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        房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題和解決對(duì)策

        2022-11-13 14:41:04潘偉英杭州曲江新鷗鵬文化發(fā)展有限公司
        財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2022年16期
        關(guān)鍵詞:成本核算核算成本

        潘偉英 杭州曲江新鷗鵬文化發(fā)展有限公司

        引言

        伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,一些相關(guān)法律法規(guī)也隨之完善,市場(chǎng)環(huán)境也愈發(fā)規(guī)范,政策調(diào)控越來越嚴(yán)格,房地產(chǎn)市場(chǎng)向透明化方向發(fā)展,而這也使得企業(yè)的謀利空間越來越小,營(yíng)銷方面受到市場(chǎng)和政策調(diào)控方面的影響也越來越大,而要想拓展房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間,實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,就必須改善房地產(chǎn)企業(yè)管理方式,提高財(cái)務(wù)管理水平,解決成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題,加強(qiáng)成本核算。長(zhǎng)期以來,成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中比較混亂,使得數(shù)據(jù)存在不真實(shí)、不穩(wěn)定、不準(zhǔn)確等問題,會(huì)給后期土地增值稅繳納和清算帶來嚴(yán)重影響,所以工作人員要加強(qiáng)成本核算的重視程度。而有效的成本核算管理,不僅能增加企業(yè)利潤(rùn),給房地產(chǎn)企業(yè)帶來良好的效益,減少企業(yè)負(fù)稅,提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)活力,同時(shí)還在提升企業(yè)管理水平方面具有重要意義,有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

        一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概念

        房地產(chǎn)企業(yè)不同于別的企業(yè),其成本核算方式和結(jié)算方式也與其他企業(yè)不同。目前,房地產(chǎn)企業(yè)成本設(shè)定的對(duì)象具有隨意性,不按實(shí)際成本歸納相關(guān)成本類別,使得土地增值稅清算時(shí)多交土地增值稅的情況,針對(duì)這種情況,我們要優(yōu)化成本核算制度,健全房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算程序,優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu),改善經(jīng)營(yíng)模式,確定成本對(duì)象,使得企業(yè)對(duì)成本有科學(xué)的預(yù)算方法和準(zhǔn)確預(yù)算。核算是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的主要內(nèi)容,主要是指企業(yè)管理人員根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來核算企業(yè)的實(shí)際成本,如人工成本、材料成本、施工機(jī)械成本等,但從目前國(guó)內(nèi)企業(yè)管理成本核算情況來看,政府部門并未統(tǒng)一核算方法,可利用各種方法來進(jìn)行成本核算工作,但很顯然不同核算方法所取得的成本具有一定差異性,很容易給企業(yè)管理者決策帶來嚴(yán)重影響。因此,企業(yè)管理人員要根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況,選擇合理的成本核算方法,來控制企業(yè)運(yùn)行成本,確保企業(yè)核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

        (一)內(nèi)部審計(jì)控制制度不夠健全

        在信息化時(shí)代背景下,很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制理論知識(shí)認(rèn)知過于表面,甚至對(duì)內(nèi)部控制存在誤解,導(dǎo)致企業(yè)管理階層對(duì)內(nèi)部控制重視程度嚴(yán)重不足,將注重點(diǎn)全部放在企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益方面,導(dǎo)致內(nèi)部控制制度長(zhǎng)期停留在不健全狀態(tài),并未結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況制定規(guī)范化操作程序,導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部所有控制制度喪失其應(yīng)有作用,成為一紙空文無法發(fā)揮其真正作用。同時(shí),雖然在某些企業(yè)有建立內(nèi)部控制制度,但是由于這些企業(yè)的內(nèi)部控制制度全部從其他企業(yè)中照搬而來,而不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和方向不同,并不是所有企業(yè)都能科學(xué)運(yùn)行該套內(nèi)部管理制度,很容易引起內(nèi)部管理出現(xiàn)很多方面的問題,如覆蓋面窄、涉及面不足,財(cái)務(wù)資金內(nèi)控制度發(fā)展緩慢等問題,甚至給財(cái)務(wù)資金內(nèi)控制度效率和質(zhì)量帶來不同程度的影響。

        (二)房地產(chǎn)成本核算方式過于落后

        近年來,由于受到宏觀調(diào)控影響,給房地產(chǎn)銷售額和銷售面積帶來不同程度的浮動(dòng),人們對(duì)于房地產(chǎn)需求量呈現(xiàn)逐年遞增的形式。歸根結(jié)底是由于各地大學(xué)生的落戶政策實(shí)施進(jìn)程不斷深入,而房地產(chǎn)企業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ),與市場(chǎng)聯(lián)系緊密,能給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供助力。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)和時(shí)間賽跑的行業(yè),為滿足市場(chǎng)需求,會(huì)通過市場(chǎng)調(diào)查來制定企業(yè)發(fā)展方向與目標(biāo),保障企業(yè)員工的積極性和方向感,這樣企業(yè)在發(fā)展的過程中才不會(huì)迷茫,從而有針對(duì)性地開展工作。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算方式有一定的周期性,企業(yè)的目標(biāo)和資金出現(xiàn)嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象,這就導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中錯(cuò)失了許多良機(jī),造成企業(yè)的虧損。

        (三)還未制定規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算流程

        在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)階段,通常會(huì)出現(xiàn)大量的資金消耗,對(duì)于這些資金來說,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況作出合理的人員分配,不能擅自挪用或者完全不進(jìn)行分配的措施,同時(shí)要以實(shí)際情況為主體,從而徹底落實(shí)。但從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金消耗情況而言,大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金分配過程當(dāng)中,并沒有嚴(yán)格按照成本分配原則,在分配成本費(fèi)用輸出時(shí)出現(xiàn)混亂現(xiàn)象,對(duì)產(chǎn)品的成本、產(chǎn)品產(chǎn)生的消耗、銷售成本費(fèi)用等方面重視程度不足。一旦這種情況長(zhǎng)期存在,勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理造成嚴(yán)重的影響。另外,在企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)期間,很多房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本、成本分配方案都沒有按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行,對(duì)于不同成本技術(shù)工作,還繼續(xù)采用相同分配方式來處理,無法滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求,讓整個(gè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性受到影響,最終導(dǎo)致成本管理工作風(fēng)險(xiǎn)大幅度上升。

        (四)各部門溝通不順,降低工作效率

        在房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)行過程中,很多工作都需要不同部門進(jìn)行相互配合,特別成本核算工作,往往需要很多部門進(jìn)行配合,才能確保成本核算工作的準(zhǔn)確性。如房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂工程合同時(shí),通常是將合約部門為主體,來制定規(guī)范的工程合同,再通過法務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門、工程部門等進(jìn)行討論來修改合同,才能正式確定工程合同。可見,整個(gè)工程合同簽訂過程極其復(fù)雜,如果只是單一部門來管理,或者不同部門在實(shí)際工作中存在交流障礙,很容易給工程成本預(yù)算和施工進(jìn)度帶來嚴(yán)重影響,如果各部門間協(xié)調(diào)不一致,很容易出現(xiàn)相互推脫,最終導(dǎo)致工程進(jìn)度難以推進(jìn),效率低下等情況。

        (五)財(cái)務(wù)人員嚴(yán)重缺乏財(cái)務(wù)知識(shí)

        目前,雖然很多財(cái)務(wù)人員對(duì)商貿(mào)企業(yè)非常了解,但房地產(chǎn)企業(yè)和商貿(mào)企業(yè)存在很多方面的差異性,如果在實(shí)際核算過程中如果根據(jù)商貿(mào)企業(yè)核算方法來進(jìn)行核算,很容易產(chǎn)生各方面的問題。如在開設(shè)成本發(fā)票時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)要求發(fā)票和合同內(nèi)容相同,并在備注欄中明確填寫相關(guān)項(xiàng)目信息,否則會(huì)被稅務(wù)局認(rèn)為存在成本環(huán)節(jié)問題;再如,在土地增值稅清算時(shí),很容易出現(xiàn)前期成本費(fèi)用不準(zhǔn)確,導(dǎo)致核算人員將部分成本應(yīng)用到其他費(fèi)用中,導(dǎo)致企業(yè)預(yù)計(jì)繳納稅收和實(shí)際應(yīng)繳納土地增值稅間出現(xiàn)一定差異性,無法給管理者決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅費(fèi)方式和其他企業(yè)同樣存在差距,房地產(chǎn)企業(yè)主要利用預(yù)繳納來繳納各種稅款,再根據(jù)應(yīng)繳納稅費(fèi)來減去已繳納稅費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)稅,但如果財(cái)務(wù)人員未了解特殊情況,就利用商業(yè)企業(yè)核算方式進(jìn)行核算,很容易造成工作失誤,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來各種稅務(wù)問題和風(fēng)險(xiǎn)。

        三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的策略

        (一)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)管理工作內(nèi)容和成本核算

        隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向多元化方向發(fā)展,很多龍頭企業(yè)逐漸推出配套的商業(yè)設(shè)施。雖然在初級(jí)階段不會(huì)給企業(yè)帶來巨額的收益,但在物業(yè)方面能和住宅小區(qū)進(jìn)行配套服務(wù),有利于企業(yè)管理人員更好管理,使其發(fā)展方向更符合用戶的需求。想拓展房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間,實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,就必須改善房地產(chǎn)企業(yè)管理方式,提高財(cái)務(wù)管理水平,解決成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題,加強(qiáng)成本核算。長(zhǎng)期以來,成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中比較混亂,使得數(shù)據(jù)存在不真實(shí)、不穩(wěn)定、不準(zhǔn)確等問題,會(huì)給后期土地增值稅繳納和清算帶來嚴(yán)重影響,所以工作人員要加強(qiáng)成本核算的重視程度。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)要完善管理內(nèi)容,對(duì)成本核算方式進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。首先要制定科學(xué)化成本費(fèi)用分配制度,在進(jìn)行成本費(fèi)用分配工作時(shí),要以成本費(fèi)用分配制度為核心。其次在房地產(chǎn)成本核算階段,要提前做好企業(yè)產(chǎn)品分類工作,由于成本階段涉及的范圍較廣,尤其是供銷和生產(chǎn)方面的消耗情況,這就需要成本管理人員整理好房地產(chǎn)企業(yè)管理和核算方面的內(nèi)容,提高工作流程的規(guī)范性。

        (二)提高成本核算的有效性

        在信息化時(shí)代背景下,大部分房地產(chǎn)企業(yè)在使用成本核算管理企業(yè)當(dāng)中,通常會(huì)用到不同類型的成本核算方式,不僅能夠充分體現(xiàn)出成本核算管理的有效性,還能構(gòu)建健全的預(yù)算編制方案。同時(shí)能夠徹底落實(shí)執(zhí)行制度,明確工作人員自身的職責(zé),促進(jìn)管理工作和成本核算工作能夠深入到全部企業(yè)人員心中。如果在成本核算階段,想要改變成本核算方式,必須要先向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或者向?qū)I(yè)部門進(jìn)行反饋,等到意見通過后,再做出合理的改變和優(yōu)化。

        (三)樹立正確的全成本核算觀念

        在信息化時(shí)代背景下,傳統(tǒng)成本管理模式無法滿足房地產(chǎn)日常需求。因此,房地產(chǎn)企業(yè)工作人員要合理利用現(xiàn)代化手段,來創(chuàng)新核算管理方式,定期組織財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)全成本核算理念,確保相關(guān)工作人員能熟練掌握全成本核算制度。同時(shí),要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來發(fā)展,有利于工作人員改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài),降低房地產(chǎn)運(yùn)行的成本損耗,提高房地產(chǎn)企業(yè)工作效率,讓房地產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)一席之地,從而給企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

        (四)完善企業(yè)管理制度,加強(qiáng)部門溝通

        在面對(duì)各部門溝通問題,企業(yè)可構(gòu)建健全的管理制度,用制度來規(guī)范員工自身職責(zé)。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說,制定一個(gè)與企業(yè)發(fā)展方向一致的制度是非常重要的,用制度管理要比用人管理效果要好的多。但在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行過程當(dāng)中,不僅要制定良好的制度,還需具有嚴(yán)格的執(zhí)行力,否則制定作用就會(huì)流于表面,無法發(fā)揮其真正作用。在確保制定有效執(zhí)行情況下,企業(yè)可制定績(jī)效管理內(nèi)容,每個(gè)月定期讓行政部門按照全體員工參與團(tuán)結(jié)活動(dòng)和培訓(xùn)活動(dòng),提高各部門之間的聯(lián)系,讓各部門人員踴躍參與,給公司營(yíng)造輕松愉快的工作環(huán)境,提高員工工作積極性,能促進(jìn)各部門之間的溝通與交流,提升工作效率。當(dāng)一家公司在管理方面出現(xiàn)問題,很可能是由于其制度或執(zhí)行方面出現(xiàn)問題。因此在制定制度時(shí),要根據(jù)企業(yè)特點(diǎn),制定最適合企業(yè)的規(guī)則制度,只有適合自身的制度才是最好的,不能完全借鑒其他企業(yè)制度,設(shè)置了規(guī)章制度后,就要按照制定嚴(yán)格執(zhí)行,如面對(duì)問題區(qū)別對(duì)待,如有些企業(yè)所制定的制度只針對(duì)員工,不針對(duì)領(lǐng)導(dǎo),這樣會(huì)讓企業(yè)制定毫無用處,同時(shí)會(huì)讓員工內(nèi)心出現(xiàn)消極怠工、心生不滿等負(fù)面情緒,會(huì)給企業(yè)凝聚力和團(tuán)結(jié)力造成嚴(yán)重影響。作為公司管理層一定要以身作則,這樣才能讓制定有效執(zhí)行,起到真正的作用,給員工營(yíng)造良好的工作環(huán)境,才能提高各部門的協(xié)調(diào)能力。

        (五)構(gòu)建全成本核算信息化平臺(tái)

        想要確保房地產(chǎn)行業(yè)成本核算順利進(jìn)行,不止要利用各種數(shù)據(jù)資源,還需要合理應(yīng)用數(shù)據(jù)共享、傳輸?shù)裙δ堋5壳胺康禺a(chǎn)企業(yè)成本核算情況來看,很多企業(yè)只建立單向業(yè)務(wù)管理系統(tǒng),如科研處項(xiàng)目信息系統(tǒng)、財(cái)務(wù)部門會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)等,這些系統(tǒng)雖然能解決一部分成本核算問題,但由于這些系統(tǒng)間嚴(yán)重缺乏資源共享,導(dǎo)致工作人員在收集成本核算信息過程中,往往要將信息上傳到多個(gè)部門,很容易加重財(cái)務(wù)人員工作負(fù)擔(dān),影響到成本核算準(zhǔn)確性。而想要徹底解決這一問題,就必須要構(gòu)建信息資源共享平臺(tái),并解決數(shù)據(jù)銜接、科研成本核算口徑等方面的問題,在財(cái)務(wù)系統(tǒng)和成本核算管理系統(tǒng)間構(gòu)建一座橋梁,將成本核算數(shù)據(jù)收集工作程序向簡(jiǎn)易化方向發(fā)展,從而有效提高成本核算效率。

        結(jié)語

        綜上所述,在信息化時(shí)代背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力愈發(fā)激烈,房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場(chǎng)中占據(jù)一席之地,就必須要根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況制定科學(xué)的核算措施,在確保工程項(xiàng)目質(zhì)量基礎(chǔ)上,全面控制項(xiàng)目成本。因此,房地產(chǎn)企業(yè)可將全成本核算制度應(yīng)用到企業(yè)核算中,從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益能達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)。基于此,本文通過闡述房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述為基礎(chǔ),從不同方面來探究在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中隱藏的問題,給房地產(chǎn)管理層提供正確的發(fā)展方向,有利于管理層人員根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀提出針對(duì)性解決措施,從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益,確保房地產(chǎn)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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