黃志強(qiáng)［上海保集智能科技發(fā)展（集團(tuán)）有限公司， 上海 201906］

0 引 言

現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢(shì)偏軟，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)更側(cè)重多元化發(fā)展和精細(xì)化管理。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。針對(duì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，各個(gè)地方的政策和項(xiàng)目持有與出售模式也不盡相同，現(xiàn)階段主要有全部可售、全部自持（租賃）和50%的可售＋50%的自持三種形式。不同的模式對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金資產(chǎn)要求差異性大，且產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目因施工體量大、交界面復(fù)雜等特性，對(duì)精細(xì)化管理有更高的要求。筆者以某現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目為例，探析借助BIM技術(shù)軟件，對(duì)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行全壽命周期成本管控。

1 工程概述

某現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目占地面積約6 3 4 7 9.9 4 m2（95.22畝），總建筑面積為179 162.54 m2，其中，地上建筑面積為158 702.65 m2，地下建筑面積為20 459.89 m2。該項(xiàng)目包含24棟4層科技咨詢(xún)樓、2棟9層科學(xué)研究樓、1棟16層小試樓、1棟18層小試樓、1棟15層配套宿舍、配套用房及地下車(chē)庫(kù)。項(xiàng)目總成本為101 405.528 8萬(wàn)元，采用清單計(jì)價(jià)模式，利用BIM技術(shù)輔助管理。

2 方案階段成本控制的重要性

項(xiàng)目方案階段的設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目整體布局、物業(yè)形態(tài)、空間布置及建筑規(guī)模等進(jìn)行理解深化，需要考慮將來(lái)的售價(jià)或租金、政策支持、服務(wù)賦能等事項(xiàng)。利用BIM軟件生成項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，便于對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行更直觀的管控。以本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段地下車(chē)庫(kù)為例，根據(jù)DG/TJ 08-7—2021《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》要求，本項(xiàng)目需設(shè)計(jì)停車(chē)位約1 170個(gè)，按35 m2/車(chē)位計(jì)算，地下車(chē)庫(kù)面積約4.1萬(wàn)m2。通過(guò)前期對(duì)外考察項(xiàng)目及本項(xiàng)目的定位，并參考周邊相似的成熟園區(qū)，鑒于產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)行后主要為試驗(yàn)類(lèi)用戶(hù)，涉及到的精密儀器、設(shè)備較多，真正人員及車(chē)流量較少，故使用BIM軟件進(jìn)行園區(qū)模擬，并通過(guò)多輪次與相關(guān)專(zhuān)業(yè)及相關(guān)部門(mén)溝通，最終批復(fù)要求建設(shè)的車(chē)位數(shù)為630個(gè)。得到相關(guān)部門(mén)批復(fù)意見(jiàn)后，借助軟件對(duì)車(chē)輛停放形式方案進(jìn)行對(duì)比測(cè)算：方案一，所有車(chē)輛直接停放在地庫(kù)內(nèi)，地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)面積約2.9萬(wàn)m2；方案二，車(chē)輛停放采用地面＋機(jī)械停車(chē)位形式，最終地下車(chē)庫(kù)面積約1.9萬(wàn)m2。經(jīng)過(guò)對(duì)比方案一和方案二投資（見(jiàn)表1），最終采用方案二，項(xiàng)目直接投資成本減少約6 500萬(wàn)元。

表 1 車(chē)輛停放形式方案一和方案二投資對(duì)比單位：元

3 初步設(shè)計(jì)階段的成本控制

成本控制成功的關(guān)鍵主要在設(shè)計(jì)圖紙確定的過(guò)程中（方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖）。本階段應(yīng)用BIM軟件進(jìn)行計(jì)量，緊密配合設(shè)計(jì)進(jìn)行多方案測(cè)算，從而確保項(xiàng)目成本控制處于最優(yōu)值。測(cè)算工作包含不同方案建造成本的測(cè)算，配合營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)部門(mén)參加相關(guān)競(jìng)品的市場(chǎng)調(diào)研，及類(lèi)似業(yè)態(tài)項(xiàng)目成本對(duì)標(biāo)。

以某項(xiàng)目供電工程為例，供電部分的初步設(shè)計(jì)，需要考量樓層、樓棟用電負(fù)荷、用電方式及用電入戶(hù)形式等相關(guān)因素。根據(jù)多項(xiàng)目的考察及相關(guān)成本對(duì)標(biāo)，結(jié)合BIM軟件的碰撞功能并進(jìn)行用電量測(cè)算，將資料進(jìn)行分類(lèi)整理，整合相關(guān)參數(shù)后提供給設(shè)計(jì)部門(mén)。這些參數(shù)和BIM碰撞、測(cè)算結(jié)果，為設(shè)計(jì)院是否對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)提供了重要依據(jù)。例如，對(duì)于成本控制來(lái)說(shuō)，采用10 kVA和采用35 kVA大有不同，因?yàn)閮煞N供電方式設(shè)計(jì)的造價(jià)差異較大，主要體現(xiàn)在：（1）供電多回路供電容量費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，35 kVA收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為220元/kVA，10 kVA收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則為290元/kVA；（2）供電工程施工費(fèi)差異大，因兩者設(shè)備不同，35 kVA供電方式與10 kVA供電方式費(fèi)用差距較大；（3）涉及的配電房面積差異較大，導(dǎo)致其建造費(fèi)用差異很大；（4）兩種供電方式對(duì)可售面積也有影響，10 kVA供電方式需在單體內(nèi)設(shè)置單獨(dú)供電設(shè)備用房，導(dǎo)致可售面積減少，而35 kVA供電方式電源直接接入到單體配電間，不影響房屋的可售面積；（5）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段，10 kVA供電方式無(wú)需安排專(zhuān)業(yè)人員值班，而35 kVA供電需安排專(zhuān)業(yè)人員24 h值班。借助BIM軟件對(duì)兩種用電量方案進(jìn)行對(duì)比分析，最終采用35 kVA供電方式，為項(xiàng)目增值約1 615萬(wàn)元。

4 設(shè)計(jì)階段的成本控制

施工圖設(shè)計(jì)階段也是成本控制的一個(gè)關(guān)鍵階段。在該階段，成本管理的一個(gè)重要原則是盡可能不超既定的目標(biāo)成本。一旦有超目標(biāo)成本的可能性，及時(shí)借助專(zhuān)業(yè)知識(shí)和BIM技術(shù)，在確保原有功能及安全、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)不變的情況下，進(jìn)行多緯度的優(yōu)化。通過(guò)BIM技術(shù)，成本控制部門(mén)與工程、設(shè)計(jì)進(jìn)行各項(xiàng)指標(biāo)的三維交底，使交底工作更為直觀。在保證工程質(zhì)量的前提下，盡可能從源頭上做到成本節(jié)約。以本項(xiàng)目基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)為例，方案設(shè)計(jì)階段考慮項(xiàng)目的基坑圍護(hù)工程采用整體采用重力壩形式的圍護(hù)體系，在施工圖設(shè)計(jì)階段結(jié)合主體設(shè)計(jì)院提供的地勘報(bào)告，在保證項(xiàng)目基坑圍護(hù)工程質(zhì)量安全的前提下，確保成本得到有效控制，在啟動(dòng)基坑圍護(hù)設(shè)計(jì)工作時(shí)提出讓設(shè)計(jì)單位提供兩套基坑圍護(hù)方案。設(shè)計(jì)院出具了兩種方案：方案一，采用放坡＋局部重力壩形式；方案二，采用重力壩形式。應(yīng)用BIM軟件在短時(shí)間進(jìn)行工況模擬、建模算量和進(jìn)行成本測(cè)算。根據(jù)成本測(cè)算，結(jié)合BIM軟件展示的模擬工況信息，設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行安全驗(yàn)算后，最終采用方案一，為項(xiàng)目節(jié)約成本約282萬(wàn)元。

5 施工準(zhǔn)備階段的成本控制

在項(xiàng)目施工前，成本部門(mén)針對(duì)項(xiàng)目已確定的目標(biāo)成本中涉及的各專(zhuān)業(yè)之間的工作界面、標(biāo)準(zhǔn)做法、技術(shù)參數(shù)及經(jīng)濟(jì)參數(shù)等抽象的技術(shù)要求，盡可能進(jìn)行更為直觀的三維交底。成本控制部門(mén)參與到項(xiàng)目施工啟動(dòng)前的相關(guān)方案的評(píng)審中，對(duì)于方案中不合理、直接影響到成本增加的事項(xiàng)提出相關(guān)的意見(jiàn)及建議，提出合同為單價(jià)閉口包干的，施工單位上報(bào)的施工方案可能更多的是考慮現(xiàn)場(chǎng)施工方便，而忽視了成本的因素，勢(shì)必會(huì)造成冗余成本和沉沒(méi)成本。以本項(xiàng)目土方工程為例，土方施工方案中，基坑開(kāi)挖涉及土方全部外運(yùn)，回填土再采取場(chǎng)外土回填。很明顯，該方案在經(jīng)濟(jì)上不是最優(yōu)方案，無(wú)法滿(mǎn)足成本控制的要求。應(yīng)用BIM軟件進(jìn)行4D的WBS進(jìn)度模擬，并對(duì)5D造價(jià)進(jìn)行測(cè)算，與工程部等部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目整體土方平衡方案策劃及編制，策劃包含平整的區(qū)域、現(xiàn)場(chǎng)堆土點(diǎn)、外運(yùn)土方、地下室外墻側(cè)壁土方回填時(shí)間點(diǎn)及成本測(cè)算。原方案與平衡后方案成本測(cè)算對(duì)比，如表2所示。

表 2 原方案與平衡后方案成本測(cè)算對(duì)比

通過(guò)對(duì)施工方案的對(duì)比及成本測(cè)算，最終采用經(jīng)過(guò)平衡后的方案，兩方案成本相差約371萬(wàn)元。根據(jù)平衡方案對(duì)施工方進(jìn)行相關(guān)BIM軟件的4D進(jìn)度交底等工作，在不影響項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了成本優(yōu)化的可行性。

6 施工階段的成本控制

施工階段的成本控制工作主要涉及閉口預(yù)算、設(shè)計(jì)變更、簽證、簽價(jià)及進(jìn)度款的審核。在編制項(xiàng)目閉口預(yù)算時(shí)，借用BIM軟件進(jìn)行建模，一方面將在建模中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整理并提供給設(shè)計(jì)院進(jìn)一步確認(rèn)，避免施工過(guò)程中因“錯(cuò)、漏、碰、缺”而產(chǎn)生不必要的成本浪費(fèi)；另一方面應(yīng)用BIM技術(shù)進(jìn)行量化，為施工單位進(jìn)行閉口預(yù)算核對(duì)工作提供強(qiáng)有力的支撐。

在施工過(guò)程中，積極采用BIM技術(shù)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，及時(shí)更新數(shù)據(jù)信息及動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)可能需要進(jìn)行的設(shè)計(jì)變更通過(guò)BIM軟件更新施工模型，避免由于變更不及時(shí)而導(dǎo)致重復(fù)工作，進(jìn)而產(chǎn)生簽證，導(dǎo)致成本增加。同時(shí)，通過(guò)BIM軟件對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行交底，便于各部門(mén)對(duì)變更有更直觀的認(rèn)知。

工程中涉及的部分材料，需進(jìn)行認(rèn)質(zhì)、認(rèn)價(jià)工作，采用BIM軟件可以快速統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目可能涉及材料的數(shù)量、規(guī)格和型號(hào)。采用BIM軟件對(duì)該部分?jǐn)?shù)據(jù)參數(shù)進(jìn)行導(dǎo)出、詢(xún)價(jià)，根據(jù)詢(xún)價(jià)結(jié)果進(jìn)行簽價(jià)工作。

現(xiàn)場(chǎng)簽證要有前瞻性，根據(jù)工程條線(xiàn)給出預(yù)簽證信息，針對(duì)可能發(fā)生的簽證事項(xiàng)，依據(jù)合同及相關(guān)資料，同時(shí)借助BIM軟件進(jìn)行分析判斷是否成立。如不成立，應(yīng)及時(shí)通知總包單位并說(shuō)明原因；如果成立，應(yīng)要求總包按規(guī)范要求在簽證單后附簽證依據(jù)、數(shù)據(jù)明細(xì)及現(xiàn)場(chǎng)影像資料，涉及到現(xiàn)場(chǎng)需要測(cè)量的，需會(huì)同多部門(mén)一起測(cè)量。

對(duì)于施工單位上報(bào)的進(jìn)度產(chǎn)值，采用BIM軟件可以快速統(tǒng)計(jì)已完成的工程量，使得進(jìn)度款的審核變得非常便捷，且能保證其準(zhǔn)確性。

BIM軟件同樣可以用作信息化的重要工具。將現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)場(chǎng)材料和設(shè)備信息、施工工藝、過(guò)程中的施工問(wèn)題、隱蔽工程的影像資料、會(huì)議紀(jì)要等錄入到BIM軟件中，可方便以后反查資料，為項(xiàng)目結(jié)束后的結(jié)算工程夯實(shí)基礎(chǔ)。

精細(xì)化成本控制是降本增效的重要手段之一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)別在于：產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展歷程較短，且相關(guān)政策文件及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參考沒(méi)有房地產(chǎn)那么完善，進(jìn)行成本控制的思路多數(shù)還是沿用房地產(chǎn)項(xiàng)目的思路；成本精細(xì)化管控除要遵循“事前、事中、事后”的管控原則，還要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)獨(dú)特的性能，吸取房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的精華，彌補(bǔ)以往管理的不足，因項(xiàng)目不同而制定不同的管控方式。無(wú)論是房地產(chǎn)建設(shè)投資還是產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)投資，都占用大量的資金，過(guò)程中涉及的程序繁瑣，涉及的建設(shè)主體較多，相關(guān)成本管控量也非常大。單單靠人工操作，不僅工作量巨大，還容易出現(xiàn)由于檢查不到位而導(dǎo)致發(fā)生錯(cuò)誤。采用BIM技術(shù)等信息化手段，不僅可以簡(jiǎn)化工作，還能做到對(duì)資金的預(yù)控，做到資金的合理使用，給公司管理層提供決策依據(jù)。

7 運(yùn)維階段的成本控制

現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中，園區(qū)建設(shè)方需對(duì)園區(qū)物業(yè)持有部分運(yùn)維義務(wù)，成本管控工作也就顯得更為重要。通過(guò)BIM軟件在前期、施工等各階段對(duì)各專(zhuān)業(yè)信息進(jìn)行錄入，可以智能獲取各專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品保養(yǎng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、維修時(shí)間節(jié)點(diǎn)、質(zhì)保時(shí)間節(jié)點(diǎn)等數(shù)據(jù)，既便于后續(xù)物業(yè)管控和對(duì)接，又可以保證產(chǎn)品在最優(yōu)期限內(nèi)使用，使得成本節(jié)約最大化。同時(shí)應(yīng)用BIM技術(shù)對(duì)接現(xiàn)有BIM數(shù)據(jù)端口，通過(guò)項(xiàng)目后評(píng)估，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)盤(pán)、總結(jié)，可為以后類(lèi)似的項(xiàng)目提供指導(dǎo)。

8 結(jié) 語(yǔ)

現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的成本控制的重要性毋庸置疑。通過(guò)BIM手段輔助成本管控，以信息化及精細(xì)化等手段做鋪墊，可使現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)全壽命周期成本控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)通過(guò)后評(píng)估對(duì)項(xiàng)目成本管控進(jìn)行整體回顧，汲取經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)不足，可為將來(lái)類(lèi)似項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ汀?/p>