文／鄒毛龍 四川交投地產(chǎn)有限公司 四川成都 610023

引言：

自進入21世紀以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展較為迅猛，并逐步成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一大重要支柱。然而，就以往的發(fā)展情況來看，過快的發(fā)展模式導(dǎo)致各種突出的問題呈現(xiàn)，而這些問題的存在，不僅加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的市場矛盾，也影響到房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的健康發(fā)展。除此之外，國家宏觀政策的出臺和行業(yè)資本運營的不斷轉(zhuǎn)變也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認識到資本運營的必要性，制定針對性的解決對策，與此同時，還需做好資本運營的創(chuàng)新工作，并對資本運行模式以及資金結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，這樣既能提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平，又能提高其抵御外界風(fēng)險的能力。

1、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的概述

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的內(nèi)涵

資本運營的目的是為了實現(xiàn)資本的最大化增值，進而實現(xiàn)對資本和資本運動進行經(jīng)營和運籌，它包含兩個意思：第一，市場經(jīng)濟條件下社會資源配置的重要方式之一是資本運營，這種方式是利用資本層次間的資源流動來對社會的資源配置結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化的；第二，從微觀角度解釋，資本運營利用了市場上的基本法則，借助自身技巧來進行運作的，而房地產(chǎn)企業(yè)資本運營也是這樣一種經(jīng)營的手段，來實現(xiàn)資本的增值和效益的增長。

資本運營的主體，既能是資本所有者，又能是資本所有者聘任或是委托的經(jīng)營者，其承擔著企業(yè)資產(chǎn)保值增值的主體責任。通過改變房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，使得投資主體呈多元化改變，投資項目也更多樣化，可以實現(xiàn)資本的擴張，從而達到資本運營的主要目：實現(xiàn)資本的增值，獲得理想的經(jīng)濟效益。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的內(nèi)容

最初在西方經(jīng)濟學(xué)中，并沒有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資本運營這一概念，房地產(chǎn)企業(yè)資本運營最早源自于上個世紀九十年代，是在我國形成的一個新的經(jīng)濟學(xué)名詞。資本運營指的是以價值管理為導(dǎo)向，把企業(yè)自身已有的各項資本同其他的企業(yè)或是部門資本進行重組，從而實現(xiàn)資本的流通，以便實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的動態(tài)重組以及生產(chǎn)要素的配置優(yōu)化，從而實現(xiàn)最后的目的：提高房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本。

在我國房地產(chǎn)行經(jīng)過十幾年的蓬勃發(fā)展后，資本運營的內(nèi)涵也得到了進一步的補充，方式手段也在呈多樣化發(fā)展。然而由于我國資本市場起步較晚，許多資本運營手段都在緩慢摸索前行，能適合房地產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)企業(yè)的方式較少，特別對于中小型房企來說更顯單一。因而下一階段房地產(chǎn)業(yè)資本運營如何走向，內(nèi)容如何充實，需要在未來前進的道路上繼續(xù)尋找。

2、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的現(xiàn)狀

2.1 融資現(xiàn)狀

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，主要有兩個融資渠道，包括外源融資和內(nèi)源融資。外源融資方式分為股權(quán)融資和債權(quán)融資，股權(quán)融資可在初創(chuàng)階段和成長階段進行，債權(quán)融資一般在成長階段進行；內(nèi)源融資則包括項目開發(fā)所需的自有資金和開發(fā)項目過程中的關(guān)聯(lián)工程預(yù)墊款項和預(yù)售房的回流資金這兩個部分，內(nèi)源融資一般在初創(chuàng)階段和成熟階段進行。

就目前房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的實際狀況來看，在融資方面仍有欠缺，不僅融資的方式較為單一，且融資的渠道也很少。目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面，占比最大的是債權(quán)融資，股權(quán)融資的占比很小。而其中通過銀行開發(fā)貸款正是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中最重要的融資渠道，但由于其對信貸政策的依賴性較強，一旦銀行的信貸政策收緊，勢必會嚴重影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益。

現(xiàn)階段特別是在國家出臺“三條紅線”后，房地產(chǎn)債權(quán)融資受到了極大的限制，企業(yè)的資本運營空間承壓，融資方式的可選擇性進一步縮減。特別對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說幾乎無法另行融通資金，導(dǎo)致項目停滯甚至企業(yè)破產(chǎn)之事時有發(fā)生；中大型企業(yè)也因前期投資范圍廣、墊資過多而艱難存活。擺在眾多房企面前的是如何另辟蹊徑，走出一條與眾不同的創(chuàng)新之路，實現(xiàn)資本運營的全新突破，帶領(lǐng)企業(yè)揚帆起航開起新篇章。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)投資及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化

目前房地產(chǎn)企業(yè)在投資和資本結(jié)構(gòu)方面，還存在明顯的問題。同其他的行業(yè)相比較，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，往往需要更多的資金作支撐，若只是依靠企業(yè)自有資金來運作，由于前期投入過大，后期銷售回款又受到政府強監(jiān)管，資金壓力過大，企業(yè)一般無法支撐起整個項目的運行。因而，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想做好項目實現(xiàn)資本增值，必須借助外部融資。

通過外部融資實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)，除了減少本身資金壓力外，更可以改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。特別是在債權(quán)融資下，通過適當?shù)脑黾觽鶆?wù)比例，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，理想狀態(tài)下甚至可使企業(yè)的整體資本成本達到最低，并且存在一定的抵稅效益；而在企業(yè)債務(wù)水平較高或者債權(quán)融資方式受限時，多數(shù)企業(yè)會引入股權(quán)融資，通過合資經(jīng)營或者持股平臺搭建，解決自身資金不足的問題。但這些方式引發(fā)企業(yè)面臨的問題則是過高的財務(wù)杠桿導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險上升，進而影響企業(yè)的經(jīng)營效率和效果，并在極端情況下導(dǎo)致整體經(jīng)營風(fēng)險；而分散股權(quán)則又會削弱對企業(yè)或項目的控制，影響經(jīng)營決策效率，同時可能存在一定的稅收風(fēng)險。

3、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營面臨的問題

3.1 資本運營企業(yè)規(guī)模小競爭力差

對于那些大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，在資本運營選擇方面的問題不大，即便自身債務(wù)水平高居不下，或是由于信譽等級高、流動性強，或是金融機構(gòu)遭遇房企“綁架”等，都能比較容易的籌集資金，區(qū)別只在于成本高低。但對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，缺乏足夠的自有資金，不僅缺乏積累經(jīng)驗，風(fēng)險投資手段也較為欠缺，若無其他增信措施，通常很難從第三方獲取資金或者需承擔高昂的資金成本，降低企業(yè)獲利能力，影響房地產(chǎn)行業(yè)資本運營的健康發(fā)展。

一般來說，處在創(chuàng)業(yè)階段的中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想壯大發(fā)展，更多的是利用內(nèi)源融資的方式，這是由于這類企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模較小，產(chǎn)品也不夠成熟，且企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險都高，因而，內(nèi)源融資也成為其籌措發(fā)展資金的重要渠道，但相較其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)來各項目規(guī)模都較大，投入較多，因此這就嚴重制約了中小房企的發(fā)展，使其難以在行業(yè)競爭中站穩(wěn)腳跟。

3.2 缺乏專業(yè)的資本運營人才

由于資本運營是一項較為復(fù)雜的業(yè)務(wù)工作，對工作人員的要求很高，因而企業(yè)需要專業(yè)的資本運營人才專門負責，這樣才能更好地應(yīng)對激烈的行業(yè)競爭環(huán)境。然而，就目前的實際情況來看，企業(yè)普遍沒有設(shè)置專崗，現(xiàn)有人才的專業(yè)能力也很欠缺，運用的方式方法也不夠熟練，無法很好地對當前房地產(chǎn)行業(yè)的變化做出合理的分析，自然也很難在第一時間解決企業(yè)資本運營過程中出現(xiàn)的問題。也正是由于缺少專業(yè)的資本運營團隊，進一步阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的向好發(fā)展。如何引進和培養(yǎng)優(yōu)秀的房地產(chǎn)資本運營人才這個問題，就成了房企和社會層面共同需要關(guān)注的問題，解決了它，能為企業(yè)的資本運營的良好運行打好基礎(chǔ)。

3.3 對資本運營的認識不足

我國的房地產(chǎn)發(fā)展歷史很短，最早是在上世紀九十年代開始，隨后進入了十多年的黃金發(fā)展時期。但卻透支了國外其他國家或地區(qū)需要幾十年才能達到的發(fā)展程度，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的在如此迅猛的發(fā)展中出現(xiàn)很多不規(guī)范問題，再加上從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員迥異，甚至有的人還是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來的，盡管這些人的出現(xiàn)，也在無形中推動了房地產(chǎn)企業(yè)的一定發(fā)展，但由于專業(yè)知識和理論體系的匱乏，不能對房地產(chǎn)發(fā)展的形勢形成精準把控，使得整個行業(yè)對資本運營的認識嚴重不足。

特別是隨著宏觀調(diào)控的不斷深入，前期房地產(chǎn)行業(yè)高利潤效益掩蓋多年的資本運營問題越顯突出，若此時仍舊沿用以往單一的運營手段，則必然會阻礙資產(chǎn)的流動性，最終影響到房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展。

3.4 資本運營的方式選擇面窄

當前我國資本市場的發(fā)展仍不完善，僅僅依靠內(nèi)源融資的方式很難讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得所需的資金，因而部分房地產(chǎn)企業(yè)開始將目光放到外源融資上，來解決企業(yè)的融資難題。但是，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，利用外源融資來籌措資金也有一定的難度，其中包括融資門檻高、規(guī)模制約多、信用要求和資金成本高等因素。而股權(quán)融資一方面門檻也比較高、時間周期長、成本通常也比債權(quán)融資更高，另一方面會影響經(jīng)營者的控制權(quán)歸屬，這同樣也影響著企業(yè)的發(fā)展進程。

因此而言當前中小型房企能夠選擇的運營方式比較單一，主要為銀行開發(fā)貸款，實在出現(xiàn)資金短缺的會通過民間借貸等高成本方式來解決，而這也不過是杯水車薪，不能真正解決問題。正是由于資本運營的方式選擇面較窄，限制了中小房業(yè)獲取資金的渠道，因而，優(yōu)化中小型房企資本運營方式刻不容緩。

4、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營創(chuàng)新的必要性

融資問題是房地產(chǎn)企業(yè)資本運營中非常重要的一個因素，如何融到資金，如何快速獲得資金，如何快速實現(xiàn)低成本融資是各房地產(chǎn)企業(yè)不得不重視的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在初始階段，單純依靠自籌資金實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)往往難度較大，有些企業(yè)甚至在拿地階段都沒有足夠的資金周轉(zhuǎn)，再加上銀行融資渠道門檻的提高，成本的加大，讓越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始意識到資本運營的重要性，并在探索新的融資渠道，以期在快速獲得資金的同時最大限度減少資金成本。因此對資本運營模式創(chuàng)新的探索，有利于降低企業(yè)的成本費用，提高企業(yè)的經(jīng)營水平和盈利能力，助推房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的創(chuàng)新發(fā)展。

另一方面，做好房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的創(chuàng)新，不但能夠?qū)崿F(xiàn)低成本融資，還可以改善企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強資產(chǎn)流動性，必要時還可以轉(zhuǎn)變經(jīng)營投資方向，通過多元化投資分散投資風(fēng)險。尤其在應(yīng)對宏觀調(diào)控政策調(diào)整時，企業(yè)能夠更容易的調(diào)整自身的發(fā)展方向和經(jīng)營目標，制定合理的應(yīng)對措施，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力。

5、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的創(chuàng)新

5.1 融資方面

5.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)信托融資

所謂的房地產(chǎn)企業(yè)信托融資，指的是通過發(fā)行資金信托收益憑證匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種融資方式。相較于當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，通過這種資金的集合,在為中小投資者提供了投資于前景可觀房地產(chǎn)業(yè)的機會的同時，也為中小型房地產(chǎn)企業(yè)順利的融通資金提供了便利。同時信托管理人員專業(yè)性通常較高，將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合,可以適當?shù)姆稚⒎康禺a(chǎn)投資風(fēng)險，另外投資人也可將所擁有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓,使其具有較好的變現(xiàn)性。

當然房地產(chǎn)信托融資也有一定的不足之處，包括如何建立完善的信托治理結(jié)構(gòu)和監(jiān)管制度、國家相關(guān)的政策支持問題、以及專業(yè)性復(fù)合人才的需求問題，都是后續(xù)發(fā)展過程中需要解決和完善的。

5.1.2 資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化也是一種資產(chǎn)運營方式，是以基礎(chǔ)資產(chǎn)或是現(xiàn)金流作為償付支撐，并通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計來實現(xiàn)信用的增級，從而發(fā)行資產(chǎn)支持證券的一種融資形式。這種金融資產(chǎn)期限既可以是固定的形式，也能實現(xiàn)循環(huán)周轉(zhuǎn)，通過資產(chǎn)證券化的方式，也能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的創(chuàng)新。

資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢在于企業(yè)可以根據(jù)自身的條件，將原本流動性差的基礎(chǔ)資產(chǎn)（包括債權(quán)、固定資產(chǎn)等）通過證券化后獲得低成本融資，從而改善公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。不足在于一是用于證券化的資產(chǎn)必須是“干凈”的，不得存在權(quán)利障礙，多數(shù)企業(yè)難以做到，需要臨時做特殊處理；二是低成本的證券化需要信用增級，而這對中小房企本身就在加重融資成本；三是證券化流程較為復(fù)雜，周期長。

5.1.3 階段性股權(quán)融資模式

通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式在不同的發(fā)展階段，有著不同的需求，這種階段性的股權(quán)融資模式可分為三個階段，分別是：研發(fā)階段、成長階段和成熟階段，這三個階段的選擇方式各有不同。

在研發(fā)階段，企業(yè)為了能更好地適應(yīng)市場環(huán)境，需要做好前期的調(diào)研工作。但由于這一階段處于初始階段，通?？梢酝ㄟ^內(nèi)源融資實現(xiàn)，特殊情況下可通過少量的外部短期借貸即可滿足經(jīng)營需要。

到了成長階段來后，此時房企已經(jīng)打開了市場局面并有投資項目，當務(wù)之急是獲取工程建設(shè)資金，否則若資金鏈出現(xiàn)問題，可能導(dǎo)致公司破產(chǎn)。因而，可以通過銀行開發(fā)貸款等方式融通資金，待企業(yè)成熟后再轉(zhuǎn)變思路，實現(xiàn)融資創(chuàng)新。

最后，處在成熟階段的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題是多個在建項目投資帶來的資金緊缺問題以及多元化發(fā)展導(dǎo)致的過度投資問題，這都需要大量的資金支撐。此時首先應(yīng)通過銷售資金回流解決部分資金，再通過運用多種創(chuàng)新資本運營方式（包括前述信托融資和證券化融資等）解決其余資金不足之處，同時企業(yè)還可通過多元化產(chǎn)業(yè)業(yè)哺房地產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)企業(yè)的良性大循環(huán)。

5.2 投資及資本結(jié)構(gòu)方面

5.2.1 融資租賃的運用

運用融資租賃的好處有很多，如盤活固定資產(chǎn)、改變企業(yè)經(jīng)營管理理念、改善資本結(jié)構(gòu)以及拓寬企業(yè)的融資渠道等。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中或多或少的會形成一定的固定資產(chǎn)，周轉(zhuǎn)效率較低，而通過融資租賃可以有效盤活此類資產(chǎn)，增加企業(yè)現(xiàn)金流。另外，企業(yè)可合理應(yīng)用融資租賃，比如讓租賃企業(yè)去收購目標企業(yè)，之后再租給收購方經(jīng)營，這種新方式也為房地產(chǎn)企業(yè)的收購發(fā)展開辟了新渠道，這也有利于房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的創(chuàng)新。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)通過融資租賃方式，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低償還風(fēng)險，提高盈利能力，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本運營效率。

5.2.2 重視無形資產(chǎn)在資本運營中的運用

處在知識經(jīng)濟時代，相較于有形資產(chǎn)經(jīng)營，無形資產(chǎn)經(jīng)營也有較高的運營空間，不僅如此，其擴張的速度也越來越快。由于資金短缺是當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最大阻礙，制約了企業(yè)有形資產(chǎn)的擴張，因而重視無形資產(chǎn)在資本運營中的運用顯得非常重要。

無形資產(chǎn)包括企業(yè)商標、品牌和信譽等，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在進行資本經(jīng)營中需格外重視的方面，并利用無形資產(chǎn)的優(yōu)勢，籌措發(fā)展資金。既要做好同其他企業(yè)間的戰(zhàn)略合作，又需合理實現(xiàn)企業(yè)擴張，這樣也更有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

以康佳集團為例，在上個世紀九十年代，康佳集團先后在東北和西北成立了三家子公司，并將“康佳”作為統(tǒng)一商標，而康佳集團也因這個商標提高了在我國的市場競爭力，從而形成了一種三足鼎立的生產(chǎn)格局，不僅如此，當年康佳集團的營業(yè)收入的增幅也很明顯。

由此可見，無形資產(chǎn)在資本運營中的運用有很多的好處，其價值常常于無聲中突顯不凡之處。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好無形資產(chǎn)的經(jīng)營管理工作，同時重視研發(fā)活動，培養(yǎng)更有競爭力的專利技術(shù)和商標等，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)總體資產(chǎn)的質(zhì)量，提高企業(yè)的市場競爭力。

結(jié)語：

綜上所述，就目前房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的發(fā)展現(xiàn)狀來看，仍舊存在不少的問題。企業(yè)資本運營的規(guī)模較小，市場競爭力差，運營手段單一，缺乏對資本運營的認識，再加上缺少專業(yè)的資本運營人才，也在無形中加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的難度。這些問題深耕于行業(yè)前進的路途上，不停的滋擾企業(yè)的生存發(fā)展，迫使不少企業(yè)茍延殘喘急尋出路。因而，做好房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的創(chuàng)新迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認識到創(chuàng)新的必要性，特別是在宏觀調(diào)控政策不斷出臺、企業(yè)融資受限的背景下，更應(yīng)積極探索新的資本運營手段，努力打通融資壁壘，并結(jié)合發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，制定行之有效的解決對策，使企業(yè)能夠活下去，這也更有利于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定長效發(fā)展。