侯 戈

烏蘭察布市住房保障中心 內(nèi)蒙古 烏蘭察布 012000

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)進入新時期，目前越來越多的房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金流斷層的問題，由此引發(fā)的房建工程中存在的質(zhì)量問題，更是層出不窮。而房建工程作為土木工程中最貼合民生的一項基本工業(yè)建筑，其建筑質(zhì)量直接影響著人們的生活水平，尤其是對城市中大量的普通勞動者而言，他們窮盡一生的努力，也就是為了在城市中買到屬于自己的一個小窩，而房建的質(zhì)量直接影響了這群樸素的勞動人民未來幾十年的健康生活。所以從土木工程的整體規(guī)劃角度出發(fā)，嚴格抓住房建項目的工程質(zhì)量要求，既是對房企的一種質(zhì)量控制，也是對廣大勞動人民的安全交代。

1 當前土木工程中房建項目存在的工程質(zhì)量問題

目前隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，大量的現(xiàn)代化小區(qū)已經(jīng)遍布我國各個城市的角落。尤其是通過前期積累形成的千億房企，更是在我國各個二三線城市的各種地段都進行了頗為規(guī)?；拇媪扛采w。這種戰(zhàn)略性的覆蓋一方面是為我國城鎮(zhèn)化的現(xiàn)代化進程添磚加瓦。但另一方面，也加劇了我國房地產(chǎn)泡沫的快速膨脹。在蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)背后，不斷出現(xiàn)有千億甚至萬億房企爆雷的事件，一方面是這些房企為了快速擴張，利用消費者的錢進行二次融資的現(xiàn)象不斷發(fā)生，另一方面也是為了快速擴張而導(dǎo)致在整個房屋建造工程的監(jiān)管過程中出現(xiàn)了各種程度的監(jiān)管錯位。我們可以看到，無論是萬科還是碧桂園，這些在我們印象中都非常優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)。他們本身在整個行業(yè)內(nèi)的口碑都不是最好的，尤其是在業(yè)主維權(quán)的過程中，不斷爆出來的各種行業(yè)標桿產(chǎn)品變成爆雷產(chǎn)品的概率都不在少數(shù)。國家在管控房地產(chǎn)價格的情況下，許多大型房企就順勢推出了精裝修產(chǎn)品，而這些精裝修產(chǎn)品的背后是各種偷工減料以及亂收費的現(xiàn)象。這對于普通老百姓而言，無疑是一顆埋在身邊的炸彈。在偷工減料的基礎(chǔ)之上，還有很多房企是把工程一包再包，通過總包分包的形式去層層削減工程利潤。在這種情況下，最底層的承包商一定是會采用一些非專業(yè)人士來進行土建工程，就是我們所謂的臨時工。當然并不是說臨時工就一定不好，可我們要將臨時工控制在一定的比例之內(nèi)，在這種情況下，如何去進行整個土建工程的監(jiān)管，就成了非常嚴重的問題。雖然目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了下行趨勢，大量的千億房企不斷爆雷不斷破產(chǎn)不斷重組，但這并不影響我國作為一個高速發(fā)展的國家的必然發(fā)展趨勢，那就是一定會有越來越多的普通老百姓可以住在更加舒適，更加便利的優(yōu)質(zhì)小區(qū)之中，可以享受高檔住宅的所帶來的優(yōu)質(zhì)生活體驗。所以對房建項目進行全面的質(zhì)量管理升級是目前迫在眉睫的重要民生問題[1]。

2 房建項目工程的施工特點

2.1 影響施工質(zhì)量因素多

房地產(chǎn)項目是一個非常繁雜的工程項目，在整體的房地產(chǎn)建造工程當中，工地所存在的團隊浩如繁星。每一項工程都有對應(yīng)的總包和分包團隊，大量的機器存在于工地現(xiàn)場，各種各樣的材料堆積在工地的各個角落。任何一個人都沒有辦法做到對一個大型房地產(chǎn)項目的任何一種材料，任何一份產(chǎn)品進行全面的篩選和檢查。很多的工程團隊都是臨時組建的，一旦完成手頭的工程就會立即結(jié)算，離開現(xiàn)場奔赴下一個工程現(xiàn)場。在這種情況下很難理清楚，到底整個房建項目中影響施工質(zhì)量的具體因素是單一因素還是某幾個因素結(jié)合的結(jié)果[2]。

2.2 施工質(zhì)量浮動明顯

哪怕是同一個房地產(chǎn)公司同一個總包單位同一批施工工人，同樣的材料在不同的工地也有可能出現(xiàn)比較大的施工質(zhì)量差異，尤其是在現(xiàn)場管理相對混亂的情況下，單個項目經(jīng)理很難在全局管理的情況下，還要做到對每一樣材料有全面的把控，這在整個房建項目中極有很大的可能會因為職位受賄等問題而對工程質(zhì)量出現(xiàn)松懈管理的現(xiàn)象。所以哪怕是同一批人，同一批材料在不同的工地施工，質(zhì)量的浮動也會比較明顯，這就導(dǎo)致了施工質(zhì)量的管理，很難存在一定的橫向參考性。

2.3 項目質(zhì)量問題隱蔽性大

在整個房建項目的施工過程中，由于涉及的施工團隊非常多，施工環(huán)節(jié)非常復(fù)雜，工序和工藝各不相同。因此，在整個房建過程中各種結(jié)構(gòu)的安全功能的檢測等各個方面都有可能出現(xiàn)疏漏，在這樣一個無法完全透視的工程項目之中，要進行整體的項目質(zhì)量把關(guān)就非常困難。因為項目質(zhì)量問題存在較強的隱蔽性，而這種隱蔽性的挖掘需要具備非常強的項目管理經(jīng)驗，以及對工地各個團隊的施工慣性有比較熟悉的了解。在這種情況下，就只能針對常規(guī)的安全隱患，多次進行梳理篩查，避免造成較大的房建工程隱患[3]。

2.4 終檢合格局限性大

在房建項目的推動過程中，存在非常多的驗收環(huán)節(jié)。這些多重驗收環(huán)節(jié)共同構(gòu)成了整個房建項目的質(zhì)量保障體系，但也就是因為這些各種環(huán)節(jié)的驗收也導(dǎo)致了整個房建項目在終檢過程中存在一定的局限性。因為房建項目它的交付是有限期的，業(yè)主很多情況下購買的是期房，而到了一定的限期之內(nèi)房地產(chǎn)商要按時交貨，在這個過程中很可能會因為各種原因?qū)е路拷椖繜o法完成整個項目的完全交付。比如綠化部分或者泳池等各個環(huán)節(jié)的交付是可能出現(xiàn)滯后的，所以在整體的終檢過程就沒有辦法完成針對整個項目的最終完全審定。這就導(dǎo)致開發(fā)商在很多環(huán)節(jié)會存在各種各樣的借口，比如在于遇到各種房建工程質(zhì)量問題的時候，推脫還未完工，等完全交付就會解決這個問題等各種各樣的延遲滿足手段。而事實上很多問題開發(fā)商是沒有辦法解決的，最終只能是不了了之，或者是業(yè)主通過群訴的方式進行索賠。這種結(jié)果無論對開發(fā)商還是對業(yè)主而言，都是不盡人意的。

3 影響房建項目工程質(zhì)量管理的核心因素

3.1 人工行為素質(zhì)不達標

以房建項目為例，在整個工程建設(shè)的過程中，主要參與者是施工人員。目前我國開發(fā)商的主要開發(fā)模式還是以總包和分包的形式進行，因為在總包單位統(tǒng)管的情況下相對而言工程質(zhì)量還有具體的追究方，尤其開發(fā)商和總包單位之間存在一定的資金關(guān)系，所以總包單位會比較信服開發(fā)商的要求，但整個過程中由于參與的員工數(shù)量眾多，所以員工的行為能否按照施工標準、達到施工工藝的要求，就成了整個工程質(zhì)量把關(guān)的關(guān)鍵因素。只有對施工人員的工程技術(shù)專業(yè)能力，施工規(guī)范程度等分別進行相對應(yīng)的監(jiān)督管理，才能夠完整判斷人工行為素質(zhì)對整個房建項目的質(zhì)量影響程度。也只有不斷的完善整個團隊管理的績效考核，提升人員的工程素質(zhì)，才能不斷激發(fā)員工的創(chuàng)造性，提升整個房建項目的建筑價值[4]。

3.2 建材標準不合格

施工人員的技術(shù)因素當然是非常重要的質(zhì)量標準，但從另外一個角度來看，由于房建項目本身屬于非常復(fù)雜的土木工程項目，在整個工程規(guī)劃之中，一旦工程環(huán)境的組成部分越多，工程建筑材料就成了最難保證的質(zhì)量影響因素。因為工程環(huán)境組成的部分所需要的工程材料，大多不是統(tǒng)一來源。更因為施工團隊的繁雜，每一個團隊都有自己的材料來源，就更加限制了整個房建項目工程質(zhì)量的標準化。在日常工程建筑監(jiān)督過程中，需要設(shè)置專門的人員對各種材料進行檢查，但這種檢查的力度也不盡相同，哪怕是同一個監(jiān)管人員對不同的來料和不同的團隊都有著完全迥異的監(jiān)管力度。這就從另一個側(cè)面表現(xiàn)出我國大量的底層監(jiān)管人員，事實上是存在職業(yè)素養(yǎng)不達標的問題的，他們在整個監(jiān)管過程中對建材的監(jiān)管更是存在差異化的態(tài)度，因為很多的建材商會給這些監(jiān)管人員進行返點，所以一旦出現(xiàn)了建材問題，這些監(jiān)管人員就難辭其咎。

3.3 工程監(jiān)管人員瀆職不作為

當然在整個房建項目的推進過程中，除了基層的工程監(jiān)管人員之外，還有大量的項目管理人員。這些團隊共同組成了整個房建項目的監(jiān)管機構(gòu)和這個監(jiān)管機構(gòu)的職能，除了管理建材的標準性，還要監(jiān)管整個施工現(xiàn)場的合規(guī)性和對后臺監(jiān)控的復(fù)查。但事實上整個監(jiān)管機構(gòu)或者監(jiān)管團隊都是為了開發(fā)商服務(wù)的，這些監(jiān)管團隊本來是開發(fā)商請來進行工程現(xiàn)場質(zhì)量把關(guān)的，但在實際推進過程中，由于開發(fā)商追求經(jīng)濟效益。監(jiān)管人員反而會不斷的去推動整個工程項目快速完工交付，而忽略了在房建項目中一些關(guān)鍵的質(zhì)量考核標準[5]。

3.4 工程環(huán)境現(xiàn)場管理規(guī)劃不到位

由于房建項目是一個龐大而復(fù)雜的土木工程這過程中需要對整個項目現(xiàn)場進行全面的內(nèi)外部環(huán)境規(guī)劃，但很多開發(fā)商由于過度追求經(jīng)濟效益很少會對工程建造本身的地質(zhì)條件或者土壤環(huán)境進行全面的事前調(diào)研，這就導(dǎo)致很多房建項目雖然本身的質(zhì)量是過關(guān)的，但由于所處的項目環(huán)境問題。比如地下水倒灌、地洞多、表面凹凸不平等因素，就會導(dǎo)致后期房建工程雖然在完工交付之時是符合國家的房建質(zhì)量要求的，但在后期的居住過程中是存在一定的安全隱患的。

4 提升房建項目工程質(zhì)量保障的具體措施

房建項目工程是現(xiàn)在我國市場經(jīng)濟中非常重要的組成部分，盡管整個房地產(chǎn)行業(yè)處于下行趨勢，但房地產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟效應(yīng)還是在當今社會中具有非常高的實用價值，因為房地產(chǎn)項目所帶動的連帶經(jīng)濟效應(yīng)是非常龐大的。為了保障建筑工程，在整個施工過程中都達到我國相應(yīng)的建筑標準，我們需要建筑企業(yè)在施工之前就完成對整個施工現(xiàn)場的綜合環(huán)境規(guī)劃和施工工藝，以及施工設(shè)備的整體安全性和全面合規(guī)性的考量。建筑企業(yè)應(yīng)當保證自己的建筑工程，在整體的建筑過程中，包括人員和建材的各個方面，都要嚴格按照國家標準進行準備，每一項都需要進行相應(yīng)的安全和質(zhì)量檢測，這既是對自己的安全要求，也是對業(yè)主的安全負責，在整個項目推進過程中要對所有的生產(chǎn)項目進行全面的安全檢查，避免出現(xiàn)嚴重的安全隱患[6]。

4.1 做好施工前的安全準備工作

由于房建項目屬于重大民生項目，不同于傳統(tǒng)的建筑體系，技術(shù)人員需要對不同的建筑項目進行深入的了解和事前調(diào)研，對整個環(huán)境項目作出完全有效的環(huán)境規(guī)劃。不能僅從經(jīng)濟價值的角度出發(fā)，更應(yīng)當從長久安全性的角度去剖析整個房建項目在未來長時間內(nèi)的安全問題。針對整個建筑項目的建筑質(zhì)量設(shè)計完整的質(zhì)量標準。保證在未來的施工過程中，各種復(fù)雜的影響因素不至于讓整個建筑體系存在較大的影響風險。而在施工過程中，應(yīng)當要求整個建筑團隊，包括總包和分包，各個團隊都應(yīng)當嚴格管控自己的建筑人員，要求他們對整個團隊要有整體性的管控，既要保證施工的效率，也應(yīng)當保證施工的質(zhì)量要求，所有的建筑工程人員都應(yīng)當具備相應(yīng)的施工資質(zhì)，并且也必須在符合國家標準的情況下進行施工，對不合規(guī)格的技術(shù)工程人員應(yīng)當及時進行調(diào)整，避免因為技術(shù)不合格所導(dǎo)致的建筑工程存在安全問題。同時在進行材料采購的時候，相關(guān)的采購人員應(yīng)當按照國家規(guī)定的技術(shù)標準對原材料進行一系列的產(chǎn)品品質(zhì)檢測，必須要求所有的原材料都是符合國家要求和項目整體安全質(zhì)量要求的，必要時可以要求對方出具相應(yīng)的資質(zhì)檢測證書等。要對采購人員進行完整的審核審計，對一些不合規(guī)格的產(chǎn)品要及時剔除，同時要對采購人員進行相應(yīng)的追責，避免采購人員因為職務(wù)之便，受賄導(dǎo)致整個工程項目存在相應(yīng)的材料風險。

4.2 以經(jīng)濟手段保障安全質(zhì)量

包括房建項目在內(nèi)的任何建筑項目都需要有大量的人力和資金進行全面的工作支持，而對于房建項目這種復(fù)雜的土木工程而言，一定要保證足夠的資金來支持整個建筑施工環(huán)節(jié)的順利開展，避免大量的團隊在施工過程中因為經(jīng)濟問題拖慢工程進度或者偷工減料來進行經(jīng)濟回籠。但同時也要采用適當?shù)慕?jīng)濟手段，制裁不合理不合規(guī)使用原材料的建筑團隊。因為人性是最不可控的環(huán)節(jié)，哪怕整個建筑項目中開發(fā)商保證了所有施工團隊的利潤要求，但也一樣會有相應(yīng)的不法分子在整個施工環(huán)節(jié)中進行相應(yīng)的材料抽換。這是沒有辦法完全避免的事情，因此需要利用合理的經(jīng)濟手段進行及時的制裁，殺雞儆猴，對其他的團隊起到一定的震懾作用。

4.3 提高員工的整體施工素質(zhì)

一般情況下同一個開發(fā)商所采用的施工團隊有一定的延續(xù)性，只有施工符合標準的團隊才能在這些大型開發(fā)商的項目中不斷延續(xù)下去。因此開發(fā)商要對施工團隊有嚴格的施工質(zhì)量標準要求，尤其對施工團隊的所有施工人員應(yīng)當有相應(yīng)的職責要求，并且對職員的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)水平提出相應(yīng)的技術(shù)要求，開發(fā)商應(yīng)當重視房產(chǎn)項目的開發(fā)過程規(guī)范化、整個建筑工程的合理性，要求所有的施工人員不斷提升自己的技術(shù)能力和工藝水平，將整體的開發(fā)進度與開發(fā)質(zhì)量相應(yīng)平衡和科學(xué)化。

4.4 對房建項目進行嚴格驗收

目前我國大型的房地產(chǎn)開發(fā)商對于自家的房建項目還是有進行比較嚴格的多次驗收環(huán)節(jié)的，但在整個過程中，因為開發(fā)商團隊和建造團隊的密切接觸，經(jīng)常會導(dǎo)致整個工程項目處于人治的狀態(tài)。也就是說單一項目的項目經(jīng)理權(quán)力之大，會導(dǎo)致整個項目的質(zhì)量存在相應(yīng)的安全隱患。但如果項目經(jīng)理不具備相應(yīng)的管理權(quán)利，又無法對如此繁雜的房建項目進行有效的全面管控。在這種情況下對項目經(jīng)理進行嚴格的職業(yè)素養(yǎng)要求和監(jiān)管，就成了許多房地產(chǎn)開發(fā)商所必須進行的一項重要工作。而對項目經(jīng)理的監(jiān)管，事實上只要加強對房建項目整體驗收的標準管控，以及強化對整體房建項目驗收不合格的處罰力度，就足以讓項目經(jīng)理在整體的房建項目過監(jiān)管過程中發(fā)揮重要的作用。但事實上很多房地產(chǎn)開發(fā)商的項目經(jīng)理都有相應(yīng)的后臺關(guān)系，他們在整體的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃過程中，并不是以單一項目經(jīng)理作為職業(yè)規(guī)劃的重點，更多的是以進入公司高管作為自己的職業(yè)發(fā)展方向，所以很多的項目經(jīng)理在常規(guī)的日常工作中并不以項目管理為核心，而是以人際管理為工作重點，這就造成了很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有辦法完全做好房建項目的監(jiān)管工作?；蛟S，只有請第三方監(jiān)管才能夠?qū)⒄w的房建項目質(zhì)量監(jiān)管標準進行全面的升級。