摘要：本文基于西安市房?jī)r(jià)、收入、消費(fèi)支出中的代表性數(shù)據(jù)，分析西安市商品住宅售價(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的影響。通過分析發(fā)現(xiàn)，2007年～2020年期間西安商品住宅售價(jià)對(duì)西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出具有較大的正向促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：西安商品住宅售價(jià)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)實(shí)證分析

引言

“擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)”是我國實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的重大舉措。2018年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出2019年要促進(jìn)形成“強(qiáng)大的國內(nèi)市場(chǎng)”。但高企的房?jī)r(jià)和低水平徘徊的居民消費(fèi)率，是當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的兩個(gè)突出現(xiàn)象。房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)會(huì)有一定的影響——“財(cái)富效應(yīng)”與“擠出效應(yīng)”并存，所以考慮到“擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)”以及“促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場(chǎng)，提升國民經(jīng)濟(jì)整體性水平”這一背景，研究房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響對(duì)于保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展、促進(jìn)形成強(qiáng)大的消費(fèi)市場(chǎng)都具有一定的經(jīng)濟(jì)意義。

作為國家中心城市之一的西安，是陜西省人口第一大市。據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，西安市人口總量達(dá)1295.29萬人，比2010年增加448.51萬人，增長52.97%。那么，研究西安城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)西安城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出影響就有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文擬通過實(shí)證分析，為西安市未來房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和促進(jìn)居民消費(fèi)穩(wěn)定增長提供一些現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

考慮到房?jī)r(jià)的構(gòu)成當(dāng)中，對(duì)居民生活影響最廣的是住宅價(jià)格，城鎮(zhèn)消費(fèi)人口的主要構(gòu)成是城鎮(zhèn)家庭人口，故本文選取西安商品住宅售價(jià)和西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出、西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)作為樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究。

一、西安商品住宅價(jià)格水平變動(dòng)趨勢(shì)

2008年以來，全球爆發(fā)金融危機(jī)，為了應(yīng)對(duì)這種危局，中央政府推出4萬億刺激政策。本文根據(jù)Choice數(shù)據(jù)公布的2008年～2020年安市商品住宅售價(jià)數(shù)據(jù)做了整理，為直觀看到商品住宅價(jià)格的變化情況，繪制了折線圖，見圖1。

可以看出，金融危機(jī)以來至今，西安商品住宅售價(jià)經(jīng)歷了兩階段上漲，第一階段從2008年至2013年，商品住宅售價(jià)從4268元/㎡漲到了72545元/㎡，5年間累計(jì)漲幅近70%，商品住宅售價(jià)復(fù)合年增長率11.19%;第二階段從2015年至2020年，商品住宅售價(jià)從6，770元/㎡漲到了16，063.28元/㎡，此次5年間累計(jì)漲幅137.27%，商品住宅售價(jià)復(fù)合年增長率18.86%。其中出現(xiàn)三次同比快速上漲，分別是2010年、2018年、2019年，這三年商品住宅售價(jià)同比增長率達(dá)29%以上。

二、西安城鎮(zhèn)居民收入水平與消費(fèi)支出趨勢(shì)

1、西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出趨勢(shì)分析

本文研究對(duì)象是西安城鎮(zhèn)居民，所以這里對(duì)西安市城鎮(zhèn)家庭居民消費(fèi)支出情況進(jìn)行數(shù)據(jù)整理分析。除2020年疫情原因外，2008年以來西安城鎮(zhèn)居民家庭人均消費(fèi)支出逐年增加，2008年至2019年這11年間人均消費(fèi)支出從9，772.07元增加至23，514元，人均消費(fèi)支出復(fù)合年增長率為8.31%;但從消費(fèi)支出增速來看，城鎮(zhèn)居民家庭人均消費(fèi)支出的增速呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢(shì)。見圖2.1。

2、西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分析

西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從2008年的15，207元增長到了2020年的43，713元，增加了1.87倍，人均可支配收入復(fù)合年增長率CAGR9.2%;圖2.2中折線圖部分為西安城鎮(zhèn)消費(fèi)-收入比（即城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入）的趨勢(shì)。

2008年至2014年，西安城鎮(zhèn)消費(fèi)-收入比總體呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，從2008年的64.26%下降到2014年的48.60%;2015年至2020年城鎮(zhèn)消費(fèi)-收入呈現(xiàn)出穩(wěn)定的趨勢(shì)，最高為2018年的56.72%，最低為2020年的52.31%，波動(dòng)幅度很小。圖2.2。

三、房?jī)r(jià)和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)相關(guān)性分析

之前已經(jīng)對(duì)西安商品住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀和西安城鎮(zhèn)居民消費(fèi)情況進(jìn)行了數(shù)據(jù)整理，并進(jìn)行了描述性統(tǒng)計(jì)分析。下面將對(duì)西安商品住宅售價(jià)和西安城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的相關(guān)性進(jìn)行進(jìn)一步分析。

1、商品住宅售價(jià)和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)變動(dòng)趨勢(shì)比較分析

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以看到無論是西安商品住宅售價(jià)、還是西安城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出都呈現(xiàn)出了增長的大趨勢(shì)。為了更加直觀的看出商品住宅售價(jià)和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)變動(dòng)的情況，本文整理了2008年～2020年西安商品住宅售價(jià)和西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出對(duì)比，見圖3.1。

由圖3.1可以看出，2008年～2020年西安商品住宅售價(jià)和西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出整體上均呈現(xiàn)出增長的趨勢(shì)。西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出增長曲線更為平滑、波動(dòng)較小，消費(fèi)支出僅在2020年因新冠疫情原因出現(xiàn)下滑，其他年份均呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的趨勢(shì)。西安商品住宅售價(jià)增長曲線體現(xiàn)出一些波動(dòng)性，但整體上表現(xiàn)為增長趨勢(shì)。由此可以看出，西安商品住宅售價(jià)和西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出存在一定的關(guān)系，后續(xù)將進(jìn)一步對(duì)西安商品住宅售價(jià)和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)之間的影響進(jìn)行實(shí)證分析。

2、消費(fèi)支出與住宅價(jià)格的增量與增速趨勢(shì)比較分析

由圖3.2可以看出，西安商品住宅售價(jià)的增速波動(dòng)較大，西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出增速波動(dòng)較小，但由圖可以看出西安商品住宅售價(jià)增速和西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出增速存在一定的關(guān)系。西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出年同比增量相對(duì)穩(wěn)定，消費(fèi)支出增量基本在1000元/年附近波動(dòng)，西安商品住宅售價(jià)年同比增量波動(dòng)較大，特別是在2017年之后，年增幅保持在2000元左右，但在2017年之前年增僅在500元左右。

四、房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)影響實(shí)證分析

本文選取西安商品住宅售價(jià)為自變量，西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出為因變量，進(jìn)行回歸分析。樣本區(qū)間為2007年～2020年十四年的數(shù)據(jù)，選取置信度95%，，進(jìn)行回歸分析。

回歸分析結(jié)果得出，相關(guān)系數(shù)Multiple R為0.852517，代表較高的正相關(guān)關(guān)系;擬合優(yōu)度R Square為0.726785，說明回歸模型與實(shí)際數(shù)據(jù)的擬合程度較高;Significance F為 0.000107，遠(yuǎn)小于0.05，兩個(gè)參數(shù)的P-value值分別為0.002297和0.000107，本回歸模型的置信度達(dá)95%;在95%的置信度下，回歸系數(shù)落在區(qū)間內(nèi)。

根據(jù)回歸分析結(jié)果，說明西安商品住宅售價(jià)與西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出具有正相關(guān)關(guān)系，且x variable為1.210834，說明西安商品住宅售價(jià)對(duì)西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出具有較大的正向促進(jìn)作用。

五、可能的原因分析

1、房?jī)r(jià)上漲對(duì)西安城鎮(zhèn)居民有較強(qiáng)的財(cái)富效應(yīng)

從上述的分析當(dāng)中，可以看出，西安城鎮(zhèn)商品住宅售價(jià)上漲對(duì)于城鎮(zhèn)家庭消費(fèi)增長的總體影響可能更多的表現(xiàn)為財(cái)富效應(yīng)，而非擠出效應(yīng)。從圖3.1可以看出，2008年～2020年間，整體上西安商品住宅售價(jià)的漲跌趨勢(shì)與人均可支配收入的變動(dòng)趨勢(shì)同頻共振。

為了進(jìn)一步論證，下面選取西安商品住宅售價(jià)為自變量，西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為因變量，進(jìn)行回歸分析。樣本區(qū)間為2007年～2020年十四年的數(shù)據(jù)，選取置信度95%，進(jìn)行回歸分析。

回歸分析結(jié)果得出，相關(guān)系數(shù)Multiple R為0.825901，代表較高的正相關(guān)關(guān)系;擬合優(yōu)度R Square為0.682112，說明回歸模型與實(shí)際數(shù)據(jù)的擬合程度較高;Significance F為0.000273，遠(yuǎn)小于0.05，兩個(gè)參數(shù)的P-value值分別為0.008789和0.000273，本回歸模型的置信度達(dá)95%;在95%的置信度下，回歸系數(shù)落在區(qū)間內(nèi)。

根據(jù)回歸分析結(jié)果，說明西安商品住宅售價(jià)與西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入具有正相關(guān)關(guān)系，且x variable為2.329865，說明西安商品住宅售價(jià)對(duì)西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入具有較大的正向促進(jìn)作用。

2、新移民的涌入推高了西安商品住宅售價(jià)，讓老西安人躺贏

西安市常住人口數(shù)量在2007年～2016年間保持在800萬量級(jí)，但隨著西安戶籍新政鋪開，西安常住人口在近三年迅猛增長，西安在2018年邁進(jìn)千萬級(jí)人口城市。這標(biāo)志著西安逐步由\"存量半城市化人口\"為主，向\"新增城市化人口為主\"轉(zhuǎn)變。見圖4。

在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，新增人口在獲得了西安戶籍后，取得了購房資格，進(jìn)一步拉動(dòng)了商品住宅市場(chǎng)需求。商品住宅售價(jià)在2018年、2019年連續(xù)兩年增長的29%以上;2020年由于新冠疫情疊加“房住不炒”的一系列持續(xù)嚴(yán)格限購等調(diào)控措施，西安商品住宅售價(jià)仍然增長了15.48%。而作為手中握有房產(chǎn)的“老西安人”，隨著房?jī)r(jià)的推升，財(cái)富水平也隨之增長，這可能對(duì)其消費(fèi)產(chǎn)生了正向刺激作用。

六、結(jié)論及建議

2008年金融危機(jī)以來的數(shù)據(jù)分析顯示，西安商品住宅售價(jià)與西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出具有較高的正相關(guān)關(guān)系，西安商品住宅售價(jià)對(duì)西安城鎮(zhèn)家庭人均消費(fèi)性支出具有較大的正向促進(jìn)作用?？赡艿脑蚴牵靼渤擎?zhèn)商品住宅售價(jià)上漲對(duì)于城鎮(zhèn)家庭消費(fèi)增長的總體影響可能更多的表現(xiàn)為“財(cái)富效應(yīng)”;作為手中握有房產(chǎn)的“老西安人”，隨著房?jī)r(jià)的推升，財(cái)富水平也隨之增長，反而可能對(duì)其消費(fèi)產(chǎn)生了正向刺激作用。

但考慮到，西安在新戶籍政策下作為向\"新增城市化人口為主\"轉(zhuǎn)型的移民城市，房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)抑制新移民的消費(fèi)，因此建議，在制定房?jī)r(jià)調(diào)控政策時(shí)，除了抑制房?jī)r(jià)快速增長，也應(yīng)兼顧考慮房產(chǎn)的“財(cái)富效應(yīng)”，允許房?jī)r(jià)在合理范圍內(nèi)保持一定的合理增速。

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基金項(xiàng)目：本文系西安工商學(xué)院院長科研基金項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱：西安市房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)影響的實(shí)證分析（項(xiàng)目編號(hào)19YZ06）。

作者簡(jiǎn)介：謝燕暉（1982.11-），女，漢族，陜西銅川人，碩士研究生，副教授，研究方向：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與投資決策。