李幼蓮

（廈門仁文建設有限公司，福建 廈門 361100）

預算管理是房地產企業(yè)一項重要的管理工具，其在控制成本、降低企業(yè)風險、規(guī)避經營風險等發(fā)揮著重要作用。房地產企業(yè)通過構建完善的預算管理體系，以幫助自身能在激烈的競爭中占據優(yōu)勢地位，進而實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展的目標。房地產企業(yè)應在構建預算管理體系時，找出自身存在的問題，不斷完善自身在預算編制、預算執(zhí)行、預算監(jiān)督等方面的管理，從而切實幫助房地產企業(yè)獲取較大的競爭優(yōu)勢。

一、房地產企業(yè)構建預算管理體系的重要性

（一）有利于提高戰(zhàn)略管理水平

房地產企業(yè)通過建立完善的預算管理體系，能夠對企業(yè)各生產環(huán)節(jié)開展全面管理和全過程的監(jiān)督，幫助企業(yè)掌握準確的預算數據，為以后的融資活動和投資活動等提供保障條件，使企業(yè)做出正確的管理決策。同時，房地產企業(yè)通過對預算執(zhí)行中存在的問題提出解決的對策，能幫助企業(yè)有效規(guī)避經營和管理中的風險，提高企業(yè)戰(zhàn)略管理水平，促進房地產企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

（二）有利于加強各部門人員之間的聯(lián)系

房地產企業(yè)建立預算管理體系不僅能幫助企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，還能加強各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系。房地產企業(yè)管理人員通過將預算管理的目標和任務等發(fā)放到每一個部門、每一個人手中，明確各部門人員的工作職責，全面增強他們的預算管理意識。各部門人員為了達到預算管理的目標，不斷加強聯(lián)系，共同為企業(yè)戰(zhàn)略目標做出努力。眾所周知，企業(yè)走向高質量健康發(fā)展都需要配置合理的資源，而預算管理正是對各部門人員、物力等進行合理的配置，能強化各部門之間的聯(lián)系，所以，預算管理是一個有效的溝通手段，能觸及企業(yè)的各個角落。

（三）有利于強化業(yè)績管理和人員激勵

房地產企業(yè)通過預算管理組織和落實的情況、各項目標預測等，有助于企業(yè)更快地實現(xiàn)各項目標，不斷優(yōu)化當前企業(yè)的各項目標，從而幫助房地產企業(yè)對當前的業(yè)績情況進行掌握，強化對業(yè)績的管理。同時，預算管理的整個過程還能幫助企業(yè)獲得一定的預見性，避免在開展各項投資活動時出現(xiàn)盲目亂投資的行為。另外，預算管理還能幫助企業(yè)管理者和相關人員為了達到預算的目的，完成企業(yè)的目標等有更加明確的方向，發(fā)揮約束員工行為、激勵企業(yè)員工的作用。

二、房地產企業(yè)構建預算管理體系過程中存在的問題

（一）預算編制沒有落實

一般情況下，一些房地產企業(yè)在選擇預算編制的方法時都會選擇增量預算法、固定預算法。這兩種預算編制方法的編制過程簡單、執(zhí)行便捷，能有效降低成本。但是，這兩種方法的缺點主要表現(xiàn)在：靈活性差、缺乏一定的準確性，未來想要對預算進行調整比較困難。而對于房地產企業(yè)來講，其易受國家宏觀調控、市場波動、經營環(huán)境等方面影響，會對工程項目的開展等產生不良的影響。如果一直沿用之前的預算管理方案，將會造成經濟上的損失。另外，預算管理本身是一個動態(tài)化管理的過程，房地產企業(yè)在選擇預算編制時應結合自身的發(fā)展情況，選擇合適的預算編制方式。例如，房地產企業(yè)對于一些固定的費用或者成本項目等可以采用固定預算法。而對于工程項目運行中產生的差旅費、加班費等則應該開展動態(tài)化的管理，這樣才能使編制出來的預算更加合理，在預算執(zhí)行過程中更加適應工程項目的變化，獲取應用的效果。

（二）預算執(zhí)行過程控制嚴重缺失

在預算管理工作中，如果沒有建立完善的制度保障，將無法發(fā)揮出預算管理體系的作用和功能，導致預算執(zhí)行過程中缺乏一定的控制力度。同時，如果管理人員沒有在執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)預算差異，或者沒有及時運用相應的對策進行有效治理，將會進一步弱化預算執(zhí)行的控制力度。例如，對于經費項目，財務部門在核算一些預算的指標時，沒有與其他的職能部門進行溝通和聯(lián)系，導致最終的收支預算出現(xiàn)與事實不符。這就充分說明房地產企業(yè)如果沒有加強預算執(zhí)行的力度，財務預算管理過程中將會出現(xiàn)指標落實不充分、超預算等情況，給企業(yè)帶來較大的經濟損失。另外，一些房地產企業(yè)并沒有建立完善的預算控制平臺和專門的預算控制軟件，導致企業(yè)無法對事中、事后展開有效的監(jiān)控，大大降低預算執(zhí)行的效率和水平。

（三）缺乏預算考核機制

預算考評管理也是預算管理的重要構成部分。通過強化預算考評，不僅能充分調動員工的工作積極性，還能對預算執(zhí)行、預算編制等進行有效管控，降低預算執(zhí)行中出現(xiàn)的“隨意性”等問題，保障預算編制數據的真實性和全面性。但是，從當前一些房地產企業(yè)預算考評的情況來看，其存在明顯的不足。第一，預算考評時缺少對非財務指標的有效管理，導致預算考核的依據相對單一，直接影響預算考核的結果；第二，考核方法不合理，導致企業(yè)最終的考核不能真實地反映預算管理的情況；第三，考核沒有落實到個人，不能充分發(fā)揮出考核體系的激勵作用和約束作用，直接影響預算執(zhí)行的效果；第四，部分企業(yè)并未建立完善的獎懲機制，導致最終的預算考核失去真正的意義，起不到最終的約束和激勵的作用。例如，預算考評過程中對項目部的每一個人預算管理的情況、預算執(zhí)行的情況、各項數據回收的情況等進行考核后，企業(yè)僅僅根據成本收回的情況確定員工的工資，如果數據回收不好，將會影響員工的工資。

（四）預算信息化水平較低

企業(yè)在預算管理過程中，會對一些大量的信息數據進行處理，因此，建立信息化系統(tǒng)能提升預算管理的效率。例如，運用信息化的系統(tǒng)開展預算編制和預算執(zhí)行，通過對一些加工的信息開展有效傳送，以讓各部門人員更直觀地了解信息。但是，針對一些房地產企業(yè)而言，其信息化程度還是有待提升，不能滿足企業(yè)發(fā)展的需求。

三、房地產企業(yè)加強預算管理體系構建的對策

（一）完善預算編制

為了解決房地產企業(yè)預算編制問題，房地產企業(yè)在選擇預算編制的方法時，應結合實際的情況做出靈活的調整，在選擇上避免過于死板，只有選擇適合的預算編制方法，才能編制出更加合理、全面、準確的預算編制方案。例如，房地產企業(yè)在預算期內，對于固定的業(yè)務量，可以采用固定預算法；對于一些不需要追查歷史數據，在分析這個項目的具體金額、預算必要性時，則可以使用零基預算法；已經具有上一期的預算，并以此為預算數據，可以將其作為參考，運用滾動預算法，對本期的預算開展編制和調整。由此可見，房地產企業(yè)在面對不同的業(yè)務時，可以結合不同的預算編制方法，進而靈活地對相關業(yè)務開展預算編制。同時，房地產企業(yè)在編制的流程上，可以應用“上下結合的方式”，即企業(yè)中的各個部門在將預算數據上交給預算管理部門后，對這些數據開展有效的采集和匯總。然后預算人員在將這些預算數據直接交給預算的管理委員會對其數據開展有效的審核，如果發(fā)現(xiàn)預算編制的數據存在問題，預算管理部門就可以根據企業(yè)各方面的情況做出合理的分析和調整，重新對預算編制的方案進行調整。

（二）加強預算執(zhí)行的控制

房地產企業(yè)在強化預算執(zhí)行的力度時，應構建專門的預算管理制度，明確財務管理部門的責任，以讓部門人員積極參與到預算管理工作中，提升預算執(zhí)行的力度。例如，成本管理部門所提交的預算文件進行有效的審核，通過找出預算文件中存在的不足，給予相應的建議和措施。財務管理部門還應對企業(yè)在一年之中所開展的各項業(yè)務收支報表進行全面制定，以此作為判斷預算是否合理的主要依據。當發(fā)現(xiàn)超支的情況，企業(yè)則可以根據報表的信息對預算進行有效控制和分析，從而有效地縮小預算目標的偏差，避免企業(yè)產生較大的經濟損失。

另外，房地產企業(yè)在運營過程中還應結合實際的情況，制定相應預算執(zhí)行指標預警機制，即成本指標執(zhí)行的預警機制、費用指標執(zhí)行的預警機制。在制定預警線時，房地產企業(yè)應該結合預算實際數與預算數存在的差異性等開展全面的分析，以此制定出相應的控制線和預警線。例如，針對銷售部門項目回款的金額等是否出現(xiàn)了超值預算的情況，對出現(xiàn)超值預算的情況可以第一時間制定改進的措施。另外，房地產企業(yè)還應結合關鍵的指標，加強對這些指標的動態(tài)監(jiān)控，從而全面提升預算執(zhí)行的效率。對于一些已開發(fā)的項目，很可能會出現(xiàn)一些超預算的情況，這就需要管理人員結合相關的數據，對超支的原因進行分析，預算出相應的成本費用。例如，對于一些工程量較大、項目施工過程比較復雜工程項目，房地產企業(yè)應加大事前、事中的管理，事前做好成本定額設置。預算執(zhí)行過程中運用信息化技術設置專門的預算警戒線，對預算執(zhí)行過程中的成本定額、資金流動的情況、資金支出的進度等作為主要界限，當出現(xiàn)預算超支的情況，則會自動發(fā)出信號。借助預算管理系統(tǒng)對項目工程施工的過程、預算執(zhí)行的效率等進行監(jiān)控，使預算數據更加準確，并在每季度、每月按照項目和業(yè)態(tài)，對預算執(zhí)行的情況進行跟蹤和調查，幫助企業(yè)全面掌握預算執(zhí)行的情況，從而將預算偏差能控制在可控的范圍內。

（三）做好預算的監(jiān)督和考核

房地產企業(yè)的預算管理監(jiān)督和考核，對提升預算管理的水平將發(fā)揮出重要的作用。尤其是預算監(jiān)督機制和考核機制等都能對預算執(zhí)行的情況進行有效約束，幫助企業(yè)在預算管理時第一時間找出存在的問題。其中，預算監(jiān)督制度在建立時應保障監(jiān)督制度的嚴謹性和獨立性，強化對企業(yè)各個業(yè)務環(huán)節(jié)的有效監(jiān)督和管控，這樣才能發(fā)揮出預算監(jiān)督的重要作用。而預算監(jiān)督和績效管理機制等都能保障預算的執(zhí)行，企業(yè)在開展預算執(zhí)行時應得到各部門相互配合，運用平衡計分卡的績效評價功能，對賬款回收的情況、銷售的情況等進行績效評價，有效提升企業(yè)員工的執(zhí)行力，調動員工的工作積極性。同時，對于房地產企業(yè)經營業(yè)務，一些事項并不能開展有效地調整，這就需要預算管理人員將預算的事項全部納入預算審查系統(tǒng)中，在將責任落實到個人或者其他部門后，找出存在的原因，為全面提升企業(yè)的經營業(yè)績等奠定堅實基礎保障。另外，房地產企業(yè)還可以應用關鍵業(yè)績考核的方式，結合不同職能部門制定差異化的考核標準，對投資項目或者預算執(zhí)行的情況等做出客觀評價。并制定合理的預算績效考核反饋的機制，對預算執(zhí)行較差的部門、個人等給予追責；對于預算執(zhí)行較好的部門、個人等給予物力和精神方面的獎勵，然后將最后考核的結果等全部投入項目投資過程中，能為企業(yè)開展項目投資等提供更多的數據支持。

（四）增強預算管理的信息化水平

為了全面增強預算管理的效率和效果，企業(yè)應加大資金的支持，構建信息化的預算管理體系。房地產企業(yè)應引進先進的管理系統(tǒng)，配備專門的技術人員，結合自身實際情況設計相對合理的信息系統(tǒng)，從而滿足自身經營發(fā)展需求。一方面，房地產企業(yè)通過引進先進的財務信息管理系統(tǒng)，開展信息的收集等，并結合實際的預算數據和原始的預算數據以幫助房地產企業(yè)及時了解當前的財務情況，及時做出調整；另一方面，積極引進大數據技術，實現(xiàn)計算機技術替代手工操作，通過制定出資金管理模塊、成本支出的模塊、審批的模塊等，以幫助預算管理人員只需要借助信息化系統(tǒng)就能完成相關的管理工作，提升管理的效果和水平。

四、結語

在新發(fā)展階段，房地產企業(yè)之間的競爭越來越激烈，市場監(jiān)管力度和宏觀調控力度的增加等都給房地產企業(yè)的發(fā)展帶來了較大的挑戰(zhàn)。從現(xiàn)階段房地產企業(yè)預算管理的情況來看，仍存在很多問題，主要表現(xiàn)為預算編制落后、預算執(zhí)行力不足、預算監(jiān)督和考核缺失等，這些問題的存在影響了房地產企業(yè)預算管理水平的提高和管理質量的提升。預算管理是提升企業(yè)經濟效益和成本管控的有效工具，如果房地產企業(yè)沒有用好這個工具，將會阻礙房地產企業(yè)的高質量發(fā)展。因此，本文針對房地產企業(yè)預算管理存在的問題，提出了完善預算編制、加強預算執(zhí)行、建立預算考核和監(jiān)督機制等解決對策，旨在進一步提升房地產企業(yè)的管理效能，促進房地產企業(yè)的高質量發(fā)展。