熊仲民

廣東人為律師事務所，廣東 惠州 516000

懲罰性賠償制度的存在，不僅有利于威懾房地產開發(fā)商，從而遏制一些不正當的欺騙行為的發(fā)生，還在極大程度上保護了購房者的相關權益。但是，怎樣提高懲罰性賠償制度在《房地產管理法》中的適用性和有效性，還需要相關政府部門進行深層次的分析和探討。

一、懲罰性賠償制度理論

早在1993年時，我國就已經提出了懲罰性賠償制度，在法律領域取得了突破性的進展。懲罰性賠償，是指民事主體在違反相關法律規(guī)定后，由法庭作出判決，規(guī)定侵害人需要按照法律規(guī)定，向受害人受到的損害進行賠償，此損失可以包括經濟上的損失或精神上的損失等［1］。侵害人所作出的賠償數額往往超出了實際損害數額。伴隨著時代的不斷發(fā)展，懲罰性賠償制度能夠在受害人遭受經濟消費上的欺騙時，給予受害人相應的補償，從而減小受害人的經濟損失。懲罰性賠償制度的目的在于，通過讓侵害人作出超出受害人實際損害數額的賠償，對侵害人進行警告，并時刻提醒其犯罪的危害，避免未來再次對他人進行侵害。懲罰性賠償制度所追求的不限于補償受害人，還在于對侵害人的一些不法行為作出應有的法律制裁。所以，懲罰性賠償因為其懲罰性原則，賠償也就相應加重。如一些不法的商品房出售方出現了故意侵犯消費者的行為，那么該類賣方不僅需要為自己的所作所為付出法律上的代價，還要受到嚴重的經濟處罰，以示警告，避免未來再次發(fā)生。同時，當該類不良商家受到懲罰時，也能夠對其他的商家起到一定的警示作用［2］。

二、懲罰性賠償制度在我國《房地產管理法》中的適用體現

早在2003年時，最高人民法院就將懲罰性賠償制度納入到了商品房買賣交易領域中。就我國現階段的情況來說，懲罰性賠償制度雖然得到了各部門大力提倡與推廣，但是普及范圍還較小，并沒有得到廣泛的應用。雖然還沒有得到大部分人的認可以及大范圍的適用，但將懲罰性賠償制度引入到消費領域中，不僅是十分有必要的，且將發(fā)揮巨大的作用。話雖如此，相關部門也不能盲目樂觀，就目前懲罰性賠償制度在我國房地產中的適用情況而言，還有很多問題等待解決，相關部門也要抓緊腳步，盡早完善懲罰性賠償制度的不足之處。

三、懲罰性賠償制度在房地產糾紛中適用的現狀及問題

（一）適用現狀

在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中的第八條、第九條、第十四條分別從不同的情況進行了規(guī)定，規(guī)定了在商品房交易買賣過程中，對賣方所出現的不良行為應該如何進行懲罰性賠償。明確了各種惡性行為需要受到什么樣的懲罰，全方位地保護了消費者的相關權益［4］。

1.惡意違約情形的適用

《解釋》第八條明確規(guī)定了在進行商品房的交易時，如果出售者有違規(guī)的行為，不僅需要按照法律規(guī)定進行嚴格的懲罰，并且還要作出相應的賠償。根據《解釋》第八條規(guī)定，如果出售者存在以下違規(guī)行為，從而導致雙方無法達成一致，迫使商品房的交易無法繼續(xù)進行，買方可以根據法律規(guī)定，提出將合同解約，并且要求賣方退還自己已經支付的房款及產生的利息。此外，賣方還需要對買方進行賠償，并且承擔相應的違約責任。而此類行為則屬于違規(guī)，如：第一，在商品房交易成立后，賣方在未通知買方的情況下，私自將房屋抵押給他人。第二，在買方與賣方達成協議并簽訂合同后，賣方又私自將商品房出售給他人。

2.欺詐情形的適用

《解釋》第九條規(guī)定：在賣方進行商品房交易的過程中。如果出現以下情形導致合同無法順利進行簽約，或者導致已簽約的合同被撤銷或解除，買方可以依據相關法律規(guī)定提出讓賣方承擔懲罰性經濟賠償，不僅要賠償已經支付的房款以及所產生的利息，還要賠償精神或時間損失等。第一，賣方存在刻意隱藏商品房預售許可證還未取得，或者提供偽造的預售許可證明的行為。第二，刻意向買方隱瞞交易的商品房已經預先抵押給他人的行為。第三，刻意向買方隱瞞所交易的商品房已經拆遷或被作為安置房的行為。

（二）《解釋》適用范圍存在的問題

1.欺詐情形下舉證責任分配不合理

對于判定懲罰性賠償是否適用有著嚴格的判定，要求賣方有著強烈的主觀欺騙性，即故意欺騙買方。在法官進行判定的過程中，需要買方提供證據來證明賣方所出現的過失性責任。但是，在取證的過程中，此類“主觀”證據太過于虛無縹緲，該方面的取證難于上青天，買方很難提供相應的證據來證明賣方存在惡性欺騙行為。因此，這也就是欺詐情形下舉證責任分配的不合理，過分強調賣方的主觀性，這樣一來也就大大增加了買方證實賣方違背法律法規(guī)對其進行侵害的難度，同時也很難判定賣方是否對買方進行了欺詐。而無法保證買方在自身合法權益受到侵害時及時地留下證據，不利于保護買方的相關權益。

男女生肺活量與立定跳遠、坐位體前屈呈低度正相關，相比較男生肺活量體重指數非?；钴S，與所有身體素質測試指標都相關（50m、1000m、立定跳遠、坐位體前屈和引體向上），而女生肺活量體重指數僅與坐位體前屈低度正相關。因此，從肺活量體重指數的影響性考慮，再次提出繼續(xù)沿用肺活量體重指數計入體測總分的評價中。

2.預售許可證欺騙行為的規(guī)定與其他法律發(fā)生沖突

根據《解釋》第九條規(guī)定，在進行商品房交易過程中，賣方刻意隱藏商品房預售許可證還未取得，或者提供偽造的預售許可證明，買方可以依法要求賣方進行賠償。在交易的過程中，因為賣方的惡性欺騙行為導致合同由有效變?yōu)闊o效，但是這卻與我國的其他法律規(guī)定產生了沖突。依照我國其他法律規(guī)定，這份合同仍然是存在效用的，因此，合同又由無效變?yōu)榱擞行А：茱@然，這違背了《合同法》的基本理論。并且正是因為這種沖突的存在，部分不良房地產商就會鉆法律的漏洞，借此逃避遵守法律法規(guī)的責任，從而對購房者進行詐騙，損害其利益。

3.適用范圍過于狹窄

盡管《解釋》對懲罰性賠償進行了相關的界定，致使懲罰性賠償變得更加簡單明了，實操性也更強。但是懲罰性賠償的覆蓋范圍仍然較小，沒有辦法對開發(fā)商所有的惡性欺詐行為進行界定。此外，雖然懲罰性賠償制度已經對房地產交易的過程中經常出現的一些欺詐行為進行了界定，但在實際進行交易的過程中，所呈現的違規(guī)行為的形式更加多種多樣，遠遠超出了制度規(guī)定的范圍，從而導致在進行商品交易的過程中，會出現開發(fā)商故意隱瞞商品房已被出售或已被拆遷的事實。而當購房者真正了解到所交易商品房的狀況時，其購房欲望會大大降低。這正是因為《解釋》對相關欺騙行為的適用性還較低，適用范圍過于狹窄，導致了這一系列欺詐行為的發(fā)生。不僅無法切實地保護購房者的合法權益，還助長了開發(fā)商欺騙消費者的惡劣行為的發(fā)生，很顯然這是不符合我國法律法規(guī)的。

4.具體賠償標準界定不清

在我國現有的法律法規(guī)中，對于懲罰性賠償的界定如下：“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。但是當細細研究這句話時，不難發(fā)現其中的問題。第一，“可以”一詞的表述不夠明確。首先，這句話可以理解為在買方的權益受到侵害時，買方可以根據自己的意愿，對賣方提出的要求進行相關的賠償?；蛘咭部梢岳斫鉃椋绻I方沒有賠償的需求，那么賣方也可以不對買方作出賠償?？偟膩碚f，就是賠償與否的決定因素是買方的意愿，并非按照法律法規(guī)的規(guī)定。這樣一來懲罰性賠償制度中的懲罰性和賠償性就很難實現。第二，在買家的權益受到侵害后，如果想要賣家作出相應的賠償，那么買方已經付過購買商品房的房款是前提。如果出現買方僅僅只是與商品房賣方簽訂合同，但是買方還并未支付購房房款，那么在這種情況下，就算商品房出售人在商品房交易過程中出現不符合法律法規(guī)的行為，買方也沒有權利向買方提出要求進行賠償。第三，對“購房款”的界定也不夠清晰，如果買方支付買房的部分定金，或者預付了部分房款，那么這部分金額是否屬于購房款？

5.“買受人”主體與購買動機界定不清

根據我國目前的法律法規(guī)可以發(fā)現，“買受人”的界定十分模糊。同時，我國現有法規(guī)賦予了所有買受人相關的權利，使其能在自身的權益受到侵害時，提出對賣方作出相應的懲罰。但是卻忽略了“買受人”該群體的購房動機。社會上存在很大一部分人購房只是為了投機或者為了謀取更大的利益，但這樣的目的和行為是不符合現有的市場規(guī)律的，是被國家所明令禁止的。而當這一類人在進行商品房交易的過程中，如遭到開發(fā)商的惡性欺詐，而導致自身的權益遭受侵害，是否可以按照法律規(guī)定提出得到賠償？

四、懲罰性賠償制度在《房地產管理法》中適用的改進

（一）通過過錯來推定開發(fā)商是否存在惡性欺騙行為

因為要提供故意欺騙的證據才能讓開發(fā)商對購房者進行相應的賠償，但故意欺騙屬于主觀因素，取證是非常困難的。因此，我國應該完善相應的法律法規(guī)，采用過錯推定責任的方法，要求開發(fā)商自己提供證據，證明自己在交易的過程中已向購房者闡明清楚商品房的情況，且沒有欺詐行為。如果開發(fā)商不能證明，則推定開發(fā)商存在故意欺騙的行為。

（二）在預售許可證的欺詐情形下應分情況適用

在預售許可證這個方面，懲罰性賠償制度還存在較大的問題。國家需要完善相應的法律來確保賣方在沒有取得商品房預售許可證明或者偽造商品房許可證明的情況下，合同始終無效。這樣一來可以最大程度地保護消費者的權益，避免受到無良房地產商的侵害。因此，需要我國相關部門完善相應的法律制度，通過界定合同的有效性，來提高法律的準確度。并且相關法律部門需要對現有的法律法規(guī)進行查漏補缺，如果出現買方在事先知道賣方并未取得預售許可證但仍然與賣方簽訂購房合同的情況，那么買方也存在一定的違法行為，此時買方不能向賣方提出賠償的要求。

（三）擴大懲罰性賠償在商品房買賣中適用的范圍

國家應該完善相應的法律法規(guī)，擴大懲罰性賠償制度在買賣中的適用范圍。要列出在商品房交易中，開發(fā)商普遍存在的欺騙行為。在此基礎上再進行概括總結，從而精準地確定懲罰性賠償的認定條件。由點到面，在樣本提供參考的基礎上，擴大懲罰性賠償在商品房買賣中的適用范圍。

（四）明確買受人的法律地位

就我國目前的法律法規(guī)來看，所有具有購房需求的人都被稱為“買受人”。根據字面意義可以解讀為，只要在進行交易的過程中出現《解釋》中列舉的情形，不管誰是“買受人”，或者該“買受人”是抱著怎樣的目的來購房，懲罰性賠償都可適用。但從深層次來講，這其中還存在著很大的問題需要解決。

我國的相關法律法規(guī)應該對“買受人”的定義進行更明確的界定，并且明確其購買商品房的目的。在如今的社會上，經濟如此發(fā)達，眾多買房的人目的都各不相同，而在社會上存在很大一部分人購房只是為了投機或者為了謀取更大的利益。但這樣的目的和行為是不符合現有的市場規(guī)律的，是被國家所明令禁止的。而當這一類人在進行商品房交易的過程中，如遭到開發(fā)商的惡性欺詐，而導致自身的權益遭受侵害。在這樣的情況中，這一類人是否可以按照法律規(guī)定提出得到賠償？因此，我國應該完善相應的法律法規(guī)，明確消費者的購房目的，從購房者自身的條件和實際情況出發(fā)，更加準確地界定“買受人”的法律地位［5］。

并且在運用懲罰性賠償制度的過程中，需要根據實際情況，考慮賠償是否合理。我國法律機構需要進一步完善相應的法律法規(guī)，更加明確“買受人”的法律地位，確定保護范圍。

（五）進一步細化懲罰性賠償的標準

在進行房地產交易的過程中，要想懲罰性賠償制度真實有效，就需要我國法律部門切實地、嚴格地對各種各樣的欺騙性行為進行懲罰。此外，根據我國目前的法律法規(guī)，是否對賣方施以懲罰性賠償，很大程度上取決于受害人的意愿，這樣就導致法律存在不嚴謹性。因此，相關部門應該進一步完善法律法規(guī)，強行規(guī)定在交易過程中，只要出現欺騙行為，就要受到嚴重的懲罰。

五、結束語

隨著我國房地產市場越來越火熱，迫切需要更加完善的法律法規(guī)來進行約束和管理。因此，需要不斷擴大懲罰性賠償制度在《房地產管理法》中的適用范圍。規(guī)范房地產商售房行為的同時，保障購房者的合法權益，維護市場的穩(wěn)定運行。