鄭培春 山東省日照市自然資源和規(guī)劃局東港分局 山東 日照 276800

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重越來越大,對人們的生活產(chǎn)生很大影響,因此國家出臺相關(guān)政策來推動其健康發(fā)展。《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》為其提供法律依據(jù)。由于社會環(huán)境、經(jīng)濟體制等方面原因以及政府管理體制不完善,導(dǎo)致很多地方無法解決實際問題出現(xiàn)的糾紛與矛盾。在房地產(chǎn)交易市場中存在著大量交易信息,這些信息不能完全透明公開化,無法進行有效的監(jiān)督與管理,造成交易市場混亂,影響經(jīng)濟和社會穩(wěn)定,因此政府出臺相關(guān)政策來解決這些問題是勢在必行。

一、不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展與現(xiàn)狀

(一)不動產(chǎn)登記制度的歷史沿革

中國以土地為中心的登記制度源遠流長,從一開始就與土地稅賦息息相關(guān)。據(jù)學者考證,中國古代以土地交易為中心形成的登記制度,肇始于周朝中后期。唐代以后,中國在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申碟或過割制度。土地買賣必須通過官府,進行書面申報和登記,才能發(fā)生效力。否則,不僅交易無效,而且還要受到嚴厲的制裁。中國在民國以前的歷史上,并沒有真正形成以公示為目的的登記制度。

隨著新中國成立以后,根據(jù)1947年頒布的《中國土地法大綱》及1950年頒布《中華人民共和國改革法》的規(guī)定,開展了度地改革運動。20世紀50年代初期,登記主要適用于土地,以后城市房屋也逐漸實行了登記制度,并由人民政府頒發(fā)了城市房屋所有權(quán)證。但是自從50年代后期以后,房地產(chǎn)登記工作逐漸放松,登記制度廢弛,權(quán)屬不明、產(chǎn)籍不清現(xiàn)象十分普遍,權(quán)屬糾紛日益增多。

改革開放以后,我國逐步恢復(fù)了不動產(chǎn)的物權(quán)登記制度,并健全了產(chǎn)籍管理機構(gòu),有關(guān)登記的法律法規(guī)也逐步建立和完善起來。1978 年至1992 年,不動產(chǎn)登記制度主要是以行政管理為價值目標、以權(quán)屬為中心的靜態(tài)登記。不動產(chǎn)登記在這一時期形成了依據(jù)行政管理體制而設(shè)的登記,分權(quán)管理、分別登記的不統(tǒng)一模式,由此而起。1992年至2007 年,不動產(chǎn)登記制度向著市場化趨勢發(fā)展,不動產(chǎn)登記漸趨規(guī)范化、法制化。2007 年至2014年,建立適應(yīng)市場需求的不動產(chǎn)登記制度,尤以建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度為主要任務(wù)。2007 年施行的《物權(quán)法》勾勒了統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法的輪廓,規(guī)范了登記機構(gòu)的登記活動,為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟和社會穩(wěn)定起到重要作用。

(二)不動產(chǎn)登記制度的必要性

1.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就是不動產(chǎn)物權(quán)的確認和保護制度,明晰不動產(chǎn)物權(quán)是市場經(jīng)濟的前提和基礎(chǔ)。建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,有利于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)。

2.通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,將進一步提高登記質(zhì)量,避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突,保證各類不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面、統(tǒng)一、準確的明晰和確認,以不動產(chǎn)登記較強的公示力和公信力為基礎(chǔ),有效保護權(quán)利人合法的不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)。

3.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于保障不動產(chǎn)交易安全。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,將促進不動產(chǎn)登記信息更加完備、準確、可靠,根據(jù)準確有效的信息來進行不動產(chǎn)交易,保障交易安全,為建立健全社會征信體系創(chuàng)造條件。

4.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于提高政府治理效率和水平,更加便民利民。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,將最大限度地整合資源,減少政府行政成本,進一步厘清政府與市場關(guān)系,完善政府運行機制,發(fā)揮市場的積極作用。

(三)不動產(chǎn)登記制度的主要功能

1.一是規(guī)范市場交易行為,保障社會經(jīng)濟正常運行,使商品買賣和租賃能夠順利進行,保證市場公平。二是對房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)過程中出現(xiàn)的違法違規(guī)情況予以嚴厲懲罰。三是通過建立健全法律法規(guī)來約束個人或單位濫用職權(quán)侵犯所有者權(quán)益等問題.四是保護購房者利益不受侵害,維護市場合理價格穩(wěn)定秩序。

2.促進房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移實現(xiàn)交易主體多元化。由于我國市場經(jīng)濟發(fā)展不完善,房地產(chǎn)開發(fā)過程中往往會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛,這就要求我們建立健全法律法規(guī),使交易雙方可以通過市場方式實現(xiàn)自己權(quán)利和義務(wù),同時是保護購房者利益,由于我國住房分配制度改革還在不斷推進之中,因此需要對房屋所有權(quán)進行轉(zhuǎn)移登記。

二、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

(一)不動產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生原因

不動產(chǎn)登記制度是指,在一定范圍內(nèi),對房屋的所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)等進行有償轉(zhuǎn)讓。我國《物權(quán)法》規(guī)定:“當事人約定將不動產(chǎn)物權(quán)人移轉(zhuǎn)或者讓與人行使相應(yīng)權(quán)利時必須先征得受領(lǐng)方同意并提供相關(guān)材料?！睆姆缮现v雙方達成一致意見后再生效即表示該協(xié)議有效且能使原不動產(chǎn)符合登記制度所要保護的是第三者的利益,但如果沒有經(jīng)過對方許可則由房屋所有人進行處分或抵押、質(zhì)押等行為無效不動產(chǎn)登記是房屋產(chǎn)權(quán)人和其他利益主體之間的紐帶,為其提供了法律保障,也為交易雙方帶來一定便利,同時對房地產(chǎn)市場秩序有積極影響。

(二)不動產(chǎn)登記制度的范圍

我國的不動產(chǎn)登記制度是指由國務(wù)院來制定,并在全國范圍內(nèi)實行統(tǒng)一管理,對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。它主要包括以下幾個方面:(1)土地使用權(quán)證。該證書是根據(jù)有關(guān)部門所規(guī)定必須要取得地籍人資料而頒發(fā)的具有法律效力和真實性、完整性以及合法性等證明文件或證件。(2)房屋所有權(quán)登記制度。指的是由國家相關(guān)機構(gòu)依法向所有已經(jīng)辦理了房產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)并且取得地籍證的房屋所有人在辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)后,向國家相關(guān)部門申請頒發(fā)該證書,并將其作為證明房產(chǎn)所有權(quán)歸屬、用途變更以及轉(zhuǎn)讓等權(quán)利事項。(3)土地使用權(quán)。指的是所有已經(jīng)批準了產(chǎn)權(quán)人和擁有者使用所權(quán)范圍內(nèi)土地開發(fā)利用規(guī)劃及管理情況而依法享有的合法權(quán)益。(4)宅基地使用權(quán)隨著經(jīng)濟社會發(fā)展越來越快房價也隨之不斷攀升,因此國家相關(guān)部門對這一問題進行調(diào)整后將房屋所有權(quán)登記制度列入到法律范疇中來。

(三)不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟的主體

不動產(chǎn)登記是房地產(chǎn)市場交易過程中的基礎(chǔ),也可以說是市場經(jīng)濟主體對其進行有效控制。在我國,由于法律制度不完善、缺乏相關(guān)管理部門和行政法規(guī)等原因?qū)е铝艘恍┑貐^(qū)的土地資源浪費嚴重;而對于土地使用權(quán)人而言他們無法獲得相應(yīng)收益就會產(chǎn)生消極心理進而影響到社會經(jīng)濟發(fā)展與穩(wěn)定。所以為了能夠使這些問題得到解決就要建立健全房地產(chǎn)市場交易體系以促進不動產(chǎn)登記工作順利開展,從而為市場經(jīng)濟主體實現(xiàn)有效控制提供基礎(chǔ)保障同時,也要加強對相關(guān)法律法規(guī)的宣傳,使民眾能夠充分了解不動產(chǎn)登記制度并積極參與到房地產(chǎn)市場交易中去。

(四)不動產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)經(jīng)濟的客體

不動產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)市場交易的基礎(chǔ),也可以說是市場經(jīng)濟運行中最基本、最有效和直接作用,它能有效規(guī)范商品房買賣秩序。我國目前實行的是以房屋所有人為主要客體的登記管理體系。首先在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面。由于國家對房產(chǎn)所有權(quán)進行了嚴格限制規(guī)定與控制政策導(dǎo)致了很多投機商利用這種漏洞來獲得收益。其次是房地產(chǎn)開發(fā)用地審批制度,在國家允許范圍內(nèi)的建設(shè)項目,不能被批準開發(fā)使用后將其轉(zhuǎn)為國有資源時房地產(chǎn)交易機構(gòu),就可以將其建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他單位或者個人,這種行為不僅能限制開發(fā)商利用土地來牟取暴利,還能夠增加國家財政收入,對社會經(jīng)濟發(fā)展起到了積極作用。房屋登記制度是房地產(chǎn)市場交易的基礎(chǔ),也對市場經(jīng)濟發(fā)展起著積極作用。

三、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響的分析

(一)不動產(chǎn)登記制度的界定

不動產(chǎn)登記是指對房屋的所有信息進行確認,并在一定期限內(nèi)提供所需資料。其主要包括:(1)權(quán)利人申請變更房地產(chǎn)所有權(quán)時必須依法向國家相關(guān)部門提出異議。(2)當發(fā)生了不可抗力導(dǎo)致合同無法生效或者其他原因不能辦理房產(chǎn)證而被撤銷、改變或變動等情況下,應(yīng)當由申請人進行登記;如果是由于政府的行政行為造成的損失,則應(yīng)由當事人承擔相應(yīng)責任同時,還應(yīng)將房屋所有權(quán)、使用情況和變更后的土地使用權(quán)等登記資料進行妥善保管。對于不動產(chǎn)交易中涉及到的當事人及其他事項都有明確規(guī)定,《物權(quán)法》第20條中有具體表述:“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與受讓人為同一個人?！?3)轉(zhuǎn)讓或者抵押房產(chǎn)時應(yīng)當依法出示相應(yīng)證件并取得相關(guān)部門頒發(fā)過戶證明書,這也就意味著要將房屋所有權(quán)、使用情況和變更登記等內(nèi)容進行詳細記錄。對于不動產(chǎn)的登記制度來說其本身就屬于民事法律行為,而不是行政管理,所以,在我國不動產(chǎn)登記制度的改革中要將這二者有效結(jié)合起來。

(二)不動產(chǎn)登記制度的作用與機制

(1)不動產(chǎn)登記是一種法律行為。我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟,政府對市場干預(yù)過多。為了實現(xiàn)社會資源優(yōu)化配置和經(jīng)濟穩(wěn)定有序發(fā)展,必須建立完善的制度體系來解決該問題:一是制定出合理有效地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦法;二是明確房地產(chǎn)交易主體與客體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系;三是要確定不動產(chǎn)登記申請人資格審查機制及相關(guān)法律法規(guī)等內(nèi)容,以確保在發(fā)生糾紛時能夠有法可依,維護好市場秩序。(2)不動產(chǎn)登記是政府的主要職能之一。在我國,政府對房地產(chǎn)市場起著調(diào)控和管理作用。首先通過國家頒布相關(guān)法律法規(guī)來規(guī)范市場行為;其次通過行政手段調(diào)節(jié)社會關(guān)系、促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。(3)通過不動產(chǎn)登記制度,可以對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控,促進其健康發(fā)展。

(三)不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響的效應(yīng)

房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響主要是通過對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和房屋交易價格變化來表現(xiàn)的。首先,在不動產(chǎn)登記中,政府對于土地產(chǎn)權(quán)變動實行的是備案制度,這可以控制土地資源配置不均衡現(xiàn)象。其次在房產(chǎn)信息管理方面要實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)共享。最后就是要建立完善科學高效統(tǒng)一化、規(guī)范化的法律法規(guī)體系,來保障房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展等工作順利進行。一是通過土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和房屋交易價格變化反映出市場供需關(guān)系,并對市場交易過程中的相關(guān)信息進行及時更新,為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供可靠依據(jù)。二是通過土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和房屋所有權(quán)變動變化反映出我國目前住房制度。這兩個方面都有利于促進房價上漲。在不動產(chǎn)登記中建立完善科學、合理化的法律法規(guī)體系,制定統(tǒng)一規(guī)范標準、明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系等一系列措施來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)管理秩序。同時要加強對市場交易規(guī)則進行宣傳,提高人們依法辦事意識及法制觀念避免交易過程中的糾紛。三是通過房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)變動和房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)變化反映出我國目前房價水平,為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供可靠依據(jù)。

(四)不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響的風險

首先,登記制度可以保護不動產(chǎn)交易雙方,避免出現(xiàn)惡意騙貸等行為。我國房地產(chǎn)市場存在很多問題和不完善之處。例如,開發(fā)商與業(yè)主之間缺乏對房屋所有權(quán)、使用權(quán)以及處置產(chǎn)權(quán)的了解,在買賣中沒有按照相關(guān)規(guī)定進行,登記機關(guān)不能及時發(fā)現(xiàn)糾紛解決問題等,這些問題都會造成嚴重后果,甚至是引發(fā)社會動蕩和經(jīng)濟危機。因此需要進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)的管理制度建設(shè),以保障不動產(chǎn)交易安全有序運行。其次,登記機關(guān)對房地產(chǎn)市場的管理是一個重要組成部分,在進行不動產(chǎn)交易時,必須有一套完善、健全的制度。

四、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響的策略探討

(一)不動產(chǎn)登記制度性策略

不動產(chǎn)登記制度是我國的重要法律保障,同時也具有一定社會經(jīng)濟意義。在當前,我們國家對房地產(chǎn)市場進行了嚴格規(guī)范和控制。因此為了適應(yīng)時代發(fā)展趨勢,需要不斷完善相關(guān)立法與司法實踐中出現(xiàn)的問題加以解決處理。要加強政府監(jiān)管力度、加大行政執(zhí)法強度以及建立健全監(jiān)督機制等措施都可以促進不動產(chǎn)交易市場秩序健康穩(wěn)定進步,還要從法律層面明確登記制度是一種重要的經(jīng)濟保障手段。

(二) 建立土地市場和房地產(chǎn)價格的競爭格局

首先,我國的法律法規(guī)要完善,建立一個合理、公平的市場交易環(huán)境。其次是政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間應(yīng)該相互監(jiān)督。在利益驅(qū)動下出現(xiàn)了“投機”行為,因此需要制定相關(guān)政策,規(guī)范土地買賣活動中存在違規(guī)操作現(xiàn)象,對違法者進行嚴厲處罰或者限制其進入該市場。同時建立健全信息公開制度與誠信檔案體系等,來約束市場上參與者的不良道德思想,讓所有參與其中人員都能遵守法律法規(guī)。最后政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間也要相互監(jiān)督,防止出現(xiàn)“投機”行為。在利益的驅(qū)使下產(chǎn)生不正當競爭。

(三)完善不動產(chǎn)登記的監(jiān)管模式

我國不動產(chǎn)登記的監(jiān)管模式,主要是行政管理體制,在這一體系中存在著很多問題。首先要加強政府對房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控。這就需要國家建立完善的法律法規(guī)來規(guī)范相關(guān)部門行為與權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其次要明確各級政府部門職責范圍、工作流程等內(nèi)容。最后還要制定統(tǒng)一完整詳細的操作細則來保證房地產(chǎn)交易主體能夠按照規(guī)定辦理登記手續(xù),并且可以提供相應(yīng)信息查詢平臺,以便于當事人在申請時得到保障因此,我國的人民政府應(yīng)當建立一個統(tǒng)一、完善的不動產(chǎn)登記機構(gòu),由國家相關(guān)部門來負責對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。在具體實施過程中要嚴格按照規(guī)定流程操作。

結(jié)語

不動產(chǎn)登記制度的建立和實施,是我國經(jīng)濟發(fā)展到一定階段中必經(jīng)之路,有利于房地產(chǎn)市場交易主體多元化,提高商品房價值。隨著社會不斷進步與發(fā)展、科技水平的提升,人們對居住環(huán)境要求日益高。在這樣一種形勢下,我們需要更加重視社會穩(wěn)定及市場經(jīng)濟秩序與規(guī)范化建設(shè),促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)可持續(xù)增長,實現(xiàn)共同富裕目標。因此,建立完善不動產(chǎn)登記制度是我國經(jīng)濟穩(wěn)步向前發(fā)展的必然選擇,有利于維護市場交易安全,促進市場交易有序進行。