易 璐，周 玉，張 婷，黃安琳

（廣東省土地調(diào)查規(guī)劃院，廣東·廣州 510075）

近年來，黨中央、國務(wù)院高度重視全民所有自然資源資產(chǎn)管理工作，2016年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于統(tǒng)籌推進自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》，明確要求以各類自然資源調(diào)查評價和統(tǒng)計監(jiān)測為基礎(chǔ)，推進全民所有自然資源資產(chǎn)清查核算，研究完善相關(guān)指標體系、標準規(guī)范和技術(shù)規(guī)程，做好與自然資源資產(chǎn)負債表編制工作的銜接，建立全民所有自然資源資產(chǎn)目錄清單、臺賬和動態(tài)更新機制，全面、準確、及時掌握我國全民所有自然資源資產(chǎn)“家底”，為全面推進自然資源有償使用和監(jiān)管提供依據(jù)。2018年底，自然資源部組建成立，建立自然資源資產(chǎn)核算評價制度，開展實物量統(tǒng)計，探索價值量核算作為統(tǒng)一行使全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)的一項重要基礎(chǔ)性工作。2020年、2021年自然資源部先后兩次部署國家級資產(chǎn)清查試點，廣東省于2019年、2020年年先后部署開展廣東省國有土地資源資產(chǎn)核算試點[1-3]、廣東省全民所有自然資源資產(chǎn)清查兩輪試點，從宏觀、中觀、微觀深入探索國有土地資源資產(chǎn)清查的總體思路、實施程序、價格體系建設(shè)、檢核與驗證、成果應(yīng)用等內(nèi)容。通過國有土地資源資產(chǎn)核算試點與全民所有自然資源資產(chǎn)清查試點工作發(fā)現(xiàn)，國有土地資源是各類自然資源資產(chǎn)的空間載體[4]，市場顯化程度高，土地資源資產(chǎn)價值量在各類資源總價值量中占絕對比重，摸清國有土地資源資產(chǎn)狀況對推進各類自然資源資產(chǎn)有償使用、促進自然資源保護和合理利用、維護所有者權(quán)益方面具有重要支撐作用。

國外學(xué)者認為土地的公允價值一般表現(xiàn)為市場交易價格，但在數(shù)據(jù)難以獲取時可采用偏好顯示法、偏好陳述法、收益現(xiàn)值法、市場價值法、凈現(xiàn)值法等來獲取土地價值，國內(nèi)學(xué)者估算土地價值則主要采用市場法、收益法、成本法、支付意愿法[5-12]，缺少利用公示地價建立國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系的研究。隨著我國土地市場不斷發(fā)育成熟，各地公示地價體系與監(jiān)測地價體系建設(shè)日臻完善，為國有土地資源資產(chǎn)核算價格體系建設(shè)、估算國有土地資源資產(chǎn)公允價值奠定了良好的工作基礎(chǔ)。截至2021年底，廣東省初步實現(xiàn)了21個地市基準地價、標定地價全覆蓋，并建立了定期更新監(jiān)測機制。2021年廣東省全民所有自然資源資產(chǎn)清查試點中，考慮與國家級清查價格體系的銜接，國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格以基準地價為基礎(chǔ)，通過必要的核定、修正、調(diào)整和補充完善，形成全域全用途覆蓋的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系。為進一步深化技術(shù)方法、促進清查成果對儲備土地等國有土地資源資產(chǎn)規(guī)劃計劃編制、負債表填報工作的支撐，結(jié)合實際情況，筆者認為基準地價受市場形勢變化、成果更新周期長等因素影響，造成其價格與市場地價水平不完全吻合，而標定地價是政府根據(jù)需要，評估具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下的客觀價格，能夠更即時、直觀地在相應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)提供地價參考。因此本文以公示地價體系建設(shè)完備的廣東省為例，采用更貼近土地市場價格水平的標定地價成果作為國有建設(shè)用地價值量估算的依據(jù)，開展國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系建設(shè)方法的研究，為開展進一步凸顯土地資源資產(chǎn)價值，提高國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算成果精度提供參考。本研究成果不作為最終廣東省國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格的確定依據(jù)。

1 研究區(qū)地價概況與數(shù)據(jù)來源

2017年以來，廣東省不斷加強公示地價體系建設(shè)和管理，2018年，全面啟動城鎮(zhèn)標定地價體系建設(shè)，要求在有條件的地區(qū)，標定地價體系逐步擴展到農(nóng)村集體建設(shè)用地；2019年，廣東省再次部署開展城鎮(zhèn)標定地價公示工作，要求各級自然資源主管部門組織本行政區(qū)域內(nèi)所有市（縣）啟動城鎮(zhèn)標定地價公示工作，并確保在2020年12月31日前完成任務(wù)。目前，廣東省已公布的標定地價成果有87個，正在編制未公布的成果共有12個，合計標準宗地數(shù)量達8090宗（表1），總體上廣東省范圍內(nèi)各地區(qū)基本上已完成標定地價成果構(gòu)建，滿足本次在全省范圍內(nèi)基于標定地價建立國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系的研究需要。

表1 廣東省標定地價公示情況和標準宗地數(shù)量Table 1 Calibrated land price publicity and standard land quantity in Guangdong Province

按地級市為單位統(tǒng)計，標準宗地數(shù)量前三位為深圳市、惠州市和廣州市；標準宗地密度最大的為深圳市（0.66宗/km2），其次為佛山市（0.17宗/km2）和中山市（0.14宗/km2），標定地價覆蓋情況較高的區(qū)域主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的珠三角城市，其他城市大多覆蓋度較低。廣東省的標定地價成果評估對象主要為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地及公共管理與公共服務(wù)用地，故本研究對象為上述四類用地。

研究所需要的數(shù)據(jù)主要包括：廣東省標定地價數(shù)據(jù)成果；廣東省國有建設(shè)用地基準地價數(shù)據(jù)成果；廣東省地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)成果；廣東省一級土地出讓市場成交數(shù)據(jù)（來自中國土地市場網(wǎng)，https://www.landchina.com/#/resultNotice）；廣東省行政界線矢量數(shù)據(jù)；國家級地價監(jiān)測城市地價環(huán)比增長數(shù)據(jù)（來自中國地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)，

https://www.landvalue.com.cn/Lvmonitor/Index）。

2 國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系構(gòu)建思路

按對應(yīng)的地價體系空間分布情況，基于標定地價建立全域覆蓋的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系分三種情況（圖1）：

圖1 國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系建設(shè)思路Fig.1 The ideas for the inventory price systems of state-owned construction land

（1）對于標定地價覆蓋區(qū)域，國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格按照現(xiàn)行公布的標定地價成果經(jīng)價格內(nèi)涵統(tǒng)一修正所得；

（2）對于標定地價覆蓋范圍外且基準地價覆蓋范圍（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價范圍）內(nèi)的區(qū)域，分別以標定地價范圍內(nèi)的基準地價、標定地價作為自變量、因變量，建立地價關(guān)系的數(shù)學(xué)模型，再根據(jù)標定地價覆蓋范圍外且基準地價覆蓋范圍（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價范圍）內(nèi)的基準地價推算出該區(qū)域內(nèi)的標定地價；

（3）對基準地價和標定地價成果均未覆蓋區(qū)域或鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價覆蓋區(qū)域，考慮到這些區(qū)域標定地價覆蓋度普遍較低、標準宗地分布極少，該區(qū)域國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格基于基準地價成果確定。

3 國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系構(gòu)建方法

3.1 標定地價覆蓋范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格確定

（1）價格內(nèi)涵確定

國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格的統(tǒng)一內(nèi)涵是在統(tǒng)一設(shè)定的時點條件下，各類土地用途法定最高年期的完整國有建設(shè)用地出讓土地使用權(quán)價值。其中商服用地、住宅用地的地價表現(xiàn)形式采用平均樓面地價（元/m2），工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地則采用地面地價（元/m2）。關(guān)于容積率和開發(fā)程度等土地利用條件，則以當?shù)噩F(xiàn)行基準地價內(nèi)涵為準。針對標定地價中商業(yè)用地（辦公、公寓、酒店）、住宅用地（低密度住宅、政策性住房）、工業(yè)用地（新型產(chǎn)業(yè)用地M0）等特殊用地類型，其所在標定區(qū)域范圍內(nèi)的用途按現(xiàn)行標定地價設(shè)定用途認定。

（2）價格修正

在本次收集的數(shù)據(jù)中，各地標定地價和基準地價成果均建立了相應(yīng)的修正體系。因此，在確定價格內(nèi)涵后，需根據(jù)標定地價或基準地價修正體系進行地價修正，涉及的修正項為容積率修正、期日修正和開發(fā)程度修正。

——容積率修正：參照公布的標定地價或基準地價修正體系修正。

——期日修正：采用地價動態(tài)監(jiān)測成果中各季度地價環(huán)比增長率監(jiān)測數(shù)據(jù)計算期日修正系數(shù)。若所在區(qū)域的標定地價成果估價期日超出所在地級市地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)范圍，可參考周邊國家級監(jiān)測城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)確定。

——開發(fā)程度修正：基于當?shù)毓嫉幕鶞实貎r設(shè)定土地開發(fā)程度內(nèi)涵進行修正。

（3）計算公式

式中：Ps為商服用地宗地地價；Psl為商服標準宗地標定地價（樓面地價）；L為土地開發(fā)程度修正值；F為現(xiàn)狀容積率；N為容積率修正系數(shù)；D為期日修正系數(shù)。

式中：Pz為住宅用地宗地地價；Pzl住宅標準宗地標定地價（樓面地價）；L為土地開發(fā)程度修正值；F為現(xiàn)狀容積率；N為容積率修正系數(shù)；D為期日修正系數(shù)。

式中：Pg為工業(yè)用地宗地地價；Pgd為工業(yè)標準宗地標定地價（地面地價）；L為土地開發(fā)程度修正值；D為期日修正系數(shù)。

式中：Pgf為公共管理與公共服務(wù)用地宗地地價；Pgfd為公共服務(wù)標準宗地標定地價（地面地價）；L為土地開發(fā)程度修正值；N為容積率修正系數(shù)；D為期日修正系數(shù)。

標定地價覆蓋范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格按照當?shù)匾延械臉硕ǖ貎r或基準地價修正體系進行價格修正，計算標定區(qū)域范圍內(nèi)國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格。

3.2 標定地價覆蓋范圍外城鎮(zhèn)基準地價覆蓋范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格確定

（1）標準宗地樣點篩選

在對標準宗地樣點進行修正后，將標準宗地樣點按照不同的基準地價級別進行分類，并對因特殊因素影響造成標準宗地價格異常樣點進行標識，異常樣點不參與價格推導(dǎo)過程。

——特殊因素造成差異的樣點處理

本次研究將對與標定地價設(shè)定內(nèi)涵有較大差異的樣點進行標識（包括土地權(quán)利限制、特殊用途等因素造成的差異），保留其價格作為原標定地價成果中所代表的標定區(qū)域所在用途國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格，并不作為異常樣點徹底剔除，在樣本統(tǒng)計時不參與后續(xù)指標及標定地價未覆蓋區(qū)域國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格的推算。如商業(yè)用地（辦公、公寓、酒店）、住宅用地（低密度住宅、政策性住房）、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）等特殊用地或因三舊改造成本推高的價格樣點不參與標定區(qū)域以外的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格推算。

——均值—方差檢驗法檢驗

由于標定區(qū)域是參照區(qū)域內(nèi)標準宗地的地塊發(fā)展程度、查檔資料、權(quán)屬狀況等多種因素確定，而標定區(qū)域范圍內(nèi)地塊的地價則是以標準宗地為代表作為參考，因而不同標定區(qū)域之間的地價沒有很強的相關(guān)性，標準宗地樣本總體分布情況不適用于正態(tài)分布的統(tǒng)計方法，因此本次研究數(shù)據(jù)的合理性檢驗采用非正態(tài)分布的均值—方差法。

①將同一土地級別地域內(nèi)的各樣點，按小到大的順序排列，有：X1≤X2≤…≤Xn-1≤Xn

②計算樣本均值x'和標準差s；

③確定剔除的標準。取兩倍中誤差進行異常剔除，即：x'±2s；

④判定X1…Xn是否符合標準，如超過標準，則為需要剔除的異常值；

⑤重新計算樣本總體的x'和s，剔除異常值，直到所有樣本都在規(guī)定的精度范圍內(nèi)。

（2）編制調(diào)節(jié)系數(shù)

在進行標準宗地價格修正和異常點剔除后，根據(jù)標準宗地和其對應(yīng)區(qū)域經(jīng)統(tǒng)一內(nèi)涵修正后的基準地價級別價或區(qū)片價之間的規(guī)律，構(gòu)建數(shù)學(xué)模型。設(shè)定統(tǒng)一內(nèi)涵下的基準地價級別價或區(qū)片價為自變量Pn，所對應(yīng)級別內(nèi)或區(qū)片內(nèi)的標定地價國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格為因變量P，通過制作散點圖并利用多項式回歸方程擬合數(shù)據(jù)，得出能體現(xiàn)標定地價與基準地價之間關(guān)系的計算公式。

式中：P為標定地價國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格；Pn為統(tǒng)一內(nèi)涵下的基準地價級別價或區(qū)片價。

將統(tǒng)一內(nèi)涵后的基準地價級別價代入上述數(shù)學(xué)模型，得出標定區(qū)域外基準地價覆蓋范圍內(nèi)的標定地價國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格。

利用模型推算得到的標定地價國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格，與統(tǒng)一內(nèi)涵下的基準地價級別價或區(qū)片價進行對比，得出級別調(diào)節(jié)系數(shù)。公式如下所示：

式中：X為標定地價國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格調(diào)節(jié)系數(shù)；P為標定地價國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格；Pn為統(tǒng)一內(nèi)涵下的基準地價級別價或區(qū)片價。

（3）其他特殊情況條件下的價格推算

若基準地價部分級別內(nèi)沒有標準宗地分布或經(jīng)過標準宗地篩選后沒有標準宗地分布，其所在級別內(nèi)的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格理論上是通過式（5）模擬求出，但對于該級別的上下兩端級別或上下其中一端的級別范圍內(nèi)也沒有標準宗地分布的情況，該級別不宜采用上述公式計算調(diào)節(jié)系數(shù)，應(yīng)采用該轄區(qū)范圍內(nèi)其他級別計算所得的級別國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格調(diào)節(jié)系數(shù)中最小值替代。

對于有效標準宗地分布涉及基準地價級別跨度小于3個級別的地區(qū)，無法構(gòu)建數(shù)學(xué)模型推導(dǎo)國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格調(diào)節(jié)系數(shù)，因此通過計算標定區(qū)域內(nèi)的單宗地的標定地價與基準地價的關(guān)系，確定非標定區(qū)域的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格調(diào)節(jié)系數(shù)。公式如下所示：

式中：X為標定地價國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格調(diào)節(jié)系數(shù)；P1為統(tǒng)一內(nèi)涵下的標定地價；P2為統(tǒng)一內(nèi)涵下的基準地價級別價或區(qū)片價。

區(qū)一級或市一級行政區(qū)調(diào)節(jié)系數(shù)可采用簡單算術(shù)平均值或加權(quán)平均值的統(tǒng)計方法根據(jù)單宗地標準宗地調(diào)節(jié)系數(shù)推算。

3.3 現(xiàn)行公示地價未覆蓋區(qū)域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價覆蓋區(qū)域的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格確定

標定地價公示范圍是標定地價體系覆蓋的空間范圍，由若干標定區(qū)域連接構(gòu)成，而在大部分城市，標定區(qū)域之間不一定連片，一般是成熟一片劃一片，沒有實現(xiàn)全域覆蓋。而對于較為偏遠的地區(qū)或郊區(qū)，基準地價也存在未覆蓋的區(qū)域。因此針對標定地價及基準地價沒有覆蓋到的區(qū)域，需要進一步補充演算范圍。由于行政轄區(qū)的統(tǒng)一管理，政治制度、經(jīng)濟社會、文化傳統(tǒng)等多方面較為相近，因而本次研究以行政轄區(qū)范圍提取補充未覆蓋區(qū)域，即在行政區(qū)的基礎(chǔ)上，擦除已有國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格覆蓋區(qū)域（標定地價、基準地價）后單獨作為演算范圍。

在鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價覆蓋范圍和基準地價未覆蓋區(qū)域一般沒有布設(shè)或布設(shè)極少量標準宗地，難以基于標定地價現(xiàn)有價格體系進行合理推算，該兩類區(qū)域的價格可沿用目前現(xiàn)行基準地價國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系下的方法進行計算。非全域覆蓋的基準地價成果，城鎮(zhèn)基準地價覆蓋范圍外的區(qū)域可參照本行政單元內(nèi)相應(yīng)用地類型的末級基準地價確定。有條件采集相關(guān)數(shù)據(jù)的，可選取若干個核心因素（例如，城鎮(zhèn)規(guī)劃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級、距末級地邊界的距離、新增建設(shè)用地取得成本或征地成本、區(qū)域 GDP 指標、同類用地市場交易價格等）測算區(qū)位修正系數(shù)，利用區(qū)位修正系數(shù)對所參照的末級基準地價進行修正后使用。根據(jù)土地取得成本測算區(qū)位修正系數(shù)，可將征地補償標準作為土地取得成本的核心指標，修正公式如下：

式中：P為待測算地價水平；P末為末級地的基準地價水平；Q為區(qū)位修正系數(shù)；Al為基準地價未覆蓋空間上的征地補償標準均值；A末為末級地內(nèi)的征地補償標準均值。

4 實證分析

4.1 國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系驗證區(qū)域

本研究選定了廣東省發(fā)展條件有所差異的不同區(qū)域進行綜合論證，珠三角區(qū)域選擇廣州市和佛山市的三水區(qū)，粵東區(qū)域選擇揭陽市的普寧市，粵西區(qū)域選擇茂名市的高州市，粵北區(qū)域選擇韶關(guān)市的仁化縣。

4.2 價格體系驗證過程及結(jié)果

（1）以廣州為例的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系的驗證過程

本文以廣州市為例驗證國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系，驗證樣點主要分成二類：一類是近兩年（2021～2022年）一級土地出讓市場的出讓樣點，另一類為廣州市2021年地價動態(tài)監(jiān)測成果中的地價監(jiān)測點。利用價格樣點驗證價格體系合理性之前，首先統(tǒng)一價格樣點的內(nèi)涵，其中住宅用地和商服用地的出讓樣點的價格修正為出讓條件中關(guān)于無償配建移交用房的修正（住宅用地修正因素）、自持因素修正（商服用地修正因素）、容積率修正、期日修正及土地開發(fā)程度修正；工業(yè)用地的出讓樣點的價格修正為關(guān)于彈性出讓年限的修正、期日修正及土地開發(fā)程度修正。住宅用地和商服用地的監(jiān)測成果地價樣點主要為容積率修正、土地開發(fā)程度修正；工業(yè)用地的監(jiān)測成果地價樣點主要為土地開發(fā)程度修正。

驗證樣點價格統(tǒng)一內(nèi)涵后，根據(jù)對每個驗證樣點的客觀市場價格與基于標定地價建立的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格和基于基準地價建立的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格兩套體系價格分別進行直接對比得出差異系數(shù)，判斷哪套體系差異系數(shù)更趨近與1，則哪一套估算價格體系更為合理，更能反映真實價格水平。

住宅用地驗證樣本總共為242個，其中住宅出讓成交樣點142個，住宅動態(tài)監(jiān)測點100個，住宅樣點分布情況如圖2(a)所示。根據(jù)各驗證樣點與不同價格體系下的估算價格進行對比，得出住宅用地驗證結(jié)果（表2）。從中可以得出，住宅用地標定地價資產(chǎn)價值估算價格方法的驗證樣點平均值比基準地價的驗證樣點平均值更趨向于1，總體標準偏差也較小，因此基于標定地價推算的國有住宅用地資產(chǎn)價值估算價格更為合理。

商服用地驗證樣本共205個，其中商服出讓成交樣點104個，商服動態(tài)監(jiān)測樣點101個，商服樣點分布情況如圖2(b)所示。根據(jù)各驗證樣點與不同價格體系下的估算價格進行對比，得出商服用地驗證結(jié)果（表2）。從中可以得出，商服用地基準地價資產(chǎn)價值估算價格方法的驗證樣點平均值比標定地價的驗證樣點平均值更趨向于1，數(shù)據(jù)總體標準偏差差異不大，因此基于基準地價推算的商服用地資產(chǎn)價值估算價格更為合理。

工業(yè)用地驗證樣本總共為321個，其中工業(yè)出讓成交樣點266個，工業(yè)動態(tài)監(jiān)測點55個，工業(yè)樣點分布情況如圖2(c)所示。根據(jù)各驗證樣點與不同價格體系下的估算價格進行對比，得出工業(yè)用地驗證結(jié)果（表2）。從中可以得出，工業(yè)用地標定地價資產(chǎn)價值估算價格方法的驗證樣點平均值比基準地價的驗證樣點平均值較趨向于1，總體標準偏差也較小，因此基于標定地價推算的資產(chǎn)價值估算價格更為合理。

圖2 廣州市不同用地類型驗證樣點分布Fig.2 The distribution of sample points of different land use types in Guangzhou

表2 廣州市不同土地用途驗證結(jié)果Table 2 The validation results of different land use sample points in Guangzhou

（2）國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系驗證結(jié)果

基于前述廣州市的驗證過程，其他區(qū)域統(tǒng)計得到的驗證結(jié)果如表3所示。從中可以看出對于住宅用地與工業(yè)用地，土地出讓價格與基于標定地價建立的資產(chǎn)價值估算價格比值更趨向于1，說明基于基準地價建立的資產(chǎn)價值估算價格脫離市場價格，相比而言，基于標定地價建立的資產(chǎn)價值估算價格更為合理，與土地出讓市場價格更為貼近。而對于商服用途，土地出讓價格與基于基準地價建立的資產(chǎn)價值估算價格比值更趨向于1，說明基于標定地價建立的資產(chǎn)價值估算價格與土地市場價格差距較大，普遍遠大于商服用地出讓價格，因此基于基準地價建立的資產(chǎn)價值估算價格更為合理。

表3 研究區(qū)域驗證樣點驗證結(jié)果Table 3 The validation results of sample points in survey region

5 結(jié)論

（1）標定地價覆蓋區(qū)域的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格以統(tǒng)一價格內(nèi)涵后的標定地價確定；公示地價成果未覆蓋或鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價覆蓋區(qū)域國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格以統(tǒng)一價格內(nèi)涵后的基準地價確定；標定地價覆蓋范圍外且基準地價覆蓋區(qū)域國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格，由于目前各地標定地價成果中商服用地標準宗地數(shù)量普遍較少，商住混合用地數(shù)量相對較多，因此商服用地的價格需從商住混合用地中剝離所得，而商住混合用地剝離所得的對應(yīng)商業(yè)價格所代表的一般為小區(qū)臨街商業(yè)價格，高于同區(qū)域整體開發(fā)的商服用地的平均價格水平，導(dǎo)致基于標定地價利用商住混合用地商業(yè)部分建立的商服用地資產(chǎn)價值估算價格不能客觀反映商服用地土地市場客觀情況；而公共管理與公共服務(wù)用途標準宗地普遍較少，難以基于標定地價構(gòu)建資產(chǎn)價值估算價格體系。因此，基于廣東目前的標定地價體系特點及各地實際情況，商服用地和公共管理與公共服務(wù)用地資產(chǎn)價值估算價格體系可基于基準地價建立，對于住宅用地和工業(yè)用地可以使用本文的資產(chǎn)價值估算價格體系構(gòu)建方法，根據(jù)市場價格與基于標定地價建立的資產(chǎn)價值估算價格和基于基準地價建立的資產(chǎn)價值估算價格的比值，進行綜合判斷選擇。

（2）對于有效標準宗地分布涉及基準地價級別跨度大于等于3個級別數(shù)量的地區(qū)，使用建立國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系數(shù)學(xué)模型的方法建立基于標定地價的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系；對于有效標準宗地分布涉及基準地價級別跨度小于3個級別數(shù)量的地區(qū)，使用編制區(qū)域統(tǒng)一調(diào)節(jié)系數(shù)的方法直接編制調(diào)節(jié)系數(shù)建立基于標定地價的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系；對于現(xiàn)行公示地價未覆蓋范圍或經(jīng)樣點篩選后分用途標準宗地有效數(shù)量不足三宗的地區(qū)，計算價格時沿用現(xiàn)行基準地價建立國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系，以調(diào)節(jié)系數(shù)“1”進行計算。

（3）本文的國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系方法適用于基準地價、標定地價成果現(xiàn)勢性較好、全區(qū)域覆蓋的情況，對公示地價成果覆蓋度、完整度、定期更新機制等要求高。對于標定地價未全域公示的地區(qū)，不能使用本文國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系建立方法，僅可使用基準地價建立國有建設(shè)用地資產(chǎn)價值估算價格體系。因此，采用更貼近土地市場價格水平的標定地價作為國有建設(shè)用地價值量估算依據(jù)的選擇，不僅豐富了國有建設(shè)用地價值量估算方法，提高了資產(chǎn)價值估算成果的精度，更豐富國有土地資源資產(chǎn)價值估算方法，為提高資產(chǎn)價值估算成果應(yīng)用能力奠定了基礎(chǔ)。