邱文猛

（福建省龍巖市上杭縣不動產登記中心，龍巖 364200）

在我國房地產經濟發(fā)展的實踐中表明，土地出讓金對于房地產經濟的增長具有不可忽視的作用。目前，大量的研究集中對土地出讓金制度引發(fā)的負面問題分析，通過定性的研究，缺乏定量分析和數據的分析。因此，有必要通過城市化進程和房地產經濟發(fā)展中土地出讓金規(guī)模和房地產經濟增長關系進行研究，從而結合不同階段土地出讓金作用變化的規(guī)律，使土地出讓金制度的改革有更加科學的依據。

一、研究思路

本次研究的目的在于以土地出讓金作為指標，分析土地要素對房地產經濟增長的主要作用，以及在不同城市房地產經濟發(fā)展中發(fā)揮作用的差異性。本文從橫向的角度來分析各個地區(qū)房地產經濟發(fā)展水平，城市化程度和發(fā)展規(guī)律存在很大的差異。為了解決上述的問題，本文分析土地出讓金是如何使土地資本化指標發(fā)生改變的，在房地產經濟發(fā)展的環(huán)節(jié)中計算土地出讓金和房地產經濟發(fā)展總值之間的關系，從而分析其對房地產經濟增長的總體貢獻。

二、將土地出讓金納入房地產經濟增長函數的實證分析

（一）房地產經濟增長函數

考慮借助房地產增長模型，對房地產增長的多個變量進行分析。采用回歸分析的方式，探究各個變量之間的關系，從而分析土地出讓金系數是否具有顯著性。因此，在房地產經濟增長函數的分析中，應該結合國內生產總值、土地出讓金、固定資產投資和城市化水平等因素。

（二）土地出讓金與房地產經濟增長關系的實證分析

1.全國總量數據的時間序列分析

本文結合土地出讓金數據，從時間序列的層面來分析，結合時間序列做整個研究，提升研究的可靠性。在樣本數據的選擇中，全部選擇原始數據，在《中國國土資源年鑒》中獲取數據時間序列為1987—2019 年，在固定資產價格指數的計算中，主要是結合1991 年《中國統(tǒng)計年鑒》中的數據，此前的數據已經無法獲取。在計算的環(huán)節(jié)中，可以結合其中的數據，在國內生產總值的計算中，主要是結合1987 年的數據，當年的土地出讓金數據是通過固定資產價格指數獲得的。通過具體數據分析和計算確保計算結果的精確性。采用回歸模型進行關系檢驗，顯著水平非常的明顯。因此，要結合全國各個省市的數據，進行逐一的分析。

2.全國各省市的面板數據分析

結合時間序列完善數據分析，有效克服樣本量不足等問題，增加估計的精確性并找出不同地區(qū)的差異。本文采用固定效應模型對各個數據進行分析，消除異方差，各變量都是二階單整。在計算結果的分析中，都會拉動房地產經濟增長0.145 個百分點。

3.對面板數據按照東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)進行分組分析

結合各個省市的標準進行劃分。在三個區(qū)域的劃分中，都采用面板數據模型，得出東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)三個區(qū)域房地產經濟增長和土地出讓經的函數系數。通過所得的數據分析，結合分組計算的方式，得到的結果如下。土地出讓金增長率的回歸系數在東部、中部和西部的三組數據分別為0.70、0.11 和0.43。結合各個省市的文化水平和經濟水平進行分類，才能得到更加精確的結論。

4.按照1998 年城市化水平的不同進行分組的面板數據分析

通過土地出讓和收入可以分析土地出讓金對城市化水平有促進作用，結合不同的省市數據分析，每組城市化水平差異在10 %以內。

三、研究結論

在對土地出讓金納入房地產經濟增長函數的數據分析中，得到精確的面板數據，從而可以得到完整的結論。

1.各省市的面板數據分析

土地出讓金發(fā)揮的作用也受到過程的影響。從1987 年的低效期，到后來經濟發(fā)展的高效期，實現了很大的增長，得到更加豐富的樣本。在面板數據分析的環(huán)節(jié)中，應該提升時間的跨度。

2.東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)分組的研究結論

在東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)資本人產出的環(huán)節(jié)中，其彈性系數存在很大的差異，說明其對房地產經濟的發(fā)展發(fā)揮了作用很大。中部地區(qū)和西部地區(qū)的房地產經濟發(fā)展還要進一步依賴土地要素的使用。

3.依據城市化水平分組的研究結論

房地產經濟增長對土地要求就越需要，二者之間的關系會越來越弱，房地產經濟增長對土地出讓金的依賴會越來越小。

四、機理分析

（一）土地資本化引起的土地出讓金變化

土地與其他產品存在差異，土地資源的供給是非常固定的，呈現出一定的模式。當城市化達到一定的水平后，對于征用和出讓土地的數量不會保持繼續(xù)增加的模式會隨著土地供給的減少。我國土地出讓方是已經發(fā)生了一定的變化，土地出讓的面積不會大幅度的縮減，土地出讓金對房地產經濟增長的作用會逐步減小，因為我國的城市化規(guī)模越來越大。

（二）地方政府投資對房地產經濟的影響

我國房地產經濟的發(fā)展，很大程度上依賴于政府的投資，是一種驅動型的發(fā)展模式。政府利用土地出讓金可以促進房地產經濟的進一步發(fā)展，尤其是在經濟不夠發(fā)達的地區(qū)，政府只能大量的依賴土地出讓金，從而實現房地產經濟的增長。房地產經濟的發(fā)展模式也發(fā)生轉變，房地產經濟和政府投資的關系已經開始脫節(jié)。

（三）各地方政府獲得政策的差異

由中央政府提供了大量的方案，很多政策具有宏觀性的措施。在試點改革的環(huán)節(jié)中融入新的理念，才能進一步完善解決方案。沿海開放城市應該作為首要的改革試點，內陸省份的地方政府也應該跟上步伐，在土地收益總量分析的基礎上，分析土地出讓金對房地產經濟發(fā)揮的作用。

五、建議與啟示

（一）制度和環(huán)境因素的改善

1.地方政府體制改革

土地出讓金之所以成為地方政府建設資金的主要來源之一，主要是因為事權和財權出現不對稱，另外也存在目標函數上的錯位。在生產活動的組織環(huán)節(jié)中，應該提供大量的公共產品，通過政府機構公共產品和公共服務的提供，可以進一步完善城市基礎設施的建設，改善當地房地產投資的吸引力。地方政府應該積極地轉變治理觀念，改變片面招商引資的做法，提升地方公共產品的質量，構建良好的環(huán)境，才能吸引大量的房地產開發(fā)商到當地招商引資，促進當地房地產經濟的增長。

政府應發(fā)揮一定的職能，在各個領域完善立法的干預。通過規(guī)范的立法改革，可以使土地出讓金更好地服務于當地的房地產發(fā)展。通過改革的方式，可以有效防止一刀切問題的產生。基于因果關系將土地出讓金和房地產經濟發(fā)展相結合，在確保房地產經濟發(fā)展的同時，土地出讓金可以發(fā)揮出特有的作用。在政府職能發(fā)揮的環(huán)節(jié)中，應該有效防止一些繁文縟節(jié)，簡化各類流程。政府應該發(fā)揮關鍵作用，通過法律框架的制定，起到良好的監(jiān)管效果。地方政府應該與當地部門有效的合作，通過實施明智的地方政府改革，使土地出讓金在房地產經濟發(fā)展中發(fā)揮更加突出的作用。地方政府改革應該了解當地的具體情況，結合當地房地產經濟發(fā)展的方針，使地方政府的職能得到充分的發(fā)揮。在房地產經濟發(fā)展的環(huán)節(jié)中，地方政府應該提供一定的資金，完善土地出讓金制度的改革應用。在房地產經濟發(fā)展中，還應該實現高度監(jiān)督，通過問責制，提升政府執(zhí)行的透明度。地方政府還要成立一個審計委員會，任命一名外部的審計員，通過各類程序來完成各類審計工作，允許國家監(jiān)察員、反腐人員有機合作。地方政府權力的行使，也應該接受公眾的監(jiān)督，通過廉潔政府的建立，可以實現地方政府立法的變革。

對住宅地產而言，土地出讓金與房地產資本回報協(xié)同整合的基本邏輯來自“于收入必須積累才能買房”。反過來，收入可以直接從土地出讓金中獲得，只需進行一些調整。房價中位數與土地出讓金的相關性高達 60% 至 95%。從長遠來看，兩個周期的增長趨勢通常相互對應。然而，土地出讓金和房地產價格之間的高度相關性可能不會在所有時間點都給出。普遍的房地產周期并不總是反映土地出讓金周期，而是經常遵循自己的模式。在中短期內，房地產動態(tài)不僅受一個國家繁榮的驅動，還取決于其他決定因素。例如，城市化率、建筑活動和人口變化都會暫時影響供需。對于商業(yè)地產，邏輯是相似的，但商業(yè)地產的投資者——與購房者不同——通常會根據其預期收入來評估投資物業(yè)，因此，商業(yè)地產價格會經歷不同的周期性。一般來說，對于投資性房地產，價格是當前收入（上限率）、預期收入、機會成本（折扣因子）和資本價值增長預期的函數。然而，可以說所有這些都再次受到土地出讓金的影響，盡管方式略有不同，因為經濟增長推動了對商業(yè)空間的需求。在調查樣本中，土地出讓金 和房地產指數具有共同的走勢。數據顯示周期性房地產價格回歸 土地出讓金 趨勢。盡管我國在觀察期內表現出非常穩(wěn)定和適度的增長，但盎格魯-撒克遜國家的人均 土地出讓金 增長率（以當地貨幣計算）高出約 30%。與此同時，房地產走勢明顯更加明顯。不包括短期波動，房地產周期似乎持續(xù)相對較短的 4 ～-5 年，例，如在 2008 年房地產危機之后，長達 15 年和 30 年的較長時期。在這些成熟市場中，近年來房地產價格已經超過了 土地出讓金 增長率，對于我國來說尤其如此。盡管房地產價格高不高很難下定論，但可以肯定地說，房地產價格在過去 20 年中已經在一定程度上超過了 土地出讓金 增長。土地出讓金和房地產回報在觀察期內顯示出高度相關性。人們可以認識到，房地產價格與土地出讓金相同的典型均值回歸，如前所述。這種現象的一個很好的例子是香港，那里的房地產價格似乎基本上只是對土地出讓金 指數的放大。盡管房地產價格并不總是完全跟隨土地出讓金的增長，但很明顯，所有地區(qū)都在系統(tǒng)地恢復到它。

土地出讓金在一定程度上影響了房地產經濟的發(fā)展。近年來，在低利率和負利率的情況下，房地產的效益并不是十分的明顯。因此，在房地產發(fā)展環(huán)節(jié)中，應該完善土地出讓金改革，實現結構性的變化。在土地出讓金改革環(huán)節(jié)中，政府應該發(fā)揮自身的作用，在一定程度上改善房地產經濟的發(fā)展。在房地產經濟發(fā)展中，有很多不確定性的因素。因此，土地出讓金改革應該作為政府的優(yōu)先事項。在市場的發(fā)展中，應該有效地減少房地產經濟的干擾，在房地產經濟發(fā)展中，也要進一步促進物流和住房的發(fā)展，結合數據中心的數據，完善能源和基礎設施建設，這些都需要對土地出讓金制度做出改革。應密切關注房地產經濟需求的變化和新興資產類別，從而可以獲取更多的價值。房地產經濟發(fā)展具有一定的不確定性，市場條件出現相互矛盾的問題，導致房地產經濟的前景變得黯淡。因此，土地出讓金制度應該得到進一步變革，政府的職能也應該得到一定的變革，才能更好地服務于房地產經濟的發(fā)展。

2.財政和政績評價制度改革

改革土地稅收體系之后，可以使土地保有稅得到強化，進一步確定不動產稅收在財政收入方面的作用，使不動產稅成為穩(wěn)定地方財政資源的主要方式，有效地防止地方政府對土地出讓金過分依賴的問題。還要進一步改變過去傳統(tǒng)的評價模式，還應該發(fā)揮其社會引領作用和資源環(huán)境開發(fā)作用，完善土地資源的利用效率，弱化地方政府片面追求短期經濟效益的問題。

在房地產經濟發(fā)展的環(huán)節(jié)中，地方政府應該進一步發(fā)揮引導的作用，完善財政和政績評價制度。近期，大量的資金被壓抑，投資者在房地產經濟發(fā)展的環(huán)節(jié)中具有很多不確定性，無法提出有針對性的解決方案。針對國內市場的問題，投資者越來越青睞于政策改革。為了提升房地產經濟的進一步發(fā)展，主導經濟復蘇，國家應該完善財政政策的改革，通過有效的評價機制，使地方政府更好地服務于房地產經濟的發(fā)展。要將穩(wěn)定擺在首位，在房地產經濟發(fā)展中，應該確保經濟穩(wěn)定、健康地發(fā)展。政府應該有效結合環(huán)境、社會等問題，實現多樣性和包容性的房地產經濟發(fā)展。房地產經濟在社會經濟中占據非常重要的地位，影響著人們的生活、工作、消費和休閑，是一類重要的經濟結構。因此，要完善相關的評估，結合房地產經濟發(fā)展的主題，突出其特點，在財政和政績評價的環(huán)節(jié)中進一步確定不動產稅收在財政稅收方面影響的重要地位。近年來，房地產經濟的發(fā)展具有一定的不穩(wěn)定性。房價的上漲導致人們購買房產的意愿在下降，抵押貸款利率的提升使人們的經濟負擔更加沉重。在考慮到房地產經濟發(fā)展的同時，地方政府應提出相應的財政政策，有效防止住房庫存的增加，確保房地產經濟在市場上始終保持競爭力。

（二）啟示

我國不同地區(qū)之間存在著經濟發(fā)展水平差異大的問題。在對城市化水平、國內生產總值和土地出讓金分析的基礎上，我國應該進一步完善政府的職能，使政府朝著服務型政府轉變，從而進一步改善房地產經濟的發(fā)展，進一步提升土地的收益。

結 語

我國要進一步完善土地供給市場，界定土地利用率，有效地防止土地利用不當和信息不對稱問題的產生，加強對土地出讓金的管理。各級政府應該完善土地出讓金的審查力度，防止資金的流失，才能進一步有效地調節(jié)市場關系，促進房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。