王 霖 重慶天驕愛生活服務股份有限公司天津分公司

引言

在物業(yè)服務企業(yè)運營過程中，財務管理屬于較為關鍵的影響因素之一。為確保物業(yè)服務企業(yè)能夠保持正常運營，需要針對其財務管理問題進行分析，明確導致其出現(xiàn)的主要因素，并制定相關應對策略，確保企業(yè)能夠解決管理問題，實現(xiàn)高質量財務管控目標，為迎接未來城市化挑戰(zhàn)夯實基礎條件。

一、物業(yè)服務企業(yè)工作特征與財務管理內容簡析

(一)工作特征

物業(yè)服務企業(yè)主要負責對單元社區(qū)進行管理，其能夠為業(yè)主提供完善的居住支持與管理支持，包括維護社區(qū)設備、組織活動、建設新應用區(qū)塊等。物業(yè)服務企業(yè)屬于房地產行業(yè)再循環(huán)體系的關鍵組成部分，其業(yè)務內容較為繁雜，同時需要處理大量跨行業(yè)工作事務，包括維修、維護、設備管理、行政規(guī)劃等。因此，相對于其他類型企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)的財務管理難度較高，容易出現(xiàn)錯漏問題。

(二)財務管理內容

物業(yè)服務企業(yè)的財務管理需要保證基礎資金流處于正常狀態(tài)，同時還必須承擔成本支出控制任務，確保企業(yè)能夠獲得足額利潤，維持后續(xù)服務正常開展，降低出現(xiàn)意外情況的概率。通常情況下，此類企業(yè)的財務管理內容可以分為三個基礎方面。第一，針對企業(yè)現(xiàn)存資產進行清點檢查，同時完成其核算流程，區(qū)分固定與非固定類型，確保后續(xù)應用能夠正常進行。第二，需要針對企業(yè)運營消耗成本進行核算，并制定、落實有效控制措施，幫助企業(yè)降低實際運營投入，維持平穩(wěn)的物業(yè)服務體系。第三，對企業(yè)現(xiàn)金流狀態(tài)進行核算，同時完成收支平衡處理，對未來基本盈利進行估算。通過積極執(zhí)行財務管理，可以有效提高企業(yè)運營的穩(wěn)定性，并降低風險級別，幫助業(yè)務實現(xiàn)正常執(zhí)行的目標。

二、物業(yè)服務企業(yè)財務管理現(xiàn)存問題探究

(一)資金不充裕且缺乏融資渠道

相對于普通社會企業(yè)而言，物業(yè)服務企業(yè)的資金來源較為單一，通常僅包含業(yè)主物業(yè)費或設施運營收益等內容。在這種情況下，物業(yè)服務企業(yè)更容易出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，最終導致經(jīng)營拓展受限等情況產生。常規(guī)企業(yè)可以通過適當融資，實現(xiàn)拓展資金流、提高可投入成本的目標。但是，物業(yè)服務企業(yè)規(guī)模較小，屬于中小企業(yè)類型且注冊資金普遍較低。這種因素會限制銀行放款規(guī)模，同時也不利于企業(yè)多元化融資渠道的拓展。

(二)資產管控不健全

物業(yè)服務企業(yè)的資產類型較為繁雜，包括固定類型、低價值類型等，如小區(qū)內部活動設施、物業(yè)管理房屋、維護機械設備、辦公用品、消防用品等。受限于物業(yè)費收益較低以及其它有償收入過少等因素，大部分物業(yè)企業(yè)的資產管理普遍存在體系漏洞問題，導致財務管控效果達不到理想標準，容易引發(fā)資金應用風險。同時，在市場競爭較為激烈的背景下，為提高物業(yè)企業(yè)基礎收益，需要從資產管理角度強化成本控制，以確保流轉處理能夠達到規(guī)范標準。若資產管理處理不到位，便會引發(fā)資產流失等一系列問題，最終削弱成本控制效果，不利于財務管理工作的正常開展，如重復購置資產設備、應用工具損壞等。

(三)績效考核落實不當

績效考核屬于財務管理工作的關鍵應用工具之一，其能夠評析工作是否符合規(guī)范性、合法性要求，同時還能夠檢查策略執(zhí)行有效性，有利于定位財務管理活動存在問題的環(huán)節(jié)，為后續(xù)風險預防提供重要參考。但是，當前大部分物業(yè)企業(yè)沒有注重績效考核工作，在實踐業(yè)務中主要采用事后處理策略，未將全流程評價納入執(zhí)行體系內。在這種情況下，相關評價結果無法發(fā)揮風險預防功能，不利于財務管理策略妥善落實，容易影響物業(yè)企業(yè)的運營穩(wěn)定性。除此之外，一部分績效考核評價指標缺乏可執(zhí)行性，導致在財務管理工作中經(jīng)常出現(xiàn)預算編制與實際情況脫節(jié)的問題，最終削弱了控制執(zhí)行效果，不利于物業(yè)企業(yè)維持低風險運營。

(四)未重視風險控制體系

財務管理工作需要重視風險控制，確保企業(yè)能夠正面應對市場挑戰(zhàn)，降低資金鏈斷裂或入不敷出等問題出現(xiàn)的概率，實現(xiàn)保障穩(wěn)定運營的理想目標。物業(yè)服務企業(yè)與傳統(tǒng)工商企業(yè)存在差異，其業(yè)務獨特性較強，整體風險程度較高。例如，物業(yè)企業(yè)需要承擔管理、連帶、服務合同等一系列責任，導致其業(yè)務產生風險的概率較大，容易影響未來發(fā)展穩(wěn)定性。在這種情況下，財務管理的風險控制有效性便顯得尤為重要。然而，當前我國物業(yè)企業(yè)普遍沒有重視風險管問題，在財務管控流程中存在規(guī)范不統(tǒng)一、賬目記錄混亂、管理漏洞多等情況。這些問題都會嚴重削弱風險管理效果，容易對企業(yè)未來發(fā)展穩(wěn)定性造成影響，不利于發(fā)揮財務管理工作的執(zhí)行價值。

(五)財務核算規(guī)范性不足

在財務管理過程中，其需要針對物業(yè)服務企業(yè)繁雜且分散的業(yè)務進行全面、科學統(tǒng)計。通過此類方式，厘清資金收支情況并明確利益相關方。受限于物業(yè)服務企業(yè)規(guī)模以及人員專業(yè)素養(yǎng)等原因，當前會計核算普遍存在流程規(guī)范性較差的問題，經(jīng)常出現(xiàn)記錄清晰度不足、數(shù)據(jù)準確性不到位等現(xiàn)象。在這些因素的干擾下，物業(yè)服務企業(yè)資金核算無法做到全面標準，同時容易導致信息客觀性不足，削弱企業(yè)管理層戰(zhàn)略制定可靠性，不利于未來持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。因此，需要重視會計核算不規(guī)范問題，確保其能夠得到有效解決。

三、應對物業(yè)服務企業(yè)財務管理問題的策略途徑研究

(一)注重融資渠道拓展并進行金融投資

為應對財務管理資金不足、融資渠道單一的問題，物業(yè)服務企業(yè)應當從籌資管理體系建設與強化角度入手，通過多種方式拓展融資渠道，使企業(yè)運營籌資風險能夠顯著降低，為解決資金不足問題打下堅實基礎。在這一過程中，還應當重視利潤提升需求，通過樹立社會信用以及建立科學控制機制，使企業(yè)能夠順利應對資金運作問題，降低入不敷出帶來的負面影響，強化服務管理能力。在實踐過程中，企業(yè)需要積極規(guī)避財務管理流程中可能出現(xiàn)的問題，同時加強與社會金融機構的合作。通過此類方式，拓展實際融資渠道，并在一定程度上緩解資金不足帶來的負面影響，為應對未來社會服務挑戰(zhàn)夯實基礎條件。除此之外，資金問題可以經(jīng)由財務運作方式進行處理。通過加強投資與相關管理力度，能夠使物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)有收益得到提升，有利于補足正常業(yè)務投入，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展經(jīng)營目標。因此，未來物業(yè)服務企業(yè)需要在積極拓展融資渠道的同時，合理開展金融投資活動，使基礎收益能夠提升，為開源節(jié)流的財務目標實現(xiàn)提供重要支持。

(二)強化資產管理體系健全性

資產管理屬于物業(yè)服務企業(yè)財務管控有待解決的重要問題之一，其不僅會大幅增加經(jīng)營成本投入，同時還會削弱業(yè)主與物業(yè)配合的意愿，不利于企業(yè)未來平穩(wěn)發(fā)展。因此，物業(yè)服務企業(yè)應當從完善資產管控角度入手，采取有效措施強化相關體系健全性，確保財務管理工作能夠妥善完成資產維護與處理，避免出現(xiàn)流失、損壞等問題。在實踐工作中，企業(yè)財務管理團隊需要積極利用現(xiàn)有資源，結合物業(yè)服務需求展開資產管理。通過這種方式，獲取業(yè)主群體的信任，使財務管理工作能夠建立在扎實的群眾基礎上。通過結合資產分布狀態(tài)、實際規(guī)模、基礎價值與使用情況信息建立總賬，可以使財務管理團隊以高效率、高質量完成資產應用統(tǒng)計，為后續(xù)合理配置與維護提供重要參考。

同時，財務管理團隊還需要定期針對資產現(xiàn)狀進行核查，并及時更新數(shù)據(jù)庫內容，借助信息技術的即時性強化管理效果。除此之外，財務管理團隊需要重點落實資產流轉控制，避免違規(guī)操作情況出現(xiàn)。針對購買、領用與調撥等關鍵操作，應當設置有效的審批制度，通過加強報備管控實現(xiàn)規(guī)范流轉的處理目標。為確保資產管理體系能夠得到妥善執(zhí)行，財務管控團隊應當結合物業(yè)服務企業(yè)實際業(yè)務情況，對體系內容進行靈活調整，使其能夠與一線工作緊密結合，避免出現(xiàn)脫節(jié)問題，為后續(xù)進一步開展財務管理活動打下堅實基礎。

(三)落實有效績效考核措施

為確保能有效應對財務管理中出現(xiàn)的問題，物業(yè)服務企業(yè)團隊應當妥善落實績效考核工作，確保其能夠有效控制資金支出實際效益，提高管理工作可靠性。在實踐業(yè)務中，管理層需要從根源層面入手，提高績效考核整體地位，使企業(yè)團隊能夠積極參與相關活動，為績效考核價值的發(fā)揮提供重要基礎。同時，還應當針對考核模式進行完善。通過詳細規(guī)劃考核標準內容、范圍信息、程序流程，可以強化其規(guī)范性與權威性，有利于財務管理工作正常開展，避免出現(xiàn)違規(guī)或怠工問題。

除此之外，還需要部署全流程績效考核措施。通過在事前針對預算編制內容進行考核，可以有效檢驗標準質量，有利于提高預算內容申請的規(guī)范性，減少不必要的服務投入。同時，還需要對資金需求進行篩查，明確各項投入的實際性質與應用功能，確保財務管理工作能夠正常進行。在事中階段，財務管理團隊需要積極整合相關績效資料，并對預算執(zhí)行情況展開客觀評價。通過這種方式，使各個流程的財務策略能夠得到妥善落實，實現(xiàn)理想管理目標。在事后階段，財務管理團隊需要對資金應用情況進行分析，并給予客觀效益評價，為管理層會計信息參考提供重要理論支持。通過此類方式，能夠充分發(fā)揮績效考核的應用功能，使財務管理機制得到完善，有利于從根源層面提高控制質量，降低物業(yè)企業(yè)運營風險級別。

(四)注重風險防范與管理

財務管理工作的重要內容之一便是針對風險進行防范，為解決物業(yè)服務企業(yè)相關問題，管理層應當針對財務管理體系進行完善，進一步加強其制度規(guī)范性，使風險防范功能得到充分發(fā)揮，降低企業(yè)運營出現(xiàn)問題的概率。在這一過程中，財務管理團隊需要結合物業(yè)服務實際特性，對風險防控需求進行靈活調整，使相關管理制度能夠與一線工作相整合，提高風險預防可靠性。同時，團隊需要對財務工作流程進行細分，明確各個崗位的基礎權責，使風險防范責任得到妥善落實，避免因工作人員責任心不足引發(fā)人為風險。團隊可以將財務管理工作進行制度化處理，使?jié)撛陲L險因素得到有效定位與規(guī)范，包括報銷、付款結算、單據(jù)使用情況等。通過明確規(guī)定進行精細化管理，可以使財務管理工作在科學任務導向下展開，有利于規(guī)避會計核算以及制度體系存在的風險問題，實現(xiàn)理想管控目標。除此之外，財務管理團隊還需要強化業(yè)務監(jiān)控力度，設置配套的科學監(jiān)督體系。通過此類方式，提高財務工作受約束性，使內部風險出現(xiàn)概率能夠降至最低。利用內控制度體系，財務管理團隊可以有效落實規(guī)范策略內容，使物業(yè)企業(yè)各部門積極配合相關工作，實現(xiàn)防范風險的目標。

(五)強化核算框架建設力度

為應對物業(yè)服務企業(yè)財務管理問題，相關團隊需要強化核算控制力度，使業(yè)務流程得到妥善規(guī)范，提高會計核算處理水平。從成本核算角度分析，財務管理團隊應當積極進行分類處理，使相關數(shù)據(jù)能夠按照特性、功能的差異進行梳理，避免會計核算出現(xiàn)過于混亂的問題。同時，還應當借助核算管理體系，對經(jīng)營收益與投入情況進行科學統(tǒng)計，及時了解業(yè)主各項費用的收取情況，并督促業(yè)務團隊發(fā)出催繳通知。通過此類方式，強化物業(yè)服務企業(yè)收益可靠性，降低出現(xiàn)不良問題的概率。同時，財務管理團隊還需要部署專項核算工作。借助積極執(zhí)行明細核算與專項核算流程，實現(xiàn)經(jīng)費應用效率最大化目標，為核算管理工作的妥善落實打下堅實基礎。

(六)積極推進業(yè)財融合

為積極應對物業(yè)服務企業(yè)財務問題，管理團隊需要推動業(yè)財融合體系的建立，并確保其能夠融入業(yè)務流程，實現(xiàn)理想發(fā)展目標。在實踐工作中，企業(yè)應當通過信息化建設方式，使財務活動能夠與數(shù)據(jù)平臺相整合，實現(xiàn)高質量、高效率信息管理目標，包括業(yè)務信息、財務信息等。通過此類方式，可以幫助財務管理團隊及時整理數(shù)據(jù)內容，降低后續(xù)應用出現(xiàn)混亂問題的概率。同時，企業(yè)還需要從業(yè)財融合角度出發(fā)，探索團隊建設方式，使工作人員能夠明確業(yè)財融合的建設重要性，并在業(yè)務流程中積極應用信息化平臺，實現(xiàn)自動化記賬與核算目標。在業(yè)財融合體系完善階段，企業(yè)財務管理團隊需要加強分析能力建設力度，使物業(yè)服務企業(yè)能夠在業(yè)財融合框架下實現(xiàn)高質量開展目標，為應對財務管理問題打下堅實基礎。

(七)借助信息化建設實現(xiàn)財務數(shù)據(jù)共享

對于物業(yè)服務企業(yè)財務管理問題而言，建設有效的信息共享框架屬于可用方案之一。通過信息共享處理，能夠使企業(yè)內部財務團隊與其他部門團隊快速了解業(yè)務現(xiàn)狀，降低財務問題出現(xiàn)概率，有利于規(guī)避潛在的風險問題。同時，信息共享還可以強化財務管理團隊的控制有效性，能夠幫助其及時發(fā)現(xiàn)體系缺陷，并采取可靠措施進行處理，避免體系薄弱漏洞影響財務工作的整體穩(wěn)定性。通過積極開展信息共享框架建設，能夠幫助物業(yè)服務企業(yè)解決財務管理問題，有利于業(yè)財融合體系以及其它應用策略的有效落實。在實踐過程中，企業(yè)應當從信息化平臺與內部管理系統(tǒng)建設入手，通過組建可靠、專業(yè)的信息化團隊，使相關工作能夠妥善落實，解決阻礙共享體系建設的相關問題。除此之外，團隊還需要積極開展人員培訓工作，使企業(yè)團隊能夠積極利用信息共享平臺，妥善傳遞相關數(shù)據(jù)內容，避免出現(xiàn)丟失或損壞等情況。在這一前提條件下，企業(yè)應當購置或建設安全防范系統(tǒng)，加強內部權限審核與信息化管理力度。通過此類方式，防止黑客入侵或違規(guī)操作等情況產生，確保企業(yè)財務信息能夠得到穩(wěn)定共享，為解決管理問題提供重要支持。

四、結語

綜上所述，物業(yè)服務企業(yè)應當重視財務管理工作存在的主要問題，并采取有效應對措施進行處理。通過積極解決管理問題，可以幫助物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，有利于降低業(yè)務風險，為迎接未來市場挑戰(zhàn)夯實基礎條件。