林瑋超

建筑施工管理質(zhì)量向來受到建設(shè)單位關(guān)注。本文從建筑工程管理內(nèi)容與特征入手，討論房地產(chǎn)項(xiàng)目加強(qiáng)施工管理的作用，提出房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的主要問題，最后分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中如何提升工程管理質(zhì)量，希望對(duì)相關(guān)研究帶來幫助。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著社會(huì)進(jìn)步和人們生活質(zhì)量，而房地產(chǎn)工程建設(shè)管理涉及諸多內(nèi)容，包括招投標(biāo)、方案設(shè)計(jì)、工程建設(shè)與項(xiàng)目銷售等環(huán)節(jié)，需要建設(shè)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)全方位管理。近年來部分建設(shè)單位由于管理不到位導(dǎo)致諸多工程質(zhì)量問題，引發(fā)社會(huì)強(qiáng)烈反響，新時(shí)期要求建設(shè)單位響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，開展好安全管理工作，并且做好施工質(zhì)量控制、進(jìn)度管理，由此促進(jìn)建設(shè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、建筑工程管理內(nèi)容與特征

1.建筑工程管理內(nèi)容

建筑工程施工管理就是在明確施工目標(biāo)的前提下開展項(xiàng)目管理工作，重點(diǎn)在于把控施工進(jìn)度，優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)資源配置，由此創(chuàng)造良好效益。建筑工程管理具有專業(yè)化、復(fù)雜化特征，現(xiàn)如今施工工藝不斷創(chuàng)新，材料性能逐漸優(yōu)化、種類增多，整體上提升了工程建設(shè)水平。關(guān)鍵在于對(duì)施工材料的應(yīng)用，進(jìn)行人員的科學(xué)管理，嚴(yán)格遵守施工工藝，除了質(zhì)量管理還需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度管理、安全管理以及成本管控，進(jìn)而通過多項(xiàng)舉措提升建設(shè)單位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.建筑工程管理主要特征

其一，做好提前準(zhǔn)備工作。建設(shè)單位要做好施工準(zhǔn)備工作，其中包括預(yù)控，計(jì)劃，備案，比如預(yù)控方面需要管理人員整體上把控施工過程，其中包括施工方案的制定，之后分析可行性。在計(jì)劃方面，由于施工前期的準(zhǔn)備工作對(duì)施工效益有直接影響，需要分析建筑材料的市場(chǎng)價(jià)格，確定機(jī)械設(shè)備的租賃情況，保證施工人員素質(zhì)過關(guān)。此外，需要對(duì)施工期間可能出現(xiàn)的問題分析，做好備案，制定應(yīng)對(duì)措施，進(jìn)而讓項(xiàng)目順利進(jìn)行；其二，協(xié)調(diào)性強(qiáng)。建設(shè)單位要做好各方的協(xié)調(diào)工作，包括與設(shè)計(jì)單位，監(jiān)理單位，施工單位加強(qiáng)合作，管理好供應(yīng)商與分包商，分析外部環(huán)境等。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目強(qiáng)施工管理的作用

房地產(chǎn)項(xiàng)目涵蓋工程建設(shè)的整個(gè)過程，需要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)到建設(shè)的整個(gè)周期進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，起到節(jié)約項(xiàng)目建設(shè)成本與通過驗(yàn)收的目標(biāo)，整體來說房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本等方面都有關(guān)，只有做好相關(guān)管理工作才能創(chuàng)造綜合效益，其主要作用如下：

1.保證項(xiàng)目建設(shè)效益

在房地產(chǎn)工程中通過加強(qiáng)工程質(zhì)量管理能夠創(chuàng)造良好建設(shè)效益，這也是建設(shè)單位的出發(fā)點(diǎn)，主要是管控具體施工環(huán)節(jié)，減少材料浪費(fèi)，并且根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需求對(duì)人員與機(jī)械的合理調(diào)配，通過多項(xiàng)舉措節(jié)約項(xiàng)目建設(shè)成本。

2.提升施工安全性

在建筑工程中施工期間會(huì)受到自然因素以及人為因素影響，由此埋下安全隱患，因此建設(shè)單位需要協(xié)調(diào)好工程質(zhì)量、安全管理、施工進(jìn)度之間的關(guān)系。新時(shí)期要求建設(shè)單位科學(xué)制定安全管理制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與解決存在的安全問題，由此保證施工人員安全，減少建筑質(zhì)量隱患，保障群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。

3.提升項(xiàng)目管理水平

在房地產(chǎn)工程中通過科學(xué)的施工管理制度有助于加強(qiáng)細(xì)節(jié)管理，整體提升工程建設(shè)質(zhì)量。現(xiàn)階段建設(shè)單位對(duì)工程建設(shè)問題高度重視，積極促進(jìn)部門之間配合，協(xié)調(diào)各個(gè)工序，由此減少施工碰撞問題和工程事故，進(jìn)而樹立良好的行業(yè)形象。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的主要問題

1.管理問題

（1）安全管理力度不足

在房建工程當(dāng)中安全管理始終是重點(diǎn)，然而部分建筑工程未能制定完善的管理制度，也未能意識(shí)到安全管理工作的重要性，主要表現(xiàn)為施工人員在現(xiàn)場(chǎng)缺乏有效防護(hù)、安全防護(hù)設(shè)備應(yīng)用不到位、高空安全保障措施不健全，未能落實(shí)安全管理的制度要求，該情況下進(jìn)行工程建設(shè)會(huì)埋下諸多安全隱患。

（2）成本控制存在問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中質(zhì)量始終是根本，然而部分建設(shè)單位未能協(xié)調(diào)好質(zhì)量控制和建設(shè)效益的關(guān)系，主要是為了節(jié)約項(xiàng)目建設(shè)成本所選擇的建筑材料質(zhì)量偏低，再如為了追趕工期忽視質(zhì)量管控，一旦后期出現(xiàn)返工情況施工成本隨之增加。

2.組織問題

（1）人員管理問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間施工人員、監(jiān)管人員專業(yè)能力直接影響著項(xiàng)目建設(shè)，有研究發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)中存在的主要質(zhì)量問題在于管理不到位和操作不當(dāng)。從當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)整體情況來看，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，而房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)的過程中也缺乏培訓(xùn)，導(dǎo)致施工人員的專業(yè)能力沒有提高，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)整體水平造成影響并埋下安全隱患，比如監(jiān)管人員未能加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境管理，導(dǎo)致施工秩序混亂，再如由于缺乏質(zhì)量控制意識(shí)容易出現(xiàn)返工情況。

（2）制度建設(shè)問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)具有工程量大、參建人員多、工序復(fù)雜等特點(diǎn)，為確保建設(shè)效益需要科學(xué)制定管理制度，然而部分建設(shè)單位重點(diǎn)關(guān)注進(jìn)度管理，未能將質(zhì)量管理制度嚴(yán)格實(shí)施，并且存在分包單位管理水平控制問題，未能嚴(yán)格遵守管理制度。此外，受到管理機(jī)制不健全的影響，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)人員管理、材料管理、機(jī)械設(shè)備管理都存在漏洞，進(jìn)而整體上影響項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量。

3.技術(shù)問題

在房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中為確保工程建設(shè)質(zhì)量需要監(jiān)管人員發(fā)揮其作用，不過單靠監(jiān)管人員自身難以實(shí)現(xiàn)全面化、系統(tǒng)化管理，還需要應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工范圍廣、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管難度大，然而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)依舊采取傳統(tǒng)的管理模式，不同部門與施工環(huán)節(jié)的交流不暢通，并且設(shè)計(jì)方案變更速度較慢，導(dǎo)致整體監(jiān)管效率偏低。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目中如何提升工程管理質(zhì)量

大唐云水間項(xiàng)目位于廈門市同安區(qū)汀溪鎮(zhèn)石鼓山莊北側(cè)，建筑結(jié)構(gòu)為框架/框剪形式，工程規(guī)模為84915.211平方米，項(xiàng)目于2017年12月28日開工，工程總造價(jià)13775萬元。本項(xiàng)目中，廈門市大族房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、廈門同安市政建設(shè)開發(fā)有限公司為建設(shè)方，現(xiàn)工程正在進(jìn)行中，勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位明確自身職責(zé)，以下主要分析工程管理質(zhì)量與實(shí)際管理措施。

1.開展成本控制和安全管理工作

（1）做好成本控制工作

建設(shè)單位為了獲取最大化效益需要在保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的前提下通過多項(xiàng)途徑進(jìn)行成本控制，現(xiàn)階段成本管控涉及諸多內(nèi)容，主要包括材料采購管理、機(jī)械設(shè)備合理配置、做好設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修、減少運(yùn)輸費(fèi)用、節(jié)約人力成本等，其中在材料采購環(huán)節(jié)需要基于貨比三家的原則，確保采購的材料質(zhì)量達(dá)標(biāo)，平衡好效益與質(zhì)量的關(guān)系。再如機(jī)械設(shè)備管理環(huán)節(jié)需要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容進(jìn)行機(jī)械設(shè)備采購，之后定期進(jìn)行機(jī)械設(shè)備維修與保養(yǎng)，通過必要的資金投入避免機(jī)械設(shè)備超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)而出現(xiàn)故障。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)周期都需要進(jìn)行成本管控，確定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并且切實(shí)開展好思想宣傳工作，讓全體項(xiàng)目建設(shè)人員具有節(jié)約意識(shí)，比如避免機(jī)械設(shè)備空轉(zhuǎn)，及時(shí)關(guān)閉電源，對(duì)雨水和污水再利用，進(jìn)而減少水電資源浪費(fèi)。

（2）加強(qiáng)施工安全管理

其一，要求項(xiàng)目建設(shè)單位對(duì)施工安全問題高度重視，監(jiān)管人員與安全管理小組需要深入現(xiàn)場(chǎng)開展安全檢查，指出施工人員不規(guī)范操作行為，由此排除安全隱患，施工人員也將逐漸增強(qiáng)安全意識(shí)（如圖1）；其二，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)周期內(nèi)都需要定期開展安全教育工作，其中本項(xiàng)目每個(gè)月定期召開安全生產(chǎn)例會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)播放近年來典型的工程安全事故，日常施工之前由各班組告知注意事項(xiàng)，確保安全宣傳到位；其三，制定安全管理規(guī)范，為了達(dá)到文明施工，建設(shè)單位定期針對(duì)施工人員開展了安全培訓(xùn)和教育工作，并且進(jìn)行安全技能考核，確保嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)規(guī)定，在現(xiàn)場(chǎng)管理環(huán)節(jié)保證安全標(biāo)識(shí)數(shù)量足夠并且內(nèi)容完整，讓監(jiān)控設(shè)備遍布整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)，不留死角，并且在一定距離內(nèi)放置滅火設(shè)備與報(bào)警器，一旦出現(xiàn)安全生產(chǎn)事故可以及時(shí)警報(bào)，整體上落實(shí)安全防護(hù)措施。

圖1 施工安全管理

2.加強(qiáng)人員管理和制度建設(shè)

（1）做好人員管理工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中人員素質(zhì)高低直接影響著項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，為解決部分人員能力不足問題，本工程在人員錄用培養(yǎng)了等方面加大力度，其中在人員錄用環(huán)節(jié)做到重點(diǎn)考察，分析企業(yè)技術(shù)水平、安全意識(shí)、服從意識(shí)，由此滿足施工要求，后期同樣對(duì)在崗人員定期進(jìn)行培訓(xùn)與考核，由此保證施工人員專業(yè)能力過關(guān)。從監(jiān)管人員的角度講同樣需要加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)，積極參與各種培訓(xùn)活動(dòng)，能夠結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)情況，明確自身管理范圍，并根據(jù)管理制度實(shí)施管理措施，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)問題要追究相關(guān)人員責(zé)任，隨著施工隊(duì)伍素質(zhì)的提升確保規(guī)范化施工。

（2）完善施工管理制度

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中制定完善的管理機(jī)制十分關(guān)鍵，而本工程的土石方和樁基工程施工直接對(duì)后續(xù)建設(shè)產(chǎn)生影響，從工程質(zhì)量與建設(shè)進(jìn)度方面考慮細(xì)化管理制度，主要措施如下：其一仔細(xì)檢查每道施工工序，并且實(shí)現(xiàn)不同工序的有效銜接；其二，建設(shè)單位明確規(guī)定了管理人員、技術(shù)人員以及操作人員職責(zé)，其中監(jiān)管人員主要是協(xié)調(diào)好不同施工環(huán)節(jié)，由此確保項(xiàng)目規(guī)范化開展，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)安全問題保證及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急機(jī)制，最大限度地減少人員和財(cái)產(chǎn)損失；其三，確定了施工范圍；其四，建立了企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)制度，確立了施工企業(yè)法人的獨(dú)立地位，充分發(fā)揮在施工主體的作用。此外，通過施工管理制度的建設(shè)實(shí)現(xiàn)了對(duì)施工成本、施工工期進(jìn)行了控制。整體看來，在管理機(jī)制創(chuàng)新后大大降低了施工風(fēng)險(xiǎn)，施工建設(shè)單位的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。

3.應(yīng)用先進(jìn)的管理技術(shù)

（1）應(yīng)用BIM技術(shù)

現(xiàn)階段信息技術(shù)飛速發(fā)展，多種現(xiàn)代化的技術(shù)得到了應(yīng)用，使得施工效率有效提升，通過信息技術(shù)的應(yīng)用便于項(xiàng)目管理人員進(jìn)行資料搜集，開展安全管理、進(jìn)度管理等工作。本項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)用了多種先進(jìn)的管理技術(shù)，其中BIM技術(shù)發(fā)揮了重要作用，通過可視化界面幫助監(jiān)管人員把控項(xiàng)目進(jìn)度，通過編輯以及虛擬演示幫助項(xiàng)目管理人員結(jié)合工程實(shí)際情況調(diào)整施工進(jìn)度，如果預(yù)期施工進(jìn)度和實(shí)際施工進(jìn)度存在較大差異，利用BIM技術(shù)調(diào)整分析施工重難點(diǎn)，在施工管理環(huán)節(jié)利用BIM模型直接輸出綜合管線圖及單專業(yè)拆分圖，指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工期間三維可視化代替了傳統(tǒng)二維圖紙，使施工單位明確設(shè)計(jì)意圖和管線安裝層次，避免施工人員誤讀設(shè)計(jì)圖紙，主要價(jià)值體現(xiàn)在以下方面：其一，管線優(yōu)化。原有施工模式下管線凌亂壓抑、層高高、凈高低、品質(zhì)差，BIM技術(shù)優(yōu)化之后管線走向規(guī)整、層高低、凈高舒適、地庫觀感視覺好；其二，門廳凈高優(yōu)化。原有施工模式下門廳前落客區(qū)頂板較低，導(dǎo)致管線進(jìn)入門廳前凈高下降，影響入戶空間的凈高與觀感。BIM技術(shù)優(yōu)化之后將入戶空間處頂板抬高500mm，并且門廳梁高相應(yīng)減小，視覺感受提升；其三，車道車位凈高優(yōu)化。原有施工模式下梁高800毫米下凈高僅2600毫米，由于消火栓管經(jīng)過車道，導(dǎo)致吊架下凈高僅2380毫米，通過BIM建議將消火栓管向南移動(dòng)，凈高達(dá)到2470毫米，滿足車道凈高要求；其四，汽車坡道凈高優(yōu)化。原有施工模式下1#汽車坡道板底凈高僅2500毫米，噴淋吊架下凈高僅2370毫米，不滿足坡道凈高要求。通過BIM技術(shù)將頂板抬高100毫米，滿足了坡道凈高要求。

（2）混凝土施工技術(shù)

本工程建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻，而施工中應(yīng)用了大量的混凝土材料，為了避免出現(xiàn)混凝土裂縫問題，施工期間切實(shí)做好溫度控制、科學(xué)進(jìn)行水泥、砂石配比，在樁基施工中同樣對(duì)材料配比、澆筑、振搗等環(huán)節(jié)高度關(guān)注，與此同時(shí)重點(diǎn)檢查設(shè)計(jì)圖紙是否存在缺項(xiàng)漏項(xiàng)，由于本工程建設(shè)周期較長(zhǎng)，混凝土施工較多，建設(shè)單位還充分結(jié)合氣候特征以及工藝要求，選擇材料嚴(yán)格控制拌和時(shí)間、振搗頻率，確?；炷临|(zhì)量過關(guān)。此外，在樁基礎(chǔ)施工中對(duì)后角部位混凝土澆筑施工十分重視，保證了施工利用的材料模板質(zhì)量和規(guī)格達(dá)標(biāo)，之后開展?jié)仓鳂I(yè)。

五、其他管理要點(diǎn)

1.更新管理理念

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中思想創(chuàng)新十分關(guān)鍵，為此本工程監(jiān)管人員和施工人員始終將質(zhì)量控制作為出發(fā)點(diǎn)，深入分析市場(chǎng)行情，積極探索全新的管理模式，一方面是重視資金的動(dòng)態(tài)化管理與技術(shù)引進(jìn)；另一方面，促進(jìn)了不同施工環(huán)節(jié)的配合，科學(xué)制定項(xiàng)目管理方案，明確工期目標(biāo)和安全管理目標(biāo)，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。本工程施工利用了精細(xì)化管理思想，也就是在施工前期進(jìn)行了技術(shù)交底，并且在施工環(huán)節(jié)嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)方案，讓各項(xiàng)施工內(nèi)容有序開展。此外，在項(xiàng)目建設(shè)的過程中明確了班組長(zhǎng)的責(zé)任，進(jìn)行質(zhì)量責(zé)任登記。

2.創(chuàng)新組織機(jī)構(gòu)

為了推動(dòng)項(xiàng)目順利進(jìn)行本工程中建立了完善的組織機(jī)構(gòu)，其中組建了質(zhì)量管理部門、安全管理部門、材料采購部門和后勤保障部門，每個(gè)部門都配備管理人員，確保對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)了各部門之間配合，與此同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況優(yōu)化管理流程出現(xiàn)，質(zhì)量問題后確保能夠追究人員責(zé)任。

六、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理涵蓋的諸多內(nèi)容，然而當(dāng)前還存在著諸多影響因素，為此要求建設(shè)單位制定科學(xué)的管理措施，有效解決管理機(jī)制不健全、管理模式單一、人員素質(zhì)偏低的問題，進(jìn)而推動(dòng)項(xiàng)目順利進(jìn)行，創(chuàng)造良好的建設(shè)效益。