王曉霞

9月29日和9月30日，中央有關部門在國慶節(jié)前密集發(fā)布了三項支持首套房和居民換購住房的政策，顯示出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、支持住房剛性需求的決心。

9月29日，中國人民銀行（下稱“央行”）、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會（下稱“銀保監(jiān)會”）聯(lián)合發(fā)布通知，宣布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。對于2022年6～8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，央行、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

9月30日，央行又宣布自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。這是央行時隔7年首次下調(diào)這一利率。為落實相關政策，據(jù)不完全統(tǒng)計，近日，湖南、安徽、海南、吉林、哈爾濱、杭州、成都、濟南、昆明、鄭州、南寧、石家莊、無錫、天水、瀘州、襄陽、宜昌等多地已發(fā)布相關通告。事實上，即便地方有關部門沒有專門發(fā)布通知，自今年10月1日起，這一政策也已開始執(zhí)行。

此外，財政部在9月30日也發(fā)布支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對居民換購住房繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅;新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

近兩年來中國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點。房地產(chǎn)終端需求的下降疊加政府對房地產(chǎn)業(yè)的強力整肅，跟疫情前水平相比，很多房地產(chǎn)業(yè)相關指標都處于被腰斬的狀態(tài)。今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，給中國經(jīng)濟穩(wěn)增長帶來了巨大壓力，消費者購房意愿和對房地產(chǎn)的市場預期均偏弱。據(jù)國家統(tǒng)計局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有50個和56個，比上月分別增加10個和5個。1～8月份，全國商品房銷售面積同比下降23%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.4%。

面對仍在下行的房地產(chǎn)市場，中央果斷出手予以支持，并不意味著“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位發(fā)生改變。目前出臺的政策，主要著眼于落實房地產(chǎn)長效機制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，其政策效應也有待進一步釋放。

在疫情持續(xù)散點多發(fā)、穩(wěn)增長壓力依舊較大、失業(yè)率特別是青年失業(yè)率仍處于相對較高水平、消費增長乏力的大環(huán)境下，這些政策能否刺激、能在多大程度上刺激剛性住房需求，仍是一個未知數(shù)。今年4月以來，盡管央行下調(diào)了首套房貸利率下限、并兩次下調(diào)5年期貸款市場報價利率（LPR），房地產(chǎn)銷售回暖仍顯波折。

拿階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限這一政策來看，據(jù)貝殼研究院、中金等市場分析機構(gòu)專家對國家統(tǒng)計局房價漲跌公開數(shù)據(jù)的統(tǒng)計整理，70個大中城市中，符合條件的包括安慶、包頭、北海等23個城市，占比約三分之一。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華分析，從積極的方面來說，金融主管部門從市場實際出發(fā)，引導部分房價持續(xù)低迷的城市大幅調(diào)低首套房貸利率，有利于緩解當?shù)毓妼Ψ康禺a(chǎn)市場的悲觀預期，從而在一定程度上有利于抑制市場過快下行。從消極方面看，該項政策要對市場產(chǎn)生預期的顯著積極的效果，還存在兩個大的障礙：一是由于房價數(shù)據(jù)不符合要求，部分可能最需要金融支持政策的城市反而被排除在外;二是在當前仍處于房地產(chǎn)市場下行階段，在市場觸底回升之前，購房需求難有以效增長。

華泰證券固收團隊也認為，本輪地產(chǎn)政策相比2015年仍相對克制，但至少從政策端來看，不應懷疑存量工具儲備和穩(wěn)增長的決心。