□ 徐映雪

案 例

A 公司申請辦理a 項目1期工程1～5 號樓的首次登記。經核查，其提交的建設工程規(guī)劃許可證中并沒有關于物業(yè)服務用房的描述。據A 公司所述，因項目分2 期開發(fā)，大部分物業(yè)服務用房在第2 期工程，尚未開始建設，房管物業(yè)管理部門要求其按有關規(guī)定補足1 期物業(yè)服務用房面積，故將1 期一間規(guī)劃為商業(yè)的房屋暫時調整為物業(yè)服務用房，相關調整事項在《物業(yè)管理事項備案表》中有具體描述。不動產登記機構能否依據該備案表將那間規(guī)劃為商業(yè)的房屋首次登記為物業(yè)服務用房？

分 析

有觀點認為，將原規(guī)劃為商業(yè)的房屋變更為物業(yè)服務用房，不僅涉及權利主體的改變，還涉及房屋用途的變更。根據《不動產登記操作規(guī)范》9.2.3的規(guī)定，用途發(fā)生變化的，應提交自然資源主管部門出具的批準文件。依法需要補交土地出讓價款的，還應當提交土地價款以及相關稅費繳納憑證。因此商業(yè)房屋不能擅自變更為物業(yè)服務用房，前提是需經過自然資源部門的審批。

筆者不支持此觀點。物業(yè)服務用房是一種特殊的房屋，與其他住宅、商業(yè)等房屋有很大區(qū)別，不宜一概而論。所謂物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。物業(yè)服務用房（又稱物業(yè)管理用房），是指開發(fā)單位在房地產開發(fā)建設中按照有關規(guī)定建設的，用作物業(yè)管理辦公、工作人員值班以及存放檔案、工具材料等的綜合性用房。

《民法典》第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！段飿I(yè)管理條例》第三十條規(guī)定，建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。第六十四條規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10 萬元以上50 萬元以下的罰款。由此可知，在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房是建設單位的義務。

一般情況下，在項目報批階段規(guī)劃部門就會對物業(yè)服務用房進行規(guī)劃設計，在建設工程規(guī)劃許可證及附件中會將其具體位置及面積予以注明。如申請人提交的規(guī)劃批準材料中已注明的，登記機構應按批準材料辦理。但有時也會出現未注明或注明不詳的情況，如上述案例，筆者認為此時登記機構可以按照物業(yè)管理部門的意見辦理，無需再經過其他部門的審批。其一，物業(yè)服務用房作為一個特定的物，國家相關的法律法規(guī)并未明確授予規(guī)劃等政府部門對物業(yè)服務用房特定其具體位置、界址及面積的權力，而是要求由申請人來提交不動產的界址、面積等必要材料。其二，物業(yè)服務部門有權對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理事項進行審核、監(jiān)督、管理與備案，包括物業(yè)服務用房的配置情況。建設單位申請備案時，物業(yè)管理部門在依照規(guī)劃設計的基礎上，按照當地出臺的《物業(yè)管理條例》等法規(guī)規(guī)章制定的具體配置標準進行審核，經審核不滿足標準的，要求建設單位補足，即將其他用途的房屋暫時調整為物業(yè)服務用房。補足時，并非由物業(yè)管理部門指定，而是由開發(fā)單位依照方便物業(yè)管理企業(yè)行使職能和業(yè)主溝通的原則，就近提供相應的房屋補足面積，該房屋的所有權必須是歸開發(fā)單位所有，歸全體業(yè)主共有的社區(qū)用房、“四個一”工程用房等不能作為補足的房屋。其三，對于分期開發(fā)的工程，規(guī)劃沒有明確規(guī)定的，為了確保業(yè)主的居住質量，一般每一期都需配置“必要的”物業(yè)服務用房。不符合要求的，物業(yè)管理部門有權要求開發(fā)單位把其他用途的房屋暫時調整為物業(yè)服務用房并進行備案。該調整只是暫時的，待工程全部完工，后期的物業(yè)服務用房建成投入使用后，開發(fā)單位可申請把之前調整為物業(yè)服務用房的房屋重新調整為規(guī)劃批準用途。

針對上述案例，如房管物業(yè)管理部門出具的《物業(yè)管理事項備案表》中明確了調整事項，登記機構可據此將用于補足物業(yè)面積的商業(yè)用房首次登記為物業(yè)服務用房。