李瑞玲 山西省孝義市自然資源局

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占重要地位。過(guò)去30年，我國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格一路突飛猛進(jìn)，漲了再漲。對(duì)于普通老百姓，房子是剛需，但高房?jī)r(jià)卻讓老百姓叫苦不迭。地產(chǎn)帶來(lái)諸多好處的同時(shí)也產(chǎn)生了很多副作用，萌生出了各種“炒房團(tuán)”和“投機(jī)客”。

2016年，我國(guó)政府開(kāi)啟房地產(chǎn)調(diào)控模式，提出了“房住不炒”的引導(dǎo)思路，近幾年來(lái)，市場(chǎng)開(kāi)始分化，房?jī)r(jià)滯漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不斷的縮水，房地產(chǎn)供給明顯過(guò)于需求。據(jù)2022年上半年數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降5.4%；全國(guó)商品房銷售面積68 923萬(wàn)平方米，下降22.2%；商品房銷售額66 072億元，下降28.9%。在這樣的新形勢(shì)、新常態(tài)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在眾多企業(yè)中脫穎而出，必須提升自身企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和財(cái)務(wù)生存能力。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目又有其特殊性，規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)成本高，投資價(jià)值大且難在短期內(nèi)快速回本、且土地供給方面有限又不可再生，諸多因素使得對(duì)一般投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法并不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因而，有必要詳細(xì)而科學(xué)地制定一套有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究報(bào)告，客觀地從宏觀和微觀的角度選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)，而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策的重中之重。

一、經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的目的及意義

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策前期，在計(jì)算期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合技術(shù)經(jīng)濟(jì)因素和方案的投入產(chǎn)出，通過(guò)各種財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對(duì)擬投資方案進(jìn)行調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)，并對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行計(jì)算和評(píng)價(jià)。在對(duì)所有方案進(jìn)行比較后，為擬建投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供科學(xué)的決策支持。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果，一般都以具體的“數(shù)字說(shuō)話”，進(jìn)行分析論證所采用的數(shù)值具有確定的理論來(lái)源或市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，規(guī)定所選取的計(jì)算方法必須合理具有普遍性。例如：社會(huì)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)收益率)是投資者對(duì)投資項(xiàng)目所能接受的最低標(biāo)準(zhǔn)收入水平。

方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的意義在于對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為項(xiàng)目所支付的成本進(jìn)行全面識(shí)別。同時(shí)，還可以對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)社會(huì)做出的貢獻(xiàn)及項(xiàng)目投資的合理性作出分析。對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)合理性明顯但自身項(xiàng)目沒(méi)有財(cái)務(wù)可行性的公益性設(shè)施，通過(guò)經(jīng)濟(jì)分析論證利用公共資源投資建設(shè)的必要性，從而為政府投資建設(shè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供支持和投資補(bǔ)助等決策提供依據(jù)。

二、經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的主要方法

經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)可分絕對(duì)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)和相對(duì)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)。絕對(duì)經(jīng)濟(jì)效果適用于評(píng)價(jià)各方案自身的經(jīng)濟(jì)效果是否滿足評(píng)價(jià)準(zhǔn)則的要求，相對(duì)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)適用于多方案間的比選，優(yōu)選出相對(duì)最優(yōu)方案。

絕對(duì)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的方法有：

(一)靜態(tài)評(píng)價(jià)方法

靜態(tài)的評(píng)價(jià)方法是一個(gè)比較科學(xué)而有效的評(píng)價(jià)方法，通過(guò)相應(yīng)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及原則等，由此來(lái)進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合理有效評(píng)價(jià)。采用靜態(tài)評(píng)價(jià)方式，是一種不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的評(píng)價(jià)方法。其最大特點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)便適用于項(xiàng)目方案的粗略評(píng)估，或?qū)Χ唐谕顿Y項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)以及對(duì)于逐年收益大致相等的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)需要明確靜態(tài)評(píng)價(jià)管理工作的主要步驟。

首先，根據(jù)建筑密度、容積率為城市建設(shè)控制目標(biāo)，主要分析了預(yù)開(kāi)發(fā)再利用土地中可建造的最高面積、可租賃建筑面積的占比。第二，著眼于細(xì)致而充分的調(diào)查項(xiàng)目，確定項(xiàng)目規(guī)模和方案設(shè)計(jì)，由此來(lái)從設(shè)計(jì)規(guī)劃的方面出發(fā)，評(píng)價(jià)地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃以及將來(lái)能夠取得的效益。第三，通過(guò)借助系統(tǒng)全面的客戶研究以及專項(xiàng)調(diào)研的方式，準(zhǔn)確評(píng)價(jià)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)未來(lái)的市場(chǎng)戰(zhàn)略以及租賃價(jià)值。第四，在綜合并充分進(jìn)行調(diào)研的情況下，還需要科學(xué)測(cè)算評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)土地的價(jià)值及其具體的項(xiàng)目成本等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要投資。其主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)有靜態(tài)投資回收期、總投資收益率、資本金利潤(rùn)率、利息備付率、償債備付率和資產(chǎn)負(fù)債率。各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)有各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)，所反映的經(jīng)濟(jì)效果也是不同的。這些指標(biāo)可從不同角度反映或預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在靜態(tài)下的投資回收能力、盈利能力、償債能力和籌資能力的保障程度。只有通過(guò)前期的測(cè)算才可以進(jìn)一步增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、測(cè)算開(kāi)發(fā)工程的預(yù)期收益率、靜態(tài)投資收益率等。

(二)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法

動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法與靜態(tài)評(píng)價(jià)方法相比，其最大特點(diǎn)是考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值所在，其優(yōu)點(diǎn)是能夠較全面地反映投資方案在整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果。在進(jìn)行方案比較時(shí)，一般以動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法為主。在動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的實(shí)際運(yùn)用中，一樣必須遵循科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過(guò)程。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首先應(yīng)科學(xué)制定項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表。第二，依據(jù)方案需要科學(xué)計(jì)算凈現(xiàn)值(NPV)、項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率(FIRR)、動(dòng)態(tài)投資回收期、凈年值(NAV)、凈現(xiàn)值率(NPVR)。同樣，這些經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法更可以套用于相對(duì)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)中進(jìn)行多方案比選，甚至可以進(jìn)行壽命期相等或壽命期不相等的多方案比選。在采用這一經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法時(shí)，科學(xué)動(dòng)態(tài)運(yùn)用廣泛，并且各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)有各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的不同維度，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，所反映經(jīng)濟(jì)效果各具優(yōu)勢(shì)，各具不同的意義。

評(píng)價(jià)指標(biāo) 評(píng)價(jià)準(zhǔn)則 優(yōu)缺點(diǎn)凈現(xiàn)值NPV＞0,表明項(xiàng)目可行，表明方案可超額實(shí)現(xiàn)預(yù)定的收益率NPV=0表明項(xiàng)目可行，該方案剛好達(dá)到預(yù)定的收益率標(biāo)準(zhǔn)NPV＜0表明項(xiàng)目不可行，方案達(dá)不到所預(yù)期的收益率水平優(yōu)點(diǎn)：(1)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值并全面考慮了項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況(2)經(jīng)濟(jì)意義明確直觀，直接以貨幣金額表示，計(jì)算簡(jiǎn)便缺點(diǎn)：基準(zhǔn)收益率的確定難以確定內(nèi)部收益率IRR≥基準(zhǔn)收益率，則NPV≧0，表明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)可行IRR＜基準(zhǔn)收益率，則NPV＜0表明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)不可行優(yōu)點(diǎn)：(1)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值及在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)狀況(2)避免了像凈現(xiàn)值一樣要確定基準(zhǔn)收益率缺點(diǎn)：計(jì)算復(fù)雜，計(jì)算結(jié)果往往不唯一動(dòng)態(tài)投資回收期P t≤ P (項(xiàng)目計(jì)算期 )，說(shuō)明投資方案可在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，方案可考慮P t＞ P時(shí)，則不考慮接受方案與靜態(tài)投資回收期相比，考慮了資金的時(shí)間價(jià)值用折現(xiàn)方法計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期凈年值又稱等額年金可計(jì)算年費(fèi)用(年收益)NAV≥0，從經(jīng)濟(jì)上表明該項(xiàng)目可以接受；NAV＜0，從經(jīng)濟(jì)上應(yīng)拒絕該項(xiàng)目。優(yōu)點(diǎn)：與NPV相比，NAV在用于壽命期不等的互斥方案比選時(shí)更方便凈現(xiàn)值率NPVR≥0說(shuō)明投資方案在經(jīng)濟(jì)上可行NPVR＜0，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)不可行。進(jìn)行多方案比選時(shí)，NPVR越大越好越最優(yōu)優(yōu)點(diǎn)：考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，是一個(gè)比率指標(biāo)，同時(shí)考慮項(xiàng)目單位投資盈利能力與NPV相比較，考慮了投資的利用效率

(三)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法

1.盈利能力分析

盈利能力分析就是確定項(xiàng)目建設(shè)的效益水準(zhǔn)而進(jìn)行的能力數(shù)據(jù)分析，即項(xiàng)目建設(shè)的投入和收益水平之間的關(guān)系，分析建設(shè)項(xiàng)目能否有利潤(rùn)。如果有利潤(rùn)，其利潤(rùn)率也應(yīng)當(dāng)與實(shí)際投入相符。在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的收益能力數(shù)據(jù)分析工作時(shí)，通常是根據(jù)行業(yè)內(nèi)正常收益的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)利益，通過(guò)對(duì)各種指標(biāo)體系分析，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目能否滿足設(shè)定的效益水準(zhǔn)目標(biāo)，以確定建設(shè)項(xiàng)目的可行性。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有投入大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以許多開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法避免要從商業(yè)銀行借款。因此，商業(yè)銀行往往要評(píng)價(jià)貸款企業(yè)財(cái)務(wù)盈利能力、資產(chǎn)負(fù)債所有者權(quán)益水平以及債務(wù)的清償能力。而在工程項(xiàng)目中建設(shè)水平、收益水平、業(yè)主心理期望值是否達(dá)到都與行業(yè)均值應(yīng)力有著密切的關(guān)系，是評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目投資是不是合理的重要指標(biāo)。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)包括：投資回收期、凈現(xiàn)值、資本金凈利潤(rùn)率等。

2.清償能力分析

清償能力可以分為廣義清償能力和狹義清償能力兩種，二者之間最大的區(qū)別就是狹義的償債能力通常指的是工程建設(shè)盈利之后能償還商業(yè)銀行貸款本金以及利息的行為；廣義的清償能力投入是整個(gè)工程項(xiàng)目投入資金的回收能力和盈利能力。更實(shí)際地說(shuō)，也就是通過(guò)測(cè)度項(xiàng)目收益收回全部投資所需要的時(shí)間，以及通過(guò)數(shù)值計(jì)算現(xiàn)金率、流動(dòng)比率、負(fù)債率，以及貸款償還期等的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的計(jì)算，從而科學(xué)評(píng)價(jià)項(xiàng)目未來(lái)的收益情況，分析企業(yè)自身的還款能力。

3.不確定性分析

在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析時(shí)，通常是以一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為研究對(duì)象。因此，利用經(jīng)濟(jì)效益分析中常用數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況進(jìn)行判斷，該數(shù)據(jù)主要包含了總投資金額、建設(shè)成本和銷售收入等，都是在市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上開(kāi)展預(yù)測(cè)工作。而在此過(guò)程中，這種分析是確定的，屬確定性分析的范疇。而不確定的分析和評(píng)價(jià)實(shí)際上是多方因素綜合的結(jié)果，無(wú)論是內(nèi)部環(huán)境還是外部環(huán)境，隨著項(xiàng)目的深入都會(huì)發(fā)生一定的變化，進(jìn)而出現(xiàn)不確定因素，不確定性最終會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與項(xiàng)目投資效應(yīng)分析對(duì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)值的不同，很可能會(huì)面臨更大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策風(fēng)險(xiǎn)。因此，在評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，深入分析不確定性十分關(guān)鍵，在項(xiàng)目建設(shè)決策中能有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，并對(duì)不確定性可能帶來(lái)的負(fù)面影響進(jìn)行優(yōu)化，做到防患于未然。在評(píng)價(jià)體系中引入不確定性因素的影響，能有效增強(qiáng)項(xiàng)目整體效益，保障項(xiàng)目建設(shè)的合理性和可靠性，降低項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的應(yīng)對(duì)能力。

不確定性分析其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)性分析，是進(jìn)行多方面、多維度分析的結(jié)果。包括盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析是針對(duì)各種不確定因素進(jìn)行優(yōu)化的過(guò)程，旨在利用不確定因素來(lái)分析投資方案的整體效果，當(dāng)這些不確定因素達(dá)到一定限值的時(shí)候，必然會(huì)影響到整體項(xiàng)目效果。敏感性分析是充足預(yù)估會(huì)有哪些因素對(duì)項(xiàng)目決策造成重要影響，并分析、測(cè)算、判斷該要素的敏感程度。這些因素主要包含：建設(shè)周期長(zhǎng)短、房地產(chǎn)價(jià)格變化、商品的成本及物價(jià)的變化、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的政策利好、居民需求與偏好的變化等因素。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不僅是從自身的評(píng)價(jià)出發(fā)，更要從宏觀的角度、政策面的角度、市場(chǎng)供求的角度、成本測(cè)算的角度、風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行多維度的分析認(rèn)證才能優(yōu)選出適宜自身的結(jié)果。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的實(shí)踐

(一)指標(biāo)體系構(gòu)建原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)需要解決下列問(wèn)題。首先，通過(guò)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的可行性，辨別項(xiàng)目整體進(jìn)程以及優(yōu)化措施，明確項(xiàng)目需要注意的相關(guān)事項(xiàng)；其次，為了保證項(xiàng)目整體效益，通過(guò)對(duì)幾個(gè)不同的投資方案進(jìn)行多角度、多方面比較，擇優(yōu)選擇；最后通過(guò)科學(xué)的優(yōu)化方案協(xié)助投資者、利益相關(guān)者及時(shí)、準(zhǔn)確地判斷項(xiàng)目存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)做出應(yīng)對(duì)措施。通常來(lái)說(shuō)，工程項(xiàng)目投資活動(dòng)最為直接的目的就是利用最優(yōu)的勞動(dòng)資源、最少的建材資源建造出豐富收益的工程項(xiàng)目，這也要求投資方案的規(guī)范選擇環(huán)節(jié)要綜合分析，準(zhǔn)確判斷出投資方案收益高低，是否值得進(jìn)行二次投資。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資需要綜合進(jìn)行分析，這樣能方便投資者做出更加科學(xué)、精準(zhǔn)的決策，這個(gè)環(huán)節(jié)包含了市場(chǎng)評(píng)估、成本規(guī)劃、銷售目標(biāo)、應(yīng)力目標(biāo)、社會(huì)效益以及不確定性分析等多項(xiàng)內(nèi)容。

房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的指標(biāo)選擇上，不可以以數(shù)目制勝，應(yīng)當(dāng)選擇能體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)效果的各類指標(biāo)，多方位、多角度、科學(xué)合理地構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，具體的指標(biāo)體系構(gòu)建原則有以下幾點(diǎn)：

1.系統(tǒng)性

房地產(chǎn)業(yè)傳動(dòng)鏈條復(fù)雜，業(yè)務(wù)流程層級(jí)廣、交叉點(diǎn)多，綜合分析指標(biāo)的多樣化特點(diǎn)，而非只是體現(xiàn)評(píng)價(jià)目標(biāo)的單一方面及單一視角。就目前現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系而言，需要推動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)管理緊密關(guān)聯(lián)起來(lái)，使其融合成為一個(gè)有機(jī)的整體。并全方面地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行剖析，以此選擇出最優(yōu)的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而完成對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)管理體系的構(gòu)建。

2.多元性

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及到的利益相關(guān)方比較多，在住房項(xiàng)目的差異方面，應(yīng)對(duì)不同種類、類型、特性的指標(biāo)數(shù)據(jù)信息，怎樣取其精華去其糟粕，找到更為重要的指標(biāo)十分關(guān)鍵。所有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)也受到國(guó)家新政策、銷售市場(chǎng)形態(tài)、客戶滿意度等多方面原因的整體影響。綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)管理體系是針對(duì)多樣化、綜合化指標(biāo)科學(xué)分析的過(guò)程，本身具備規(guī)范化和廣泛性。

3.應(yīng)用性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用性，要確保評(píng)價(jià)指標(biāo)體系都能夠反映應(yīng)用價(jià)值，在界定和描述所有實(shí)際指標(biāo)時(shí)，保證指標(biāo)的含義與統(tǒng)計(jì)分析方法相統(tǒng)一。

4.可執(zhí)行性

房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的綜合考核是可以推行的，其綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)具備可執(zhí)行性，其綜合考核指標(biāo)測(cè)量應(yīng)當(dāng)精確有效、易操作和易考量。評(píng)價(jià)指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)結(jié)合住宅項(xiàng)目的相關(guān)特點(diǎn)和住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)其他同樣或相仿標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)業(yè)住房項(xiàng)目的共同之處。創(chuàng)建住房項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)管理體系并應(yīng)用主要的研究過(guò)程中，應(yīng)保證流程程序流程清晰明確、指標(biāo)挑選充足可行。

(二)評(píng)價(jià)指標(biāo)管理體系的構(gòu)建

借鑒前文對(duì)相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)管理體系的研究，依照以上可執(zhí)行性、系統(tǒng)性、應(yīng)用性、多元性，構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)三級(jí)指標(biāo)管理體系。也就是說(shuō)，管理體系分為三層，即總體的“頂層”—目標(biāo)層、“內(nèi)層”—規(guī)則層和“基層”—指標(biāo)層。其中，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的客觀水平是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，具有真實(shí)的有效性和客觀性?；A(chǔ)層由操作風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、文化效益、效益風(fēng)險(xiǎn)、就業(yè)水平、分派水平、地區(qū)經(jīng)濟(jì)收益、產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)收益、社經(jīng)融合度、協(xié)調(diào)發(fā)展度、征收土地拆遷、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、投資回報(bào)率、凈現(xiàn)率、內(nèi)部報(bào)酬率等實(shí)際評(píng)價(jià)指標(biāo)組成。

四、結(jié)語(yǔ)

在全球經(jīng)濟(jì)緩速發(fā)展的今日，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然是今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。為更好地促進(jìn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)以及實(shí)施，應(yīng)當(dāng)充分、全面地搞好經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析工作。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析是系統(tǒng)且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，在?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的過(guò)程中要開(kāi)發(fā)利用靜態(tài)評(píng)價(jià)方法及其動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)方法相結(jié)合的科學(xué)方法，以此來(lái)切實(shí)可行地提高評(píng)價(jià)工作的總體水平與品質(zhì)。