胡藝譯 成都市源昌盛璟置業(yè)有限公司

一、引言

隨著人民生活水平的不斷提高，人們對于住宅要求的增高也使得房地產(chǎn)企業(yè)得到迅速發(fā)展，同時也面臨一定的挑戰(zhàn)。其內(nèi)部營運資金的管理工作不僅關(guān)系到社會領(lǐng)域?qū)τ诜慨a(chǎn)的剛性需求，同時對我國社會經(jīng)濟是否穩(wěn)定健康發(fā)展起到很大的影響?；诖?，強化對于營運資金的風(fēng)險控制，加強對于風(fēng)險的優(yōu)化對于房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要。只有加強對于風(fēng)險的分析、預(yù)測和防控等，才能夠幫助企業(yè)最大化提升自身的經(jīng)濟效益，使其在激烈的市場競爭中占據(jù)核心地位，發(fā)揮其自身優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金運營的特點

（一）資金需求量大

房地產(chǎn)企業(yè)由于自身行業(yè)特點，資金需求較為密集，且普遍資金需求量較高，尤其是在當(dāng)前土地資源稀缺且不可替代的時代下，土地的價格不斷攀升且在實施的過程中需要較多大型設(shè)備和投資成本，以及施工中的大量材料、人力和設(shè)備投入等，因此其營運資金的投入往往要高于其他行業(yè)。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目從開始到結(jié)束實際產(chǎn)生效益是一個較為漫長的過程，因此，其資金的回收速率也較慢，甚至?xí)r有發(fā)生項目資金鏈斷裂的情況，使得企業(yè)遭受較為嚴(yán)重的經(jīng)濟危機。

（二）資金周轉(zhuǎn)速度慢

房地產(chǎn)企業(yè)營運資金周轉(zhuǎn)的速度慢，主要是由于其從項目投資開始到最后的全部開發(fā)需要很長的一段時間，占用的資金數(shù)量較大，往往需要支付較大一筆貸款利息，或者是企業(yè)自身投入數(shù)額較大的資金更在一定程度上增加了房屋的建設(shè)成本。另外，大部分企業(yè)在項目進行過程當(dāng)中其資金的來源渠道也較為單一，自己的資金較少。且其資金流動負(fù)債在總負(fù)債的占比也較高，主要是體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售，以盡快實現(xiàn)資金回籠，但是大部分收入都記錄在“預(yù)收賬款”中，反而使得流動資產(chǎn)負(fù)債大大提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金運營過程中存在的主要風(fēng)險

（一）資金營運管理制度不健全

當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營管理制度并不健全，尤其是體現(xiàn)在規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，其現(xiàn)有的資金運營管理制度并不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的需求，其現(xiàn)代化治理水平，內(nèi)部整體管控能力也有待提高。部分房地產(chǎn)企業(yè)未能夠健全完善的資金預(yù)算管理體系，在項目開始之前未能夠做好事前資金的預(yù)算，也未能對企業(yè)整體的資金進行預(yù)測和規(guī)劃，和其他預(yù)算管理相統(tǒng)一，僅僅是對于項目自身的資金需求進行評估，但是在一定程度上難以滿足資金投入和實際情況不相符，致使后續(xù)項目資金支出嚴(yán)重超出，給企業(yè)的資金鏈安全造成較大的影響。

其資金運營的原則也有待進一步明確，尤其是在相關(guān)制度建設(shè)的過程當(dāng)中，對于相關(guān)項目的經(jīng)濟活動研究并不夠深入，使得既定的制度難以滿足企業(yè)的發(fā)展要求，在后續(xù)的工作當(dāng)中容易出現(xiàn)資金數(shù)量變化失控等問題，給企業(yè)資金的穩(wěn)定性帶來較大風(fēng)險。另外，還有部分企業(yè)利用縮減營運資金數(shù)額的方式以達(dá)到既定的資金管理預(yù)期，使得相關(guān)財務(wù)管理人員難以對資金情況進行全面掌握，使得企業(yè)受到的資金波動性較大。

（二）企業(yè)運營資金結(jié)構(gòu)不合理

一是企業(yè)的短期償債指標(biāo)不合理，自有資本比率偏低。自有資本比率在一定程度上可以反映出該房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展程度，以及抗風(fēng)險能力。但是隨著社會的不斷發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)逐漸擴大自身規(guī)模，尋求自身利益最大化，往往投入大量的資本，但是其實際的變現(xiàn)能力較差，致使資金難以及時收回。另外由于存貨在流動資產(chǎn)中的比例過高，加上企業(yè)在籌資過程當(dāng)中自有資金比例較低，使得其償債能力往往偏差。

二是其內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)較為單一，這主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特殊性，存貨在流動資產(chǎn)中的占比較高，因此其周轉(zhuǎn)的速率較慢，與當(dāng)前買房的市場需求并不符合，在一定程度上也降低了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力。另外，其在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，其流動性負(fù)債占比較大，長期負(fù)債產(chǎn)值比較低，這主要是由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源是開發(fā)商自有資金以及少數(shù)合作方式介入的資金。這不僅提高了籌資成本，而且還使得企業(yè)需要花費大量的時間和精力去處理與合作方的關(guān)系。長此以往，該形勢下風(fēng)險型負(fù)債結(jié)構(gòu)往往會使得企業(yè)的貸款壓力日益增大。

（三）對于資金控制不足

現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)對于營運資金的控制存在不足，資金流轉(zhuǎn)僅僅是流于表面形式，對于資金的流轉(zhuǎn)過程監(jiān)督不到位、內(nèi)部管理也有待完善，企業(yè)管理者也未能明確各部門和個人的職責(zé)，在項目落實過程中時有出現(xiàn)資金管理重復(fù)或者是管理不到位的情況發(fā)生，甚至還存在挪用公款和轉(zhuǎn)移資金的情況發(fā)生，利用自身的職務(wù)之便為他人謀取私利，對企業(yè)的整體后續(xù)發(fā)展造成非常嚴(yán)重的消極影響。其部分房地產(chǎn)企業(yè)對于資金控制的手段也未能夠引進大數(shù)據(jù)時代高效的資金控制方法，仍沿用傳統(tǒng)的營運資金控制方法難以確保資金控制的科學(xué)性，最終導(dǎo)致企業(yè)對于資金的整體控制水平還有待加強。

具體可以以成都碧桂園房地產(chǎn)企業(yè)為例，其在對待重大投資問題時并未深入考慮再進行決策，未在企業(yè)內(nèi)部形成約束能力較強的決策體制，且部分管理人員未能夠按照既定的相關(guān)規(guī)定做事，僅僅是憑借以往的經(jīng)驗開展相關(guān)工作，致使其資金流向和控制都與實際存在脫節(jié)現(xiàn)象。與此同時，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也難以實時掌控公司內(nèi)部財務(wù)及資金的流向以及相應(yīng)的變動狀況，雖然可能制定了相應(yīng)的資金管理措施和規(guī)定的實施步驟等，但是落實不到位，其內(nèi)部監(jiān)督管理也有待完善，反而進一步加大了企業(yè)的資金投資風(fēng)險。

（四）企業(yè)融資渠道較為單一

隨著我國金融監(jiān)管力度的不斷加強，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境也不是很景氣，在這些項目籌資時大多數(shù)是采用債券和銀行貸款，融資渠道較為單一。而且隨著市場經(jīng)濟競爭的不斷激烈，大部分房地產(chǎn)企業(yè)進行融資較為困難，不僅如此，在一定程度上，其銷售回款的速率也會受到一定影響，從而使企業(yè)需要承擔(dān)較大的負(fù)債壓力，負(fù)債問題也較為嚴(yán)重，尤其是在國家緊縮貨幣政策時，企業(yè)的融資方式會在更大程度上受到一定限制。

一方面大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要是依賴于銀行進行相關(guān)項目的投資和融資等，在實際貸款的過程當(dāng)中，存在一般性風(fēng)險，還有政府政策導(dǎo)向以及開發(fā)商信用等風(fēng)險一旦出現(xiàn)相關(guān)問題，那么就會導(dǎo)致銀行大量資金的流失，不利于我國社會經(jīng)濟整體發(fā)展。另一方面是企業(yè)的直接融資占比較小，例如股權(quán)房地產(chǎn)債券融資以及信托基金等還不是較為完善，使得債券的在融資渠道占比重較小。值得注意的是，受金融危機等外部市場環(huán)境影響，外資在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占比也在逐漸下降。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金運營風(fēng)險優(yōu)化策略

（一）建立完善的營運資金管理制度

科學(xué)、完善的營運資金管理制度更加有利于對內(nèi)部營運資金的管理等進行約束，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項經(jīng)營環(huán)節(jié)更加規(guī)范合理，進而提高企業(yè)的綜合實力，具體可以從流動負(fù)債管理、應(yīng)收賬款管理、現(xiàn)金管理與存貨管理幾個方面著手開始實施：

首先，對于流動負(fù)債管理，企業(yè)應(yīng)當(dāng)確保流動資產(chǎn)高比例且注重資金的安全，尤其是針對于其行業(yè)自身特點，對于現(xiàn)金的需求量較大，因此應(yīng)當(dāng)保持相對較多的流動資產(chǎn)，確保企業(yè)項目運行時的資金鏈流暢。而對于大部分不好控制的流動資產(chǎn)，如手里的土地資源、未完工產(chǎn)品以及相應(yīng)的沒有完全賣出去的樓盤等存貨，企業(yè)管理者應(yīng)加強對于這些存貨的管理，減輕對于到期債務(wù)的償還壓力，適當(dāng)提高完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品的比例，減少流動資金的變現(xiàn)時間，從而實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極采取相應(yīng)的措施對于應(yīng)收賬款進行催收，其作為企業(yè)流動負(fù)債中的較大占比，對于企業(yè)的營運資金的及時周轉(zhuǎn)是非常重要的。以萬科房地產(chǎn)企業(yè)為例，其應(yīng)收賬款以及內(nèi)部的呆賬款項過多，進而導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)問題，基于此企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)通過采取一定的優(yōu)惠措施等及時收回應(yīng)收賬款，盡可能降低壞賬率。需要注意的是，在項目進行之前，也要對合作對象進行必要的信用評級，以從根本上避免由于應(yīng)收賬款信用問題而給企業(yè)帶來一定的資金風(fēng)險。

（二）優(yōu)化企業(yè)運營資金結(jié)構(gòu)

針對于當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金需求較大的特點，政府部門以及相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)盡可能優(yōu)化企業(yè)的運營資金結(jié)構(gòu)，具體可以從以下兩個方面著手實施：首先是要對企業(yè)的復(fù)雜結(jié)構(gòu)進行科學(xué)合理化的調(diào)整，以萬科房地產(chǎn)企業(yè)為例，應(yīng)當(dāng)盡可能地減少短期債務(wù)在總債務(wù)中的比例，除了傳統(tǒng)的公司貸款方式之外采用風(fēng)險融資或者是第三方在線融資方式。在滿足中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金需求的同時，也要進一步提升其對于企業(yè)內(nèi)部營運資金的監(jiān)管。對外企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷增強其現(xiàn)金流的能力，并將其作為重要指標(biāo)，對企業(yè)的價值進行評估。其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)降低其負(fù)債比率。具體企業(yè)管理者可以通過執(zhí)行項目監(jiān)控投資機制，即引導(dǎo)企業(yè)員工進行融資，使得項目的運行執(zhí)行效果與企業(yè)員工自身的收益相掛鉤，在此基礎(chǔ)上也能夠進一步調(diào)動企業(yè)員工的工作積極性。在這種管理機制下，員工之間相互監(jiān)督更有利于從總體上降低企業(yè)的負(fù)債比率。

另外，針對于部分上市房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)做好對于股權(quán)的分配工作，在一定程度上為企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，做好準(zhǔn)備工作。例如針對于股權(quán)分散較高信息不對稱，監(jiān)督成本過高情況。企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理分配股權(quán)融資和債務(wù)融資的比例，在做好內(nèi)部控制管理工作的同時，降低企業(yè)的負(fù)債率，盡可能減少營運資金長時間被占用的情況發(fā)生。

（三）強化企業(yè)內(nèi)部控制管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)加強對于決策體系的建設(shè)和完善，加強對于項目風(fēng)險的防范工作，尤其是對于項目投資風(fēng)險。為此相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)內(nèi)部運營情況和外部市場的變化情況，構(gòu)建完善合理的內(nèi)部控制管理制度，對方地產(chǎn)企業(yè)的各項投資項目進行動態(tài)化的監(jiān)管，在其內(nèi)部形成完整的體系框架，有利于管理人員在決策制定過程當(dāng)中，及時找出潛在的風(fēng)險問題并采取相關(guān)措施，將風(fēng)險問題控制在合理范圍內(nèi)。同時也能夠確保內(nèi)部控制管理，在企業(yè)的決策過程中發(fā)揮出自身的職能優(yōu)勢和作用。其次，企業(yè)管理人員應(yīng)該加強對于內(nèi)部控制風(fēng)險意識的強化。即在項目執(zhí)行開始之前預(yù)先做好項目的可行性分析報告等，尤其是對于中小型規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)積極借鑒其他成功的企業(yè)的經(jīng)驗，并綜合收益率，宏觀環(huán)境等因素進行分析。其中，營運資金管理作為房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的重要內(nèi)容之一，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身情況構(gòu)建相應(yīng)的預(yù)算管理體系、成本管控體系以及資金風(fēng)險管控體系等，并積極收集相關(guān)信息數(shù)據(jù)等，如流動資金比例、總資金周轉(zhuǎn)率等，找出項目中存在的風(fēng)險，為企業(yè)的決策的制定提供相應(yīng)的依據(jù)。另外，可以在企業(yè)內(nèi)部建立一個專門的資金監(jiān)管部門，在執(zhí)行過程中定期對內(nèi)部資金進行控制，以能夠及時發(fā)現(xiàn)其中的問題，并尋找相應(yīng)的解決措施，以能夠發(fā)揮企業(yè)監(jiān)督部門的職能作用。

（四）拓展融資渠道

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)金融市場還有待完善，缺乏健全的法律法規(guī)等對企業(yè)的營運資金運作加以規(guī)范，為此，應(yīng)當(dāng)不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的支撐體系，明確約束好借貸雙方的權(quán)利和義務(wù)，強化信貸的審查行為等，進而提升企業(yè)融資渠道和企業(yè)信用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身實際出發(fā)，擴展多元化的融資渠道，具體主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是典當(dāng)融資，該類融資渠道主要是針對于中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)融資投資，具體是指利用企業(yè)現(xiàn)有的或者是不方便變現(xiàn)的資金進行典當(dāng)，以盡快獲取后續(xù)企業(yè)急需發(fā)展的資金，其主要特點是簡單、便捷，在房地產(chǎn)行業(yè)市場中逐漸為中小企業(yè)的投資提供了全新的途徑。

二是信托項目融資。該類融資渠道主要是針對規(guī)模較大且前景較好的房地產(chǎn)企業(yè)，為其直接提供信托項目貸款或者是直接參與信托融資的方式，其主要是具有較強的靈活性，在當(dāng)今房地產(chǎn)營運資金管理中已逐漸成為和銀行貸款相匹配的融資方式。

三是證券融資和流動負(fù)債融資方式。證券融資是大型房地產(chǎn)企業(yè)提升自身經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)資源合理化的最佳融資方式，尤其是體現(xiàn)在上市企業(yè)當(dāng)中能夠更好地提升品牌。而流動負(fù)債融資才能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在既定的規(guī)章制度下進行項目的運作和管理，有利于幫助企業(yè)解決自身抗風(fēng)險能力較弱，融資自信心不高等問題。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對于我國社會經(jīng)濟的發(fā)展至關(guān)重要，尤其是隨著行業(yè)競爭壓力不斷加大，且市場經(jīng)濟下行等原因，企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)從營運資金管理的各個環(huán)節(jié)入手，加強對于各項資金以及預(yù)算環(huán)節(jié)的管理，通過優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、加強內(nèi)部控制管理、拓寬融資渠道等方式增強房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境，盡可能從根本上防止企業(yè)資金鏈斷裂的情況出現(xiàn)，進而推動企業(yè)實現(xiàn)自身利益最大化。