合實際情況，與區(qū)內(nèi)各樓宇物業(yè)管理公司、管廊內(nèi)入廊管線單位、地下空間商業(yè)運營公司建立聯(lián)絡(luò)機制，健全安全生產(chǎn)管理制度，充分識別綜合管廊及地下空間公共區(qū)域內(nèi)的危險源，定期開展地下空間安全生產(chǎn)事故隱患排查，加強對員工的安全教育培訓(xùn)，做好安全預(yù)防與合理的防控措施，消除地下空間安全生產(chǎn)管理中發(fā)現(xiàn)的事故隱患，構(gòu)建該商務(wù)區(qū)地下空間強大的安全網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)地下空間公共區(qū)域治安良好、安全有序。

2.2 公共區(qū)域內(nèi)應(yīng)急管理對策

地下空間具有很大的危險性與復(fù)雜性[7]，大物業(yè)管理公司需建立并完善地下空間應(yīng)急預(yù)案與執(zhí)行方案，建立與各地塊樓宇物業(yè)管理公司、商業(yè)運營公司以及熱力、電力、電信、供水、消防、公安等相關(guān)單位共同參與的應(yīng)急聯(lián)動機制，并定期組織相關(guān)部門與人員開展具有針對性的應(yīng)急演練(如防汛應(yīng)急、火災(zāi)事故應(yīng)急、管廊內(nèi)CH4氣體超標(biāo)應(yīng)急等)，實現(xiàn)對該商務(wù)區(qū)地下空間應(yīng)急管理的統(tǒng)一規(guī)劃。

3 公用資源管理對策

3.1 公用設(shè)備設(shè)施管理對策

該商務(wù)區(qū)地下空間含有大量的公用設(shè)備設(shè)施，對公共區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的巡檢、維修維護(hù)、設(shè)備靜態(tài)信息與動態(tài)信息監(jiān)測是商務(wù)區(qū)地下空間設(shè)備設(shè)施管理工作的重點。

對地下空間公用設(shè)備設(shè)施的巡檢可借助智慧設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng)，大物業(yè)管理公司管理人員依據(jù)設(shè)備臺賬制定巡檢計劃并合理部署各巡檢人員的責(zé)任區(qū)域，通過智慧系統(tǒng)自動將巡檢信息推送給巡檢人員；巡檢時，發(fā)現(xiàn)問題及時線上報修，確保在第一時間內(nèi)消除安全隱患；大物業(yè)管理公司還需規(guī)劃好公共區(qū)域內(nèi)高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作。

另一方面，借助智慧系統(tǒng)對地下空間公用設(shè)備設(shè)施的靜態(tài)數(shù)據(jù)和動態(tài)數(shù)據(jù)進(jìn)行實時監(jiān)控，從而對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行預(yù)警分析與故障預(yù)測，實現(xiàn)設(shè)備設(shè)施的全生命周期跟蹤，解決設(shè)備全生命周期管理難題，保障區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的順利進(jìn)行。

3.2 地下綜合管廊運營管理對策

大物業(yè)管理公司需將智慧化運營管理的理念貫徹到地下綜合管廊的日常管理中，實時監(jiān)控管廊內(nèi)重要設(shè)備設(shè)施的動態(tài)數(shù)據(jù)、廊內(nèi)管線敷設(shè)區(qū)域的環(huán)境變化，使運營團隊能在事故發(fā)生前得到智慧化運營管理系統(tǒng)發(fā)出的預(yù)警，以既定措施消弭各種可能發(fā)生的危機，保障該商務(wù)區(qū)地下綜合管廊24 h全天候、安全無事故、穩(wěn)定運行。

在管理模式上，大物業(yè)管理公司需建立一套完善且閉環(huán)的綜合管廊日常管理制度與措施，研究如何對管廊內(nèi)的通風(fēng)、照明、給排水、消防報警、環(huán)境監(jiān)測、檢修電源、管廊主體建筑等公共系統(tǒng)進(jìn)行實地及網(wǎng)上虛擬巡檢、提供及時維護(hù)保養(yǎng)。

4 疫情常態(tài)化下公共區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理對策

作為全球性開放共享商務(wù)區(qū)[8]，尤其在新冠疫情沖擊的社會背景下，建議大物業(yè)管理公司對該商務(wù)區(qū)地下空間公共區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理的主要任務(wù)是保障地下空間的環(huán)境及空氣質(zhì)量、衛(wèi)生保潔、環(huán)境消殺、環(huán)境綠化美化、道路管理、災(zāi)害預(yù)防等，營造整潔、文明、舒適的營商及旅游環(huán)境，進(jìn)一步提升該商務(wù)區(qū)的環(huán)境質(zhì)量與環(huán)境績效評級。

5 公共區(qū)域內(nèi)通行與停車管理對策

5.1 建管并行期公共區(qū)域內(nèi)通行管理對策

面臨人流與車流的雙重壓力，商務(wù)區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的行人與車輛管理是物業(yè)管理的重中之重。建議大物業(yè)管理公司在區(qū)內(nèi)施行“人車分流”的交通組織模式，并根據(jù)該商務(wù)區(qū)的特點與實際建設(shè)情況，協(xié)助相關(guān)部門合理規(guī)劃該商務(wù)區(qū)內(nèi)行人、機動車與非機動車的進(jìn)出口和行駛路線，對交通車輛實行規(guī)范化管理(如標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等)，在一定程度上緩解區(qū)內(nèi)通行壓力。

5.2 公共區(qū)域內(nèi)停車管理對策

該商務(wù)區(qū)公共區(qū)域內(nèi)道路交通、停車管理制度是管理運作的動脈及聯(lián)絡(luò)各地塊的基本因素。在智慧化停車管理的背景下，建議大物業(yè)管理公司重點研究該商務(wù)區(qū)地下空間公共停車場與區(qū)內(nèi)各樓宇停車場的互補機制、車位共享機制，將有限的停車位最大化利用，建立北京先進(jìn)車輛管理形象，使該商務(wù)區(qū)更具吸引力。

在建管并行期，建議大物業(yè)管理公司結(jié)合實際，按照入駐時序、入駐人數(shù)，對商務(wù)區(qū)公共區(qū)域的通行與停車進(jìn)行分階段管理，還應(yīng)針對性制定施工車輛、社會車輛、非機動車車輛以及人流的組織的管理方案，并結(jié)合各樓宇企業(yè)入駐交通需求變化，進(jìn)行動態(tài)更新。

6 結(jié)論

本文以商務(wù)區(qū)內(nèi)地下空間的公共區(qū)域、地下綜合管廊本體為研究對象，針對北京某商務(wù)區(qū)地下公共空間大物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)，開展管理對策與建議研究，得到以下結(jié)論與建議：(1)在安全方面，建議大物業(yè)管理公司完善并落實該商務(wù)區(qū)公共區(qū)域安全管理制度，深入分析辨識危險源，做好隱患排查，加強教育與培訓(xùn)；(2)在應(yīng)急管理方面，建議大物業(yè)管理公司建立完善且適合該商務(wù)區(qū)地下空間的應(yīng)急管理體系，做好應(yīng)急處理聯(lián)動工作，定期開展針對性的應(yīng)急演練；(3)在公用設(shè)備設(shè)施方面，建議大物業(yè)管理公司借助智慧設(shè)備設(shè)施管理系統(tǒng)，加強對公用設(shè)備設(shè)施的巡檢與保養(yǎng)，并對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行預(yù)警分析與故障預(yù)測；(4)對于地下綜合管廊，建議大物業(yè)管理公司建立完善且閉環(huán)的地下綜合管廊的管理規(guī)章制度與入廊收費制度，并將智慧化運營管理理念貫徹到地下綜合管廊的日常管理中；(5)在新冠疫情常態(tài)化下，建議大物業(yè)管理公司做好公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境管理，進(jìn)一步提升該商務(wù)區(qū)的環(huán)境質(zhì)量與環(huán)境績效評級；(6)在建管并行期，建議大物業(yè)管理公司結(jié)合實際，針對性的對該商務(wù)區(qū)公共區(qū)域的通行與停車進(jìn)行分階段管理。

7 結(jié)束語