張江濤

河南科技大學，河南 洛陽 471000

一、研究背景

2021年，我國商品房銷售面積179433萬平方米①國家統(tǒng)計局，2021年國民經(jīng)濟運行情況及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，2022年1月17日。，按照城鎮(zhèn)人均住房建筑面積39平方米②全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，2019年12月23日。估算，可供約4600萬人居住。但是2021年城鎮(zhèn)常住人口比2020年末僅增加了1205萬人，人口凈增長更是只有48萬人。這說明中央經(jīng)濟工作會議自2016年起確立房地產(chǎn)市場“房住不炒”的基調(diào)，是非常具有前瞻性、科學性的。

從前引數(shù)據(jù)可以看出，當前我國房地產(chǎn)市場供給過剩、需求不足的總體態(tài)勢已經(jīng)形成。這導致房地產(chǎn)行業(yè)競爭烈度急劇上升，市場分化進一步加劇。大量競爭力不強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)商）未來會被淘汰。如果在商品房交付之前，開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營危機，就會產(chǎn)生問題樓盤，買受人的合法權利就會遭受嚴重挑戰(zhàn)。特別是新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，開發(fā)商債務危機甚至破產(chǎn)重組的事件屢屢發(fā)生，買受人維權事件層出不窮。因此，就商品房買受人合法權利的保護進行研究就顯得較為必要。

二、自住型商品房買受人物權期待權遭受的挑戰(zhàn)

由于商品房買受人相關的概念較為寬泛。因此在開展進一步研究之前，我們需要對相關概念的內(nèi)涵和外延進行準確的界定。從商品房購買主體角度，可區(qū)分為自然人買受人和非自然人買受人；從購買商品房的目的角度，可區(qū)分為自己居住和投資謀利。本文擬對自住型商品房買受人物權期待權的保障現(xiàn)狀進行研究，然后提出相關合理化建議。文中所稱自住型商品房買受人系指向開發(fā)商購買商品房期房，用于自住的自然人買受人。

自住型商品房買受人數(shù)量龐大，獲取信息、預測風險、規(guī)避風險的能力相對較弱，按照現(xiàn)在的房價收入對比狀況，其購買房屋需多方籌措首付資金，之后還要長期還貸；其購買住房主要是為了解決自己的居住問題，關涉生存利益。自住型商品房買受人在購買商品房過程中的常見糾紛：開發(fā)商虛假宣傳、商品房質量瑕疵、商品房面積與合同不符、開發(fā)商一房二賣、開發(fā)商私自在房屋上為他人設定抵押、房屋交付困難、不動產(chǎn)登記困難等。在前述諸多糾紛中，自住型商品房買受人的物權期待權受到損害，即其向開發(fā)商支付了房屋對價，最終卻面臨得不到房屋的風險，這種情況給其合法權利帶來的傷害最為嚴重。一般商品房買受人和自住型商品房買受人的物權期待權同時受損時，我國法律傾向于優(yōu)先保護自住型商品房買受人的物權期待權。一般買受人的物權期待權則按照一般債務糾紛處理，不能享受同等程度的優(yōu)先保護。本文認為，自住型商品房買受人物權期待權遭受挑戰(zhàn)，既有制度性原因又有市場性原因。

（一）制度性原因

商品房預售制度是自住型商品房買受人物權期待權遭受挑戰(zhàn)的制度性原因。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》，只要符合一定條件，在商品房項目完成項目實物開發(fā)之前，開發(fā)商就能向買受人出售期房。開發(fā)商取得商品房預售資格時，其投入開發(fā)建設的資金剛剛達到或略微超過工程建設總投資的25%①《城市商品房預售管理辦法》，1994年11月15日建設部令第40號發(fā)布，2004年7月20日修正。。也就是說，買受人和開發(fā)商簽訂《商品房預售合同》，通過首付款和個人住房貸款的形式，向開發(fā)商支付商品房對價后，購買的只是期房。此時開發(fā)商還遠遠沒有完成房屋的建造，更談不上向買受人完成房屋交付。根據(jù)《民法典》不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓，應當依照法律規(guī)定登記。②《中華人民共和國民法典》，2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過，中華人民共和國主席令第四十五號發(fā)布，2021年1月1日起實施。即使在房屋開發(fā)完成以后，開發(fā)商向買受人交付了房屋實物，買受人已經(jīng)實際占有該房屋。但是，只要還沒有到不動產(chǎn)登記部門完成過戶登記，買受人就并未實際取得房屋的所有權。考慮到房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期、大額投資、不確定因素較多，買受人在等待房屋交付的過程中，實際上承擔著相當大的風險，其物權期待權一直處于風險之中。

（二）市場性原因

自住型商品房買受人和開發(fā)商雙方地位的不對等是其物權期待權遭受挑戰(zhàn)的市場性原因。開發(fā)商處于強勢地位，自住型商品房買受人處于弱勢地位。開發(fā)商是專業(yè)的商品房屋開發(fā)建造者，其對專業(yè)知識的熟悉程度、掌握信息的能力、整合資源的實力，均遠超自住型商品房買受人。當開發(fā)商做出有損買受人利益的行為時，或者開發(fā)商陷入債務危機甚至破產(chǎn)清算時，自住型商品房買受人即使預測到開發(fā)商會陷入經(jīng)營危機，也無法脫身，只能被動應對，其維權過程注定困難重重。

買受人經(jīng)常遇到的物權期待權受損情形如：開發(fā)商資金鏈斷裂，無力完成開發(fā)；開發(fā)商為了籌資或者擔保等目的，在買受人購買的房屋上為他人設定抵押權；因開發(fā)商與金融機構或者承包商等債務糾紛，房屋被查封甚至面臨被執(zhí)行等。當房地產(chǎn)行業(yè)競爭烈度上升，大量中小規(guī)模開發(fā)商會陷入經(jīng)營危機甚至破產(chǎn)重組時，開發(fā)商出現(xiàn)道德風險大概率會急劇增加。這些情形均可能使得買受人無法按期收房，甚至不能收房，買受人物權期待權無法實現(xiàn)。

三、自住型商品房買受人物權期待權保護的現(xiàn)狀

當開發(fā)商陷入經(jīng)營危機甚至破產(chǎn)重組時，除了自住型商品房買受人外，還有投資人、開發(fā)商的職工、金融機構、債權人、承包商、實際施工人等諸多主體的合法權利受損。例如，商品房項目投資人的前期投資可能無法回收，開發(fā)商的職工的工資福利可能會被拖欠，銀行等金融機構貸給開發(fā)商的款項可能無法得到清償，承包商、實際施工人的工程款可能無法兌現(xiàn)等。這些債權人都會向開發(fā)商追索債務。雖然此時開發(fā)商可能仍然擁有包括土地儲備、應收賬款、在建工程、應收賬款、股權等在內(nèi)的大量財產(chǎn)，但是根據(jù)實踐經(jīng)驗，建設工程承包人、金融機構抵押權人、商品房買受人等權利主體，往往會針對仍然登記在開發(fā)商名下的商品房主張權利。此時，不同權利主體的權利實現(xiàn)行為會產(chǎn)生沖突，不同權利人的權利順位的確定，就是決定各自權利能否實現(xiàn)的關鍵。

按照民法通說，債權的優(yōu)先權順位是有抵押物的債權優(yōu)先于沒有抵押物的債權；都有抵押物的債權，按照抵押的先后次序受償；沒有抵押物的按照登記先后順序受償。

現(xiàn)有法律對各方利益的保護已經(jīng)較為充分。例如，一般消費者的合法權益已有《消費者權益保護法》等相關法律進行保護；一般債權人的合法權益已有《企業(yè)破產(chǎn)法》等相關法律進行保護；享有優(yōu)先權的債權人利益已有《民法典》等相關法律進行保護。但是自住型商品房買受人屬于較為特殊的消費者，其物權期待權關系到其生存利益，如果不予優(yōu)先保護，其將陷入錢財、房屋兩空的境地，基本居住問題無法解決，生存陷入危機。不僅使其無法為社會提供消費力，甚至會造成群體性事件，嚴重影響民生和社會秩序。

有鑒于此，早在2002年6月20日，最高人民法院發(fā)布的《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）（已廢止，以下簡稱原《批復》）第二條規(guī)定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人③《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號），2002年6月20日發(fā)布，現(xiàn)已廢止。。雖然原《批復》于2020年12月被最高人民法院《關于廢止部分司法解釋及相關規(guī)范性文件的決定》（法釋〔2020〕16號）廢止。但是《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（2020年12月23日修訂）（以下簡稱《執(zhí)異規(guī)定》）第二十九條對自住型商品房買受人物權期待權保護條件作出了規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的50%。①《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號），2020年12月29日修訂，第29條。這充分體現(xiàn)了我國法律對自住型商品房買受人物權期待權的優(yōu)先保護。

原《批復》和《執(zhí)異規(guī)定》相應條款的本意是考慮到現(xiàn)實中自住型商品房買受人屬于弱勢群體，需要特別保護。這種保護在司法實踐中確實起到了一定的作用，維護了大量自住型商品房買受人的合法權利。但是其仍然存在一些問題。一是《執(zhí)異規(guī)定》系最高人民法院發(fā)布的司法解釋，是最高人民法院根據(jù)法律賦予的職權，對審判工作中具體應用法律所作的具有普遍司法效力的解釋。司法解釋不是專門的法律規(guī)定，在我國法律體系中的位階較低，其規(guī)定的條款效力也較低。因此，其不能給予自住型商品房買受人物權期待權充分的保護。二是其規(guī)定條件較為繁瑣苛刻，在具體司法實踐中，自住型商品房買受人為了維權仍然要付出大量的成本。三是其界定條件較為粗糙，沒有具體明確的實操性規(guī)定，不能準確界定需要優(yōu)先保護的自住型商品房買受人和一般買受人。一般買受人有可能會“鉆空子”享受過度保護，從而有違債權公平受償原則，引起司法資源的浪費。

四、建議

綜上，本文就自住型商品房買受人的物權期待權保護提出建議如下：

第一，在立法層面加強保護。將現(xiàn)有保護自住型商品房買受人物權期待權的條款寫進法律內(nèi)，如在《消費者權益保護法》中增加專門保護自住型商品房買受人的物權期待權的條款，提升現(xiàn)有規(guī)定在我國法律體系內(nèi)的位階，使其對該群體的保護由司法解釋層面上升到法律層面。利用法律規(guī)范對社會實踐的教育、指引作用，使得社會建立起來對自住型商品房買受人的物權期待權保護意識。

第二，在司法實踐層面加強保護。完善相關的配套司法解釋，及時發(fā)布典型指導案例，出臺相關的裁判指引，使得對自住型商品房買受人的物權期待權的保護更加具體，便于司法實踐的操作。良法雖好，但如果在執(zhí)行層面不能落實，其立法初衷和社會效果就會大打折扣。我們需要采取一系列的有效措施，使得法官裁判有例可循、律師代理有例可依。只有廣大法律工作者能夠方便有效掌握對自住型商品房買受人的物權期待權保護的標準、尺度，才能切實把工作做好。

第三，精準甄別自住型商品房與一般商品房買受人。完善法律規(guī)定與社會實踐一致性，嚴格掌握“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一標準，避免保護范圍擴大化，造成司法資源的浪費。房地產(chǎn)是我國居民財產(chǎn)的重要組成部分，受益于我國經(jīng)濟的發(fā)展，很多公民不止擁有一套商品住房。生存權、居住權遭受挑戰(zhàn)的群體，其需要受到保護的緊迫性和必要性顯然必須優(yōu)先于擁有多套商品住房的群體。對此，我們可以在實踐層面落實不動產(chǎn)權屬全國統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)登記制度，不僅要全面登記國有土地上的房屋，還要全面登記除國有土地之外的各級各類用地屬性的房屋。在此基礎上，建立便捷的全國房屋信息司法查詢平臺，以支持精準甄別的需要。

第四，嚴格掌握“查封前已經(jīng)簽訂合法有效書面合同”這一標準。例如，實踐中存在買受人與被執(zhí)行人惡意串通倒簽書面合同，以逃避執(zhí)行的情況。故我們在認定買受人是否在“查封前已經(jīng)簽訂合法有效書面合同”時，要注意結合其不動產(chǎn)合法占有的時間點、購房款的來源以及支付方式等證據(jù)來綜合判斷，而不能僅憑其書面合同這一單一證據(jù)來判斷。

第五，探索逐步廢止商品房預售制度。商品房預售制度是我國房地產(chǎn)市場的基礎制度設計，該制度曾在我國城市化進程中發(fā)揮了很大的作用。在房地產(chǎn)市場景氣周期中，其風險會被旺盛的市場需求迅速對沖掉，但是在房地產(chǎn)不景氣周期中，其風險不可避免地會被放大，最終由廣大買受人承擔。由于自住型商品房買受人抗風險能力較低，而且風險事件一旦發(fā)生，對其家庭的打擊將非常沉重。因此，有必要探索將現(xiàn)行的期房銷售改變?yōu)楝F(xiàn)房銷售，縮短自住型商品房買受人的交易周期，從源頭降低其物權期待權可能遭受的風險。