崔飛飛

(陜西國防工業(yè)職業(yè)技術學院，西安 710300)

房產(chǎn)測繪管理是房產(chǎn)行業(yè)中的重要工作之一。隨著我國城市建設水平的不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)也飛速發(fā)展，傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪方法已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代城市發(fā)展的需求，這就需要在房產(chǎn)測繪系統(tǒng)中引入現(xiàn)代化的方法和技術，以此來更好地分析并解決房產(chǎn)測繪過程中遇到的問題，使管理變得更加科學高效。傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪方法逐漸朝著信息化方向發(fā)展，其中GIS技術越來越先進。GIS技術在房產(chǎn)測繪系統(tǒng)設計與實現(xiàn)中發(fā)揮了巨大作用，使得房產(chǎn)信息的采集、分析等方面的自動化程度更高，為我國房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了重要的信息數(shù)據(jù)資源。

1 GIS技術

GIS是地理信息系統(tǒng)(Geographic Information System或 Geo-Information system)，也被稱為地學信息系統(tǒng)。地理信息系統(tǒng)是專門處理空間數(shù)據(jù)的計算機系統(tǒng)，以采集到的地理相關數(shù)據(jù)為基礎，在計算機軟件系統(tǒng)和硬件系統(tǒng)的輔助下與系統(tǒng)工程和信息科學理論相結(jié)合，科學合理地分析地理空間數(shù)據(jù)的內(nèi)在聯(lián)系，為建筑管理和決策提供有價值的信息數(shù)據(jù)。一般來說，GIS是綜合分析并處理地理空間數(shù)據(jù)的一種信息技術系統(tǒng)，可以分為人員、軟件、硬件、數(shù)據(jù)和過程5個部分。GIS中最重要的是人員，人員負責程序開發(fā)及調(diào)試，開發(fā)人員定義GIS中被執(zhí)行的各種任務程序，這對GIS的正常運行是極其重要的。軟件不單指GIS系統(tǒng)軟件，還指其他應用程序，如各種數(shù)據(jù)庫、繪圖軟件、影像處理軟件、數(shù)據(jù)統(tǒng)計軟件等。硬件指計算機的硬件系統(tǒng)，硬件性能影響著GIS軟件系統(tǒng)處理數(shù)據(jù)的效率及數(shù)據(jù)的輸出方式。數(shù)據(jù)要具有一定的精確性，這對地理空間數(shù)據(jù)的分析結(jié)果具有重要作用。過程方面GIS要求定義要明確，結(jié)果具有可驗證性。

2 房產(chǎn)測繪系統(tǒng)

房產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一個分支，房產(chǎn)測繪主要是指用專業(yè)的測繪儀器、測繪技術和方法對房屋及與房屋相關的土地進行測繪，房產(chǎn)測繪的內(nèi)容包括房屋或土地的形狀、位置、質(zhì)量、數(shù)量等。房產(chǎn)測繪分為兩種方式：一是房地產(chǎn)基礎測繪。這種測繪方式是在一個較大范圍的區(qū)域內(nèi)建立房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，得到地產(chǎn)的基礎圖紙，也就是房地產(chǎn)分幅平面圖，其對測繪人員的技術水平、測繪經(jīng)驗、測繪儀器、測繪單位的資質(zhì)水平要求較高。二是房地產(chǎn)項目測繪。主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)管理、經(jīng)營管理中測繪房地產(chǎn)分層分戶平面圖，房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)的開發(fā)、拆遷、交易等活動緊密相連，對房地產(chǎn)行業(yè)具有重要作用。在房產(chǎn)測繪系統(tǒng)中引入GIS技術可以更好地保證測繪操作體系的良好運行，為人們提供更好的服務?；贕IS技術的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)主要由基礎測繪管理、面積測算分攤等模塊組成，具體見圖1。

圖1 基于GIS技術的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)功能模塊組成Fig.1 Real estate mapping system function module composition based on GIS technology

3 房產(chǎn)測繪存在的問題

房產(chǎn)測繪技術不斷進步，尤其是計算機信息技術的發(fā)展使房產(chǎn)測繪向著信息化方向發(fā)展，房產(chǎn)測繪實現(xiàn)了網(wǎng)絡化、信息化。房產(chǎn)測繪的信息化表現(xiàn)在以下幾個方面：其一，測繪儀器較為先進，如激光測量儀、電磁波測距儀、液體靜力水準儀等，這些儀器與計算機相結(jié)合，使測繪數(shù)據(jù)采集更加便捷高效。其二，房產(chǎn)測繪在計算機制圖軟件的輔助下實現(xiàn)了無紙化辦公模式，電子檔案使得數(shù)據(jù)資料更完整、更安全。各項工作都在房產(chǎn)測繪系統(tǒng)中完成，數(shù)據(jù)信息實時共享，優(yōu)化了工作流程，提高了測繪效率。但是目前房產(chǎn)測繪還存在一些問題，如測繪人員專業(yè)水平不高，傳統(tǒng)的測繪工作勞動強度較大等，這些問題不利于房產(chǎn)測繪系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)。

一是測繪行業(yè)法制建設有所欠缺，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標準。目前，我國房產(chǎn)測繪行業(yè)還處于發(fā)展階段，各個地區(qū)的測繪水平有較大的差異，地區(qū)之間測繪水平的不均衡導致整個行業(yè)難以形成統(tǒng)一的規(guī)范和標準。測繪行業(yè)相關法律法規(guī)還不完善，責任制度不明確，實際測量過程中容易出現(xiàn)違規(guī)情況，導致房產(chǎn)測繪發(fā)展受到阻礙，給后續(xù)監(jiān)管等也帶來許多問題，不利于行業(yè)的良性發(fā)展。

二是房產(chǎn)測繪各部門獨立運作，缺乏聯(lián)系，容易形成“信息孤島”。房產(chǎn)測繪各個部門之間都有各自的工作，部門之間交流較少，信息傳遞與信息共享方面缺乏有效的交流溝通，導致信息傳遞不出去，部門之間容易形成“信息孤島”，有的部門已經(jīng)完成的工作可能其他部門再重復做，工作無法做到統(tǒng)一有序，浪費了人力物力。當測繪過程中出現(xiàn)問題時，工作人員由于缺乏及時的溝通，無法調(diào)用合適的資源進行處理，導致問題難以得到妥善的解決，如在對同一房屋或空間進行測繪時，各部門缺乏信息交流和共享，出現(xiàn)一點小問題就容易導致數(shù)據(jù)的偏差性較大，出現(xiàn)同一所房屋的數(shù)據(jù)前后不匹配的現(xiàn)象。房產(chǎn)測繪各部門之間缺乏及時有效的溝通，降低了房產(chǎn)測繪工作效率，給自身帶來了不良影響。

三是房產(chǎn)測繪專業(yè)人才缺乏，測繪技術整體水平有待提高。為了更好地促進房產(chǎn)測繪行業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展，應使房產(chǎn)測繪與信息化技術相結(jié)合，如基于GIS技術的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)，大大提高了房產(chǎn)測繪效率。要合理對測繪過程進行人員配備，確保各部門人員具備一定的信息素養(yǎng)能力。我國房產(chǎn)測繪行業(yè)目前處于起步階段，從事房產(chǎn)測繪的人員技術水平相對較為欠缺，專業(yè)素養(yǎng)還有待提高，信息素養(yǎng)能力偏低，無法適應房產(chǎn)測繪工作模式，在工作中不能很好地將信息技術與房產(chǎn)測繪相融合，對GIS、RS等信息系統(tǒng)掌握程度還有待提高，信息化技術人才配置不夠完善，使房產(chǎn)測繪行業(yè)難以得到創(chuàng)新發(fā)展。

四是房產(chǎn)測繪行業(yè)資金投入不足。部分城市更注重城市化建設，將大量精力放在經(jīng)濟建設方面，對房產(chǎn)測繪的重視程度不足，沒有充分認識到房產(chǎn)測繪在城市化建設過程中的重要性，對房產(chǎn)測繪行業(yè)資金投入不足，導致房產(chǎn)測繪系統(tǒng)設計難與信息化技術相結(jié)合，房產(chǎn)測繪行業(yè)與信息技術產(chǎn)生脫節(jié)現(xiàn)象。由于資金缺乏，導致房產(chǎn)測繪系統(tǒng)設計落后，缺乏完善的組織協(xié)調(diào)功能，無法共享數(shù)據(jù)信息資源，人們理解信息存在偏差，信息傳遞不一致，影響了工期進度，降低了房產(chǎn)測繪效率。

4 基于GIS技術的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)設計與實現(xiàn)

4.1 設計原則

基于GIS技術的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)在操作方面要盡可能簡單，充分利用地理信息系統(tǒng)的便捷性與高效性，自動生成所需圖紙，節(jié)約房產(chǎn)測繪時間，提高房產(chǎn)測繪效率。基于GIS技術的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)生成的圖片要具有一定的關聯(lián)性，傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)在這一方面較為欠缺，導致對后續(xù)的附圖查詢及管理產(chǎn)生了影響。傳統(tǒng)的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)中，如果發(fā)生意外情況會導致數(shù)據(jù)丟失，如計算機故障、停電等，數(shù)據(jù)找回過程中需要耗費大量的人力物力，基于GIS技術的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)應支持數(shù)據(jù)備份功能，將數(shù)據(jù)自動存儲到云端，即使遇到特殊情況數(shù)據(jù)也不會丟失。房屋面積公攤計算與管理是一項非常復雜的任務，要利用GIS技術建立完善的房屋面積公攤計算方法，按照國家標準將計算過程體現(xiàn)在房產(chǎn)測繪系統(tǒng)中，便于數(shù)據(jù)查看。

4.2 功能設計

房產(chǎn)數(shù)字化測圖系統(tǒng)的設計。工作人員利用先進的測繪儀器對房產(chǎn)信息或相關地形圖進行采集，并對這些圖像進行分析，建立房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。要考慮與其他軟件的兼容性，使其他軟件可以將圖像信息導入到系統(tǒng)中，確保系統(tǒng)能夠快速將圖像信息輸出。

項目測繪子系統(tǒng)的設計。項目測繪子系統(tǒng)主要是對房產(chǎn)測繪過程中的房產(chǎn)面積進行分攤計算，進行項目測繪子系統(tǒng)設計時，可以將整棟樓作為一個單元，將房屋信息傳輸?shù)较到y(tǒng)中，再通過計算機及其圖形設備的編輯功能對分層圖進行設計和完善，使其具備房產(chǎn)面積測算功能。

圖形編輯子系統(tǒng)的設計。圖形編輯子系統(tǒng)要能夠?qū)崿F(xiàn)圖像的繪制，要將采集到的圖像或工程圖紙傳到系統(tǒng)中，利用圖像編輯功能對其進行設計和調(diào)整，將房產(chǎn)的各個房屋標注公用面積，便于分攤面積的計算。圖像編輯子系統(tǒng)要滿足生成分成圖和分戶圖的功能，實現(xiàn)對面積的計算。

4.3 界面設計

房產(chǎn)測繪系統(tǒng)的界面設計應滿足不同單位或部門的需求，技術人員在系統(tǒng)界面上要結(jié)合房產(chǎn)局、房產(chǎn)檔案管理部門的基本要求進行設計，根據(jù)實際情況，使界面操作簡單方便，突出系統(tǒng)功能的實用性。技術人員應根據(jù)各部門的工作特點和習慣對系統(tǒng)瀏覽界面進行設計，在鍵盤操作上盡可能簡化步驟，使用戶利用鼠標就能高效進行操作，提高工作效率。

4.4 功能實現(xiàn)

精準的實時定位技術對房產(chǎn)測繪具有重要作用，利用GIS技術對土地進行實時測量，可提高房產(chǎn)測繪效率和質(zhì)量。技術人員將測繪儀器和設備采集到的數(shù)據(jù)信息輸入到系統(tǒng)中，系統(tǒng)對這些數(shù)據(jù)信息進行檢驗和分析，保證數(shù)據(jù)信息沒有偏差。GIS技術在房產(chǎn)測繪系統(tǒng)中對測量數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、瀏覽及輸出，還可以高效完成地籍信息的計算。

GIS房產(chǎn)測繪系統(tǒng)功能采用C/S系統(tǒng)來實現(xiàn)，C/S系統(tǒng)即客戶機/服務器模式，是一類按新的應用模式運行的分布式計算機系統(tǒng)。Oracle9i是功能實現(xiàn)的關鍵軟件，是基于服務器端的數(shù)據(jù)托管平臺，它能夠?qū)ο到y(tǒng)數(shù)據(jù)進行準確分析，具有智能化、可靠度高、高伸縮性等特點。系統(tǒng)客戶端利用VC++6.0開發(fā)環(huán)境完成對圖像數(shù)據(jù)的完善工作。以ActiveX數(shù)據(jù)對象鏈接服務器端的數(shù)據(jù)托管平臺，實現(xiàn)對測繪工作過程中各項數(shù)據(jù)信息的存儲與輸出。ActiveX數(shù)據(jù)對象還可以對服務器端的數(shù)據(jù)進行讀取，利用GIS技術可以實現(xiàn)圖形與屬性的雙層檢索，這為房產(chǎn)測繪系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)提供了方便。GIS技術應用到房產(chǎn)測繪系統(tǒng)中大大提高了工作效率，降低了測繪工作的人力成本。

5 結(jié)語

目前，我國房產(chǎn)測繪行業(yè)受人員、技術、系統(tǒng)等因素的影響還存在一些問題，基于GIS技術的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)可以解決這些問題，提高工作效率?；贕IS技術的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)是強大的數(shù)據(jù)分析與管理工具，應加大對GIS技術的研究力度，將GIS技術應用到房產(chǎn)測繪系統(tǒng)中，以滿足房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求，這對促進我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展具有重要作用。