潘偉英 杭州曲江新鷗鵬文化發(fā)展有限公司

引言

伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，一些相關法律法規(guī)也隨之完善，市場環(huán)境也愈發(fā)規(guī)范，政策調控越來越嚴格，房地產(chǎn)市場向透明化方向發(fā)展，而這也使得企業(yè)的謀利空間越來越小，營銷方面受到市場和政策調控方面的影響也越來越大，而要想拓展房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間，實現(xiàn)長遠發(fā)展，就必須改善房地產(chǎn)企業(yè)管理方式，提高財務管理水平，解決成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題，加強成本核算。長期以來，成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中比較混亂，使得數(shù)據(jù)存在不真實、不穩(wěn)定、不準確等問題，會給后期土地增值稅繳納和清算帶來嚴重影響，所以工作人員要加強成本核算的重視程度。而有效的成本核算管理，不僅能增加企業(yè)利潤，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來良好的效益，減少企業(yè)負稅，提高企業(yè)競爭力和企業(yè)活力，同時還在提升企業(yè)管理水平方面具有重要意義，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概念

房地產(chǎn)企業(yè)不同于別的企業(yè)，其成本核算方式和結算方式也與其他企業(yè)不同。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本設定的對象具有隨意性，不按實際成本歸納相關成本類別，使得土地增值稅清算時多交土地增值稅的情況，針對這種情況，我們要優(yōu)化成本核算制度，健全房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算程序，優(yōu)化產(chǎn)品結構，改善經(jīng)營模式，確定成本對象，使得企業(yè)對成本有科學的預算方法和準確預算。核算是整個房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的主要內容，主要是指企業(yè)管理人員根據(jù)行業(yè)標準來核算企業(yè)的實際成本，如人工成本、材料成本、施工機械成本等，但從目前國內企業(yè)管理成本核算情況來看，政府部門并未統(tǒng)一核算方法，可利用各種方法來進行成本核算工作，但很顯然不同核算方法所取得的成本具有一定差異性，很容易給企業(yè)管理者決策帶來嚴重影響。因此，企業(yè)管理人員要根據(jù)企業(yè)實際情況，選擇合理的成本核算方法，來控制企業(yè)運行成本，確保企業(yè)核算數(shù)據(jù)的準確性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

（一）內部審計控制制度不夠健全

在信息化時代背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)對內部控制理論知識認知過于表面，甚至對內部控制存在誤解，導致企業(yè)管理階層對內部控制重視程度嚴重不足，將注重點全部放在企業(yè)經(jīng)濟效益方面，導致內部控制制度長期停留在不健全狀態(tài)，并未結合企業(yè)實際情況制定規(guī)范化操作程序，導致企業(yè)內部所有控制制度喪失其應有作用，成為一紙空文無法發(fā)揮其真正作用。同時，雖然在某些企業(yè)有建立內部控制制度，但是由于這些企業(yè)的內部控制制度全部從其他企業(yè)中照搬而來，而不同企業(yè)經(jīng)營內容和方向不同，并不是所有企業(yè)都能科學運行該套內部管理制度，很容易引起內部管理出現(xiàn)很多方面的問題，如覆蓋面窄、涉及面不足，財務資金內控制度發(fā)展緩慢等問題，甚至給財務資金內控制度效率和質量帶來不同程度的影響。

（二）房地產(chǎn)成本核算方式過于落后

近年來，由于受到宏觀調控影響，給房地產(chǎn)銷售額和銷售面積帶來不同程度的浮動，人們對于房地產(chǎn)需求量呈現(xiàn)逐年遞增的形式。歸根結底是由于各地大學生的落戶政策實施進程不斷深入，而房地產(chǎn)企業(yè)作為城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎，與市場聯(lián)系緊密，能給社會經(jīng)濟發(fā)展提供助力。同時，房地產(chǎn)行業(yè)是一個和時間賽跑的行業(yè)，為滿足市場需求，會通過市場調查來制定企業(yè)發(fā)展方向與目標，保障企業(yè)員工的積極性和方向感，這樣企業(yè)在發(fā)展的過程中才不會迷茫，從而有針對性地開展工作。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預算方式有一定的周期性，企業(yè)的目標和資金出現(xiàn)嚴重脫節(jié)的現(xiàn)象，這就導致企業(yè)在發(fā)展過程中錯失了許多良機，造成企業(yè)的虧損。

（三）還未制定規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算流程

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營階段，通常會出現(xiàn)大量的資金消耗，對于這些資金來說，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實際情況作出合理的人員分配，不能擅自挪用或者完全不進行分配的措施，同時要以實際情況為主體，從而徹底落實。但從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金消耗情況而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金分配過程當中，并沒有嚴格按照成本分配原則，在分配成本費用輸出時出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，對產(chǎn)品的成本、產(chǎn)品產(chǎn)生的消耗、銷售成本費用等方面重視程度不足。一旦這種情況長期存在，勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理造成嚴重的影響。另外，在企業(yè)正常經(jīng)營期間，很多房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本、成本分配方案都沒有按照規(guī)定標準來執(zhí)行，對于不同成本技術工作，還繼續(xù)采用相同分配方式來處理，無法滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求，讓整個數(shù)據(jù)的準確性受到影響，最終導致成本管理工作風險大幅度上升。

（四）各部門溝通不順，降低工作效率

在房地產(chǎn)企業(yè)日常運行過程中，很多工作都需要不同部門進行相互配合，特別成本核算工作，往往需要很多部門進行配合，才能確保成本核算工作的準確性。如房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂工程合同時，通常是將合約部門為主體，來制定規(guī)范的工程合同，再通過法務部門、財務部門、工程部門等進行討論來修改合同，才能正式確定工程合同?？梢?，整個工程合同簽訂過程極其復雜，如果只是單一部門來管理，或者不同部門在實際工作中存在交流障礙，很容易給工程成本預算和施工進度帶來嚴重影響，如果各部門間協(xié)調不一致，很容易出現(xiàn)相互推脫，最終導致工程進度難以推進，效率低下等情況。

（五）財務人員嚴重缺乏財務知識

目前，雖然很多財務人員對商貿企業(yè)非常了解，但房地產(chǎn)企業(yè)和商貿企業(yè)存在很多方面的差異性，如果在實際核算過程中如果根據(jù)商貿企業(yè)核算方法來進行核算，很容易產(chǎn)生各方面的問題。如在開設成本發(fā)票時，房地產(chǎn)企業(yè)要求發(fā)票和合同內容相同，并在備注欄中明確填寫相關項目信息，否則會被稅務局認為存在成本環(huán)節(jié)問題；再如，在土地增值稅清算時，很容易出現(xiàn)前期成本費用不準確，導致核算人員將部分成本應用到其他費用中，導致企業(yè)預計繳納稅收和實際應繳納土地增值稅間出現(xiàn)一定差異性，無法給管理者決策提供準確的數(shù)據(jù)信息。同時，房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅費方式和其他企業(yè)同樣存在差距，房地產(chǎn)企業(yè)主要利用預繳納來繳納各種稅款，再根據(jù)應繳納稅費來減去已繳納稅費進行補稅，但如果財務人員未了解特殊情況，就利用商業(yè)企業(yè)核算方式進行核算，很容易造成工作失誤，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來各種稅務問題和風險。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的策略

（一）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)管理工作內容和成本核算

隨著社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向多元化方向發(fā)展，很多龍頭企業(yè)逐漸推出配套的商業(yè)設施。雖然在初級階段不會給企業(yè)帶來巨額的收益，但在物業(yè)方面能和住宅小區(qū)進行配套服務，有利于企業(yè)管理人員更好管理，使其發(fā)展方向更符合用戶的需求。想拓展房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間，實現(xiàn)長遠發(fā)展，就必須改善房地產(chǎn)企業(yè)管理方式，提高財務管理水平，解決成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題，加強成本核算。長期以來，成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中比較混亂，使得數(shù)據(jù)存在不真實、不穩(wěn)定、不準確等問題，會給后期土地增值稅繳納和清算帶來嚴重影響，所以工作人員要加強成本核算的重視程度。當前房地產(chǎn)企業(yè)要完善管理內容，對成本核算方式進行嚴格規(guī)范。首先要制定科學化成本費用分配制度，在進行成本費用分配工作時，要以成本費用分配制度為核心。其次在房地產(chǎn)成本核算階段，要提前做好企業(yè)產(chǎn)品分類工作，由于成本階段涉及的范圍較廣，尤其是供銷和生產(chǎn)方面的消耗情況，這就需要成本管理人員整理好房地產(chǎn)企業(yè)管理和核算方面的內容，提高工作流程的規(guī)范性。

（二）提高成本核算的有效性

在信息化時代背景下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在使用成本核算管理企業(yè)當中，通常會用到不同類型的成本核算方式，不僅能夠充分體現(xiàn)出成本核算管理的有效性，還能構建健全的預算編制方案。同時能夠徹底落實執(zhí)行制度，明確工作人員自身的職責，促進管理工作和成本核算工作能夠深入到全部企業(yè)人員心中。如果在成本核算階段，想要改變成本核算方式，必須要先向上級領導或者向專業(yè)部門進行反饋，等到意見通過后，再做出合理的改變和優(yōu)化。

（三）樹立正確的全成本核算觀念

在信息化時代背景下，傳統(tǒng)成本管理模式無法滿足房地產(chǎn)日常需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員要合理利用現(xiàn)代化手段，來創(chuàng)新核算管理方式，定期組織財務人員學習全成本核算理念，確保相關工作人員能熟練掌握全成本核算制度。同時，要結合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況來預測房地產(chǎn)未來發(fā)展，有利于工作人員改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀態(tài)，降低房地產(chǎn)運行的成本損耗，提高房地產(chǎn)企業(yè)工作效率，讓房地產(chǎn)企業(yè)在社會經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)一席之地，從而給企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展打下堅實基礎。

（四）完善企業(yè)管理制度，加強部門溝通

在面對各部門溝通問題，企業(yè)可構建健全的管理制度，用制度來規(guī)范員工自身職責。對于一個企業(yè)來說，制定一個與企業(yè)發(fā)展方向一致的制度是非常重要的，用制度管理要比用人管理效果要好的多。但在企業(yè)實際運行過程當中，不僅要制定良好的制度，還需具有嚴格的執(zhí)行力，否則制定作用就會流于表面，無法發(fā)揮其真正作用。在確保制定有效執(zhí)行情況下，企業(yè)可制定績效管理內容，每個月定期讓行政部門按照全體員工參與團結活動和培訓活動，提高各部門之間的聯(lián)系，讓各部門人員踴躍參與，給公司營造輕松愉快的工作環(huán)境，提高員工工作積極性，能促進各部門之間的溝通與交流，提升工作效率。當一家公司在管理方面出現(xiàn)問題，很可能是由于其制度或執(zhí)行方面出現(xiàn)問題。因此在制定制度時，要根據(jù)企業(yè)特點，制定最適合企業(yè)的規(guī)則制度，只有適合自身的制度才是最好的，不能完全借鑒其他企業(yè)制度，設置了規(guī)章制度后，就要按照制定嚴格執(zhí)行，如面對問題區(qū)別對待，如有些企業(yè)所制定的制度只針對員工，不針對領導，這樣會讓企業(yè)制定毫無用處，同時會讓員工內心出現(xiàn)消極怠工、心生不滿等負面情緒，會給企業(yè)凝聚力和團結力造成嚴重影響。作為公司管理層一定要以身作則，這樣才能讓制定有效執(zhí)行，起到真正的作用，給員工營造良好的工作環(huán)境，才能提高各部門的協(xié)調能力。

（五）構建全成本核算信息化平臺

想要確保房地產(chǎn)行業(yè)成本核算順利進行，不止要利用各種數(shù)據(jù)資源，還需要合理應用數(shù)據(jù)共享、傳輸?shù)裙δ?。但目前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算情況來看，很多企業(yè)只建立單向業(yè)務管理系統(tǒng)，如科研處項目信息系統(tǒng)、財務部門會計信息系統(tǒng)等，這些系統(tǒng)雖然能解決一部分成本核算問題，但由于這些系統(tǒng)間嚴重缺乏資源共享，導致工作人員在收集成本核算信息過程中，往往要將信息上傳到多個部門，很容易加重財務人員工作負擔，影響到成本核算準確性。而想要徹底解決這一問題，就必須要構建信息資源共享平臺，并解決數(shù)據(jù)銜接、科研成本核算口徑等方面的問題，在財務系統(tǒng)和成本核算管理系統(tǒng)間構建一座橋梁，將成本核算數(shù)據(jù)收集工作程序向簡易化方向發(fā)展，從而有效提高成本核算效率。

結語

綜上所述，在信息化時代背景下，房地產(chǎn)市場競爭壓力愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場中占據(jù)一席之地，就必須要根據(jù)企業(yè)實際情況制定科學的核算措施，在確保工程項目質量基礎上，全面控制項目成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可將全成本核算制度應用到企業(yè)核算中，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益能達到預期標準?；诖?，本文通過闡述房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述為基礎，從不同方面來探究在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中隱藏的問題，給房地產(chǎn)管理層提供正確的發(fā)展方向，有利于管理層人員根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展現(xiàn)狀提出針對性解決措施，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益，確保房地產(chǎn)企業(yè)能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。