張國云

事關(guān)百姓的“衣食住行”，住房從來沒有像今天這樣，讓人歡喜讓人憂。這不，當(dāng)下心急如焚的“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”大盤，唯獨(dú)房地產(chǎn)業(yè)一時(shí)難以振作，甚至還拖了整個(gè)經(jīng)濟(jì)向上的后腿。

首先得肯定，黨的十八大以來房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)共同富裕上取得了顯著成效。一方面是住有所居，城鄉(xiāng)居民住房大幅改善。黨中央堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，不斷完善住房市場體系和住房保障體系。住房保障力度不斷加大，累計(jì)建設(shè)各類保障性住房和棚改安置房8 000多萬套，幫助2億多困難群眾改善住房條件，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。另一方面是防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)取得重要成果。落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，合理滿足房地產(chǎn)市場融資需求，房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本性扭轉(zhuǎn)。

但是，2022年以來房地產(chǎn)市場整體下行，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨膠著狀態(tài)。個(gè)別房企在資金鏈吃緊、到期債務(wù)難以償還的境遇中苦苦掙扎。企業(yè)拿地十分謹(jǐn)慎，購房者觀望情緒濃厚，無論是新建住宅還是二手住宅，總體銷售難言景氣。國家統(tǒng)計(jì)局6月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1—5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額52 134億元，全國商品房銷售面積50 738萬平方米，商品房銷售額48 337億元，同比來看分別下降4%、23.6%、31.5%；5月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.60，為近一年來最低值。

到底是什么原因造成房地產(chǎn)市場迅速降溫？我不說大家也可能心知肚明。

在去年上半年樓市火熱的背景下，各地為房地產(chǎn)降溫出臺了一系列緊縮政策，對房地產(chǎn)行業(yè)融資作出限制。在降杠桿過程中，由于部分房企爆雷，加上疫情反復(fù)，樓市信心受到打擊，整個(gè)市場迅速降溫。

確切說，2021年初開始實(shí)施的“三條紅線”“兩集中”政策的本意是化解房地產(chǎn)行業(yè)為金融市場帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，讓房子回到居住本質(zhì)。主要是抑制房地產(chǎn)的資本屬性，其做法本身沒有什么錯(cuò)，問題是心急吃不得熱粥，有些地方做過了頭，這就損害了房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性。

2022年3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，對于貨幣政策、房地產(chǎn)領(lǐng)域，稱要“積極出臺對市場有利的政策”“慎重出臺收縮性政策”。此后，銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財(cái)政部、外匯局、央行分別表態(tài)，要維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定。

接著，一系列“真招”開始出臺。5月15日，央行會同銀保監(jiān)會將全國范圍內(nèi)首套房貸款利率下限，從不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，央行引導(dǎo)5年期以上LPR下行15個(gè)基點(diǎn)。隨后，北京、上海等多個(gè)城市的銀行將房貸利率下調(diào)，部分城市的銀行首套房貸款利率已低至4.25%。進(jìn)入6月，各地樓市政策繼續(xù)呈放松態(tài)度。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，至少有70余城因城施策出臺了政策。

——多地城市房地產(chǎn)政策松綁。近期武漢市房地產(chǎn)交易中心提出，即日起至今年底，本市戶籍居民可通過父母投靠、二孩三孩政策購買了第三套住房，可無條件在限購區(qū)再購買第四套住房。6月24日起，非合肥戶籍的外地居民家庭通過補(bǔ)繳社保、個(gè)稅即可在合肥購房。而南京、成都、杭州、長沙等多個(gè)強(qiáng)二線城市都在放寬房地產(chǎn)限購措施之列。而且不少城市并非只出臺一次政策，而是逐步從公積金、購房資格等多方面放寬限購。

——不少地方政府推出“房票”。6月20日，《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》（下稱《辦法》）對外發(fā)布。根據(jù)《辦法》，房票是被征收人房屋安置補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。簡單來說，被征收人可以拿著房票在所有參與房票政策的商品房中自行購買。但票面金額不足支付購房款的，不足部分被征收人可以申請貸款。拆遷戶也可不接受房票安置?！掇k法》稱，房票超12個(gè)月未使用的，重新按照貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置。為鼓勵被征收人使用房票，鄭州提供了安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎勵、現(xiàn)金補(bǔ)償3個(gè)月過渡費(fèi)等激勵。事實(shí)上，2022年以來，河南許昌、湖北鄂州、浙江寧波海曙區(qū)等地先后推行房票政策，浙江寧波奉化區(qū)更是時(shí)隔6年后重啟。鄭州作為省會城市，計(jì)劃在市內(nèi)8區(qū)推行，這樣的覆蓋范圍還是首例。

——個(gè)別房企以農(nóng)產(chǎn)品換房。在河南省商丘市民權(quán)縣的建業(yè)河畔洋房，可以“2元/斤，小麥換房”；在河南省開封市杞縣的建業(yè)城，則可以“5元/斤，大蒜換房”。據(jù)了解，小麥的收購價(jià)2元一斤，只能抵首付款，最高可抵16萬元。樓盤均價(jià)為5 800元左右，戶型建面約117～144m2，以此計(jì)算16萬元最多能占到首付款的八成左右。而杞縣是“中國大蒜之鄉(xiāng)”，目前市面上大蒜的價(jià)格是每斤1.5元左右，房產(chǎn)公司按照5元收購。但需要交2萬元定金，其他的首付可用大蒜抵，一套房子最多用2萬斤蒜，大約是10萬元。

——房地產(chǎn)商信心有所恢復(fù)。6月28日下午，萬科舉行年度股東大會。會上，面對當(dāng)前投資者最關(guān)心的房地產(chǎn)市場形勢問題，萬科董事會主席郁亮表示，短期市場已觸底，市場恢復(fù)是一個(gè)緩慢、溫和的過程。自2017年成為萬科新一任董事會主席以來，郁亮的觀點(diǎn)往往受到業(yè)內(nèi)人士乃至整個(gè)市場的關(guān)注。2022年初，郁亮表示房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，他還特別強(qiáng)調(diào)，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開始。

——還有地方出臺房價(jià)“限跌令”。房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前嚴(yán)重兩極分化，一方面一線城市嚴(yán)格限漲，另一方面二三線和低線城市嚴(yán)控“限跌”，背后反映的是城市間迥異的供需態(tài)勢。前不久，福州市平潭發(fā)布通知，要求房企實(shí)際銷售價(jià)格不得超出備案價(jià)格上下幅度的15%，對超出規(guī)定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽、備案。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2021年8月以來，已有超過20個(gè)城市對房企大幅降價(jià)采取了相應(yīng)措施，其中包括張家口、岳陽、桂林、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山等。

坦率說，當(dāng)下房地產(chǎn)的問題，是預(yù)期出了問題。

第一個(gè)邏輯，政治上看，要從共同富裕的戰(zhàn)略目標(biāo)上看待房地產(chǎn)發(fā)展。習(xí)近平總書記在《正確認(rèn)識和把握我國發(fā)展重大理論和實(shí)踐問題》中明確提出，“要正確認(rèn)識和把握實(shí)現(xiàn)共同富裕的戰(zhàn)略目標(biāo)和實(shí)踐途徑?！惫餐辉Ｊ巧鐣髁x的本質(zhì)要求，是中國共產(chǎn)黨為之奮斗的目標(biāo)，“居者有其屋”是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要內(nèi)容之一。從不同研究測算看，中國居民家庭住房占家庭資產(chǎn)比重70%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上其他先行城鎮(zhèn)化國家，如何更公平、更有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)這個(gè)社會財(cái)富分配，是公共政策必須完成的歷史命題。

尤為重要的，在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的歷史因素下，住房往往與教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等公共服務(wù)緊密關(guān)聯(lián)。年輕人不買房，恐怕連自己孩子入托入學(xué)都成了問題。從這個(gè)層面看，“租售并舉”的難點(diǎn)其實(shí)并不在房子本身，而是能否“租售同權(quán)”。

第二個(gè)邏輯，經(jīng)濟(jì)上看，要從國民經(jīng)濟(jì)大盤中的占比看待房地產(chǎn)發(fā)展。必須肯定房地產(chǎn)是中國的支柱行業(yè)，從經(jīng)濟(jì)來說，一個(gè)行業(yè)占了GDP的5%以上，就是支柱行業(yè)，那中國房地產(chǎn)占據(jù)多少呢？據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，在2021年房地產(chǎn)增加值全年仍然達(dá)到了7.76萬億元，建筑業(yè)增加值8萬億元，加起來占GDP的14%左右。可見，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。事實(shí)上，歐美國家的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了上百年，現(xiàn)在依然是支柱產(chǎn)業(yè)。

還有房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)帶動作用也比較明顯，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)跟統(tǒng)計(jì)局行業(yè)分類的42個(gè)行業(yè)中的38個(gè)都有關(guān)聯(lián)，所以，房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，基本能帶動整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三個(gè)邏輯，民生上看，要從百姓“居者有其屋”中看待房地產(chǎn)發(fā)展。住房問題是事關(guān)民生的重大問題，關(guān)系著千家萬戶的基本生活保障。可能人的一生最值錢的東西，就是幾間房子，不只是老百姓遮風(fēng)避雨的所在，往往還承載著一個(gè)家庭的幸福。中國老百姓的心中，房子始終有著沉甸甸的分量，你要去銀行貸款，銀行首先要的是房產(chǎn)抵押，其他東西幾乎誰都看不上眼。

說得更明白點(diǎn)，對于廣大普通百姓來說，在這個(gè)缺少個(gè)人投資的年代，恐怕房子是唯一能讓他們既享受到使用權(quán)又享受到投資收益的財(cái)產(chǎn)。還有房地產(chǎn)能保民生就業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)超過一億，如果房地產(chǎn)業(yè)有個(gè)閃失，將會影響多少人的飯碗？

可見，房地產(chǎn)涉及的規(guī)模大、鏈條長、牽扯面廣，在國民經(jīng)濟(jì)中，在全社會固定資產(chǎn)投資中，在地方財(cái)政收入中，在金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。當(dāng)務(wù)之急要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

——要拉高站位，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)問題、民生問題，更是政治問題。房地產(chǎn)是一個(gè)非常特殊的產(chǎn)業(yè)，主要是它的產(chǎn)品有兩重屬性，一個(gè)是消費(fèi)屬性，就是用來住的，一個(gè)是投資屬性，就是保值增值。消費(fèi)屬性是基礎(chǔ)，投資屬性更不能脫離消費(fèi)屬性。當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，并通過經(jīng)濟(jì)增長、投資、財(cái)政收入、金融、居民財(cái)富效應(yīng)、就業(yè)、社會穩(wěn)定等七大渠道快速傳導(dǎo)，影響經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定大局。

住房問題關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展、關(guān)系整個(gè)社會和諧穩(wěn)定，住房因此既是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會及政治問題，對此不可掉以輕心，也不可短期化，而是要看到住房問題重要性與嚴(yán)重性；政府對穩(wěn)房地產(chǎn)市場的決心不會因內(nèi)外形勢變化而改變；對于房地產(chǎn)市場調(diào)整，地方政府也要負(fù)起責(zé)任。

——要旗幟鮮明，盡快給投資主體和百姓一個(gè)可靠的預(yù)期。當(dāng)務(wù)之急要加強(qiáng)市場預(yù)期引導(dǎo)。今年以來，受疫情反彈、個(gè)別頭部房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)暴露、個(gè)人收入預(yù)期下降等因素影響，房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱。對此，政策已經(jīng)開始發(fā)力，不論是調(diào)整首套房按揭利率下限，還是五年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率超預(yù)期下調(diào)，抑或是部分城市逐漸放開限購限貸，都意在改善需要、穩(wěn)定預(yù)期。接下來，各地需要根據(jù)實(shí)際情況因城施策，落實(shí)好房地產(chǎn)金融政策，進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)消費(fèi)預(yù)期。

目前居民需求端購房預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，但供給端預(yù)期并沒有改善。建議多部門配合協(xié)同盡快制定出臺綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)政策文件，明確房地產(chǎn)未來的新體制、新模式到底是什么樣的，明確房地產(chǎn)稅收、信貸、土地、限售等政策大方向，給房企和居民一個(gè)可靠預(yù)期。同時(shí)，也有利于解決當(dāng)前各地出現(xiàn)的一些不規(guī)范的房地產(chǎn)刺激政策。

——要長短結(jié)合，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康向前發(fā)展。當(dāng)前并不是簡單傳統(tǒng)意義上的救房市，而是在穩(wěn)房市的同時(shí)，要發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，避免其金融屬性死灰復(fù)燃；實(shí)現(xiàn)既能通過短期措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，又能通過長期制度建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

短期政策目前很多，但不外乎下列做法。適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購門檻，增強(qiáng)市場信心；適度松綁二手房限價(jià)政策；下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實(shí)現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”；下調(diào)房貸利率，加快貸款審批；提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付；北上廣深等應(yīng)適當(dāng)降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律；通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等方式化解風(fēng)險(xiǎn)。

長期政策應(yīng)圍繞四個(gè)方面展開：一是推動都市圈城市群戰(zhàn)略。黨的十九大報(bào)告明確指出，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。長期以來，我們在“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”的小城鎮(zhèn)派思路錯(cuò)誤影響下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯(cuò)配，這是導(dǎo)致一二線高房價(jià)、三四線高庫存的根源。二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。未來應(yīng)堅(jiān)持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤。嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類的供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求，同時(shí)抑制投機(jī)性需求。規(guī)范房企融資用途，防止過度融資，同時(shí)支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會。四是穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。穩(wěn)增長是今年宏觀經(jīng)濟(jì)的頭等大事。前不久，財(cái)政部表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。

說到這里，住建部原副部長仇保興說了大實(shí)話：“因?yàn)槲覈用褙?cái)富構(gòu)成的75%都放在了住房中，如果房價(jià)暴跌，很多人將成為“負(fù)翁”。所以，我們堅(jiān)持‘房住不炒’，穩(wěn)住房地產(chǎn)大盤，這不僅是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，還是穩(wěn)財(cái)富?！痹趺捶€(wěn)呢？亦如伯南克、蓋特納和保爾森在合著的《滅火》一書中所說的，一旦發(fā)現(xiàn)隔壁著火了，當(dāng)務(wù)之急是滅火，而不是指責(zé)鄰居的粗心大意，因?yàn)橐坏┗饎萋?，自家的宅子也不保。這是三位“救火隊(duì)長”對世界各國的警示。目前房地產(chǎn)問題是發(fā)展中的問題，唯有用改革的辦法才能解決，所以等滅火之后再討論原因、建立防火墻制度也不遲。

相信，只要房地產(chǎn)在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的大盤下重新振作精神，才有可能獲得房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而才能實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)的行穩(wěn)致遠(yuǎn)。