張江濤

河南科技大學(xué)，河南 洛陽 471000

一、研究背景

2021年，我國商品房銷售面積179433萬平方米①國家統(tǒng)計(jì)局，2021年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，2022年1月17日。，按照城鎮(zhèn)人均住房建筑面積39平方米②全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，2019年12月23日。估算，可供約4600萬人居住。但是2021年城鎮(zhèn)常住人口比2020年末僅增加了1205萬人，人口凈增長更是只有48萬人。這說明中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議自2016年起確立房地產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”的基調(diào)，是非常具有前瞻性、科學(xué)性的。

從前引數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過剩、需求不足的總體態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。這導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)競爭烈度急劇上升，市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。大量競爭力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)商）未來會(huì)被淘汰。如果在商品房交付之前，開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營危機(jī)，就會(huì)產(chǎn)生問題樓盤，買受人的合法權(quán)利就會(huì)遭受嚴(yán)重挑戰(zhàn)。特別是新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，開發(fā)商債務(wù)危機(jī)甚至破產(chǎn)重組的事件屢屢發(fā)生，買受人維權(quán)事件層出不窮。因此，就商品房買受人合法權(quán)利的保護(hù)進(jìn)行研究就顯得較為必要。

二、自住型商品房買受人物權(quán)期待權(quán)遭受的挑戰(zhàn)

由于商品房買受人相關(guān)的概念較為寬泛。因此在開展進(jìn)一步研究之前，我們需要對(duì)相關(guān)概念的內(nèi)涵和外延進(jìn)行準(zhǔn)確的界定。從商品房購買主體角度，可區(qū)分為自然人買受人和非自然人買受人；從購買商品房的目的角度，可區(qū)分為自己居住和投資謀利。本文擬對(duì)自住型商品房買受人物權(quán)期待權(quán)的保障現(xiàn)狀進(jìn)行研究，然后提出相關(guān)合理化建議。文中所稱自住型商品房買受人系指向開發(fā)商購買商品房期房，用于自住的自然人買受人。

自住型商品房買受人數(shù)量龐大，獲取信息、預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)較弱，按照現(xiàn)在的房價(jià)收入對(duì)比狀況，其購買房屋需多方籌措首付資金，之后還要長期還貸；其購買住房主要是為了解決自己的居住問題，關(guān)涉生存利益。自住型商品房買受人在購買商品房過程中的常見糾紛：開發(fā)商虛假宣傳、商品房質(zhì)量瑕疵、商品房面積與合同不符、開發(fā)商一房二賣、開發(fā)商私自在房屋上為他人設(shè)定抵押、房屋交付困難、不動(dòng)產(chǎn)登記困難等。在前述諸多糾紛中，自住型商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)受到損害，即其向開發(fā)商支付了房屋對(duì)價(jià)，最終卻面臨得不到房屋的風(fēng)險(xiǎn)，這種情況給其合法權(quán)利帶來的傷害最為嚴(yán)重。一般商品房買受人和自住型商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)同時(shí)受損時(shí)，我國法律傾向于優(yōu)先保護(hù)自住型商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)。一般買受人的物權(quán)期待權(quán)則按照一般債務(wù)糾紛處理，不能享受同等程度的優(yōu)先保護(hù)。本文認(rèn)為，自住型商品房買受人物權(quán)期待權(quán)遭受挑戰(zhàn)，既有制度性原因又有市場(chǎng)性原因。

（一）制度性原因

商品房預(yù)售制度是自住型商品房買受人物權(quán)期待權(quán)遭受挑戰(zhàn)的制度性原因。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，只要符合一定條件，在商品房項(xiàng)目完成項(xiàng)目實(shí)物開發(fā)之前，開發(fā)商就能向買受人出售期房。開發(fā)商取得商品房預(yù)售資格時(shí)，其投入開發(fā)建設(shè)的資金剛剛達(dá)到或略微超過工程建設(shè)總投資的25%①《城市商品房預(yù)售管理辦法》，1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，2004年7月20日修正。。也就是說，買受人和開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，通過首付款和個(gè)人住房貸款的形式，向開發(fā)商支付商品房對(duì)價(jià)后，購買的只是期房。此時(shí)開發(fā)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成房屋的建造，更談不上向買受人完成房屋交付。根據(jù)《民法典》不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。②《中華人民共和國民法典》，2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過，中華人民共和國主席令第四十五號(hào)發(fā)布，2021年1月1日起實(shí)施。即使在房屋開發(fā)完成以后，開發(fā)商向買受人交付了房屋實(shí)物，買受人已經(jīng)實(shí)際占有該房屋。但是，只要還沒有到不動(dòng)產(chǎn)登記部門完成過戶登記，買受人就并未實(shí)際取得房屋的所有權(quán)。考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期、大額投資、不確定因素較多，買受人在等待房屋交付的過程中，實(shí)際上承擔(dān)著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，其物權(quán)期待權(quán)一直處于風(fēng)險(xiǎn)之中。

（二）市場(chǎng)性原因

自住型商品房買受人和開發(fā)商雙方地位的不對(duì)等是其物權(quán)期待權(quán)遭受挑戰(zhàn)的市場(chǎng)性原因。開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，自住型商品房買受人處于弱勢(shì)地位。開發(fā)商是專業(yè)的商品房屋開發(fā)建造者，其對(duì)專業(yè)知識(shí)的熟悉程度、掌握信息的能力、整合資源的實(shí)力，均遠(yuǎn)超自住型商品房買受人。當(dāng)開發(fā)商做出有損買受人利益的行為時(shí)，或者開發(fā)商陷入債務(wù)危機(jī)甚至破產(chǎn)清算時(shí)，自住型商品房買受人即使預(yù)測(cè)到開發(fā)商會(huì)陷入經(jīng)營危機(jī)，也無法脫身，只能被動(dòng)應(yīng)對(duì)，其維權(quán)過程注定困難重重。

買受人經(jīng)常遇到的物權(quán)期待權(quán)受損情形如：開發(fā)商資金鏈斷裂，無力完成開發(fā)；開發(fā)商為了籌資或者擔(dān)保等目的，在買受人購買的房屋上為他人設(shè)定抵押權(quán)；因開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)或者承包商等債務(wù)糾紛，房屋被查封甚至面臨被執(zhí)行等。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)競爭烈度上升，大量中小規(guī)模開發(fā)商會(huì)陷入經(jīng)營危機(jī)甚至破產(chǎn)重組時(shí)，開發(fā)商出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)大概率會(huì)急劇增加。這些情形均可能使得買受人無法按期收房，甚至不能收房，買受人物權(quán)期待權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。

三、自住型商品房買受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的現(xiàn)狀

當(dāng)開發(fā)商陷入經(jīng)營危機(jī)甚至破產(chǎn)重組時(shí)，除了自住型商品房買受人外，還有投資人、開發(fā)商的職工、金融機(jī)構(gòu)、債權(quán)人、承包商、實(shí)際施工人等諸多主體的合法權(quán)利受損。例如，商品房項(xiàng)目投資人的前期投資可能無法回收，開發(fā)商的職工的工資福利可能會(huì)被拖欠，銀行等金融機(jī)構(gòu)貸給開發(fā)商的款項(xiàng)可能無法得到清償，承包商、實(shí)際施工人的工程款可能無法兌現(xiàn)等。這些債權(quán)人都會(huì)向開發(fā)商追索債務(wù)。雖然此時(shí)開發(fā)商可能仍然擁有包括土地儲(chǔ)備、應(yīng)收賬款、在建工程、應(yīng)收賬款、股權(quán)等在內(nèi)的大量財(cái)產(chǎn)，但是根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)工程承包人、金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人、商品房買受人等權(quán)利主體，往往會(huì)針對(duì)仍然登記在開發(fā)商名下的商品房主張權(quán)利。此時(shí)，不同權(quán)利主體的權(quán)利實(shí)現(xiàn)行為會(huì)產(chǎn)生沖突，不同權(quán)利人的權(quán)利順位的確定，就是決定各自權(quán)利能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

按照民法通說，債權(quán)的優(yōu)先權(quán)順位是有抵押物的債權(quán)優(yōu)先于沒有抵押物的債權(quán)；都有抵押物的債權(quán)，按照抵押的先后次序受償；沒有抵押物的按照登記先后順序受償。

現(xiàn)有法律對(duì)各方利益的保護(hù)已經(jīng)較為充分。例如，一般消費(fèi)者的合法權(quán)益已有《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律進(jìn)行保護(hù)；一般債權(quán)人的合法權(quán)益已有《企業(yè)破產(chǎn)法》等相關(guān)法律進(jìn)行保護(hù)；享有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人利益已有《民法典》等相關(guān)法律進(jìn)行保護(hù)。但是自住型商品房買受人屬于較為特殊的消費(fèi)者，其物權(quán)期待權(quán)關(guān)系到其生存利益，如果不予優(yōu)先保護(hù)，其將陷入錢財(cái)、房屋兩空的境地，基本居住問題無法解決，生存陷入危機(jī)。不僅使其無法為社會(huì)提供消費(fèi)力，甚至?xí)斐扇后w性事件，嚴(yán)重影響民生和社會(huì)秩序。

有鑒于此，早在2002年6月20日，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）（已廢止，以下簡稱原《批復(fù)》）第二條規(guī)定：消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人③《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)），2002年6月20日發(fā)布，現(xiàn)已廢止。。雖然原《批復(fù)》于2020年12月被最高人民法院《關(guān)于廢止部分司法解釋及相關(guān)規(guī)范性文件的決定》（法釋〔2020〕16號(hào)）廢止。但是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2020年12月23日修訂）（以下簡稱《執(zhí)異規(guī)定》）第二十九條對(duì)自住型商品房買受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件作出了規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的50%。①《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號(hào)），2020年12月29日修訂，第29條。這充分體現(xiàn)了我國法律對(duì)自住型商品房買受人物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護(hù)。

原《批復(fù)》和《執(zhí)異規(guī)定》相應(yīng)條款的本意是考慮到現(xiàn)實(shí)中自住型商品房買受人屬于弱勢(shì)群體，需要特別保護(hù)。這種保護(hù)在司法實(shí)踐中確實(shí)起到了一定的作用，維護(hù)了大量自住型商品房買受人的合法權(quán)利。但是其仍然存在一些問題。一是《執(zhí)異規(guī)定》系最高人民法院發(fā)布的司法解釋，是最高人民法院根據(jù)法律賦予的職權(quán)，對(duì)審判工作中具體應(yīng)用法律所作的具有普遍司法效力的解釋。司法解釋不是專門的法律規(guī)定，在我國法律體系中的位階較低，其規(guī)定的條款效力也較低。因此，其不能給予自住型商品房買受人物權(quán)期待權(quán)充分的保護(hù)。二是其規(guī)定條件較為繁瑣苛刻，在具體司法實(shí)踐中，自住型商品房買受人為了維權(quán)仍然要付出大量的成本。三是其界定條件較為粗糙，沒有具體明確的實(shí)操性規(guī)定，不能準(zhǔn)確界定需要優(yōu)先保護(hù)的自住型商品房買受人和一般買受人。一般買受人有可能會(huì)“鉆空子”享受過度保護(hù)，從而有違債權(quán)公平受償原則，引起司法資源的浪費(fèi)。

四、建議

綜上，本文就自住型商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)提出建議如下：

第一，在立法層面加強(qiáng)保護(hù)。將現(xiàn)有保護(hù)自住型商品房買受人物權(quán)期待權(quán)的條款寫進(jìn)法律內(nèi)，如在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中增加專門保護(hù)自住型商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)的條款，提升現(xiàn)有規(guī)定在我國法律體系內(nèi)的位階，使其對(duì)該群體的保護(hù)由司法解釋層面上升到法律層面。利用法律規(guī)范對(duì)社會(huì)實(shí)踐的教育、指引作用，使得社會(huì)建立起來對(duì)自住型商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)意識(shí)。

第二，在司法實(shí)踐層面加強(qiáng)保護(hù)。完善相關(guān)的配套司法解釋，及時(shí)發(fā)布典型指導(dǎo)案例，出臺(tái)相關(guān)的裁判指引，使得對(duì)自住型商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)更加具體，便于司法實(shí)踐的操作。良法雖好，但如果在執(zhí)行層面不能落實(shí)，其立法初衷和社會(huì)效果就會(huì)大打折扣。我們需要采取一系列的有效措施，使得法官裁判有例可循、律師代理有例可依。只有廣大法律工作者能夠方便有效掌握對(duì)自住型商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)、尺度，才能切實(shí)把工作做好。

第三，精準(zhǔn)甄別自住型商品房與一般商品房買受人。完善法律規(guī)定與社會(huì)實(shí)踐一致性，嚴(yán)格掌握“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一標(biāo)準(zhǔn)，避免保護(hù)范圍擴(kuò)大化，造成司法資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)是我國居民財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，受益于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多公民不止擁有一套商品住房。生存權(quán)、居住權(quán)遭受挑戰(zhàn)的群體，其需要受到保護(hù)的緊迫性和必要性顯然必須優(yōu)先于擁有多套商品住房的群體。對(duì)此，我們可以在實(shí)踐層面落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬全國統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)登記制度，不僅要全面登記國有土地上的房屋，還要全面登記除國有土地之外的各級(jí)各類用地屬性的房屋。在此基礎(chǔ)上，建立便捷的全國房屋信息司法查詢平臺(tái)，以支持精準(zhǔn)甄別的需要。

第四，嚴(yán)格掌握“查封前已經(jīng)簽訂合法有效書面合同”這一標(biāo)準(zhǔn)。例如，實(shí)踐中存在買受人與被執(zhí)行人惡意串通倒簽書面合同，以逃避執(zhí)行的情況。故我們?cè)谡J(rèn)定買受人是否在“查封前已經(jīng)簽訂合法有效書面合同”時(shí)，要注意結(jié)合其不動(dòng)產(chǎn)合法占有的時(shí)間點(diǎn)、購房款的來源以及支付方式等證據(jù)來綜合判斷，而不能僅憑其書面合同這一單一證據(jù)來判斷。

第五，探索逐步廢止商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制度是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)制度設(shè)計(jì)，該制度曾在我國城市化進(jìn)程中發(fā)揮了很大的作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣周期中，其風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被旺盛的市場(chǎng)需求迅速對(duì)沖掉，但是在房地產(chǎn)不景氣周期中，其風(fēng)險(xiǎn)不可避免地會(huì)被放大，最終由廣大買受人承擔(dān)。由于自住型商品房買受人抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，而且風(fēng)險(xiǎn)事件一旦發(fā)生，對(duì)其家庭的打擊將非常沉重。因此，有必要探索將現(xiàn)行的期房銷售改變?yōu)楝F(xiàn)房銷售，縮短自住型商品房買受人的交易周期，從源頭降低其物權(quán)期待權(quán)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)。