張建利

西安海棠職業(yè)學(xué)院，陜西 西安 710038

在高校物業(yè)創(chuàng)新改革不斷深入的形勢下，為了進(jìn)一步適應(yīng)高校教學(xué)科研樓宇設(shè)施智能化與結(jié)構(gòu)復(fù)雜化發(fā)展要求，高校需采取物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化管理，并適度延長樓宇及其設(shè)施使用期限，同時(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。基于提升物業(yè)管理效率與深化創(chuàng)新變革的引導(dǎo)，高校物業(yè)管理逐漸由學(xué)校后勤的自我監(jiān)督管理與自我經(jīng)營模式開始朝向?qū)I(yè)化與社會化模式轉(zhuǎn)換，大部分高校以科學(xué)合理引進(jìn)優(yōu)質(zhì)社會資源參與校園內(nèi)部服務(wù)競爭的方式，吸引了大量社會物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入校園，為高校提供更加專業(yè)與標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。

一、高校物業(yè)管理概述

高校物業(yè)管理即專業(yè)管理機(jī)構(gòu)于高校委托下按照我國與地方相關(guān)法律體系與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，以現(xiàn)代化科學(xué)管理手段與先進(jìn)信息化技術(shù)，基于一定的經(jīng)濟(jì)形式面向物業(yè)管理有關(guān)服務(wù)進(jìn)行規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化管理，并面向所有師生提供全面且多元化的綜合管理服務(wù)，以此構(gòu)成健康穩(wěn)定且和諧積極的人文校園環(huán)境，為高校綜合進(jìn)步提供有力幫助。就整個(gè)物業(yè)管理整體范圍而言，其可以具體劃分成學(xué)生生活區(qū)域管理、教學(xué)區(qū)域管理、教職工生活區(qū)域管理三個(gè)部分。就整個(gè)物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容而言，其則具體劃分為房屋與基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)管理、公共設(shè)施管理維修、道路綠化與水電暖維護(hù)管理、生活區(qū)域治安與環(huán)境維護(hù)等多種專項(xiàng)或者代辦服務(wù)。

加強(qiáng)高校物業(yè)管理不僅可以提高管理服務(wù)效率與質(zhì)量，還可以適應(yīng)政策變革。提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量呈現(xiàn)于高校物業(yè)管理可代辦多項(xiàng)服務(wù)層面，如此既為教師與學(xué)生提供了各種方便，又提升了物業(yè)管理效率。此外高校可就自身實(shí)際規(guī)模與需求選擇不同類型的物業(yè)管理模式，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益適度增加。而適應(yīng)政策變革實(shí)際上就是為了與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流，教師更加注重居住環(huán)境與服務(wù)，而教師需求的增加也使得其演變了對于高校物業(yè)管理的必然條件[1]。

二、高校物業(yè)管理特點(diǎn)分析

（一）觀念固化

就高校管理人員而言，在經(jīng)過長時(shí)間的歷史發(fā)展進(jìn)程中，高校管理早已逐漸構(gòu)成了自身獨(dú)有的管理體系與流程，固有的管理觀念早已經(jīng)深深扎根于管理人員的精神與思想內(nèi)。就高校內(nèi)部居住群體而言，不論是住宅區(qū)的教師或者公寓區(qū)的學(xué)生，居住群體都十分穩(wěn)定，幾乎很少會出現(xiàn)較大變化，所以許多居住觀念也已經(jīng)生成且始終流傳至今，構(gòu)成了生活習(xí)慣，對于教師與學(xué)生而言甚至難以接受較大的變化。就物業(yè)管理決策人員來講，高校物業(yè)管理是由以往的物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展中難以預(yù)見的一種獨(dú)特的服務(wù)對象，其明顯區(qū)別于普通居民住宅樓與商業(yè)樓，其對于高校物業(yè)管理缺乏充分了解與認(rèn)知，在設(shè)計(jì)管理方式與規(guī)定的時(shí)候，無法像其他管理類型始終以獲取經(jīng)濟(jì)效益為首，需全面考慮高校發(fā)展需求。所以這些影響因素均會對物業(yè)管理決策與貫徹實(shí)施造成嚴(yán)重阻礙。

（二）政策性

高校在建設(shè)與發(fā)展層面存在明顯的目的性，導(dǎo)致高校很多活動與決策經(jīng)常需要對其可能會造成的政策影響進(jìn)行綜合考慮，所以高校物業(yè)管理在一定程度上并沒有完全遵守市場經(jīng)濟(jì)相關(guān)原則與規(guī)定。例如，管理服務(wù)費(fèi)用并非高校自主所決定，有很多是需要經(jīng)過政府物價(jià)機(jī)構(gòu)審批才能通過的。而且高校物業(yè)管理一直以來都保持著一些相對陳舊滯后的管理理念，導(dǎo)致難以適應(yīng)社會化變革要求，這就需要針對性開展相關(guān)思想政治工作，以促使其逐漸接受更多新型管理理念，了解未來發(fā)展趨勢。因此說高校物業(yè)管理存在一定的政策性。

（三）教育性

高校物業(yè)管理最終目標(biāo)為基于創(chuàng)新管理環(huán)境，打造健康和諧且積極向上的校園文化環(huán)境氛圍。就教育學(xué)視角來看，校園內(nèi)部整體環(huán)境是高校隱性課程的重要構(gòu)成，而和諧且積極的文化氛圍可在無形中影響學(xué)生，給人以舒適且愉快的身心感受，指引學(xué)生在日常學(xué)習(xí)與生活中逐漸形成良好的行為習(xí)慣。

（四）非營利性

高校物業(yè)管理具備一定的非營利性特點(diǎn)。我國是社會主義國家，所以政府有義務(wù)和權(quán)力面向人民構(gòu)建公平且價(jià)格合適的高校教育服務(wù)體系。而且高校學(xué)生公寓是學(xué)校自主提供土地，產(chǎn)權(quán)也從屬于學(xué)校，以銀行貸款或者研發(fā)公司投資等多元化方式加以建設(shè)，從中獲取經(jīng)濟(jì)效益或者私利的機(jī)會鮮少。此外對于高校后勤服務(wù)企業(yè)而言，不可以追求高額效益為目的，應(yīng)在致力于全面實(shí)現(xiàn)物業(yè)優(yōu)化管理的基礎(chǔ)上，始終遵循微利管理相關(guān)原則?？傊投喾矫娑愿咝Ｎ飿I(yè)管理具備顯著的非營利性特點(diǎn)[2]。

三、高校物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

（一）管理體制轉(zhuǎn)變不到位

相較于其他機(jī)構(gòu)，高校具備特殊的身份地位與背景，這便決定了高校物業(yè)管理特點(diǎn)，這也是高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理相區(qū)別的主要特點(diǎn)。雖然大多數(shù)高校均相對建立了后勤保障機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)高校和物業(yè)管理之間的有機(jī)分離，但是多數(shù)高校依舊針對物業(yè)管理采取事業(yè)編制與行政管理策略，主要領(lǐng)導(dǎo)依舊是高校自主任命，行政決策也依舊是由高校自主制定，職工福利待遇和人事任免權(quán)利仍舊由高校掌握，以此便造成了高校和物業(yè)管理在權(quán)利歸屬方面并未實(shí)現(xiàn)真正意義上的剝離的現(xiàn)象，導(dǎo)致政企不分與權(quán)責(zé)不明，致使高校物業(yè)無法完完全全根據(jù)企業(yè)模式實(shí)現(xiàn)運(yùn)行，也難以真正實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧，更無法貫徹落實(shí)物業(yè)管理市場化、社會化與專業(yè)化發(fā)展，從而在很大程度上限制了高校物業(yè)管理的社會化變革。

（二）理念滯后且人才匱乏

現(xiàn)階段高校物業(yè)管理機(jī)構(gòu)人才匱乏現(xiàn)象不可小覷。在人們的既有觀念中物業(yè)管理無需任何技術(shù)含量，只需高強(qiáng)勞動即可，一些能力相對較強(qiáng)的人對物業(yè)管理工作存在一定偏見，并不樂意從事物業(yè)管理工作。因?yàn)楦咝Ｎ飿I(yè)管理大多數(shù)都是從后勤轉(zhuǎn)型而來，既有許多管理人員自身服務(wù)意識與管理理念層面尚未形成正確的概念，也還未實(shí)現(xiàn)真正的社會化與專業(yè)化，根本達(dá)不到現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)要求，再加上系統(tǒng)管理知識體系匱乏，專業(yè)技能培訓(xùn)不到位，缺乏服務(wù)第一與用戶至上的良好意識，導(dǎo)致高校物業(yè)管理發(fā)展備受阻礙。此外高校物業(yè)管理人員隊(duì)伍的老年化與文化層次不高現(xiàn)象十分普遍。為節(jié)省人力資源成本，大部分高校會選擇聘用年齡大且學(xué)歷水平相對較低的人從事本校物業(yè)管理工作，這些務(wù)工者的素質(zhì)不高，新知識與技術(shù)接受能力較差，吸收速度也非常慢，長此以往專業(yè)物業(yè)管理人才匱乏與技術(shù)人才不足勢必會造成服務(wù)水平下降與服務(wù)觀念改進(jìn)嚴(yán)重受限，從而影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。

（三）經(jīng)費(fèi)不足且投入不到位

目前高校物業(yè)管理所用經(jīng)費(fèi)主要依賴于行政撥款，資金受限程度不可小覷，使用需要經(jīng)過各種行政審批。而社會物價(jià)與消費(fèi)水平日趨上漲，高校物業(yè)管理也只能夠采取適度降低成本的方式，長時(shí)間處于經(jīng)費(fèi)不足的狀態(tài)下，自然會引發(fā)員工人數(shù)不足、工作效率低、工作進(jìn)度慢等現(xiàn)象，進(jìn)而則會直接影響高校物業(yè)管理服務(wù)水平與質(zhì)量[3]。

四、高校物業(yè)管理發(fā)展策略

促進(jìn)高校物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)社會化發(fā)展的根源在于緩解后勤經(jīng)濟(jì)壓力，提升物業(yè)管理水平與服務(wù)質(zhì)量，以節(jié)省辦學(xué)成本，改進(jìn)高校教學(xué)、科研、生活環(huán)境。

（一）引進(jìn)市場化運(yùn)行模式

高校物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)社會化創(chuàng)新變革的目的是基于高校內(nèi)部特定化服務(wù)對象提供全面且多層次有償服務(wù)，構(gòu)成專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理模式。就傳統(tǒng)管理模式與運(yùn)行機(jī)制，先將從屬于物業(yè)管理范疇內(nèi)的資產(chǎn)與人員等由行政管理體系中完全脫離，采取真正的獨(dú)立化市場化運(yùn)行模式。物業(yè)管理不再歸屬行政管理機(jī)構(gòu)，所有運(yùn)營均需自負(fù)盈虧，以此強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立性與創(chuàng)新性。所脫離的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取企業(yè)化物業(yè)管理模式，健全運(yùn)營體系，積極接受院校與師生職工監(jiān)督，并據(jù)此為規(guī)范化經(jīng)營管理的主要條件，構(gòu)建健全的、行之有效的管理機(jī)制與規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。此外還應(yīng)始終以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為主體，進(jìn)行多元化、多層次有償服務(wù)，以彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)匱乏，呈現(xiàn)高校物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)性與教育性特征。而高校則從指導(dǎo)者轉(zhuǎn)變成監(jiān)督者[4]。

（二）以多元化形式構(gòu)建隊(duì)伍

健全且有效的高校物業(yè)管理主要由素質(zhì)與能力較強(qiáng)的物業(yè)管理人才所決定。這就要求物業(yè)管理人員必須具備良好且健康的思想素質(zhì)，樂于奉獻(xiàn)的精神理念，同時(shí)還要熟練掌握現(xiàn)代化管理技術(shù)，并擅長應(yīng)用于實(shí)踐。而高校物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的根本是提升人才專業(yè)素質(zhì)與能力。一是應(yīng)合理利用多元化渠道與多樣化形式培養(yǎng)思想健康、技術(shù)過硬、勇于開拓、敬業(yè)忠誠的高校物業(yè)管理干部隊(duì)伍。二是需充分發(fā)揮高校優(yōu)勢作用，面向社會誠邀素質(zhì)與能力兼具的優(yōu)秀物業(yè)管理人才，充實(shí)于物業(yè)管理隊(duì)伍中去。三是積極引進(jìn)競爭機(jī)制，強(qiáng)化考核，優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)動態(tài)化且穩(wěn)定化的高素質(zhì)、高能力物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)。此外由于高校物業(yè)管理從屬勞動密集型行業(yè)，企業(yè)內(nèi)部多數(shù)員工是操作層員工，其承擔(dān)著物業(yè)管理服務(wù)的大部分工作任務(wù)，保潔、綠化、維修等崗位，每天與師生打交道，所以這些員工素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力直接影響著物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與管理水平。因此必須注重操作層員工的崗位職責(zé)與素質(zhì)培訓(xùn)，將實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)與流程以文字形式傳輸于員工，針對性進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，確保以最佳服務(wù)為師生生活、教學(xué)打造輕松舒適、干凈整潔的環(huán)境[5]。

（三）適度增大資金投入力度

高校物業(yè)管理具備獨(dú)特的社會功能與目標(biāo)。物業(yè)管理走進(jìn)高校之后，轉(zhuǎn)變了高校既有后勤管理模式，以往高校所提供的主要是無償服務(wù)，實(shí)施物業(yè)管理之后，很多服務(wù)將轉(zhuǎn)換成有償服務(wù)。就教師、學(xué)生、職工而言，需要適應(yīng)，所以在轉(zhuǎn)變物業(yè)管理理念的同時(shí)還需做好師生服務(wù)工作。此外資金不足始終是高校物業(yè)管理的缺陷，受制于高校特殊性質(zhì)，物業(yè)管理發(fā)展始終不能脫離高校與政府的政策支持。對此政府可采取適度降低教育土地使用費(fèi)用與減免教育貸款利息等多元化方式給予支持，而高?？捎袡C(jī)發(fā)揮自身資源與技術(shù)優(yōu)勢，為物業(yè)管理提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，如此高校物業(yè)管理才能夠?qū)崿F(xiàn)以管理為手段與以服務(wù)為中心的目標(biāo)，才能夠走上高效物業(yè)管理道路。

五、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢

高校物業(yè)管理在時(shí)代進(jìn)步發(fā)展中的有效作用不容忽視，其既是高校穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)的保障條件，又是高校管理模式的重要體現(xiàn)，所以需充分掌握高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢，以此為高校長遠(yuǎn)發(fā)展提供源動力。新形勢下高校物業(yè)管理具備多樣性，但是其發(fā)展趨勢主要體現(xiàn)在三個(gè)層面。

一是自主管理。高校物業(yè)管理依賴于自身實(shí)際實(shí)力發(fā)展轉(zhuǎn)變成物業(yè)管理企業(yè)，以此有助于物業(yè)管理質(zhì)量與服務(wù)水平的切實(shí)提升，此外也可基于科學(xué)合理的管理方式優(yōu)化物業(yè)管理社會性功能。

二是服務(wù)外包。所謂服務(wù)外包實(shí)際上就是將物業(yè)負(fù)責(zé)管理內(nèi)容承包給社會物業(yè)管理企業(yè)，基于企業(yè)管理院校物業(yè)服務(wù)，以此高?？晒?jié)約人力物力財(cái)力，將重心與精力轉(zhuǎn)移至教學(xué)科研方面，從而促使高校實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

三是混合式管理。高校物業(yè)管理的另一種方式便是高校管理與社會管理有機(jī)結(jié)合，以兩種管理模式實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)分管分效目的，提升自身管理權(quán)益性。此結(jié)合方式更加適用于新時(shí)代形勢下高校物業(yè)管理，高校物業(yè)以服務(wù)性內(nèi)容外包，基礎(chǔ)性內(nèi)容自主管理的方式，有利于實(shí)現(xiàn)服務(wù)性內(nèi)容專業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)，而基礎(chǔ)內(nèi)容自主管理可確保高校運(yùn)行穩(wěn)定性與可靠性。物業(yè)基礎(chǔ)性內(nèi)容需由高校自主管理負(fù)責(zé)，外包物業(yè)管理企業(yè)主張以經(jīng)濟(jì)效益為主，在管理過程中會在一定程度上忽略基礎(chǔ)性管理內(nèi)容，尤其是管線老化與設(shè)施運(yùn)行不良等，很容易構(gòu)成不遇大問題不及時(shí)處理，遇到大問題再商議解決的不良現(xiàn)象，這樣勢必會阻礙高校正常運(yùn)行，還會引發(fā)潛在隱患。所以物業(yè)管理采取高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理企業(yè)管理相結(jié)合的方式效果更顯著[6-7]。