李幼蓮

（廈門仁文建設(shè)有限公司，福建 廈門 361100）

預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的管理工具，其在控制成本、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)通過構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系，以幫助自身能在激烈的競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在構(gòu)建預(yù)算管理體系時(shí)，找出自身存在的問題，不斷完善自身在預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算監(jiān)督等方面的管理，從而切實(shí)幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取較大的競爭優(yōu)勢。

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建預(yù)算管理體系的重要性

（一）有利于提高戰(zhàn)略管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)通過建立完善的預(yù)算管理體系，能夠?qū)ζ髽I(yè)各生產(chǎn)環(huán)節(jié)開展全面管理和全過程的監(jiān)督，幫助企業(yè)掌握準(zhǔn)確的預(yù)算數(shù)據(jù)，為以后的融資活動(dòng)和投資活動(dòng)等提供保障條件，使企業(yè)做出正確的管理決策。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)預(yù)算執(zhí)行中存在的問題提出解決的對(duì)策，能幫助企業(yè)有效規(guī)避經(jīng)營和管理中的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)戰(zhàn)略管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

（二）有利于加強(qiáng)各部門人員之間的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)建立預(yù)算管理體系不僅能幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，還能加強(qiáng)各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員通過將預(yù)算管理的目標(biāo)和任務(wù)等發(fā)放到每一個(gè)部門、每一個(gè)人手中，明確各部門人員的工作職責(zé)，全面增強(qiáng)他們的預(yù)算管理意識(shí)。各部門人員為了達(dá)到預(yù)算管理的目標(biāo)，不斷加強(qiáng)聯(lián)系，共同為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)做出努力。眾所周知，企業(yè)走向高質(zhì)量健康發(fā)展都需要配置合理的資源，而預(yù)算管理正是對(duì)各部門人員、物力等進(jìn)行合理的配置，能強(qiáng)化各部門之間的聯(lián)系，所以，預(yù)算管理是一個(gè)有效的溝通手段，能觸及企業(yè)的各個(gè)角落。

（三）有利于強(qiáng)化業(yè)績管理和人員激勵(lì)

房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)算管理組織和落實(shí)的情況、各項(xiàng)目標(biāo)預(yù)測等，有助于企業(yè)更快地實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)，不斷優(yōu)化當(dāng)前企業(yè)的各項(xiàng)目標(biāo)，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)當(dāng)前的業(yè)績情況進(jìn)行掌握，強(qiáng)化對(duì)業(yè)績的管理。同時(shí)，預(yù)算管理的整個(gè)過程還能幫助企業(yè)獲得一定的預(yù)見性，避免在開展各項(xiàng)投資活動(dòng)時(shí)出現(xiàn)盲目亂投資的行為。另外，預(yù)算管理還能幫助企業(yè)管理者和相關(guān)人員為了達(dá)到預(yù)算的目的，完成企業(yè)的目標(biāo)等有更加明確的方向，發(fā)揮約束員工行為、激勵(lì)企業(yè)員工的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建預(yù)算管理體系過程中存在的問題

（一）預(yù)算編制沒有落實(shí)

一般情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)在選擇預(yù)算編制的方法時(shí)都會(huì)選擇增量預(yù)算法、固定預(yù)算法。這兩種預(yù)算編制方法的編制過程簡單、執(zhí)行便捷，能有效降低成本。但是，這兩種方法的缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在：靈活性差、缺乏一定的準(zhǔn)確性，未來想要對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整比較困難。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其易受國家宏觀調(diào)控、市場波動(dòng)、經(jīng)營環(huán)境等方面影響，會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目的開展等產(chǎn)生不良的影響。如果一直沿用之前的預(yù)算管理方案，將會(huì)造成經(jīng)濟(jì)上的損失。另外，預(yù)算管理本身是一個(gè)動(dòng)態(tài)化管理的過程，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇預(yù)算編制時(shí)應(yīng)結(jié)合自身的發(fā)展情況，選擇合適的預(yù)算編制方式。例如，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于一些固定的費(fèi)用或者成本項(xiàng)目等可以采用固定預(yù)算法。而對(duì)于工程項(xiàng)目運(yùn)行中產(chǎn)生的差旅費(fèi)、加班費(fèi)等則應(yīng)該開展動(dòng)態(tài)化的管理，這樣才能使編制出來的預(yù)算更加合理，在預(yù)算執(zhí)行過程中更加適應(yīng)工程項(xiàng)目的變化，獲取應(yīng)用的效果。

（二）預(yù)算執(zhí)行過程控制嚴(yán)重缺失

在預(yù)算管理工作中，如果沒有建立完善的制度保障，將無法發(fā)揮出預(yù)算管理體系的作用和功能，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行過程中缺乏一定的控制力度。同時(shí)，如果管理人員沒有在執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)預(yù)算差異，或者沒有及時(shí)運(yùn)用相應(yīng)的對(duì)策進(jìn)行有效治理，將會(huì)進(jìn)一步弱化預(yù)算執(zhí)行的控制力度。例如，對(duì)于經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)部門在核算一些預(yù)算的指標(biāo)時(shí)，沒有與其他的職能部門進(jìn)行溝通和聯(lián)系，導(dǎo)致最終的收支預(yù)算出現(xiàn)與事實(shí)不符。這就充分說明房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的力度，財(cái)務(wù)預(yù)算管理過程中將會(huì)出現(xiàn)指標(biāo)落實(shí)不充分、超預(yù)算等情況，給企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立完善的預(yù)算控制平臺(tái)和專門的預(yù)算控制軟件，導(dǎo)致企業(yè)無法對(duì)事中、事后展開有效的監(jiān)控，大大降低預(yù)算執(zhí)行的效率和水平。

（三）缺乏預(yù)算考核機(jī)制

預(yù)算考評(píng)管理也是預(yù)算管理的重要構(gòu)成部分。通過強(qiáng)化預(yù)算考評(píng)，不僅能充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，還能對(duì)預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算編制等進(jìn)行有效管控，降低預(yù)算執(zhí)行中出現(xiàn)的“隨意性”等問題，保障預(yù)算編制數(shù)據(jù)的真實(shí)性和全面性。但是，從當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算考評(píng)的情況來看，其存在明顯的不足。第一，預(yù)算考評(píng)時(shí)缺少對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的有效管理，導(dǎo)致預(yù)算考核的依據(jù)相對(duì)單一，直接影響預(yù)算考核的結(jié)果；第二，考核方法不合理，導(dǎo)致企業(yè)最終的考核不能真實(shí)地反映預(yù)算管理的情況；第三，考核沒有落實(shí)到個(gè)人，不能充分發(fā)揮出考核體系的激勵(lì)作用和約束作用，直接影響預(yù)算執(zhí)行的效果；第四，部分企業(yè)并未建立完善的獎(jiǎng)懲機(jī)制，導(dǎo)致最終的預(yù)算考核失去真正的意義，起不到最終的約束和激勵(lì)的作用。例如，預(yù)算考評(píng)過程中對(duì)項(xiàng)目部的每一個(gè)人預(yù)算管理的情況、預(yù)算執(zhí)行的情況、各項(xiàng)數(shù)據(jù)回收的情況等進(jìn)行考核后，企業(yè)僅僅根據(jù)成本收回的情況確定員工的工資，如果數(shù)據(jù)回收不好，將會(huì)影響員工的工資。

（四）預(yù)算信息化水平較低

企業(yè)在預(yù)算管理過程中，會(huì)對(duì)一些大量的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，因此，建立信息化系統(tǒng)能提升預(yù)算管理的效率。例如，運(yùn)用信息化的系統(tǒng)開展預(yù)算編制和預(yù)算執(zhí)行，通過對(duì)一些加工的信息開展有效傳送，以讓各部門人員更直觀地了解信息。但是，針對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)而言，其信息化程度還是有待提升，不能滿足企業(yè)發(fā)展的需求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理體系構(gòu)建的對(duì)策

（一）完善預(yù)算編制

為了解決房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制問題，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇預(yù)算編制的方法時(shí)，應(yīng)結(jié)合實(shí)際的情況做出靈活的調(diào)整，在選擇上避免過于死板，只有選擇適合的預(yù)算編制方法，才能編制出更加合理、全面、準(zhǔn)確的預(yù)算編制方案。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)，對(duì)于固定的業(yè)務(wù)量，可以采用固定預(yù)算法；對(duì)于一些不需要追查歷史數(shù)據(jù)，在分析這個(gè)項(xiàng)目的具體金額、預(yù)算必要性時(shí)，則可以使用零基預(yù)算法；已經(jīng)具有上一期的預(yù)算，并以此為預(yù)算數(shù)據(jù)，可以將其作為參考，運(yùn)用滾動(dòng)預(yù)算法，對(duì)本期的預(yù)算開展編制和調(diào)整。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)不同的業(yè)務(wù)時(shí)，可以結(jié)合不同的預(yù)算編制方法，進(jìn)而靈活地對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)開展預(yù)算編制。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在編制的流程上，可以應(yīng)用“上下結(jié)合的方式”，即企業(yè)中的各個(gè)部門在將預(yù)算數(shù)據(jù)上交給預(yù)算管理部門后，對(duì)這些數(shù)據(jù)開展有效的采集和匯總。然后預(yù)算人員在將這些預(yù)算數(shù)據(jù)直接交給預(yù)算的管理委員會(huì)對(duì)其數(shù)據(jù)開展有效的審核，如果發(fā)現(xiàn)預(yù)算編制的數(shù)據(jù)存在問題，預(yù)算管理部門就可以根據(jù)企業(yè)各方面的情況做出合理的分析和調(diào)整，重新對(duì)預(yù)算編制的方案進(jìn)行調(diào)整。

（二）加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行的控制

房地產(chǎn)企業(yè)在強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行的力度時(shí)，應(yīng)構(gòu)建專門的預(yù)算管理制度，明確財(cái)務(wù)管理部門的責(zé)任，以讓部門人員積極參與到預(yù)算管理工作中，提升預(yù)算執(zhí)行的力度。例如，成本管理部門所提交的預(yù)算文件進(jìn)行有效的審核，通過找出預(yù)算文件中存在的不足，給予相應(yīng)的建議和措施。財(cái)務(wù)管理部門還應(yīng)對(duì)企業(yè)在一年之中所開展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)收支報(bào)表進(jìn)行全面制定，以此作為判斷預(yù)算是否合理的主要依據(jù)。當(dāng)發(fā)現(xiàn)超支的情況，企業(yè)則可以根據(jù)報(bào)表的信息對(duì)預(yù)算進(jìn)行有效控制和分析，從而有效地縮小預(yù)算目標(biāo)的偏差，避免企業(yè)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)損失。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中還應(yīng)結(jié)合實(shí)際的情況，制定相應(yīng)預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)預(yù)警機(jī)制，即成本指標(biāo)執(zhí)行的預(yù)警機(jī)制、費(fèi)用指標(biāo)執(zhí)行的預(yù)警機(jī)制。在制定預(yù)警線時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合預(yù)算實(shí)際數(shù)與預(yù)算數(shù)存在的差異性等開展全面的分析，以此制定出相應(yīng)的控制線和預(yù)警線。例如，針對(duì)銷售部門項(xiàng)目回款的金額等是否出現(xiàn)了超值預(yù)算的情況，對(duì)出現(xiàn)超值預(yù)算的情況可以第一時(shí)間制定改進(jìn)的措施。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合關(guān)鍵的指標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)這些指標(biāo)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，從而全面提升預(yù)算執(zhí)行的效率。對(duì)于一些已開發(fā)的項(xiàng)目，很可能會(huì)出現(xiàn)一些超預(yù)算的情況，這就需要管理人員結(jié)合相關(guān)的數(shù)據(jù)，對(duì)超支的原因進(jìn)行分析，預(yù)算出相應(yīng)的成本費(fèi)用。例如，對(duì)于一些工程量較大、項(xiàng)目施工過程比較復(fù)雜工程項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大事前、事中的管理，事前做好成本定額設(shè)置。預(yù)算執(zhí)行過程中運(yùn)用信息化技術(shù)設(shè)置專門的預(yù)算警戒線，對(duì)預(yù)算執(zhí)行過程中的成本定額、資金流動(dòng)的情況、資金支出的進(jìn)度等作為主要界限，當(dāng)出現(xiàn)預(yù)算超支的情況，則會(huì)自動(dòng)發(fā)出信號(hào)。借助預(yù)算管理系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目工程施工的過程、預(yù)算執(zhí)行的效率等進(jìn)行監(jiān)控，使預(yù)算數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確，并在每季度、每月按照項(xiàng)目和業(yè)態(tài)，對(duì)預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行跟蹤和調(diào)查，幫助企業(yè)全面掌握預(yù)算執(zhí)行的情況，從而將預(yù)算偏差能控制在可控的范圍內(nèi)。

（三）做好預(yù)算的監(jiān)督和考核

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理監(jiān)督和考核，對(duì)提升預(yù)算管理的水平將發(fā)揮出重要的作用。尤其是預(yù)算監(jiān)督機(jī)制和考核機(jī)制等都能對(duì)預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行有效約束，幫助企業(yè)在預(yù)算管理時(shí)第一時(shí)間找出存在的問題。其中，預(yù)算監(jiān)督制度在建立時(shí)應(yīng)保障監(jiān)督制度的嚴(yán)謹(jǐn)性和獨(dú)立性，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的有效監(jiān)督和管控，這樣才能發(fā)揮出預(yù)算監(jiān)督的重要作用。而預(yù)算監(jiān)督和績效管理機(jī)制等都能保障預(yù)算的執(zhí)行，企業(yè)在開展預(yù)算執(zhí)行時(shí)應(yīng)得到各部門相互配合，運(yùn)用平衡計(jì)分卡的績效評(píng)價(jià)功能，對(duì)賬款回收的情況、銷售的情況等進(jìn)行績效評(píng)價(jià)，有效提升企業(yè)員工的執(zhí)行力，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)，一些事項(xiàng)并不能開展有效地調(diào)整，這就需要預(yù)算管理人員將預(yù)算的事項(xiàng)全部納入預(yù)算審查系統(tǒng)中，在將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人或者其他部門后，找出存在的原因，為全面提升企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績等奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)保障。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以應(yīng)用關(guān)鍵業(yè)績考核的方式，結(jié)合不同職能部門制定差異化的考核標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投資項(xiàng)目或者預(yù)算執(zhí)行的情況等做出客觀評(píng)價(jià)。并制定合理的預(yù)算績效考核反饋的機(jī)制，對(duì)預(yù)算執(zhí)行較差的部門、個(gè)人等給予追責(zé)；對(duì)于預(yù)算執(zhí)行較好的部門、個(gè)人等給予物力和精神方面的獎(jiǎng)勵(lì)，然后將最后考核的結(jié)果等全部投入項(xiàng)目投資過程中，能為企業(yè)開展項(xiàng)目投資等提供更多的數(shù)據(jù)支持。

（四）增強(qiáng)預(yù)算管理的信息化水平

為了全面增強(qiáng)預(yù)算管理的效率和效果，企業(yè)應(yīng)加大資金的支持，構(gòu)建信息化的預(yù)算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引進(jìn)先進(jìn)的管理系統(tǒng)，配備專門的技術(shù)人員，結(jié)合自身實(shí)際情況設(shè)計(jì)相對(duì)合理的信息系統(tǒng)，從而滿足自身經(jīng)營發(fā)展需求。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過引進(jìn)先進(jìn)的財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，開展信息的收集等，并結(jié)合實(shí)際的預(yù)算數(shù)據(jù)和原始的預(yù)算數(shù)據(jù)以幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)了解當(dāng)前的財(cái)務(wù)情況，及時(shí)做出調(diào)整；另一方面，積極引進(jìn)大數(shù)據(jù)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)技術(shù)替代手工操作，通過制定出資金管理模塊、成本支出的模塊、審批的模塊等，以幫助預(yù)算管理人員只需要借助信息化系統(tǒng)就能完成相關(guān)的管理工作，提升管理的效果和水平。

四、結(jié)語

在新發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越來越激烈，市場監(jiān)管力度和宏觀調(diào)控力度的增加等都給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了較大的挑戰(zhàn)。從現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的情況來看，仍存在很多問題，主要表現(xiàn)為預(yù)算編制落后、預(yù)算執(zhí)行力不足、預(yù)算監(jiān)督和考核缺失等，這些問題的存在影響了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平的提高和管理質(zhì)量的提升。預(yù)算管理是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和成本管控的有效工具，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有用好這個(gè)工具，將會(huì)阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的問題，提出了完善預(yù)算編制、加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行、建立預(yù)算考核和監(jiān)督機(jī)制等解決對(duì)策，旨在進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理效能，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。