文／金大為 北京建筑大學(xué) 北京 100044

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理的內(nèi)涵及意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)則是通過(guò)設(shè)計(jì)者的能力去發(fā)現(xiàn)和構(gòu)筑價(jià)值，業(yè)主方設(shè)計(jì)管理者組織相關(guān)人員為其構(gòu)建出良好的環(huán)境，最終通過(guò)建筑產(chǎn)品展現(xiàn)其開(kāi)發(fā)價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期交付價(jià)值。業(yè)主方設(shè)計(jì)管理則是以價(jià)值為中心的動(dòng)態(tài)管理，即以價(jià)值為核心、客戶/用戶為導(dǎo)向，在價(jià)值的驅(qū)動(dòng)下，聚焦于客戶/用戶價(jià)值，最終完成交付價(jià)值的過(guò)程。

房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理涵蓋了項(xiàng)目前期投資決策、空間規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)作業(yè)、價(jià)值交付與運(yùn)營(yíng)維護(hù)等過(guò)程，貫穿項(xiàng)目全生命周期，高質(zhì)量設(shè)計(jì)管理對(duì)于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力十分有利，能夠提升對(duì)投資決策的科學(xué)性、提高對(duì)空間規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新價(jià)值，增強(qiáng)未來(lái)施工建設(shè)作業(yè)及運(yùn)營(yíng)維護(hù)的價(jià)值體現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目形成正向影響力，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值交付。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理工作具有較高技術(shù)性、多樣性、復(fù)雜性，與設(shè)計(jì)管理相關(guān)聯(lián)因素甚多，所以應(yīng)該對(duì)各方面的要求進(jìn)行整體性衡量，對(duì)各種關(guān)系進(jìn)行科學(xué)的調(diào)節(jié)，以使業(yè)主方設(shè)計(jì)管理工作更具層次性、科學(xué)性、真實(shí)性及可行性。

基于現(xiàn)有研究成果，通過(guò)相關(guān)文獻(xiàn)梳理選取出現(xiàn)頻次高的因子，初步得到了房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)因素，共6 個(gè)維度，23 個(gè)具體關(guān)聯(lián)因素，但所提取的關(guān)聯(lián)因素主觀性較強(qiáng)，因此通過(guò)問(wèn)卷調(diào)研的方式征詢相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍?duì)維度和因素集合的意見(jiàn)，并利用模糊德?tīng)柗品ㄌ幚矸答佉庖?jiàn)實(shí)現(xiàn)對(duì)關(guān)聯(lián)因素的篩選和修正，最終確定因素集合，共6 個(gè)維度，16 個(gè)具體關(guān)聯(lián)因素。下面將基于研究、控制、預(yù)防、職能、知識(shí)和專題六個(gè)維度中的16 個(gè)具體關(guān)聯(lián)因素來(lái)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)因素。

表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)因素指標(biāo)表

3、基于ISM 的關(guān)聯(lián)因素分析

（1）理論概念

是當(dāng)代系統(tǒng)工程普遍使用的分析法，屬于結(jié)構(gòu)模型化技術(shù)之一。該模型主要是進(jìn)行定性分析，把不明確的思維與觀點(diǎn)轉(zhuǎn)變成更直接且擁有良好關(guān)聯(lián)的構(gòu)架，尤其對(duì)變量大、關(guān)系復(fù)雜且結(jié)構(gòu)模糊的系統(tǒng)分析，以及影響因子排序較適用。

有向圖、鄰接及可達(dá)矩陣是ISM 模型三大要素。有向圖和鄰接矩陣都能直接體現(xiàn)出不同因素之間的關(guān)聯(lián)，屬于同種結(jié)構(gòu)的不同表現(xiàn)方式，相互之間存在逐一對(duì)應(yīng)的關(guān)聯(lián)。對(duì)鄰接矩陣展開(kāi)加法與乘法的運(yùn)算，采用運(yùn)布爾運(yùn)算原則，得出結(jié)果體現(xiàn)出不同點(diǎn)的通道可到達(dá)狀況，可達(dá)矩陣是以矩陣形式體現(xiàn)有向圖不同點(diǎn)的可達(dá)點(diǎn)。

（2）數(shù)據(jù)收集與分析

數(shù)據(jù)收集分為三個(gè)步驟：一是分析業(yè)主方設(shè)計(jì)管理工作的關(guān)聯(lián)因素構(gòu)成，確定合理全面的因素組成集合；二是采用德?tīng)柗品ㄔ趩?wèn)卷中向?qū)＜艺f(shuō)明打分原則；三是按有無(wú)影響關(guān)系對(duì)各因素逐一進(jìn)行比較和打分。

采用建立鄰接矩陣的方法，對(duì)各影響因素間的相互關(guān)系進(jìn)行量化處理，用數(shù)字“1”和“0”表示各因素之間是否有關(guān)系。當(dāng)系統(tǒng)有m 個(gè)因素時(shí)，量化后得到的鄰接矩陣則是m×m 階矩陣，規(guī)定當(dāng)?shù)趇 個(gè)因素Fi對(duì)第j 個(gè)因素Fj有影響時(shí)，aij=1；當(dāng)Fi對(duì)Fj沒(méi)有影響時(shí)，aij=0。公式如下：

本次問(wèn)卷調(diào)查共邀請(qǐng)了54 名近5年參與過(guò)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并具有豐富設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)專家（包括施工方、設(shè)計(jì)方、業(yè)主方設(shè)計(jì)管理部門(mén)的專業(yè)工程師和管理人員）按照打分原則判斷打分，最終收集到48份有效問(wèn)卷，按眾數(shù)原則計(jì)算問(wèn)卷數(shù)據(jù)中每個(gè)元素的得分結(jié)果，匯總整理得到房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)因素的鄰接矩陣，如下表：

（3）關(guān)聯(lián)因素分析

根據(jù)布爾運(yùn)算原理，利用前文建立的鄰接矩陣A，求得A 與同階單位矩陣I 的和A+I，逐漸增加k 的大小（k為正整數(shù)），直至算到下式成立。

求得的結(jié)果矩陣M 即稱為可達(dá)矩陣，可達(dá)矩陣中的任一元素mij=1 表示因素Fi存在到達(dá)Fj的路徑，這樣可達(dá)矩陣能夠表示各影響因素間的直接關(guān)系和間接關(guān)系。

運(yùn)用SPSSAU 軟件編程求解得到可達(dá)矩陣M，再以M 為基礎(chǔ)依次對(duì)每個(gè)影響因素進(jìn)行區(qū)域分解和層級(jí)劃分。分解出解釋結(jié)構(gòu)模型中每一層級(jí)包含的因素，依據(jù)有向圖的指示關(guān)系和層級(jí)劃分得出房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理工作關(guān)聯(lián)因素層級(jí)結(jié)構(gòu)圖，如圖1所示。

圖1中，自上而下可以分為直接影響因素層、間接影響因素層和根本影響因素層。最上層的直接影響因素層包括設(shè)計(jì)成本、成本管理等6 個(gè)因素，間接影響因素層包括營(yíng)銷/策劃、新技術(shù)應(yīng)用等8 個(gè)因素，根本影響因素層包括政策環(huán)境及盈利模式2 個(gè)因素。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)因素層級(jí)結(jié)構(gòu)圖

4、設(shè)計(jì)管理工作提升對(duì)策建議

4．1 根本影響因素層對(duì)策建議

從根本影響因素層可以看出，盈利模式和政策環(huán)境是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目盈利模式和政策環(huán)境進(jìn)行識(shí)別、判斷與分析，切實(shí)起到主動(dòng)利益相關(guān)方功能，降低項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)管理的不利影響，且根本層對(duì)設(shè)計(jì)管理的影響是不可逆的。

（1）盈利模式因素方面，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利模式比較單一,土地轉(zhuǎn)讓或房產(chǎn)銷售、租賃收入是其主要的利潤(rùn)來(lái)源。在高質(zhì)量發(fā)展的新常態(tài)下，房企的融資探索出各種新型方式，助推了盈利模式的創(chuàng)新，每種方式所適配的贏利點(diǎn)不同，對(duì)項(xiàng)目前期的定位、策劃與測(cè)算產(chǎn)生影響，從而關(guān)聯(lián)影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作開(kāi)展。

表2 房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理關(guān)聯(lián)因素的鄰接矩陣

（2）政策環(huán)境因素方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)政策環(huán)境相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行研判，有利政策加以利用，不利政策盡量規(guī)避。如在前期過(guò)程與政府相關(guān)主管部門(mén)溝通明確出：產(chǎn)業(yè)扶持條件、政府激勵(lì)政策、可售最小分割單元等，這些均會(huì)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理產(chǎn)生巨大的影響。

4．2 間接影響因素層對(duì)策建議

從間接影響因素層而言，屬于中間銜接層，相對(duì)具有隱秘性，上連直接影響因素層，下接根本影響因素層，需要撥開(kāi)表象看內(nèi)在，須以市場(chǎng)環(huán)境為基礎(chǔ)，加強(qiáng)營(yíng)銷策劃；以技術(shù)研發(fā)為基礎(chǔ)，加強(qiáng)新技術(shù)應(yīng)用。

（1）以市場(chǎng)環(huán)境為基礎(chǔ)，加強(qiáng)營(yíng)銷策劃。業(yè)主方設(shè)計(jì)管理人員需建立以市場(chǎng)為基礎(chǔ)、價(jià)值為核心、客戶/用戶為導(dǎo)向的指導(dǎo)思想，設(shè)計(jì)管理工作需更前置、更全面，構(gòu)建出更具價(jià)值的產(chǎn)品，同時(shí)輔助以強(qiáng)大的營(yíng)銷策劃為手段，實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值。

（2）以技術(shù)研發(fā)為基礎(chǔ)，加強(qiáng)新技術(shù)應(yīng)用?；诳蛻粞芯考笆袌?chǎng)調(diào)研，支撐對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的研發(fā)、對(duì)其進(jìn)行提升優(yōu)化及應(yīng)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)就是借助對(duì)建筑創(chuàng)新產(chǎn)品及技術(shù)來(lái)展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值，產(chǎn)品及技術(shù)領(lǐng)先才會(huì)一直毅力于行業(yè)不敗之地。

4．3 直接影響因素層對(duì)策建議

從直接影響因素層來(lái)看，設(shè)計(jì)質(zhì)量、設(shè)計(jì)成本、功能缺陷、技術(shù)管理、成本管理和施工管理均屬于顯性影響因素，可以合并進(jìn)行設(shè)計(jì)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立自己的設(shè)計(jì)管理管控體系，將每個(gè)影響因素具體量化出來(lái)，同時(shí)建立自己的標(biāo)準(zhǔn)化建造指南，合理降低其對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理影響，除此之外還應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

（1）合理選擇專業(yè)的設(shè)計(jì)咨詢公司，其專業(yè)技術(shù)水平可對(duì)設(shè)計(jì)文件的可實(shí)施化、技術(shù)的現(xiàn)代化、經(jīng)濟(jì)的合理化產(chǎn)生決定性影響。設(shè)計(jì)咨詢公司不僅應(yīng)有一流的專業(yè)技術(shù)水平，也應(yīng)有全局思想、成本意識(shí)及溝通交流能力，從而提升項(xiàng)目交付價(jià)值。

（2）注重成本管理，項(xiàng)目前期策劃及決策中的成本管理關(guān)鍵依據(jù)是可行性研究報(bào)告的編制。業(yè)主方設(shè)計(jì)管理人員一定要時(shí)刻拉緊成本控制的這根弦，把成本意識(shí)貫穿在整個(gè)設(shè)計(jì)管理周期內(nèi)，選用科學(xué)的方法分析論證后進(jìn)行方案選擇及權(quán)衡功能與成本之間的關(guān)系。

結(jié)語(yǔ)：

本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)維度，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理相關(guān)聯(lián)因素進(jìn)行了著重探討，從研究、控制、預(yù)防、職責(zé)、知識(shí)及專題方面分析了業(yè)主方設(shè)計(jì)管理相關(guān)因素，按照最后的因素層次歸納了房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理工作的強(qiáng)化策略，提出優(yōu)化建議，希望為房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主方設(shè)計(jì)管理工作的加強(qiáng)貢獻(xiàn)綿薄之力。