摘要：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程，堅持改造原則，劃分好改造范圍，改造內(nèi)容主要在公共安全、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑修繕、環(huán)境整治、便民設(shè)施、社會治理等6個方面進行提質(zhì)，先基礎(chǔ)，后完善，再提升;控制好項目造價，優(yōu)化調(diào)整設(shè)計是重點;后期維護管理嘗試委托物業(yè)公司或其它第三方運營機構(gòu)進入，進行市場化管理。

關(guān)鍵詞：民生工程;改造意愿;投資費用;維護管理

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是落實以人為中心的重大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內(nèi)需、推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。當(dāng)前我國城市發(fā)展進入了提質(zhì)增效階段，老舊小區(qū)提質(zhì)改造是我國十四五計劃期間實施城市更新行動的重要任務(wù)，研究各城市的老舊小區(qū)改造做法對全國老舊小區(qū)改造有可持續(xù)的啟發(fā)和提高。

一、長沙城鎮(zhèn)老舊小區(qū)提質(zhì)改造基本原則

1.堅持以人為本，和諧發(fā)展。堅持以人民群眾為中心，響應(yīng)群眾對高質(zhì)量、高品質(zhì)生活的需要，因地制宜的改造，在滿足基礎(chǔ)類需求的同時，解決完善需求，并且進一步的通過市場的運作方式豐富社會服務(wù)體系，使得城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與城市的發(fā)展協(xié)調(diào)同步。

2.需多方參加，共同締造。動員社會上各種力量參與到老舊小區(qū)改造中來，形成政府主管部門、轄區(qū)單位、產(chǎn)權(quán)單位、金融機構(gòu)、社會資本、社會組織、專家學(xué)者、居民群眾協(xié)同配合，貢獻大家的智慧，共同創(chuàng)造建設(shè)美好家園，提升城市人居環(huán)境。

3.積極創(chuàng)新，治管并舉。注重框架設(shè)計，認(rèn)真學(xué)習(xí)研究相關(guān)政策和深入開展調(diào)查摸底城鎮(zhèn)小區(qū)情況，提出小區(qū)公共安全提升、基礎(chǔ)設(shè)施改造、建筑物修繕與功能完善、環(huán)境整治、便民設(shè)施建設(shè)等方面的初步方案，搭建管控平臺，協(xié)調(diào)一致，使城鎮(zhèn)小區(qū)改造工作高效進行。充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)資源，運用市場化優(yōu)勢，在小區(qū)改造后進行專業(yè)化管理。

4.突重補短，循序漸進。將提高城鎮(zhèn)小區(qū)環(huán)境宜居指數(shù)為起點，堅持問題為導(dǎo)向，接收群眾的意見和期盼，著重優(yōu)先改造公共安全、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑修繕、環(huán)境整治等問題，在前期摸底研究的基礎(chǔ)上將改造分階段進行，分年度，有計劃的推進城鎮(zhèn)小區(qū)改造，建立健全老舊小區(qū)改造的工作程序。

二、長沙城鎮(zhèn)小區(qū)改造內(nèi)容

（一）主要范圍

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)主要改造范圍原則上為城市建成區(qū)內(nèi)2000年以前建成的環(huán)境條件較差、配套設(shè)施不全或破損嚴(yán)重的住宅小區(qū)，以及2000年以后至2005年建成的問題比較突出的老舊小區(qū)。

（二）城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)主要在公共安全、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑修繕、環(huán)境整治、便民設(shè)施、社會治理等6個方面進行提質(zhì)改造。需要優(yōu)先改造水電路氣網(wǎng)等滿足居民安全需要和基本生活需求的問題。

老舊小區(qū)改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類三類：一是基礎(chǔ)類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。二是完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設(shè)環(huán)境及配套設(shè)施包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。三是提升類。為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施。

結(jié)合實際情況和小區(qū)群眾改造意愿選擇性進行改造。

以上三大類在長沙的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實踐中，對各類改造內(nèi)容進行了細(xì)分，具體如下：

1.基礎(chǔ)類改造內(nèi)容分為：（1）違章建筑。主要是歷史遺留問題，老舊小區(qū)居民搭建的雜物間等，需要轄區(qū)單位進行協(xié)調(diào)溝通，做好群眾工作，對該建筑物進行拆除，原有墻、地面進行恢復(fù)提質(zhì)，各建筑垃圾、生活垃圾運輸至專用垃圾處理廠。（2）房屋公共部分修繕。主要涉及安全和基本功能的，例如房屋公共部位主體結(jié)構(gòu)維修加固、抗震加固，需要有加固資質(zhì)的設(shè)計單位進行二次設(shè)計，出具加固方案，注重安全;樓頂屋面防水破損，群眾反應(yīng)防水年代久遠(yuǎn)，出現(xiàn)漏水現(xiàn)場，需要鏟除原有防水層，按新的標(biāo)準(zhǔn)做屋面保溫及防水層;房屋外墻面磚脫落，這種面磚脫落存在嚴(yán)重的安全隱患，需要重點改造，還要排查空鼓等墻面情況，全面進行改造;樓道墻面破損嚴(yán)重、樓梯欄桿銹蝕、廣告“牛皮癬”泛濫，欄桿銹蝕存在安全隱患，需要進行拆除重做或涂刷防銹漆，墻面破損和廣告需要鏟除，新做墻面涂料，提升人居環(huán)境。（3）供排水設(shè)施設(shè)備。主要是供水線路管道銹蝕漏水嚴(yán)重、實施一戶一表，小區(qū)雨污水合流及堵塞，小區(qū)室外設(shè)施及配件的清理改造包括：更換破損或材質(zhì)不合格的窨蓋;根據(jù)化糞池有效容積和設(shè)計清掏周期對其進行定期清掏;對于有效容積不滿足使用要求的化糞池應(yīng)進行改造或更換。（4）強弱電設(shè)施。主要是老舊小區(qū)線路雜亂嚴(yán)重、空中飛線似蜘蛛網(wǎng)。強電線路架設(shè)年代久遠(yuǎn)，有老化起火安全隱患，需進行整理、更換或下地埋設(shè)，需要與電力部門溝通協(xié)調(diào)，具體由電力部門進行實施改造提質(zhì);弱電線路整理進橋架，飛線拆除，重新放線入戶，具體的還需與各線路運營商協(xié)調(diào)，有電信、有限電視、移動、聯(lián)動及城通等。（5）道路設(shè)施。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)部道路分車行道和人行道，道路標(biāo)志標(biāo)牌、標(biāo)線等設(shè)施破損嚴(yán)重，道路進行白改黑改造，人行道鋪裝透水磚。（6）供氣設(shè)施。部分城鎮(zhèn)老舊小區(qū)年代久遠(yuǎn)，當(dāng)時未鋪設(shè)燃?xì)夤艿?，居民使用罐裝煤氣，存在安全隱患，具體需燃?xì)夤具M行鋪設(shè)改造。（7）環(huán)衛(wèi)設(shè)施。原有垃圾收集站、垃圾房和轉(zhuǎn)運站等設(shè)施改造，聽取群眾合理的建議，規(guī)范設(shè)置地點，分類垃圾堆放點，需要逐步取消垃圾道、垃圾池設(shè)施，按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新的垃圾收集站。（8）照明及充電設(shè)施。老舊小區(qū)照明設(shè)備落后，內(nèi)部道路黑暗，當(dāng)前國家大力推廣新能源電動車，小區(qū)內(nèi)需配套建設(shè)充電設(shè)施。（9）消防設(shè)施。老舊小區(qū)居民雜物混亂，缺乏安全意識，有消防車通道堵塞，清除消防通道上的障礙物，確保救護和消防通道暢通，小區(qū)道路應(yīng)能滿足消防車通行要求，并設(shè)置消防通道標(biāo)識。（10）電梯。老舊小區(qū)通常為6-7層多層建筑，建設(shè)時未安裝電梯，現(xiàn)狀為老舊小區(qū)居住的大部分為老年人，腿腳不便，當(dāng)下國家大力推廣給老舊小區(qū)安裝電梯，提升人居環(huán)境，提高居民生活幸福感。（11）地方與小區(qū)直接相關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施。主要有公共交通、通信、供電、供排水、供氣、供熱、停車場及污水垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施的改造。

2.完善類改造內(nèi)容分為：（1）安防設(shè)施提升。老舊小區(qū)安防設(shè)施缺失，在小區(qū)出入口及重要區(qū)域配置安防監(jiān)控設(shè)備，并建立小區(qū)監(jiān)控室等。（2）停車設(shè)施建設(shè)。利用空坪地塊設(shè)計規(guī)劃增設(shè)停車位，合理規(guī)劃機動車和非機動車停車場，有條件的增加立體停車場。（3）便民設(shè)施完善。老舊小區(qū)便民設(shè)施非常缺少或嚴(yán)重?fù)p壞，為了提升居民宜居環(huán)境，應(yīng)盡可能修繕、配建郵政及快遞設(shè)施，解決郵件和快遞的投取問題。（4）環(huán)境景觀整治。老舊小區(qū)內(nèi)環(huán)境臟、亂、差，樓道小廣告亂貼，餐飲油煙污染等問題，致使蚊蟲、鼠滿小區(qū)亂跑，清理、拆除各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違章設(shè)施。

3.提升類改造內(nèi)容，如下：（1）立面整治。主要是墻面老舊、防盜窗、雨棚、空調(diào)架或百葉等破損，為了提升整體形象，將這些設(shè)施進行拆除更換及墻面翻新等。（2）服務(wù)設(shè)施。老舊小區(qū)無相關(guān)服務(wù)設(shè)施，為提升居民生活幸福感，增設(shè)小區(qū)黨建活動室、讀書閱覽室、便民服務(wù)站等，提質(zhì)改造城市菜市場等配套服務(wù)設(shè)施。（3）智慧管理。當(dāng)前大數(shù)據(jù)環(huán)境、互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，需要大家參與，打造智慧社區(qū)。（4）特色風(fēng)貌。老舊小區(qū)年代久遠(yuǎn)，部分存在歷史內(nèi)涵的事件或故事，可以進行小區(qū)歷史文化的挖掘，有內(nèi)涵和特色風(fēng)貌的，打造特色景觀、雕塑等，制作文化長廊、社區(qū)歷史、文化展示墻等。

三、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相關(guān)造價事項

老舊小區(qū)改造工作經(jīng)費不計入項目投資額，由各級財政單獨予以保障，拆違工作經(jīng)費參照市級獎補標(biāo)準(zhǔn)，以 90 元/平方米給予補助。由指揮部核準(zhǔn)拆違面積后，從指揮部老舊小區(qū)改造工作經(jīng)費中撥付至街道，可作為拆違工作獎補及拆違對象的補助。

項目主要投資費用包含：原地貌測繪費、方案設(shè)計費、可研及概算編制費、施工圖設(shè)計費、施工圖審查費、EPC總承包費、監(jiān)理費、全過程造價咨詢服務(wù)費、竣工結(jié)算費等。

（一）老舊小區(qū)原地貌測繪費用

主要包括建筑立面、屋頂防水、電梯加裝、小區(qū)棟間坪、下水管、停車位及綠化改造、強弱電整治、智慧消防系統(tǒng)設(shè)置等改造內(nèi)容。費用的計取，主要根據(jù)《測繪工程產(chǎn)品價格》和《測繪工程產(chǎn)品困難類別細(xì)則》（國測財字[2002]3號）、長沙市近年來測繪費收費實際情況。部分單項測算上限費用如下：

測繪范圍具體包括，建構(gòu)筑物及其附屬（陽臺、花壇、圍墻、綠植、草坪等），道路及其附屬（路緣綠化帶、人行道、行樹、電桿等），地面明管線（水井、污水井、電力通訊檢修井、管道管徑等），外墻立面（屋檐、門窗、防盜網(wǎng)、空調(diào)機位）、立面管線（上下水管、電管、電信、光纜、燃?xì)獾雀鞣N管線位置、走向及管徑）等精準(zhǔn)測繪，并在圖上繪出各物的位置、標(biāo)高、尺寸、材質(zhì)等內(nèi)容，不包含樓棟主體。

（二）方案設(shè)計費用

主要包含前期方案的出具，與各方的充分溝通，需要組織召開方案評審會，出具最終的方案及可研概算費用。項目設(shè)計費用依據(jù)《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》（計價格[2002]10號）進行計費，另外結(jié)合以往類似項目進行費用優(yōu)惠，一般的做法是待項目完成后，按照一定的費率進行設(shè)計費的結(jié)算。

（三）全過程造價咨詢服務(wù)費

全過程造價咨詢服務(wù)主要工作內(nèi)容為：1.施工圖經(jīng)線上施工圖審查完成后的正式預(yù)算編制工作，涉及工程量的準(zhǔn)確計算、套用中標(biāo)單位的投標(biāo)綜合單價，得出實際合同價格，為合同款項支付、融資利息計算、工程變更與簽證等工作提供真實依據(jù);2.施工實施過程中，施工單位就圖紙二次深化與優(yōu)化的造價文件審核（編制由施工方負(fù)責(zé)），并出具審核報告，此審核結(jié)論將作為設(shè)計優(yōu)化之提成收益的基礎(chǔ)性對照文件;3.項目合同咨詢、合同審查、合同成本分析;4.專業(yè)工程暫估價、材料暫估價的審核，并出具審核報告;5.施工單位施工圖優(yōu)化、施工方案優(yōu)化等造價文件的審核;6.材料、設(shè)備市場調(diào)查及價格咨詢，并提交正式調(diào)查報告;7.主要材料、設(shè)備消耗量跟蹤審計、以及施工工藝及做法跟蹤與審計;8.工程計量支付的審核、工程款支付申請的核準(zhǔn)、資金使用計劃的建議;9.施工過程的設(shè)計變更、工程簽證和工程索賠的處理;10.重要施工方案的造價咨詢與審查;11.項目投資動態(tài)控制系統(tǒng)的建立、動態(tài)成本分析與預(yù)測、并定期提交動態(tài)分析報告;12.協(xié)助建設(shè)單位進行投資分析、風(fēng)險控制等;13.各階段工程結(jié)算輔助建設(shè)單位初審、差異分析、指標(biāo)分析等;14.工程成本后評估;15.項目實施階段與造價、成本有關(guān)的其他工作;16.咨詢?nèi)藛T駐場服務(wù)。

根據(jù)《關(guān)于規(guī)范工程造價咨詢服務(wù)收費的意見》（湘價服[2016]25號）文件，結(jié)合項目的復(fù)雜程度、改造面積、改造樓棟及項目改造金額等實際情況進行費用的計取。一般包含基本咨詢服務(wù)費、考核獎勵費，計量單位按多少錢一平方米計算，按實際改造面積進行費用的結(jié)算。

（四）監(jiān)理費

監(jiān)理主要是對項目施工單位進行全面的監(jiān)督管理，包含安全、質(zhì)量、進度、文明、付款等各方面的，代表著業(yè)主方的利益，同時接受行政主管部分的管理，具有一定的獨立性。

監(jiān)理費依據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格[2007]670號）及長沙市近年來監(jiān)理費收費實際情況進行費用的計取。老舊小區(qū)改造項目一般為EPC項目，無明確的招標(biāo)控制價，費用計取按概算的工程費用做為計算基數(shù)，乘以費率進行費用的控制，待工程結(jié)算后按項目結(jié)算金額乘費率進行監(jiān)理費的結(jié)算。

（五）EPC工程費用

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目一般單個項目費用為幾千萬或上億的概算費用，基本以EPC的模式（采用設(shè)計-采購-施工工程總承包模式）進行對外發(fā)包，采用該模式的建設(shè)項目，應(yīng)按照強化前期管理、合理分擔(dān)風(fēng)險、明確權(quán)責(zé)劃分、規(guī)范工程優(yōu)化、嚴(yán)格控制工程變更，以及按約設(shè)計、按約施工、按約計價、按約結(jié)算的原則進行管理?？偘揭话惆错椖砍醪皆O(shè)計審批完成后，以可研批復(fù)或概算批復(fù)金額進行招標(biāo)確認(rèn)，實施過程中需要對工程項目方案進行詳細(xì)的優(yōu)化設(shè)計，出具完善的、準(zhǔn)確的、指導(dǎo)施工的施工圖。主要重點要控制設(shè)計，嚴(yán)格控制過程變更，以控制工程費用。

工程費用的計取，根據(jù)國家清單計價規(guī)則、《湖南省建設(shè)工程計價辦法》及《湖南省建設(shè)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》（湘建價〔2020〕56號）、《關(guān)于機械費調(diào)整及有關(guān)問題的通知》（湘建價市〔2020〕46號）、長沙市相關(guān)計價材料價格等文件進行工程費用的計取，工程優(yōu)惠率按投標(biāo)時的費率在合同中進行明確，結(jié)算時進行優(yōu)惠。

四、竣工驗收

項目竣工后，需要由項目實施單位組織各參見單位（監(jiān)理、總包方、分包方、設(shè)計方等）、轄區(qū)街道社區(qū)、行政主管部門及其他相關(guān)部門進行項目的工程竣工驗收，亦可邀請社區(qū)群眾代表參加驗收，要充分聽取各方意見，進行整改、完善，直至各方同意簽署竣工驗收表。竣工驗收通過后，需要實施單位盡快完成竣工資料的整理、歸檔及移交等工作，并報送竣工結(jié)算資料，進行竣工結(jié)算及決算。

五、結(jié)束語

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程，后期的維護管理，需要項目轄區(qū)街道及社區(qū)加強管理，形成有效的管理機制，做好居民的宣傳工作，只有居民自身愛惜環(huán)境、設(shè)施，從內(nèi)心把公共區(qū)域也當(dāng)成家來看待，才能更好的珍惜、愛護小區(qū)改造的成果。另需要委托物業(yè)公司或其它第三方運營機構(gòu)進入，進行市場化管理。

參考文獻

[1] 國務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，國辦發(fā)〔2020〕23號，2020.

[2]長沙市人民政府辦公廳《關(guān)于全面加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》，長政辦發(fā)〔2021〕48 號，2021.

作者簡介：曾國輝（1984.9-）男，工程師，湖南永州人，本科，主要從事工程造價工作。