朱秋霞

（廣州市自然資源測(cè)繪有限公司，廣東 廣州 510070）

0 引言

近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅速，并為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了較大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)規(guī)劃與管理是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的保障，合理的規(guī)劃與管理工作可以解決土地資源緊張和資源消耗問題，確保行業(yè)的可持續(xù)化發(fā)展。在這一背景下，國(guó)家也加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步具有規(guī)范性、嚴(yán)格性特征。測(cè)繪結(jié)果的可靠性和全面性將直接對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)造成影響，傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)和設(shè)備下，測(cè)繪工作比較煩瑣，且容易出現(xiàn)誤差，工作效率比較低下?，F(xiàn)代測(cè)繪新技術(shù)多借助于計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，使之具有了自動(dòng)化、智能化特點(diǎn)，減輕了測(cè)繪工作的難度，并且使獲得的數(shù)據(jù)更加全面、精確。

1 房地產(chǎn)測(cè)繪概述

房地產(chǎn)測(cè)量分為房地產(chǎn)工程測(cè)量和房地產(chǎn)地基測(cè)量。在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)中，必須對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)的資料和規(guī)劃進(jìn)行測(cè)繪。房地產(chǎn)項(xiàng)目的測(cè)繪于房地產(chǎn)拆遷、物業(yè)管理以及開發(fā)、交易等活動(dòng)都有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)工程的測(cè)繪工作主要包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查與勘測(cè)、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計(jì)算、房產(chǎn)變更測(cè)量等。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作對(duì)測(cè)量技術(shù)、儀器設(shè)備都有很高的要求。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，沒有取得不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的單位是不能從事不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作[1]。

2 房地產(chǎn)測(cè)繪的重要性

房地產(chǎn)測(cè)繪工作的重要意義如下：①要加強(qiáng)對(duì)土地利用的法律保障。在進(jìn)行測(cè)繪工作的同時(shí)，可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)資料進(jìn)行測(cè)繪，使業(yè)主在登記時(shí)更加準(zhǔn)確、精準(zhǔn)有效地掌握各種房產(chǎn)的狀況，并對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的房產(chǎn)證明。在城市建設(shè)和發(fā)展過程中，必須對(duì)一些住宅進(jìn)行改造，并對(duì)用地進(jìn)行重新規(guī)劃，從而獲得相關(guān)的資料，從而為城市的發(fā)展和規(guī)劃工作提供依據(jù)。②在房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展過程中，必須嚴(yán)格控制工程質(zhì)量。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，做好工程測(cè)量工作，一方面可以降低施工中的不必要的損失。另外，還可以幫助施工項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的效果，滿足用戶對(duì)施工的需求，而施工質(zhì)量最重要的一步就是測(cè)量。在驗(yàn)收和施工各環(huán)節(jié)的優(yōu)化過程中，量測(cè)工程可提供充足的參考資料，對(duì)建設(shè)施工有一定的指導(dǎo)意義，使建設(shè)工程能更好地發(fā)揮其獨(dú)特的功能[2]。

3 房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)的發(fā)展方向及特點(diǎn)

3.1 房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)的發(fā)展方向

3.1.1 科學(xué)化發(fā)展

測(cè)繪新技術(shù)用于房地產(chǎn)測(cè)繪工作將逐步朝向科學(xué)化方向發(fā)展。通過對(duì)房地產(chǎn)技術(shù)進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)的測(cè)繪技術(shù)逐步具有了自動(dòng)化特點(diǎn)，許多測(cè)繪技術(shù)均能夠在簡(jiǎn)單的操作下自動(dòng)完成測(cè)繪等工作，而且測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性較高，獲取數(shù)據(jù)比較全面，應(yīng)用便捷。一些先進(jìn)的儀器已經(jīng)在房地產(chǎn)測(cè)繪中得到了推廣和應(yīng)用，尤其是在工業(yè)電子信息化的發(fā)展背景下，無(wú)紙化辦公、電子檔案和計(jì)算機(jī)制圖技術(shù)等應(yīng)用廣泛，在獲取房地產(chǎn)信息、進(jìn)行信息處理等工作中，將逐步實(shí)現(xiàn)智能化、數(shù)字化，房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)也將得到長(zhǎng)足的發(fā)展，國(guó)家也將逐步干預(yù)，確保相關(guān)技術(shù)和行業(yè)的科學(xué)化發(fā)展。

3.1.2 一體化發(fā)展

未來(lái)，房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)會(huì)逐步出現(xiàn)一體化發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)測(cè)繪工作范圍較小，單獨(dú)的進(jìn)行某一項(xiàng)測(cè)繪工作會(huì)浪費(fèi)大量的物資資源、資金資源等。為了提升工作效率，進(jìn)行一體化發(fā)展十分必要。所謂一體化發(fā)展，就是在其他的測(cè)繪工作中獲取房地產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)的信息，讓房地產(chǎn)測(cè)繪和其他測(cè)繪工作相融合，相互共享資源，避免反復(fù)測(cè)繪，重復(fù)工作。又或者是在通過一種技術(shù)測(cè)繪多類的數(shù)據(jù)[3]。

3.2 房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)的發(fā)展特點(diǎn)

3.2.1 測(cè)圖精準(zhǔn)度比較高

在發(fā)展中，利用遙感技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目進(jìn)行了新的探索，將測(cè)量誤差降至最低限度，保證了測(cè)量的準(zhǔn)確性。同時(shí)，在繪制完地圖后，所有的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)都可以通過網(wǎng)絡(luò)傳輸，數(shù)據(jù)采集、傳輸、制作三個(gè)環(huán)節(jié)是同步進(jìn)行的，大大縮短了繪制的時(shí)間。最后，運(yùn)用新的測(cè)繪技術(shù)，使測(cè)量工作無(wú)視覺誤差，為提高房地產(chǎn)測(cè)量精度提供了有力保證。

3.2.2 操作更加方便

在實(shí)踐中，測(cè)繪技術(shù)與信息技術(shù)的結(jié)合，使作業(yè)過程更為簡(jiǎn)單；隨著這項(xiàng)技術(shù)的不斷改進(jìn)，它的實(shí)用性也越來(lái)越強(qiáng)。

新的測(cè)繪技術(shù)融合了大量的自動(dòng)化、智能技術(shù)，許多重復(fù)的工作都可以由儀器來(lái)實(shí)現(xiàn)，在實(shí)踐中，該軟件可以對(duì)測(cè)繪工作進(jìn)行有效地控制，既減輕了工作人員的工作壓力，又將人為錯(cuò)誤造成的后果降到最低；大大提高了計(jì)量工作的準(zhǔn)確度和效率。

3.2.3 測(cè)繪圖形的編輯數(shù)字化

在房地產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目中，測(cè)繪制圖的編制是一項(xiàng)十分重要的工作，它的內(nèi)容復(fù)雜、工作量大，采用常規(guī)的方法進(jìn)行繪圖時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)一些問題。而運(yùn)用新的測(cè)繪技術(shù)，能夠?qū)Ω鞣N數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)字化編輯，保證數(shù)據(jù)處理的精確度，減少誤差，使各種數(shù)據(jù)能夠及時(shí)，準(zhǔn)確地反映各種數(shù)據(jù)。

4 房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)

4.1 全站儀

傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)地圖繪制工作僅由單一的測(cè)量工具和技術(shù)人才來(lái)進(jìn)行，而測(cè)量的結(jié)果往往受到自然條件、技術(shù)、設(shè)備等條件的制約，導(dǎo)致測(cè)量結(jié)果不精確。由于要對(duì)資料進(jìn)行重疊和解析，所以在繪制過程中會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤。全站儀是一種集光學(xué)、機(jī)械、電氣于一體的精密測(cè)控設(shè)備，它可以完成水平線、垂直角、距離、高差等各種參數(shù)的精確測(cè)量，并可實(shí)現(xiàn)對(duì)有關(guān)資料的自動(dòng)儲(chǔ)存。

4.2 地理信息技術(shù)（GIS）

GIS 技術(shù)是指地理信息系統(tǒng)，GIS 是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)采集、存儲(chǔ)、管理、計(jì)算、可視化和描繪地球表面所有或局部表面的地理分布數(shù)據(jù)。該項(xiàng)技術(shù)具有較強(qiáng)的綜合性，囊括了測(cè)繪、計(jì)算機(jī)和地圖等多學(xué)科知識(shí)，是一個(gè)高度融合的技術(shù)系統(tǒng)，可以對(duì)許多復(fù)雜數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，通過建立模型，實(shí)現(xiàn)了對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確分析，能夠?yàn)楣ぷ鹘ㄔO(shè)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考，它可以很好地解決常規(guī)測(cè)量技術(shù)的不足。在房地產(chǎn)測(cè)繪工作中，該項(xiàng)技術(shù)能夠?qū)?shù)據(jù)提取到同一個(gè)系統(tǒng)當(dāng)中，進(jìn)行統(tǒng)一的處理，避免發(fā)生數(shù)據(jù)丟失。利用遙感技術(shù)，可以對(duì)地理坐標(biāo)進(jìn)行全套采集，測(cè)繪中，針對(duì)建筑物、周邊的交通道路分布情況，可以儲(chǔ)存于系統(tǒng)當(dāng)中，建立相應(yīng)表格表現(xiàn)上述數(shù)據(jù)信息，形成三維模型，最大限度地提高信息的可視化和利用率，便于人們更加直觀了解建筑地區(qū)建筑、地理、交通道路等分布情況。目前，這項(xiàng)技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用比較廣泛，為房地產(chǎn)測(cè)繪工作提供了新的方式和方向[4]。

4.3 數(shù)字化成圖技術(shù)

數(shù)字成圖技術(shù)是利用平面圖表來(lái)產(chǎn)生房屋資料的圖形，從而形成對(duì)應(yīng)的房屋資料。該系統(tǒng)以大樓為單位，利用建筑物的序號(hào)與基礎(chǔ)地圖來(lái)構(gòu)建相關(guān)的關(guān)系，并進(jìn)行相關(guān)的資料轉(zhuǎn)化。運(yùn)用電腦對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行制圖。其具體實(shí)施步驟為：通過對(duì)房產(chǎn)圖像的預(yù)處理，將房產(chǎn)圖像進(jìn)行轉(zhuǎn)換，并產(chǎn)生相應(yīng)的圖表，使被測(cè)量對(duì)象的具體方位等信息能夠精確的顯示在顯示屏上。這樣就能更直觀地展現(xiàn)出測(cè)繪的結(jié)果，清晰地展現(xiàn)出住宅周圍的建筑物。同時(shí)，本技術(shù)也易于實(shí)現(xiàn)，與其強(qiáng)大的圖形加工軟件相結(jié)合，為系統(tǒng)的運(yùn)行和技術(shù)的推廣提供了更多的可能。

4.4 精密測(cè)距技術(shù)及遙感技術(shù)

首先，在進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)量時(shí)，要確保現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)在實(shí)際工作中的運(yùn)用。為技術(shù)做推廣和宣傳，必須要有裝備完備而高效的測(cè)試儀器。在常規(guī)的測(cè)繪工作中，使用卷尺、手持測(cè)量?jī)x等作為測(cè)控工具，但精度較差，無(wú)法確保測(cè)繪結(jié)果。因此，在當(dāng)前的測(cè)距工作中，應(yīng)該適當(dāng)引進(jìn)精確的測(cè)距技術(shù)，它具有微型化、快速等優(yōu)點(diǎn)，利用現(xiàn)代測(cè)量?jī)x等技術(shù)進(jìn)行測(cè)距，不但可以拓寬現(xiàn)有的測(cè)距范圍，而且可以極大地提高測(cè)量精度。其次，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中，可以采用攝影測(cè)量技術(shù)和RS 技術(shù)，利用有關(guān)儀器技術(shù)，實(shí)時(shí)獲取資料，并將資料轉(zhuǎn)化為對(duì)應(yīng)的圖像。獲得影像數(shù)據(jù)，既方便了測(cè)量工作者對(duì)地形的細(xì)致認(rèn)識(shí)，又減少了測(cè)量的困難，加快推進(jìn)測(cè)繪工作，如圖1 所示。

4.5 計(jì)算機(jī)輔助制圖技術(shù)

在傳統(tǒng)的測(cè)繪工作中，繪圖測(cè)算比較煩瑣，需要在進(jìn)行數(shù)據(jù)的基本計(jì)算之后手工繪圖，消耗了大量的時(shí)間，也給工作人員帶來(lái)了較大的壓力，工作效率和工作結(jié)果的準(zhǔn)確性難以得到保障，影響到了測(cè)繪圖紙的繪制質(zhì)量。但是計(jì)算機(jī)復(fù)制制圖技術(shù)則是通過計(jì)算機(jī)輔助軟件進(jìn)行制圖，常用軟件為AutoCard，該軟件可以通過編程技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)繪制直觀圖形，展示建筑的直接存在情況，通過對(duì)各種數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以構(gòu)建房屋圖像，給測(cè)繪制圖工作帶來(lái)了較大的便利。

4.6 傾斜攝影技術(shù)

傾斜攝影是近幾年才出現(xiàn)的新測(cè)量技術(shù)。這項(xiàng)技術(shù)是在正射影像的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，是利用多個(gè)傳感器、從多個(gè)角度收集房地產(chǎn)的影像，彌補(bǔ)了正射影像單一性的問題。工作人員需要借助無(wú)人機(jī)實(shí)現(xiàn)傾斜攝影測(cè)量，但是在安裝測(cè)量系統(tǒng)的時(shí)候需要考慮到避震的因素，這樣可以提高測(cè)量的準(zhǔn)確性，避免出現(xiàn)誤差。在無(wú)人機(jī)上安裝傾斜攝影相機(jī)，可以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全面拍攝，獲得更多地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)。使用這項(xiàng)技術(shù)還可以極大程度上降低人力成本，緩解工作人員的測(cè)量壓力[5]。

5 房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)的應(yīng)用監(jiān)管措施

5.1 加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)，提高整體隊(duì)伍的素質(zhì)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展需要越來(lái)越多的專業(yè)技術(shù)人才，因此，要不斷地加強(qiáng)職業(yè)技術(shù)人才的培養(yǎng)，提高自己的職業(yè)素養(yǎng)；要轉(zhuǎn)變過去相對(duì)落后的計(jì)量方法，不斷地引入新技術(shù)，吸收國(guó)外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，才能使房地產(chǎn)業(yè)的健康，快速發(fā)展。

5.2 實(shí)現(xiàn)“測(cè)管分離”，行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，測(cè)繪行業(yè)必須從土地經(jīng)營(yíng)主體中剝離，必須在更多的專業(yè)化的基礎(chǔ)上，將更多的專業(yè)技術(shù)人員納入其中，以更好地為客戶提供更多的專業(yè)服務(wù)。同時(shí)，要建立良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制，以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。政府在建立測(cè)繪單位的過程中，對(duì)其進(jìn)行了嚴(yán)厲的審核，并對(duì)其進(jìn)行了嚴(yán)厲的處罰。

5.3 測(cè)繪單位應(yīng)建立健全自我檢查機(jī)制

在房地產(chǎn)測(cè)量工作中，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量進(jìn)行了嚴(yán)格的審查和監(jiān)管，從自己的角度對(duì)其進(jìn)行了嚴(yán)格的檢查和監(jiān)管。

根據(jù)工作人員的工作業(yè)績(jī)及其對(duì)房產(chǎn)的監(jiān)管職責(zé)，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰措施。形成自我檢查、完善和改進(jìn)的品質(zhì)管理體系。

5.4 完善測(cè)繪相關(guān)法律規(guī)定，加強(qiáng)監(jiān)管

制定相應(yīng)的法規(guī)是開發(fā)房地產(chǎn)測(cè)繪工作的先決條件。要完善測(cè)繪法規(guī)，營(yíng)造一個(gè)適合我國(guó)國(guó)情的、符合我國(guó)國(guó)情的測(cè)繪產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)法規(guī)；有利于開發(fā)和合理使用土地資源。

此外，要強(qiáng)化監(jiān)督，建立相應(yīng)的監(jiān)督制度，解決日常生活中出現(xiàn)的問題；要想在最短的時(shí)間內(nèi)找到有效的解決辦法，并對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的法律和法規(guī)進(jìn)行完善，以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的迅速發(fā)展。

5.5 加強(qiáng)政府組織管理，加大資金投入

各級(jí)政府有關(guān)單位要高度關(guān)注房地產(chǎn)的測(cè)量工作，強(qiáng)化其組織和管理，制定有關(guān)的房地產(chǎn)測(cè)量的政策。要強(qiáng)化各個(gè)行業(yè)的聯(lián)系，協(xié)調(diào)發(fā)展，以科學(xué)技術(shù)為依托，持續(xù)強(qiáng)化與現(xiàn)代信息化技術(shù)的結(jié)合；推動(dòng)房地產(chǎn)測(cè)量工作的良性發(fā)展。

6 結(jié)語(yǔ)

為我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展提供一定的理論依據(jù)；同時(shí)，也可以對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行一定的控制。所以，我們可以看到，不管是對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，還是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言；房地產(chǎn)行業(yè)的制圖工作者和房地產(chǎn)企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到測(cè)繪工作在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用。運(yùn)用科學(xué)方法培養(yǎng)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人員，運(yùn)用新的測(cè)繪技術(shù)為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、為人民服務(wù)，才能更好推動(dòng)我國(guó)的現(xiàn)代化進(jìn)程，本文的研究是十分有益的。