秦彬

（中鐵房地產(chǎn)集團設(shè)計咨詢有限公司，北京102308）

1 引言

隨著地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)多樣化發(fā)展，許多頭部地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，涌現(xiàn)出一大批知名的商業(yè)地產(chǎn)品牌，如中糧地產(chǎn)集團開發(fā)的大悅城、萬達地產(chǎn)集團開發(fā)的萬達廣場、龍湖地產(chǎn)開發(fā)的龍湖天街等（見圖1）[1]。這些商業(yè)地產(chǎn)品牌開發(fā)的商業(yè)綜合體項目通常規(guī)模較大，許多商業(yè)項目其建設(shè)規(guī)模超過10 萬m2，有的達到數(shù)十萬平方米。規(guī)模較大的商業(yè)綜合體包含的商業(yè)業(yè)態(tài)類型豐富，其業(yè)態(tài)往往涵蓋購物、娛樂、餐飲、生活配套等，有的還兼有酒店、辦公、公寓等業(yè)態(tài)功能，相較住宅類產(chǎn)品，其功能更加復(fù)雜，空間靈活多變，對項目策劃、定位以及設(shè)計、建造的要求更高[2]。因此，需要開發(fā)及設(shè)計單位把握好商業(yè)綜合體的設(shè)計重點，并避免設(shè)計中常見的一些設(shè)計問題。本文就商業(yè)綜合體從規(guī)劃到單體方案的設(shè)計重點以及常見問題進行初步分析、探討。

圖1 知名商業(yè)地產(chǎn)品牌

2 充分挖掘地塊商業(yè)價值

一個地塊的商業(yè)價值是多方面因素決定的，包括所處城市、片區(qū)、交通狀況、消費人流以及周邊其他資源等。從城市來看，處于經(jīng)濟發(fā)展較好的長三角、珠三角區(qū)域的城市，其經(jīng)濟活力相較于中西部區(qū)域城市明顯更高。相應(yīng)這些城市推出的商業(yè)項目地塊，在城市同等片區(qū)條件下其商業(yè)價值相對較高。從片區(qū)來看，如果項目所在片區(qū)有足夠的消費需求，且沒有形成激烈的商業(yè)競爭市場，則認(rèn)為這樣的地塊就具備較強的商業(yè)價值。從交通狀況來看，具備較高商業(yè)價值的地塊一定是交通便利，客流可達性好的地塊。反之，如果地處偏僻，交通可達性差，且未來交通狀況沒有改善的地塊是不適宜進行商業(yè)開發(fā)的。有的商業(yè)項目雖臨近城市交通線，但因沒有設(shè)置車站，導(dǎo)致客流無法到達，這樣的地塊，其商業(yè)價值反而會大打折扣。例如，商業(yè)不宜設(shè)置在快速路、高架橋旁，因消費客流難以到達，對商業(yè)經(jīng)營尤其不利。而如果商業(yè)附近有地鐵、公交樞紐或城市輕軌站，交通方便，就具備一定的商業(yè)價值。從消費人流來看，面向消費人流的地塊商業(yè)價值較高，而背向消費人流的地塊商業(yè)價值較低。因此，在商業(yè)建筑設(shè)計時，需要重點分析人流來源方向以及周邊項目的物業(yè)類型和潛在的消費客群。有的項目將臨近大型住宅小區(qū)一側(cè)的首層空間設(shè)計為倉儲、衛(wèi)生間或交通疏散通道，就沒有充分挖掘地塊的商業(yè)價值。正確的設(shè)計是應(yīng)充分利用住宅小區(qū)的消費客群，將臨近小區(qū)一側(cè)的首層空間設(shè)計成商鋪，從而有利于地塊商業(yè)價值最大化[3]。此外，地塊的商業(yè)價值也與用地周邊資源密切相關(guān)。通常來講，臨近已有商業(yè)街、公園、體育觀演、文化教育建筑等人員相對密集的場所其商業(yè)價值更高，更有利于商鋪的出租和銷售。在商業(yè)設(shè)計時應(yīng)從商業(yè)空間、入口流線、立面展示、夜景照明、景觀設(shè)計等多方面營造利于商業(yè)經(jīng)營的氛圍，將地塊商業(yè)價值最大化。

3 合理規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)布局

商業(yè)業(yè)態(tài)分布是各類型商業(yè)在項目中的占比和布局。各類型商業(yè)在項目中的占比需要經(jīng)過市場調(diào)研結(jié)合項目自身需求來確定，不是本文重點探討的內(nèi)容。本文首先要探討常見的商業(yè)業(yè)態(tài)布局容易出現(xiàn)的問題。

商業(yè)按消費客群的選擇目標(biāo)，可以劃分為擇機型消費和目的型消費。所謂擇機型消費，是指消費目標(biāo)帶有較大的隨機性，或者說消費者所選擇商業(yè)目標(biāo)事前是不太確定的，漫無目的地逛街者或者臨時過客都有可能成為這類商業(yè)的潛在消費客群。而目的型消費是指消費目標(biāo)清晰，消費之前該商業(yè)目標(biāo)即被消費者鎖定，這類商業(yè)的顧客多是相對固定的回頭客。這兩種類型的商業(yè)也并非具有嚴(yán)格意義上的區(qū)分，對于某些客群是擇機型消費的商業(yè)在另一些客群中有可能就是目的型消費商業(yè)，因此，其類型劃分是針對人群較為普遍的消費習(xí)慣來確定的。例如，常見的擇機型消費的商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容包括化妝品、首飾、服裝、文化用品等，目前擇機型消費的商業(yè)面臨線上商業(yè)的沖擊。而目的型消費商業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容多是體驗式服務(wù)的商業(yè)，包括特色餐飲、院線、游樂場、親子教育等，有的與日常生活密切相關(guān)的快消費商業(yè)也往往成為目的型消費商業(yè)，如超市、農(nóng)貿(mào)市場、電器市場等。擇機型消費和目的型消費由于消費目標(biāo)選擇的差異，其在商業(yè)建筑所在位置和樓層是有所區(qū)別的。通常，為促進擇機型消費，其相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)會布置在客流利于到達的樓層，如服飾、化妝品等業(yè)態(tài)通常都布置在商業(yè)建筑的首層或二層，這樣利于隨機消費的客流到達，有利于促進銷售。而目的型消費業(yè)態(tài)由于顧客消費目的明確，對樓層、位置的要求反而比較低，像餐飲、院線等通常布置在商業(yè)建筑的頂層，超市、電器市場通常布置在商業(yè)的地下。目的型消費業(yè)態(tài)布置在頂層或地下，有利于拉動客流，利于其他商鋪的經(jīng)營。商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局示例見圖2。然而在實際的案例中，有的項目將餐飲、超市等目的型消費業(yè)態(tài)設(shè)置在首層、二層，將服飾、化妝品等擇機型消費業(yè)態(tài)設(shè)置在較高的樓層，造成商業(yè)下熱上冷，不利于上邊商業(yè)的租售，造成上邊商業(yè)成為冷鋪、死鋪。而重新對商業(yè)業(yè)態(tài)進行調(diào)整，則須面臨對現(xiàn)有商業(yè)空間進行大規(guī)模改造的問題，不僅投資巨大，并且會影響已有商鋪的出租和經(jīng)營，帶來的經(jīng)濟損失也是巨大的[4-5]。

圖2 某商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)布局示意圖

4 合理設(shè)計商業(yè)動線

商業(yè)地產(chǎn)方案設(shè)計最核心的設(shè)計原則是動線設(shè)計。動線設(shè)計要求簡單流暢，涇渭分明。尤其注重將不同功能的流線分開，流線簡潔清晰，避免相互間的干擾，這樣才能給顧客一個舒適的購物體驗，不至于有“走迷宮”的感覺。商業(yè)動線通常分為客流動線、車流動線、貨流動線以及員工動線?？土鲃泳€又分為水平客流動線和垂直客流動線?？土鲃泳€要求動線簡明，沒有商業(yè)死角，避免讓顧客走回頭路，確保人流動線方便到達每一家店鋪。對于設(shè)有室內(nèi)步行街的商業(yè)綜合體，要求步行街兩側(cè)商鋪在空間上得到充分展示，增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量。有的項目，地上商業(yè)與地下車庫間豎向交通聯(lián)系不便，導(dǎo)致客流無法順利從地庫到達地面，造成垂直客流動線不暢，影響商鋪經(jīng)營。有的項目電影院夜間經(jīng)營動線設(shè)計不合理，導(dǎo)致后期經(jīng)營管理不方便。由于多數(shù)商業(yè)采取的都是地下車庫停車的方式，因此，對于車流動線而言，要求地下車庫主干道“橫平豎直，簡捷明了”，易于汽車方便進出；汽車庫內(nèi)停車位排列緊湊、通道短捷、出入迅速、保證安全和與柱網(wǎng)相協(xié)調(diào)，并滿足一次進出停車位要求。圖3 為某商業(yè)綜合體地下車庫車行流線示意圖。

圖3 某商業(yè)綜合體地下車庫車行流線示意圖（1∶1000）

此外，地下車庫坡道出入口需要盡力避免干擾地上首層商鋪經(jīng)營，保障地上客流人員的安全。對于貨流動線而言，貨物的運送是保證商場正常營運的不可或缺的因素。貨流動線有平面和垂直動線兩種。貨物的平面運輸是通過貨車進入地下層，到各自貨梯廳附近的卸貨區(qū)，再通過貨梯運送到地上各個樓層，所有貨梯在商管公司的統(tǒng)一管理下調(diào)配使用。另外，各主力店及步行街商鋪尤其是餐飲商鋪需要設(shè)置專門的垃圾運輸動線，垃圾直接運至地下干、濕垃圾間，集中存放運輸。貨流動線使用時段與商場營業(yè)時間錯開，避免與顧客車流互相干擾。有的部分餐飲類商鋪沒有專門的垃圾運輸動線，垃圾清運需要穿過商場公共經(jīng)營區(qū)，不利于其他商鋪的經(jīng)營，影響整個商場的經(jīng)營品質(zhì)。員工動線是包括商管人員及各業(yè)態(tài)的營業(yè)人員的工作流線。商管人員因為工作時間與商場營業(yè)時間不同，需要單獨設(shè)置員工上下班通道。各業(yè)態(tài)營業(yè)人員流線與顧客流線相同，但是位于商業(yè)上層的餐飲業(yè)態(tài)人員有自己的動線，即專為餐飲商鋪設(shè)置的貨運通道。貨運通道中設(shè)置了員工衛(wèi)生間，是餐飲工作人員及垃圾運送的主要通道。

5 合理設(shè)計商業(yè)空間

商業(yè)空間包含室外商業(yè)空間以及室內(nèi)商業(yè)空間。室外商業(yè)空間最重要的特點是營造商業(yè)氛圍，吸引人流，從而產(chǎn)生經(jīng)濟效益。通常，大型商業(yè)綜合體在主要入口處均設(shè)有室外商業(yè)廣場，是商場各商家舉辦促銷活動，同時也是人們休憩、娛樂的好場所。廣場和城市道路相接，通過豐富的立面、景觀處理，加上動感的商業(yè)活動，吸引消費人群的駐留，進而進入商場內(nèi)消費。圖4 為某商業(yè)綜合體入口廣場示意圖。

圖4 某商業(yè)綜合體入口廣場示意圖

有的臨接城市道路的商鋪會在店鋪外設(shè)置較寬闊的室外用地，不僅用于道路交通，也可以作為商鋪經(jīng)營外擺場地使用，增加商業(yè)氛圍。通常，商業(yè)大型外墻退道路紅線距離最好不小于10 m，如果結(jié)合消防撲救場地，其退線距離不宜小于15 m。有的商業(yè)往往因為退線距離不夠，造成室外場地局促，不利于商業(yè)經(jīng)營。有的商業(yè)因室內(nèi)外高差較大，采用設(shè)置臺階來解決高差問題，但又缺乏扶梯、坡道等無障礙設(shè)施，嚴(yán)重影響商業(yè)經(jīng)營效果。正確的做法是通過合理確定正負零標(biāo)高，盡量降低室內(nèi)外高差。當(dāng)室內(nèi)外高差過大無法避免時，可以通過結(jié)合景觀，采用大退距，設(shè)緩坡，化整為零的手法來解決，或者增加自動扶梯、自動坡道等設(shè)備來解決室內(nèi)外高差過大的問題。例如，北京某商業(yè)廣場改造就采用了結(jié)合景觀化整為零的方法，將原先入口高大臺階，做成幾組坡度緩和的小臺階（見圖5），弱化了室內(nèi)外高差的視覺感受，同時結(jié)合微地形景觀，提升了商業(yè)品質(zhì)。

圖5 某商業(yè)廣場入口

室內(nèi)商業(yè)空間又分為公共室內(nèi)空間和商鋪室內(nèi)空間兩部分。商業(yè)公共室內(nèi)空間通常采用多層室內(nèi)步行街形式。采用室內(nèi)步行街可以不受外界自然氣候的影響，營造怡人的室內(nèi)購物環(huán)境。其空間靈活多變，往往采用連橋、中庭、出挑等多種空間處理手法再結(jié)合曲線流動的平面設(shè)計，形成開合有致，錯落起伏，流暢通透的商業(yè)室內(nèi)空間，增加空間的商業(yè)性和趣味性，從而持續(xù)吸引客流。商業(yè)公共空間應(yīng)盡可能做到開闊、通透，室內(nèi)多層步行街通常采用懸挑結(jié)構(gòu)，步行街內(nèi)不設(shè)柱子，減少墻、柱等對視線的遮擋。有的商業(yè)項目中庭采用大量柱子做結(jié)構(gòu)支撐，不僅室內(nèi)效果受影響，同時因柱子遮擋視線，也不利于室內(nèi)商街的經(jīng)營。商鋪室內(nèi)空間原則上要求平面相對規(guī)整，應(yīng)避免室內(nèi)出現(xiàn)大量狹窄、銳角以及不規(guī)則的異形空間。有的商業(yè)項目為追求空間形態(tài)的豐富多變，造成商鋪室內(nèi)出現(xiàn)大量不規(guī)則空間，降低了商鋪室內(nèi)空間的使用效率，影響商業(yè)經(jīng)營。此外，商鋪內(nèi)設(shè)備管線要求靠邊布置，在可能的情況下還需要考慮相鄰店鋪之間可合并經(jīng)營的可能性，為后期商鋪經(jīng)營預(yù)留更加靈活的組合空間。

6 結(jié)語

一個成功的商業(yè)項目一定是一個優(yōu)秀的設(shè)計項目。商業(yè)價值的挖掘，經(jīng)營模式的落地、商業(yè)環(huán)境的塑造，都要靠優(yōu)秀的設(shè)計去逐一實現(xiàn)。目前，商業(yè)線上、線下競爭日趨激烈，如何通過合理的設(shè)計，增強商業(yè)項目的吸引力，激發(fā)商業(yè)項目的活力，對建筑設(shè)計行業(yè)從業(yè)者提出了新的挑戰(zhàn)。通過借鑒同行的先進設(shè)計理念，吸取過往項目的經(jīng)驗教訓(xùn)，有利于提高從業(yè)者的設(shè)計水平和設(shè)計項目的商業(yè)競爭力。