歐陽俊勝

廣東人為律師事務(wù)所，廣東 惠州 516000

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入破產(chǎn)程序的越來越多，從筆者接觸到的破產(chǎn)案件中，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算牽涉到的法律關(guān)系多且復(fù)雜，涵括了勞動工資、稅款、工程款、購房款、銀行貸款、民間借貸、設(shè)計費、保證金、材料款等等，其中預(yù)售后的房屋還涉及抵押、查封等問題。破產(chǎn)清算工作難度較大，為盤活企業(yè)提出重整的有之，為收回抵押債權(quán)希望盡快破產(chǎn)清算的有之。而在部分房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)中，因為所欠債務(wù)龐大，大部分的樓房已預(yù)售，購房者供款情況不一，有的房地產(chǎn)企業(yè)作為擔保方被銀行起訴要求承擔責任，如不將該已售出房屋納為破產(chǎn)財產(chǎn)，破產(chǎn)企業(yè)遺留下來的“爛尾樓”建成交付難以成功，既影響市容市貌，又浪費資源，不利于城市發(fā)展。為處理好破產(chǎn)債權(quán)債務(wù)，將已預(yù)售出去的房屋納入破產(chǎn)財產(chǎn)有利于將破產(chǎn)企業(yè)留下的“爛尾樓”完工，于是有破產(chǎn)管理人對該部分財產(chǎn)納入破產(chǎn)財產(chǎn)，以合同不能完成、無法實現(xiàn)合同的目的為由決定解除合同，這樣做無疑有利于企業(yè)的破產(chǎn)清算和讓“爛尾樓”完工，有利于防止資源浪費，促進城市發(fā)展；但一概以解除合同來處理，守約人一方的合法利益如何保障？我國現(xiàn)行法律法規(guī)對此規(guī)定不明確，造成實務(wù)操作中有不同的處理方式。筆者現(xiàn)從破產(chǎn)房企業(yè)管理人提出合同解除的案例為研究對象，厘清合同解除權(quán)的法律規(guī)制，對商品房買受人的權(quán)利救濟作一探討。

一、問題的提出

廣東某市D公司于2018年2月因資不抵債被某市中級人民法院裁定受理破產(chǎn)清算，并指定了破產(chǎn)管理人。2018年5月23日，購房人宋某向管理人申報債權(quán)，要求管理人繼續(xù)履行其購買的5套房屋的商品房買賣合同，為其辦理不動產(chǎn)權(quán)證，交付房屋，并要求確認其對D公司享有逾期交房違約金1915000余元的債權(quán)。而管理人于2021年7月1日作出債權(quán)審查通知書，不予確認宋某申報的債權(quán)，并告知宋某如不服，可收到通知書后5日內(nèi)提交書面異議。2021年7月5日，宋某向管理人提交債權(quán)不予認定異議書，要求確認債權(quán)。2021年7月20日，管理人作出《關(guān)于〈債權(quán)不予認定異議書〉的答復(fù)》，維持原審查結(jié)論，并告知宋某如不服可以債權(quán)人會議核查結(jié)束后15日內(nèi)向某市中級人民法院提起訴訟。為此，宋某遂于2021年8月5日提起訴訟。本案中，破產(chǎn)管理人在審核債權(quán)申報后，以“雙方的合同目的無法達到，基于雙方合同履行存在客觀不能”為由主張解除D公司與債權(quán)人宋某的商品房買賣合同，而該商品房買賣合同中的買受人實際上已通過某銀行按揭支付完全部購房款，此類合同是否可以解除？管理人提出解除合同，商品房買受人的權(quán)利該如何救濟？

二、破產(chǎn)清算案件合同的履行與合同的解除的法律規(guī)定與限制

（一）合同的履行

對于合同的履行，在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）中已經(jīng)作出了概括性的規(guī)定，即第五百零九條規(guī)定：當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。但由此可見，具體履行的內(nèi)容和履行的方式，仍需要結(jié)合當事人之間的約定方能夠作出具體的判斷。

（二）合同的解除

1.約定解除

《民法典》第五百六十二條規(guī)定了約定解除合同的情形?！爱斒氯藚f(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同”。

2.法定解除

《民法典》第五百六十三條規(guī)定了合同法定解除的條件，即當存在法定解除的情形時，當事人可以解除合同①《中華人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當在合理期限之前通知對方。。

（三）破產(chǎn)清算中合同解除與履行的規(guī)定

《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人”。

依據(jù)上述規(guī)定，依法成立的合同，對合同雙方具有約束力，合同相對人應(yīng)嚴格履行、全面履行。而對于合同的解除，法律規(guī)定有約定解除與法定解除，約定解除需雙方約定的條件出現(xiàn)并履行通知義務(wù)發(fā)生解除的效力，法定解除須出現(xiàn)法律規(guī)定的五種情形才可以要求解除。而《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條僅規(guī)定管理人有條件地對未履行完畢的合同有解除權(quán)或繼續(xù)履行權(quán)，對于一方已履行完畢的合同并未規(guī)定管理人有解除權(quán)，應(yīng)按照《民法典》的相關(guān)合同履行及解除的規(guī)定行使權(quán)利和履行義務(wù)。本案中管理人以“雙方的合同目的無法達到，基于雙方合同履行存在客觀不能”為由提出解除合同，不符合《民法典》第五百六十三條第一款“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”的規(guī)定，宋某已經(jīng)通過銀行按揭貸款方式（且銀行按揭已全部還清）支付了所涉房屋的全部款項，宋某的合同義務(wù)已履行完畢，本案中未出現(xiàn)合同約定解除或法定解除的情形，故對于所涉商品房買賣合同，破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。破產(chǎn)管理人提出解除合同，適用法律錯誤，該合同一旦解除，買受人將無法取得所購房屋，買受人只能將購房款及利息申請債權(quán)。因購房合同被解除，購房款是否能獲得優(yōu)先受償權(quán)也并無保證，該房地產(chǎn)項目“爛尾”十多年，買受人購房時的價格與現(xiàn)在的價格相差巨大，利息無法彌補其損失，即使買受人獲得優(yōu)先受償權(quán)，其利息也將在破產(chǎn)受理時起不予計算，買受人的權(quán)利將受到巨大的損害。綜上，管理人錯誤適用合同解除權(quán)對債權(quán)人的權(quán)益侵害巨大。

三、對債權(quán)不予認定的救濟

（一）及時申報與提出異議

針對此類案件，作為房屋購買人，首先應(yīng)向破產(chǎn)管理人申報債權(quán)，在債權(quán)申報中不能申請金錢債權(quán)，而應(yīng)申報要求管理人繼續(xù)履行商品房買賣合同、辦理不動產(chǎn)權(quán)證，交付房屋。在債權(quán)申報過程中，有的債權(quán)人申報“解除合同”的，如此申報將不利于自己的權(quán)益的保護，應(yīng)引起注意，特別是作為代理人對此應(yīng)謹慎處理。對于收到管理人向債權(quán)申報人發(fā)出《債權(quán)審查結(jié)論通知書》，如不予確認某人的物權(quán)請求權(quán)時，應(yīng)按照通知書上所告知的時限提出異議，一般債權(quán)審查結(jié)論通知書告知的異議時限為5日內(nèi)，該5日一般為收到通知書之后第2日起算，應(yīng)在時限內(nèi)及時提出。否則超過時限，管理人發(fā)出的《債權(quán)審查結(jié)論通知書》將發(fā)生法律效力，而《債權(quán)審查結(jié)論通知書》是否可訴，法律尚無明確規(guī)定，因此，超過異議時限，債權(quán)人欲提出異議或維權(quán)難度將大增或喪失勝訴權(quán)。

（二）要求債權(quán)人會議核查或直接提起訴訟

債權(quán)人提出異議后，管理人對債權(quán)人的異議應(yīng)予以答復(fù)，一般會作出復(fù)核意見。對于不予答復(fù)的，債權(quán)人可以在合理的期限內(nèi)進行催告，催告后仍不答復(fù)的，應(yīng)提起訴訟。對于復(fù)核答復(fù)維持初核意見的，根據(jù)該核查意見上告知“可在收到本核查意見后15日內(nèi)向某人民法院起訴”或“可在債權(quán)人會議核查結(jié)束后15日內(nèi)提起公訴”的內(nèi)容，應(yīng)分別作出處理：1.對告知直接起訴的，可以在時限內(nèi)提起訴訟；2.對可在債權(quán)人會議核查結(jié)束后15內(nèi)向法院起訴的答復(fù)，筆者認為，可以在債權(quán)人會議核查結(jié)束后視結(jié)果向法院起訴，也可以直接向法院起訴。在處理本案的維權(quán)時，代理律師是直接向某中級人民法院提起了訴訟而未按管理人答復(fù)的在債權(quán)人會議核查結(jié)束后15日內(nèi)向法院起訴，筆者認為這一處理是正確的，因為管理人的回復(fù)債權(quán)人會議核查時間未確定，而依據(jù)我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第六十一條第一款規(guī)定，債權(quán)人會議行使核查債權(quán)職權(quán)。債權(quán)人會議核查債權(quán)主要包括三方面的內(nèi)容，是對債權(quán)人的身份、債權(quán)的數(shù)額和有無財產(chǎn)擔保進行調(diào)查核實。其內(nèi)容不包括是否解除合同、繼續(xù)履行合同的內(nèi)容，該職責內(nèi)容是屬于管理人的職責范圍，而且管理人代表破產(chǎn)企業(yè)，其所作出的通知及復(fù)核結(jié)論具有法律效力，且也只有管理人才是代表破產(chǎn)企業(yè)的適格訴訟主體，因此，筆者認為，收到此類解除合同、不予認定申報債權(quán)的復(fù)核意見后可直接向法院提起訴訟。

（三）判決結(jié)果評析

本文所提及的宋某提起訴訟一案，某中級人民法院予以受理，經(jīng)審理后作出了實體判決，支持了宋某的訴請，判令被告D公司繼續(xù)履行合同，在房屋具備產(chǎn)權(quán)登記條件及交房條件時，被告應(yīng)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證并交付房屋；同時確認宋某對被告享有逾期交房違約金的普通債權(quán)，并認為被告方即D公司管理人提出的尚未經(jīng)債權(quán)人會議核查應(yīng)當予以駁回的理由不能成立。該判決維護了購房人的合法權(quán)益。其在說理部分評析了案涉買賣合同繼續(xù)履行的問題、逾期交房違約金的問題。認為案涉《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定有效，原告已付清了購房款，沒有存在違約行為，故合同應(yīng)繼續(xù)履行。對逾期交房違約金也是按合同約定予以支持。對于被告方的抗辯，法院認為：管理人已對原告所申報的債權(quán)作出了審查結(jié)論，在原告提出異議后，又作出了復(fù)核結(jié)論，均不確認原告的債權(quán)，對此，原告有權(quán)提起本案債權(quán)確認之訴，被告的抗辯理由不能成立，法院不予采納。原告的訴訟請求理由成立，法院予以支持，遂作出前述的判決。

對于本文所涉的判決，筆者認為，該判決若對管理人作出的法律文件的可訴性和破產(chǎn)企業(yè)中管理人對合同的履行和解除權(quán)的限制再作進一步闡述將更具完善和指導(dǎo)意義：讓債權(quán)人在申報此類債權(quán)時有類案可查，讓管理人不再濫用合同解除權(quán)。據(jù)筆者所知，僅此一例破產(chǎn)清算案件中就涉及到幾十上百個購房者，管理人對此均提出解除合同，勢必造成大量的訴訟，管理人敗訴還需承擔巨大的訴訟費，將使本就緊張的破產(chǎn)財產(chǎn)流失，也浪費了大量的司法資源，還拖慢了破產(chǎn)清算的進度。

綜上，在破產(chǎn)清算程序中，依法處理房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中解除合同的問題，仍需要多參與方共同推進。首先，全國各地司法機關(guān)在司法實踐中，應(yīng)當對此類案件的特殊性與社會影響性提高重視，總結(jié)并提煉更加完善的裁判標準，并能夠通過司法解釋或指導(dǎo)案例的方式來提高類案同判程度。其次，管理人應(yīng)當謹慎使用管理人職責所賦予的權(quán)利，應(yīng)站在更加公正、客觀的立場上來做出是否需要提出解除合同的判斷。最后，債權(quán)人也應(yīng)合理行使自己的權(quán)利，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，依法維護自身的利益。