翟云嶺郭佳瑋

( 1．2．大連海事大學(xué) 法學(xué)院，遼寧 大連116085)

一、問(wèn)題的提出

買賣不破租賃規(guī)則源起德國(guó)法，并為近代各國(guó)法律所采納。在《中華人民共和國(guó)民法典》( 以下簡(jiǎn)稱《民法典》) 出臺(tái)以前，我國(guó)買賣不破租賃規(guī)則規(guī)定在《中華人民共和國(guó)合同法》( 以下簡(jiǎn)稱《合同法》) 第二百二十九條。由于該條缺乏規(guī)范適用買賣不破租賃規(guī)則的限制條件，司法實(shí)踐中頻繁出現(xiàn)規(guī)則濫用的情況，債務(wù)人串通第三人設(shè)立虛假租賃合同損害債權(quán)人利益，致使生效判決無(wú)法執(zhí)行的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生(1)此類案件，既存在執(zhí)行程序中第三人為阻礙執(zhí)行程序而提起的執(zhí)行異議之訴，如交通銀行股份有限公司揚(yáng)州分行對(duì)租賃合同效力執(zhí)行異議案，參見(jiàn)江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院( 2015) 揚(yáng)執(zhí)異字第00003 號(hào)執(zhí)行裁定書(shū);亦存在執(zhí)行程序結(jié)束后，新所有權(quán)人因無(wú)法取得房屋的占有、利用權(quán)利而提起返還原物的訴訟，如張艷輝與欒長(zhǎng)勝返還原物糾紛，參見(jiàn)廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院( 2016) 粵0306 民初24533 號(hào)民事判決書(shū)。?！睹穹ǖ洹返谄甙俣鍡l對(duì)規(guī)則的構(gòu)成要件作出修改，將“承租人占有租賃物”作為適用買賣不破租賃規(guī)則的條件之一，以此確定租賃合同的簽訂時(shí)間，從而避免了第三人通過(guò)倒簽租賃合同、虛構(gòu)租賃事實(shí)，以阻礙判決執(zhí)行［1］。

但是，與域外法相比，我國(guó)買賣不破租賃立法在法律效果方面仍舊存在以下兩點(diǎn)不足: 一方面，我國(guó)并未規(guī)定買賣不破租賃規(guī)則的效力，效力規(guī)則的缺失使得對(duì)買賣不破租賃的理解產(chǎn)生疑慮，并由此引發(fā)該規(guī)則立法本意的異議(2)通說(shuō)認(rèn)為，《合同法》第二百二十九條規(guī)定了我國(guó)的買賣不破租賃規(guī)則。相關(guān)內(nèi)容參見(jiàn)王利明《論買賣不破租賃》，《中州學(xué)刊》2013 年第9 期。也有不同觀點(diǎn)認(rèn)為，從文義解釋出發(fā)，該條文應(yīng)理解為“買賣破除租賃”。相關(guān)內(nèi)容參見(jiàn)朱慶育《“買賣不破租賃”的正當(dāng)性》，《中德私法研究》，王洪亮、張雙根等主編，北京大學(xué)出版社2006 年第1 卷;溫世揚(yáng)、武亦文《論租賃權(quán)的非物權(quán)化進(jìn)路》，《當(dāng)代法學(xué)》2010 年第3 期。;另一方面，我國(guó)買賣不破租賃規(guī)則欠缺對(duì)當(dāng)事人意思表示的關(guān)注，對(duì)于當(dāng)事人所為不同意思表示下規(guī)則的適用與否以及規(guī)則效力是否有異未做區(qū)分(3)域外法中，《德國(guó)民法典》第566 條之2、之3、之5 分別規(guī)定了出租人通知、承租人知悉情況下對(duì)租金義務(wù)履行等行為之影響。對(duì)此問(wèn)題，周江洪教授著有詳細(xì)論述，參見(jiàn)周江洪《買賣不破租賃規(guī)則的法律效果——以契約地位承受模式為前提》，《法學(xué)研究》2014年第5 期。。同時(shí)，我國(guó)在買賣不破租賃的效果理論方面一直存在較大爭(zhēng)議。根據(jù)德國(guó)法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”的規(guī)定，在租賃關(guān)系存續(xù)期間租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同在承租人與買受人之間繼續(xù)存在，買受人作為新出租人加入到租賃合同當(dāng)中。該效果理論被稱為“契約地位承受”模式，并為學(xué)界所普遍接受。但是，近年來(lái)隨著我國(guó)立法的推進(jìn)，“契約地位承受”理論的主導(dǎo)地位漸漸動(dòng)搖，學(xué)界對(duì)買賣不破租賃規(guī)則的法律效果又衍生了其他不同的觀點(diǎn)，其中具有代表性的有原租賃合同維持說(shuō)、租賃合同對(duì)抗模式說(shuō)、有權(quán)占有說(shuō)、物上之債說(shuō)等。其中，有對(duì)“契約地位承受”模式的選擇性借鑒，如租賃合同對(duì)抗模式說(shuō)、有權(quán)占有說(shuō)，也有對(duì)其徹底性否定，如原租賃合同維持說(shuō)、物上之債說(shuō)。與“契約地位承受”模式不同的是，上述效果理論為達(dá)到法律關(guān)系中各方利益比例平衡，或采物法中權(quán)利公示之方式使租賃權(quán)“物權(quán)化”，或?yàn)橘I受人附加額外的注意義務(wù)。這種理論上的異化是否符合我國(guó)現(xiàn)行的民法理論體系尚未可知，其效果如何也值得進(jìn)一步商榷。

因此，傳統(tǒng)債法體系下“契約地位承受”模式是否已經(jīng)喪失了合理性? 是否維持先驗(yàn)的“物權(quán)化”思維? 出租人、承租人、買受人在規(guī)則下應(yīng)享有的利益與承擔(dān)的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)予以重新審視，以及意思自治和權(quán)利瑕疵擔(dān)保在效果理論中的價(jià)值評(píng)判即成為本文探討的核心問(wèn)題。

二、我國(guó)買賣不破租賃規(guī)則法律效果的差異解讀

以《合同法》第二百二十九條為界線，我國(guó)對(duì)買賣不破租賃效力規(guī)則的立法由明確的法定契約承擔(dān)，到雖無(wú)規(guī)定但態(tài)度曖昧。立法者的態(tài)度與規(guī)則解釋飽受批評(píng)，并延伸出幾種不同觀點(diǎn)。

1．原租賃合同維持說(shuō)。支持此理論的學(xué)者認(rèn)為，對(duì)于《合同法》第二百二十九條的理解，既不應(yīng)當(dāng)以立法者的意志為基準(zhǔn)，也不應(yīng)當(dāng)先見(jiàn)地將該條理解為“買賣不破租賃”，而應(yīng)從制定法規(guī)范語(yǔ)句的本身出發(fā)，對(duì)其法律效果進(jìn)行解釋［2］。租賃合同的效力應(yīng)當(dāng)包括履行義務(wù)的特定化以及確定的相對(duì)人受到約束兩種要素，不論何種要素發(fā)生改變，其效力均已受到影響。因此，僅對(duì)其第二百二十九條的文字表述進(jìn)行解讀，將其解釋為租賃合同仍然只約束出租人與承租人更為恰當(dāng)，而對(duì)其第二百二十九條更加合理的理解應(yīng)當(dāng)是“買賣破除租賃”。在文義解釋的基礎(chǔ)上，該觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)借鑒《瑞士債法典》當(dāng)中的規(guī)定，以“買賣破除租賃”為原則，并以買受人同意或違反通知義務(wù)為例外規(guī)定，在滿足以上條件時(shí)買受人始承受租賃契約的拘束。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)預(yù)告登記制度的應(yīng)用，來(lái)解決效果模式上租賃契約公示的立法技術(shù)的障礙［3］。

2．有權(quán)占有說(shuō)。根據(jù)有權(quán)占有說(shuō)之理解，對(duì)《合同法》第229 條中“不影響租賃合同的效力”規(guī)定之文義的解釋與原租賃合同維持說(shuō)相同，應(yīng)解釋為原租賃合同繼續(xù)有效，其立法本意就是“通過(guò)維持原租賃合同的效力來(lái)保證承租人對(duì)租賃物的實(shí)際控制和使用”［4］。但不同的是，該說(shuō)認(rèn)為承租人得以對(duì)抗新所有權(quán)人占有返還請(qǐng)求權(quán)的是承租人對(duì)租賃物的有權(quán)占有，形成“租賃合同不受影響—維持承租人對(duì)租賃物的有權(quán)占有—對(duì)抗第三人( 租賃物新的權(quán)利人) 請(qǐng)求返還原物”的結(jié)構(gòu)［5］。在有權(quán)占有模式下，通過(guò)法律的強(qiáng)制規(guī)定使新所有權(quán)人承認(rèn)承租人基于原租賃合同而對(duì)租賃物所享有的有權(quán)占有地位，承租人基于此可對(duì)抗買受人的占有返還請(qǐng)求權(quán)［6］。支持該說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為，相較于契約承受模式，有權(quán)占有模式有利于平衡承租人與新所有權(quán)人之間的利益，降低買受人的信息成本;保持原租賃關(guān)系的穩(wěn)定，也可以避免因多重法律關(guān)系的疊加而造成混亂，并達(dá)到約束出租人的效果。

3．物上之債說(shuō)。物上之債說(shuō)源起于瑞士民法理論中，并在近年作為“債權(quán)物權(quán)化”理論的替代者為部分學(xué)者所借鑒。物上之債具有與物權(quán)并存、債的主體與物權(quán)主體重合、物權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致債的轉(zhuǎn)移等特點(diǎn)［7］。雷秋玉教授認(rèn)為，租賃權(quán)對(duì)抗效力的解釋論應(yīng)在改變?cè)餀?quán)化模式的基礎(chǔ)上，回到物權(quán)法模式，通過(guò)物上之債理論的引入，解決租賃權(quán)物權(quán)化帶來(lái)的體系上的缺陷［8］。根據(jù)物上之債理論，房屋租賃法律關(guān)系可分為物上之債、物務(wù)與純粹的債權(quán)債務(wù)關(guān)系:租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，滿足條件的租賃契約的部分得以取得物上之債的效力，并以之對(duì)抗買受人;而不滿足條件的債權(quán)與債務(wù)則作為原租賃契約法律關(guān)系的內(nèi)容，繼續(xù)限制原出租人而不對(duì)買受人產(chǎn)生約束力。

相較于契約地位承受模式，學(xué)界關(guān)于買賣不破租賃法律效果理論存在以下不足。

其一，根據(jù)原租賃合同維持說(shuō)，《合同法》第二百二十九條應(yīng)理解為“租賃合同仍舊約束原出租人與承租人”。但租賃合同效力是否改變本就不受其他債權(quán)或物權(quán)變動(dòng)的影響，租賃合同是否有效與出租人有無(wú)所有權(quán)以及所有權(quán)是否變動(dòng)并無(wú)關(guān)系［9］。據(jù)此，以該學(xué)說(shuō)為基準(zhǔn)的解釋論使得《合同法》第二百二十九條形同具文。從條文表述與文義解釋出發(fā)，《合同法》第二百二十九條與《德國(guó)民法典》第566 條的“法定契約承擔(dān)”存在差距，也與《瑞士債法典》第261 條的規(guī)定有著明顯區(qū)別。根據(jù)《瑞士債法典》的規(guī)定，原則上租賃物所有權(quán)變動(dòng)租賃合同效力不變，僅在買受人未履行通知義務(wù)或自愿承受時(shí)取得出租人地位。若采用瑞士法模式，則我國(guó)對(duì)例外規(guī)定，于立法上需要在第二百二十九條以外另作回應(yīng)，并依據(jù)租賃合同的適用對(duì)預(yù)告登記制度作相應(yīng)修改，此變動(dòng)將對(duì)我國(guó)債法及登記規(guī)則的體系圓融性產(chǎn)生多大影響亦尚未可知。并且，該理論所提及《瑞士債法典》之“買賣破除租賃”的規(guī)定，所援引乃1989年修訂前版本，具體為該法第259 條及第260 條?！度鹗總ǖ洹酚?989 年已對(duì)該條文作出修改，“買賣破除租賃”的理念已不為新法所采納。根據(jù)該法第261 條第1 款的規(guī)定，即使租賃物并未交付于承租人，僅滿足租賃契約成立之條件，即有“買賣不破租賃”之適用。因此，原租賃合同維持說(shuō)將《合同法》第二百二十九條認(rèn)定為“買賣破除租賃”的法律效果，顯然并不合適。

其二，根據(jù)有權(quán)占有理論，買賣不破租賃存在兩種法律效果。首先，在承租人占有租賃物期間所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同約束承租人與原所有權(quán)人，承租人得以依據(jù)對(duì)租賃物的有權(quán)占有對(duì)抗買受人的返還原物請(qǐng)求權(quán)。其次，買受人可要求出租人降低轉(zhuǎn)讓價(jià)款以抵償無(wú)法獲取租金之損失，或可與出租人簽訂租金讓與協(xié)議、債權(quán)債務(wù)概括承受協(xié)議［10］。當(dāng)租賃合同只約束出租人與承租人，雖然買受人取得租賃物所有權(quán)，但其并不能由此而取得租金，其權(quán)利義務(wù)顯然不對(duì)等。并且，租賃合同中一些應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)，在此種出租人、所有權(quán)人“分而并立”的模式下，將產(chǎn)生權(quán)責(zé)劃分的混亂。例如，承租人有義務(wù)保持租賃物適于使用、收益的狀態(tài)，若發(fā)生第三人侵害租賃物的情況，出租人負(fù)有排除妨害的義務(wù)，但此時(shí)物上請(qǐng)求權(quán)顯然應(yīng)由新所有權(quán)人享有。但當(dāng)新所有權(quán)人怠于行使此權(quán)利時(shí)，承租人轉(zhuǎn)而向出租人追究違約責(zé)任，出租人因未有違約行為卻承擔(dān)責(zé)任，可謂“無(wú)辜”。再如，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，因第三人主張權(quán)利致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少或不支付租金。若因所有權(quán)人的原因?qū)е碌谌藢?duì)租賃物主張權(quán)利，此瑕疵擔(dān)保責(zé)任卻由出租人承受，亦顯不公。此外，承租人欲對(duì)租賃房屋進(jìn)行修繕，不僅應(yīng)征得出租人同意，亦應(yīng)獲得所有權(quán)人的允許，由此而產(chǎn)生的出租人支付的增益費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)? 鑒于以上原因，有權(quán)占有模式下的“租賃合同不約束新所有權(quán)人”的狀態(tài)極不穩(wěn)定，權(quán)責(zé)劃分混亂，以效果論觀之，難為“終局”。出租人與買受人勢(shì)必要在買賣合同以外另行協(xié)議，其結(jié)果無(wú)非租賃合同的債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移至買受人，與契約地位承受模式趨同;而相較于契約地位承受模式，前者又平添另行協(xié)議所帶來(lái)的時(shí)間與金錢成本。

其三，物上之債理論在租賃關(guān)系中的應(yīng)用，在我國(guó)立法中存在體系上的鴻溝。根據(jù)該理論，物上之債既具有物權(quán)的特性，亦具有債權(quán)的特性，無(wú)論法定的物上之債，還是意定的物上之債，均應(yīng)以物權(quán)法為基礎(chǔ)，遵循法定之原則［11］。換言之，物上之債的類型與內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)由物權(quán)法規(guī)定，遵從物權(quán)法的基本原則，除此以外由當(dāng)事人自由設(shè)定的物上之債不能成立。以不動(dòng)產(chǎn)買賣合同為例，我國(guó)《民法典》第二百二十一條規(guī)定，為在未來(lái)取得房屋買賣合同或其他不動(dòng)產(chǎn)買賣合同中約定的物權(quán)，當(dāng)事人可以該合同向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。由此，該協(xié)議既具有了債權(quán)的屬性，亦具有了物權(quán)的屬性，使負(fù)擔(dān)預(yù)告登記物權(quán)的受讓人受到協(xié)議的約束，當(dāng)屬物上之債。顯然，物上之債理論與買賣不破租賃之間存在天然的壁壘。一方面，租賃權(quán)作為債權(quán)，在我國(guó)尚缺乏物權(quán)法律的規(guī)范，強(qiáng)行加入將會(huì)對(duì)物權(quán)法體系的圓融性產(chǎn)生影響;另一方面，租賃契約的登記僅在光船租賃、民用航空器租賃中有所應(yīng)用，且其登記能否產(chǎn)生私法效果尚不明確。若將預(yù)告登記制度在所有租賃關(guān)系中全面鋪開(kāi)，將會(huì)為登記機(jī)構(gòu)帶來(lái)巨大的工作負(fù)擔(dān)，以我國(guó)目前的情況較難實(shí)現(xiàn)，其必要性與可行性仍待商榷。此外，買賣不破租賃規(guī)則下新的物權(quán)所有人作為新出租人加入租賃關(guān)系中，其既承擔(dān)債務(wù)( 物上之債中稱“物務(wù)”) ，亦享有租賃契約所賦予的債權(quán)，這也使得“買賣不破租賃”難與物上之債理論相契合［12］。

三、契約地位承受模式的不同解構(gòu)與選擇

我國(guó)《合同法》第二百二十九條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”由于條文中未對(duì)“買賣不破租賃”規(guī)則的效力有所涉及，而使租賃權(quán)對(duì)抗力的效果疑竇叢生。這也與其他國(guó)家和地區(qū)的立法存在較大差異。

有關(guān)規(guī)則效果的域外立法，以《德國(guó)民法典》最具代表性。該法第566 條第1 款規(guī)定:“出租之住屋交付使用承租人后，由使用出租人讓與第三人者，于其所有權(quán)存續(xù)中基于使用租賃關(guān)系所生之權(quán)利及義務(wù)，由所受讓人取代使用出租人而加入其中?！逼浞珊蠊?，租賃物的受讓人取代出讓人而加入到由使用租賃關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)中，屬于法定契約承擔(dān)的情形［13］。由于租賃合同屬于雙務(wù)契約，因此法定契約轉(zhuǎn)移的不僅包含合同中屬于出租人的權(quán)利，亦包括其負(fù)擔(dān)之義務(wù)。對(duì)于出租人所享有的權(quán)利，租賃物受讓人可依據(jù)債權(quán)讓與的規(guī)則直接取得，而出租人承擔(dān)的合同義務(wù)則不能簡(jiǎn)單適用債務(wù)承擔(dān)的規(guī)則。故《德國(guó)民法典》第566 條第2 款規(guī)定，出租人應(yīng)作為受讓人的保證人，對(duì)受讓人所承擔(dān)的債務(wù)負(fù)連帶之責(zé)。如果受讓人不履行其承擔(dān)的義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人則應(yīng)向承租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任［14］。在出租人向承租人通知讓與，而承租人并未做可能在近期終止租賃合同之表示時(shí)，原出租人可免除自己的共同責(zé)任，是為并存的契約承擔(dān)模式?！兜聡?guó)民法典》在第566 條規(guī)定“買賣不破租賃”法定契約承擔(dān)的法律效果以外，亦在第556 條之2 至第556 條之5 對(duì)部分較特殊的法律效果作了詳細(xì)設(shè)定，包括“租金之預(yù)先處分”“使用承租人與使用出租人關(guān)于租金之約定”“使用承租人之抵銷”“由使用出租人為所有權(quán)移轉(zhuǎn)之通知”等［15］。

橫向比較來(lái)看，其他域外法亦有與《德國(guó)民法典》中關(guān)于買賣不破租賃規(guī)則法律效果相同或類似的規(guī)定。加拿大魁北克省的《魁北克民法典》第1937 條規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的情況下，新出租人不得解除租賃合同，并通過(guò)合同更新的方式承受原租賃合同中的權(quán)利義務(wù)(4)《魁北克民法典》第1937 條規(guī)定，自愿或強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓房屋所處的不動(dòng)產(chǎn)，出租人的資格消滅，均不允許新出租人取消租賃，租賃合同繼續(xù)，并可以與其他租賃合同相同方式更新。新出租人對(duì)承租人擁有租賃合同所生的權(quán)利和義務(wù)。參見(jiàn)孫建江、郭站紅等譯《魁北克民法典》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2005 年版。。由于該法并未規(guī)定出租人在新租賃合同中應(yīng)擔(dān)保買受人的義務(wù)履行，故應(yīng)屬概括的契約承擔(dān)［16］。其他立法例還包括《日本民法典》第605 條(5)《日本民法典》第605 條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行登記后，對(duì)以后就該不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者，亦發(fā)生效力。參見(jiàn)劉士國(guó)、牟憲魁等譯《日本民法典》，中國(guó)法制出版社2018 年版。、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第425 條(6)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第425 條規(guī)定，租賃物所有權(quán)之讓與出租物于租賃物交付后，承租人占有中，縱將其所有權(quán)讓與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人仍繼續(xù)存在。參見(jiàn)黃茂榮《債法各論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2004 年版。。較為特殊的是《歐洲私法的原則、定義與示范規(guī)則:歐洲示范民法典草案》( DCFR) ，其第4．2－7 ∶101 條之1 規(guī)定，若在所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)承租人已取得租賃物的占有，則租賃物的新所有權(quán)人將代替原出租人的地位，成為新租賃合同的出租人，而原所有人則作為保證人，對(duì)依據(jù)租賃合同內(nèi)容為出租人所應(yīng)履行的債務(wù)負(fù)補(bǔ)充責(zé)任［17］。此處原所有人對(duì)新出租人不履行租賃合同債務(wù)享有先訴抗辯權(quán)，與《德國(guó)民法典》第566 條存在差異。

與其他域外法不同，我國(guó)買賣不破租賃規(guī)則的效力規(guī)定并不清晰。《合同法》第二百二十九條中法律效力規(guī)范的缺失，在《民法典》第七百二十五條中亦未得到解決。但從我國(guó)買賣不破租賃規(guī)則立法沿革來(lái)看，對(duì)于法律效果的規(guī)定并非尚無(wú)先例。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第一百一十九條規(guī)定，在租賃合同存續(xù)期限內(nèi)，因買賣、贈(zèng)予或繼承使得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，原租賃合同在承租人與新所有權(quán)人間維持其效力。此條規(guī)則與《德國(guó)民法典》第566條類似，均設(shè)置了契約地位承受模式，由受讓人承繼原所有權(quán)人在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)。同樣，在《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第二十三條中，亦有“如果出租方將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，租賃合同對(duì)財(cái)產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效”之規(guī)定。2009 年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定、出租前房屋設(shè)立抵押或被法院查封的情況外，在租賃合同存續(xù)期間發(fā)生租賃房屋所有權(quán)變動(dòng)的，承租人可以向人民法院請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。由此可見(jiàn)，最高院肯定了房屋受讓人得以繼續(xù)享有原租賃合同賦予的權(quán)利，亦即原租賃合同在承租人與受讓人間繼續(xù)有效，此種表述顯然也支持將契約地位承受作為買賣不破租賃規(guī)則的效果。

如上所論，關(guān)于“買賣不破租賃”效果的理論，原合同效力維持、有權(quán)占有、物上之債等觀點(diǎn)，其本身均存在一定程度上的缺陷，在保護(hù)合同雙方當(dāng)事人及第三人利益上、維持物債二分體系完整性上亦未見(jiàn)其先進(jìn)性。反觀“契約地位承受”模式，從《德國(guó)民法典》的創(chuàng)設(shè)，到《魁北克民法典》《歐洲示范民法典草案》等立法的繼受與改良，其在理論與技術(shù)層面已臻成熟。因此筆者認(rèn)為，我國(guó)《合同法》第二百二十九條及《民法典》第七百二十五條規(guī)定的買賣不破租賃規(guī)則，其法律效果當(dāng)采德國(guó)法中的契約地位承受理論。

或有一些質(zhì)疑，如契約地位承受效果下承租人、買受人利益難受保護(hù)，違背比例原則過(guò)分保護(hù)承租人利益而損害買受人利益等［18］，此處做簡(jiǎn)略回應(yīng)。根據(jù)契約地位承受理論，租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買受人后，租賃合同的出租人地位由買受人承受，但原出租人并不退出租賃合同，其為買受人不履行合同義務(wù)而向承租人承擔(dān)保證責(zé)任，從而保護(hù)承租人利益不受損害。在此效果模式下，承租人所享有的合同利益并未因租賃合同的法定移轉(zhuǎn)而增加，其仍應(yīng)履行合同規(guī)定的義務(wù)。買賣合同中的出賣人應(yīng)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故出租人在與買受人簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)向買受人告知租賃物上負(fù)擔(dān)租賃合同之事實(shí)，否則買受人可以無(wú)法取得對(duì)標(biāo)的物的占有使用而向出租人主張違約責(zé)任。

因此，通過(guò)債法中意思表示與權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，足可以對(duì)契約地位承受模式下買賣不破租賃的法律效果進(jìn)行解釋與完善，亦更符合其在我國(guó)現(xiàn)行民法體系中的定位。

四、債法路徑下的買賣不破租賃效果模式

( 一) 以買受人自由意志為中心的效果模式構(gòu)建

如前文所述，買賣不破租賃規(guī)則效果在經(jīng)歷立法上的異化與理論上的嬗變后，其定位已漸漸脫離債法的軌道，迷失在一種“不著邊際”的狀態(tài)中，并使對(duì)買賣不破租賃的研究陷入到一種奇怪的邏輯中。首先，買賣不破租賃規(guī)則的設(shè)立被視為對(duì)承租人額外的保護(hù)，這種保護(hù)使得租賃物的受讓人權(quán)利受到損害;其次，為了減少或避免對(duì)受讓人造成損害，使受讓人可以在取得所有權(quán)之前即知曉租賃關(guān)系的存在，便通過(guò)賦予租賃權(quán)以占有租賃物或登記租賃合同等公示手段，使其具備物權(quán)作為絕對(duì)權(quán)的對(duì)抗效力，故而買賣不破租賃規(guī)則駛?cè)肓恕皞鶛?quán)物權(quán)化”的道路;最后，既依靠法定契約承擔(dān)等債法理論作為基礎(chǔ)，又寄希望于通過(guò)權(quán)利公示的物權(quán)法手段解決問(wèn)題，這種“朝秦暮楚”的規(guī)則設(shè)計(jì)飽受批評(píng)，并使部分研究轉(zhuǎn)向純粹的以物權(quán)法為解決方式的路徑，從而產(chǎn)生了上文論及的有權(quán)占有、物上之債等法律效果模式。筆者認(rèn)為，形成如此“邏輯怪圈”的根源在于學(xué)界部分學(xué)者篤定的認(rèn)為，買受人由于買賣不破租賃規(guī)則的約束而無(wú)法取得對(duì)標(biāo)的物的使用收益，其問(wèn)題的解決關(guān)鍵在于限制買賣不破租賃規(guī)則的適用以及承租人權(quán)利對(duì)抗力的取得，不論是“債權(quán)物權(quán)化”道路上的求索，抑或借助物權(quán)法另辟蹊徑，其目的概莫如是。但是，是否只有承租人與買受人權(quán)利之間此消彼長(zhǎng)的角力，才能使買賣不破租賃規(guī)則達(dá)到一種利益平衡的狀態(tài)? 質(zhì)言之，難道純粹的債法路徑真的無(wú)法調(diào)整買賣不破租賃的固有矛盾嗎? 在此，筆者試從契約地位承受法律效果的角度予以分析與闡釋。

從法社會(huì)學(xué)角度上看，買賣不破租賃規(guī)則的設(shè)立為出租人在租賃關(guān)系存續(xù)期間轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物所有權(quán)提供了正當(dāng)化的依據(jù)，由于承租人可以在租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后繼續(xù)依照租賃合同的約定對(duì)租賃物占有使用，故出租人不必因出賣租賃物的行為而承擔(dān)違約責(zé)任。在契約地位承受模式下，承租人依據(jù)租賃合同所享有的權(quán)利與義務(wù)并未因租賃物所有權(quán)的變動(dòng)而有所增益或減少。但同樣應(yīng)當(dāng)注意的是，對(duì)于租賃物所有權(quán)變動(dòng)這一事件的發(fā)生，承租人既無(wú)法預(yù)見(jiàn)也不能阻止。因此，通過(guò)設(shè)置買賣不破租賃規(guī)則的適用條件，或?yàn)槌凶馊烁郊宇~外的登記、占有等公示義務(wù)，其不公平性顯見(jiàn)，制度內(nèi)部的矛盾亦未得到調(diào)節(jié)。

根據(jù)買賣不破租賃規(guī)則，買受人在取得租賃物所有權(quán)后，應(yīng)繼續(xù)受租賃合同的約束，不得向承租人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故無(wú)法取得對(duì)租賃物的使用收益。因此，在買賣合同訂立之初，出讓人就標(biāo)的物上存在負(fù)擔(dān)的事實(shí)，應(yīng)負(fù)有向買受人告知的義務(wù)。并且，隨著租賃關(guān)系的內(nèi)容越來(lái)越復(fù)雜，買受人知悉租賃關(guān)系存續(xù)與否的需求亦更加迫切［19］。買受人在知悉租賃關(guān)系的存在后仍然簽訂買賣合同并取得租賃物所有權(quán)的，當(dāng)視其自愿接受租賃合同的約束，合同轉(zhuǎn)移的法律效果為當(dāng)然之理，自不待言。若出讓人并未就此而履行告知義務(wù)，雖然買受人在事先并不知曉的情況下被動(dòng)地承受了租賃合同中出租人的地位，但其利益并不當(dāng)然受到損害。根據(jù)其自由意志，買受人可做以下三種選擇。

其一，租賃關(guān)系存續(xù)和履行，對(duì)買受人的利益及標(biāo)的物的價(jià)值不僅沒(méi)有損害，反而有所增益，買受人自當(dāng)履行租賃合同中的出租人義務(wù)。當(dāng)然，這是一種理想化的結(jié)果。

其二，買受人拒絕承受租賃合同，可向出讓人提出解除買賣合同的請(qǐng)求。由于租賃合同的存在，買受人無(wú)法取得標(biāo)的物的使用收益，所以出讓人違背了買賣合同中的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，故買受人可在解除買賣合同的同時(shí)請(qǐng)求出讓人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，亦可要求出讓人減少價(jià)款以彌補(bǔ)損失(7)減少價(jià)款不屬于違約損害賠償?shù)姆绞?，而是一?xiàng)獨(dú)立的救濟(jì)方式，因此可與違約金并罰。詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)《合同法》，北京大學(xué)出版社2012 年版，第390－400 頁(yè)。。

其三，買受人對(duì)標(biāo)的物的占有、使用確有現(xiàn)實(shí)且緊迫的需求，亦可解除租賃合同。雖然以新所有權(quán)人的身份無(wú)法否定租賃合同的效力，但買受人可以出租人的地位，依據(jù)租賃合同的約定或與承租人的另行協(xié)議，或明確拒絕履行合同，從而解除租賃合同(8)我國(guó)《民法典》第五百八十條第二款規(guī)定了合同僵局情況下當(dāng)事人一方的解除權(quán)。筆者認(rèn)為，在考慮新出租人的善意和客觀情況的前提下，其應(yīng)當(dāng)享有合同僵局情況下解除租賃合同的權(quán)利。。新出租人的解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)考慮以下兩方面因素。第一，新出租人當(dāng)具主觀善意，即在取得租賃物所有權(quán)之前對(duì)租賃合同的存在不知悉。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)在考察客觀事實(shí)與新出租人主觀認(rèn)知能力的基礎(chǔ)上，依據(jù)法律上的價(jià)值取向來(lái)做出判斷(9)根據(jù)可信賴事實(shí)的不同，可信賴程度亦不相同，對(duì)善意也有不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如:不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)占有存在不同的善意認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)登記作為認(rèn)知對(duì)象時(shí)善意應(yīng)達(dá)到“非為明知”的標(biāo)準(zhǔn)，動(dòng)產(chǎn)占有時(shí)則還需達(dá)到“非因過(guò)失而不知”的程度; 而商事交易與民事法律關(guān)系在善意認(rèn)定上亦存在較大區(qū)別，如商事登記下善意應(yīng)達(dá)到“非為明知且非因過(guò)失而不知”的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，石一峰博士有非常深入的研究，參見(jiàn)石一峰《私法中善意認(rèn)定的規(guī)則體系》，《法學(xué)研究》2020 年第4 期，第137－142 頁(yè)。。第二，存在新出租人或其近親屬對(duì)租賃物確有緊迫需求的情況，且此種需求與承租人的占有、使用相抵觸。此處體現(xiàn)為新出租人對(duì)標(biāo)的物的使用價(jià)值的當(dāng)然需要，即其是以對(duì)標(biāo)的物現(xiàn)實(shí)利用為目的而取得所有權(quán)。作為比較法的參考，如《瑞士債法典》第261 條第2 款第( 1) 項(xiàng)中，即賦予租賃物新所有權(quán)人在標(biāo)的物為住房或營(yíng)業(yè)場(chǎng)所時(shí)解除租約的權(quán)利(10)《瑞士債法典》第261 條第2 款規(guī)定，租賃物的新所有權(quán)人，在下列情形中可以解除租約:( 1) 對(duì)于住房或者營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，如他自己或者其近親屬或者姻親確有緊急需求的，在遵守法定的租約解除期限之前提下，可以在下一個(gè)合法解除日解除租約。于海涌、( 瑞士) 唐偉玲譯《瑞士債法典》( 2017 年1 月1 日瑞士聯(lián)邦會(huì)議官方法文修訂版) ，法律出版社2018 年版。。此時(shí)涉及另一個(gè)重要的問(wèn)題: 買受人因違反租賃合同約定解除合同而承擔(dān)違約責(zé)任，由此給買受人造成的損失可否由出讓人承擔(dān)? 筆者認(rèn)為，該損失當(dāng)由出讓人承擔(dān)，并將其納入權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的法律后果之中。對(duì)于權(quán)利瑕疵擔(dān)保的法律后果，我國(guó)《合同法》并未作出規(guī)定，僅在第一百一十一條規(guī)定了物的瑕疵擔(dān)保的法律后果。在學(xué)理上，有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)實(shí)行“單軌制”的違約責(zé)任，將瑕疵擔(dān)保責(zé)任統(tǒng)合并入違約責(zé)任當(dāng)中［20］; 也有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)當(dāng)有相對(duì)獨(dú)立的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，與違約責(zé)任形成“雙軌制”［21］。首先，從“單軌制”的角度出發(fā)，權(quán)利瑕疵擔(dān)保的法律后果適用違約責(zé)任的規(guī)定。根據(jù)《民法典》第五百八十四條的規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，其內(nèi)容包含直接以及間接對(duì)相對(duì)人造成的損失，既包括消極的財(cái)產(chǎn)損失也包括積極的利益增加，但應(yīng)當(dāng)以違約方訂立合同時(shí)得以預(yù)見(jiàn)到的損失為限。根據(jù)違約責(zé)任中的期待利益與可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則，出讓人在買賣合同訂立時(shí)，即可預(yù)見(jiàn)買受人解除租賃合同所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的損失，這種可預(yù)見(jiàn)性不僅是由于其出售方的地位，更是基于其作為原出租人的身份。因此，出讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)買受人因解除租賃合同所遭受的損失。其次，從“雙軌制”的角度出發(fā)，權(quán)利瑕疵擔(dān)保的法律后果參照適用物的瑕疵擔(dān)保的法律后果?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸l規(guī)定了對(duì)于物存在的瑕疵，當(dāng)事人可以請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)修理、重做、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。相對(duì)應(yīng)，若存在權(quán)利瑕疵，當(dāng)事人同樣可以請(qǐng)求對(duì)方除去瑕疵，即在可能的情況下將物上之負(fù)擔(dān)滌除。因此，買受人解除租賃合同的行為應(yīng)被視為代替出讓人后續(xù)履行的負(fù)擔(dān)滌除，其所遭受的損失亦當(dāng)由買受人承擔(dān)。

在契約地位承受模式下，承租人的利益并未因租賃物所有權(quán)的變動(dòng)及租賃合同的法定轉(zhuǎn)移而增益或減少，并且，通過(guò)附加出讓人一定的通知義務(wù)以及權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任( 違約責(zé)任) ，可以給予買受人完全的意思自治的選擇權(quán)，也達(dá)到了保護(hù)買受人利益的效果。與債權(quán)物權(quán)化、有權(quán)占有、物上之債等借鑒物權(quán)法理論的模式不同，純粹債法模式下對(duì)買受人利益的保護(hù)既包含事前預(yù)防( 出讓人的通知義務(wù)) ，也存在事后補(bǔ)救措施( 出讓人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任) ，而前者更多是通過(guò)為承租人附加租賃權(quán)的公示義務(wù)而達(dá)到對(duì)買受人的警示效果( 即“事前預(yù)防”的方式) 。所以，對(duì)于承租人利益的保護(hù)，并不需要以犧牲買受人的利益為代價(jià)，而對(duì)于買受人利益的保護(hù)，也無(wú)須以限制買賣不破租賃規(guī)則的適用或給承租人附加額外義務(wù)為前提。

因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)買賣不破租賃規(guī)則的設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)在借鑒德國(guó)法中契約地位承受理論的基礎(chǔ)上，適用買賣合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定，從而形成一種非物權(quán)法的、純粹的債法模式。

( 二) 租賃權(quán)對(duì)抗力的反思與否棄

學(xué)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，“買賣不破租賃”的含義為，雖然租賃物所有權(quán)產(chǎn)生變動(dòng)，但承租人可依租賃合同中賦予的租賃權(quán)對(duì)抗租賃物的受讓人，從而繼續(xù)保有租賃物［22］。亦有學(xué)者從詞源學(xué)上分析，將“破”字理解為“對(duì)抗”，故而僅從文義解釋的角度出發(fā)，“買賣不破租賃”當(dāng)解釋為“所有權(quán)讓與之結(jié)果，不得對(duì)抗租賃契約”［23］。此“租賃權(quán)對(duì)抗力”理論，不僅出現(xiàn)在學(xué)術(shù)討論中，在立法例中亦可查。如《中華人民共和國(guó)船舶登記條例》( 以下簡(jiǎn)稱《船舶登記條例》) 第六條即規(guī)定，光船租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)向船舶登記機(jī)關(guān)登記，未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人。相同的還有《中華人民共和國(guó)民用航空法》( 以下簡(jiǎn)稱《民用航空法》)第三十三條，其中亦有航空器的占有權(quán)未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人的規(guī)定。在此不禁提出疑問(wèn): 在契約地位承受效果論下，“租賃權(quán)對(duì)抗性”“租賃權(quán)對(duì)抗所有權(quán)”的提法是否恰當(dāng)?

如上所論，在契約地位承受模式下，買賣不破租賃規(guī)則的法律效果為原租賃合同中出租人的權(quán)利義務(wù)由新所有權(quán)人所承受，并取得新租賃合同中出租人的地位，承租人與新所有權(quán)人繼續(xù)受租賃合同約束。買受人既已成為租賃合同的當(dāng)事人，便當(dāng)然要受合同的約束。依據(jù)租賃合同的相關(guān)理論，出租人負(fù)有在租賃期限內(nèi)保證承租人占有使用租賃物的義務(wù)，而承租人亦得以依據(jù)租賃合同而有權(quán)占有租賃物，此為當(dāng)然之理。換言之，承租人對(duì)抗買受人的返還請(qǐng)求權(quán)，其權(quán)利來(lái)自于租賃合同。因此，“租賃權(quán)對(duì)抗所有權(quán)”的表述并不恰當(dāng)。

那么，租賃權(quán)是否具有對(duì)抗力? 對(duì)此，筆者持否定態(tài)度。前文論及，不論租賃權(quán)物權(quán)化，還是有權(quán)占有、物上之債，各學(xué)說(shuō)為了保障第三人不受不可預(yù)知之損害，維護(hù)買受人意思自治的選擇權(quán)，均無(wú)一例外地為租賃權(quán)附加了占有、登記的公示手段，從而使作為債權(quán)的租賃權(quán)具有了物權(quán)的絕對(duì)性，由此租賃權(quán)取得了對(duì)抗力。不難發(fā)現(xiàn)，不論是占有還是登記，一方面增加了承租人的公示成本，另一方面也增加了買受人的查驗(yàn)成本。并且，通過(guò)公示為租賃權(quán)帶來(lái)的對(duì)抗力，好似在債法的樹(shù)干上嫁接了物法的枝芽，使得買賣不破租賃制度在其外部體系上也喪失妥適性。此外，《船舶登記條例》與《民用航空法》中關(guān)于租賃權(quán)“不登記不對(duì)抗”的規(guī)定，其“對(duì)抗”的效果模糊，所“對(duì)抗”的權(quán)利與第三人范圍亦不明確，故不能當(dāng)然地認(rèn)定該登記可產(chǎn)生私法效果，將其理解為公法意義上的行政管理類的登記似乎更為恰當(dāng)(11)《中華人民共和國(guó)海商法》第一百三十八條規(guī)定了定期租船合同下，出租人轉(zhuǎn)讓船舶所有權(quán)，原租船合同由受讓人和承租人繼續(xù)履行。定期租船合同并未規(guī)定“登記對(duì)抗”的構(gòu)成要件，實(shí)務(wù)中定期租船合同也較少涉及登記問(wèn)題。該法第一百五十三條規(guī)定的光船租賃準(zhǔn)用條款，也不包括第一百三十八條，故光船租賃應(yīng)適用合同法的一般規(guī)定。光船租賃下買賣不破租賃法律效果亦為法定契約承擔(dān)，其“登記對(duì)抗”規(guī)定的抵牾性顯見(jiàn)。對(duì)于準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)“租賃權(quán)”“占有權(quán)”登記的法律性質(zhì)的質(zhì)疑，由于篇幅有限，故在此不做展開(kāi)。。因此，如筆者論證，買賣不破租賃規(guī)則的債法路徑證呈，不僅在法律效果上優(yōu)于“租賃權(quán)對(duì)抗力”的模式，并且在維護(hù)債法體系的協(xié)調(diào)性上也是更好的選擇。

( 三) 承租人不應(yīng)當(dāng)享有規(guī)則適用的選擇權(quán)

根據(jù)《民法典》第五百五十五條的規(guī)定，在雙方達(dá)成合意的基礎(chǔ)上，當(dāng)事人可將其合同中的權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人。也就是說(shuō)，意定的契約地位承擔(dān)以當(dāng)事人同意為要件，此為一般規(guī)定。也存在特殊的規(guī)定，即法定的契約地位承擔(dān)不以當(dāng)事人同意為要件，但此種類型當(dāng)有法律的明確規(guī)定，如《民法典》第六十七條關(guān)于法人合并分立時(shí)的概括承受等。那么作為買賣不破租賃規(guī)則的法律效果的契約地位承受，是否需要承租人的同意? 換言之，承租人是否具有選擇適用買賣不破租賃規(guī)則的權(quán)利?

首先，觀之其他法律效果理論，多認(rèn)定承租人應(yīng)具有選擇是否適用買賣不破租賃規(guī)則的權(quán)利。如，有權(quán)占有說(shuō)認(rèn)為，租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，但租賃合同仍約束原出租人與承租人，原出租人與受讓人可以通過(guò)訂立債權(quán)債務(wù)概括承受協(xié)議，從而在買受人與承租人間建立租賃關(guān)系，但根據(jù)債的相對(duì)性原理，應(yīng)當(dāng)以承租人同意或知悉為前提，這也是維護(hù)私人自治的體現(xiàn)［24］。又如，持原租賃合同維持觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，瑞士法以“買賣破除租賃”為原則，以“買賣不破租賃”為例外。此例外之條件，一為買受人同意，二為特定義務(wù)之違反，否則不發(fā)生契約承擔(dān)之效力。而根據(jù)預(yù)告登記的原理，債權(quán)人為確保債權(quán)行為后物權(quán)的取得，而為登記之行為，屬主動(dòng)選擇。故承租人可通過(guò)是否為租賃合同附加預(yù)告登記，而選擇是否適用買賣不破租賃規(guī)則［25］。

其次，在契約地位承受模式下承租人是否享有選擇適用規(guī)則的權(quán)利，亦有不同觀點(diǎn)。有的觀點(diǎn)認(rèn)為，出租人地位的法定承受，可由出租人、承租人與買受人三方達(dá)成協(xié)議而排除適用［26］; 亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃關(guān)系作為債權(quán)行為，出租人的義務(wù)為向承租人提供物的使用收益，而與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移無(wú)關(guān)。因此，租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移即有契約承擔(dān)的效果發(fā)生，這一結(jié)果的發(fā)生并不依賴當(dāng)事人的意思表示，而是由于法律的規(guī)定，故承租人并無(wú)選擇適用的權(quán)利。［27］

筆者認(rèn)為，在契約地位承受模式下，承租人對(duì)買賣不破租賃規(guī)則不應(yīng)當(dāng)享有選擇權(quán)。正如前文所述，出租人義務(wù)之履行，唯以租賃物適宜使用收益之狀態(tài)維持而認(rèn)定，至于出租人是否為租賃物的所有權(quán)人，在所不問(wèn)。承租人的利益維系于租賃物之上，故租賃物所有權(quán)人為何人并不影響其對(duì)租賃物使用收益之實(shí)現(xiàn)。［28］并且，根據(jù)《民法典》第五百五十一條第一款的規(guī)定，承擔(dān)人與債務(wù)人達(dá)成的免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)債權(quán)人同意，而并存的債務(wù)承擔(dān)則無(wú)需債權(quán)人同意即可生效成立。因此，我國(guó)的買賣不破租賃規(guī)則應(yīng)采用德國(guó)法的并存的債務(wù)承擔(dān)模式，而非魁北克法規(guī)定的概括的債務(wù)承擔(dān)模式。原出租人作為買受人債務(wù)不履行的保證人加入新租賃合同當(dāng)中，也解決了因原出租人特殊身份等原因而導(dǎo)致買受人無(wú)法履行義務(wù)的情況。此外，在商事交易當(dāng)中，存在“帶租出售”的情況——交易的標(biāo)的物上附有長(zhǎng)期的租賃合同，并因此對(duì)交易時(shí)租賃物的價(jià)格產(chǎn)生影響。買受人因買賣不破租賃的規(guī)定而承受租賃合同，既免去了重新招租耗費(fèi)的成本，亦可獲取租金收益。若承租人以所有權(quán)變動(dòng)為由解除租賃合同，則買受人對(duì)收取租金帶來(lái)的期待利益將受到損害［29］。此外，否定承租人對(duì)規(guī)則適用的選擇權(quán)，并不意味著對(duì)其自由意志造成損害。除非當(dāng)事人在原租賃合同中約定租賃物所有權(quán)變動(dòng)作為解除合同的條件，否則，在原租賃合同中承租人不享有自由解除租賃合同的權(quán)利，在新合同中亦不得為之。

五、結(jié)論

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與社會(huì)背景下，構(gòu)建妥適的買賣不破租賃規(guī)則法律效果模式，對(duì)于十九大以來(lái)所倡導(dǎo)的營(yíng)商環(huán)境的維護(hù)與“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”多政策輔助下各方利益的保障，具有重要的意義與價(jià)值。在法社會(huì)學(xué)層面，買賣不破租賃規(guī)則法律效果模式的明確，在當(dāng)事人交易過(guò)程中起到積極的指引作用，并使其對(duì)未來(lái)的利益得失產(chǎn)生合理預(yù)期。買賣不破租賃規(guī)則并非必然導(dǎo)致買受人的不利益，通過(guò)明晰出讓人對(duì)租賃事實(shí)的通知義務(wù)及權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，亦可達(dá)到對(duì)受讓人利益的保護(hù)?！捌跫s地位承受”模式為買受人提供了救濟(jì)途徑的選擇權(quán)，而非其他“物法”或“物權(quán)化”模式下為買受人額外附加的注意義務(wù)。所以，在實(shí)證法層面，買賣不破租賃的效果模式應(yīng)置于債法體系的規(guī)制下，而不必求助于物權(quán)法理論。這不僅對(duì)規(guī)則的應(yīng)用提供了妥適的解決路徑，也避免為完善規(guī)則設(shè)計(jì)的額外立法對(duì)我國(guó)民法理論體系造成的沖擊與影響。